Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Гусь-Хрустальный гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» к Меркулову Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» обратилось в суд с иском к Меркулову Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая, что ООО "Красное Эхо" в соответствии с Уставом является коммерческой организацией, располагающейся по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ ООО "Красное Эхо" и ответчик Меркулов Е.В., работавший в то время в ООО "Красное Эхо" в должности , в рамках проводимых на ООО "Красное Эхо" мероприятий по дополнительному стимулированию персонала с целью предотвращения текучести кадров, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка расположенного на землях населённых пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, площадью кв. м, с кадастровым номером №, с расположенной на нём квартирой № №, находящихся по адресу: . Заключая договор, основываясь на ст. 420, 421 ГК РФ, стороны исходили из эквивалентности передаваемого имущества, обязательств сторон по договору, что исключает обогащение одного контрагента за счёт другого. Одним из существенных для истца условий указанного договора являлось изложенное в п. 4.1 указанного договора обязательство ответчика проработать непрерывно у продавца - ООО "Красное Эхо" десять лет после заключения указанного договора. Данное условие определено сторонами договора как существенное в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, то есть договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению сторон должно быть достигнуто соглашение. Подтверждением достигнутого соглашения является подписание указанного договора купли-продажи обеими сторонами и его государственная регистрация. Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Гусь-Хрустальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 25 марта 2010 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №. В соответствии с указанным договором, ООО "Красное Эхо" продало ответчику в собственность указанные земельный участок и расположенную на нём квартиру по льготной цене - . Цена реализации недвижимости определена как льготная в связи с тем обстоятельством, что Решением Совета народных депутатов Гусь-Хрустального района от ДД.ММ.ГГГГ № № "Об утверждении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальному образованию Гусь-Хрустальный район (муниципальный район) Владимирской области на IУ квартал 2009 г. норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальному образованию Гусь-Хрустальный район Владимирской области для расчёта размера субсидий на приобретение жилья государственным гражданским служащим Владимирской области, работникам областных бюджетных учреждений, муниципальным служащим, работникам учреждений бюджетной сферы, финансируемым из районного бюджета и молодым семьям, утверждён в размере . Исходя из указанного норматива, стоимость только квартиры площадью . Кадастровая стоимость земельного участка, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет . Таким образом, стоимость приобретённого ответчиком имущества составляет не менее рублей. Однако, в нарушение существенного условия сделки, изложенного в п. 4.1 договора, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подано заявление об увольнении по собственному желанию и ДД.ММ.ГГГГ Меркулов Е. В. приказом № от ДД.ММ.ГГГГ был уволен в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 77 ТК РФ - расторжение трудового договора по инициативе работника. Результатом таких действий ответчика является приобретение им недвижимости: земельного участка и квартиры по цене, заведомо ниже её реальной стоимости, без сохранения трудовых отношений с истцом.

Таким образом, действия ответчика дают истцу основания классифицировать данную сделку как мнимую в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ – как сделку, совершённую лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, так как ответчик не исполняет обязательство о сохранении трудовых отношений ООО "Красное Эхо" и создает неосновательное обогащение