Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Альянс», ООО «Управляющая компания Ленинского района-1» об устранении недостатков в объекте долевого строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к ЗАО «Антарес», ООО УК «Ленинского раона-1» об устранении недостатков в объекте долевого строительства – <адрес>, возложении обязанности за свой счет: произвести демонтаж металлочерепицы над квартирой №М; снять утеплитель; снять гидроизоляционную пленку и произвести монтаж кровли в соответствии с требованиями СНИП и ГОС по укладке кровли из металлочерепицы; устранить недостаток в виде промерзания выступающей части пола квартиры.

В обоснование требований истец указал, что является собственником <адрес>, на мансардном этаже, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05 август а 2016 года. В процессе эксплуатации мансардного этажа многоквартирного дома, выявились недостатки строительства, препятствующие нормальной эксплуатации и проживанию в квартире мансардного этажа. В ходе проверок в 2017 году управляющей компанией было установлены в квартире следы протечек с крыши мансарды. Причиной возникновения выявленных нарушений явились отступления ЗАО «Антарес» от требований нормативно-технической документации, регламентирующей процесс строительства объекта по вышеуказанному адресу. Данные недостатки не могли быть обнаружены при передаче квартир собственникам при их приобретении у застройщика.

При подготовке дела к судебному разбирательству с согласия истца была произведена замена ответчика – ЗАО «Антарес» на АО «Антарес», затем на ООО «Антарес» и затем на ООО «Альянс» (л.д. 48,52, 116).

Истец – ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик – представитель ООО «УК Ленинского района-1» в судебное заседание не явился, был извещен. Ранее исковые требования не признала и пояснила, что являются ненадлежащими ответчиками. Протекание кровли имеет место в результате строительных недостатков, которые возникли по вине застройщика ЗАО «Антарес» правопреемником которого является ООО «Альянс». Работы по устранению недостатков, указанные истцом, не относятся к текущему ремонту кровли.

Ответчик – представитель ООО «Альянс» в судебное заседание не явился, был извещен по месту регистрации. По месту регистрации юридическое лицо не находится.

Исходя из пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. Извещения о регистрируемых почтовых отправлениях опускаются в почтовые абонентские ящики в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами связи. Согласно пункту 35 названных Правил при неявке адресата за почтовым отправлением в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. Не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи. В данном случае порядок вручения почтовых отправлений, установленный названными Правилами, был соблюден.

Почтовые извещения, направляемые в адрес ООО «Альянс» возвращены с отметкой «истек срок хранения», в связи с чем, суд считает извещение ответчика надлежащим.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки уважительными.

Исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

При рассмотрении дела было установлено, что ФИО1 является собственником <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, открывшегося после смерти ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее <адрес>М <адрес> принадлежала на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ – АО «Антарес» (ИНН <***>), ФИО3 – на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 – с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 – на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

АО «Антарес» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Антарес» (ИНН <***>).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Антарес» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Альянс» (ИНН <***>).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество.

Исходя из требований ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, в соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ, осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Исходя из смысла действующего гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что недвижимое имущество является специфическим дорогостоящим товаром, поэтому к договорам купли-продажи недвижимости применяются специальные нормы Гражданского Кодекса РФ.

Данная позиция определяется также в Приказе Государственного антимонопольного комитета РФ от 20 мая 1998 года № 160, по разъяснениям которого следует, что к отношениям по продаже недвижимого имущества подлежат применению нормы Гражданского Кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». При продаже недвижимого имущества ненадлежащего качества права покупателя, определяются ст. ст. 475 и 557 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В силу ч.1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, объект капитального строительства жилого дома с учетом надстройки мансардного этажа, расположенный по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д.№). Гарантийный срок на обращение с требованиями об устранении недостатков в объекте строительства истек ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела, исковое заявление подано ФИО1 в суд ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, суд приходит к выводу, что истец обратился с требованиями к ООО «Альянс» об устранении недостатков в объекте строительства за пределами гарантийного срока.

Как установлено в судебном заседании, на момент заключения вышеуказанных договоров купли-продажи и передачи квартиры истицу, претензий к качеству не имелось.

Однако, с 2016-2017 года в квартире истца начались систематические протечки со стороны окон и потолка при выпадении атмосферных осадков, а также таянии снега.

На основании определения Ленинского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена строительно-техническая экспертиза о причинах протечек в квартире истца.

Согласно заключения ООО «Техническая экспертиза зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ установлено несоответствия результата подрядных работ требованиям проектной документации при надстройке мансардного этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> отсутствие пленки антиконденсатной Ютавек 11; отсутствие заполнения обрешетки дополнительной теплоизоляцией, предусмотренной проектом ROCKWOOL, Lite Mat, толщиной 50 мм; заполнение стропил теплоизоляцией в виде стекловаты вместо утеплителя ROCKWOOL, Lite Batts толщиной 250 мм; отсутствие металлической сетки тканой 2-20-2,5Л по ГОСТ 3826-82. Указанные недостатки исключают герметичность кровли и являются причинами протечек в <адрес>. Все несоответствия не согласуются с обязательными требованиями п.п. 1.1 и 1.2 ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Неработоспособность фактически устроенных пленочных слоев и фактического слоя утеплителя из стекловаты по истечении 10 лет эксплуатации вместо предусмотренных проектом надлежащих антиконденсатного и пароизоляционного слоя и слоя утеплителя из плит противоречит заданному проектом сроку эксплуатации мансардной системы, необоснованно сократив его почти в четыре раза. Причиной возникновения четырех несоответствий проекту является отсутствие входного контроля подрядчиком строительных материалов, а также отсутствие технического надзора подрядчика на производством работ.

Не доверять заключению эксперта, поскольку является полным, мотивированным, содержат обоснованные, развернутые выводы, с указанием на применяемую методику. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Другими доказательствами заключение эксперта не опровергнуто. Заключение соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) и Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, суд считает необходимым принять во внимание заключение эксперта, поскольку оно основано на результатах непосредственного обследования <адрес>, технического паспорта и другой технической литературы, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Поскольку судом установлено, что причины затопления квартиры истца возникли по вине застройщика, недостатки, которые были допущены при строительстве мансардного этажа не могли быть обнаружены при передаче жилого объектов покупателем, то суд считает, что надлежащим ответчиком является ООО «Альянс» как правопреемник АО «Антарес» который являлся продавцом <адрес> и который в силу п. 3 ст. 29 и п. 1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» несёт ответственность за недостатки товара.

Вместе с тем, суд не считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 к ООО «Альянс» о возложении обязанности устранить недостатки, поскольку согласно заключения ООО «Техническая экспертиза зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что выявленные экспертом недостатки являются неустранимыми. Приведение кровли над квартирой № в работоспособное состояние возможно методом замещения, который предполагает замену подкровельных слоев напыления ППУ со стороны жилых помещений поврежденной квартиры. Способ устранения недостатков в виде напыления ППУ является в данном случае единственно возможным, т.к. устройство крыши в соответствии с проектом возможно только после выселения жильцов всего дома и проведения капитального ремонта. Ремонт крыши путем строительных материалов, которые предусмотрены проектом и менее дорогостоящие, чем ППУ, над каждой отдельной квартирой невозможен, т.к. будет нарушена технология, а, следовательно, вновь будет нарушен проект. Напыление ППУ возможно провести над каждой в отдельности квартиры, без выселения проживающих в доме граждан.

Стоимость работ составляет 296 403 рубля.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.

Поскольку истец не предъявлял требований о взыскании убытков, а также требований о приведение кровли в работоспособное состояние методом замещения, истцом не представлено доказательств возможности устранения строительных недостатков способом, указанном в исковом заявлении, выявленные строительные недостатки, которые являются причинами протечек в квартире ФИО1, являются неустранимыми, то у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска к ООО «Альянс». Истец не лишен возможности защитить свои права иным способом защиты.

Также суд не находит оснований и для удовлетворения исковых требований ФИО5 о возложении обязанности на ООО УК <адрес> за счет собственных средств устранить недостатки протекания кровли и промерзания выступающей части пола.

Действительно, на основании протокола общего собрания собственников многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК Ленинского района-1» является управляющей организацией.

В соответствии с ч. 2 ст. 169 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обязанности управляющей организации установлены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Указанные нормы права не предусматривают обязанности управляющей компании за счет денежных средств, поступающих от собственников на содержание общего имущества, устранять строительные недостатки, возникшие по вине застройщика.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено в суд доказательств того, что недостатки кровли и промерзание пола <адрес> возникли в результате ненадлежащего исполнения ООО «УК Ленинского района-1» обязанностей по содержанию общего имущества дома.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс», обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ленинского района-1» об устранении недостатков в объекте долевого строительства – <адрес>, возложении обязанности за свой счет: произвести демонтаж металлочерепицы над квартирой №М; снять утеплитель; снять гидроизоляционную пленку и произвести монтаж кровли в соответствии с требованиями СНИП и ГОС по укладке кровли из металлочерепицы; устранить недостаток в виде промерзания выступающей части пола квартиры, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.М. Чернецова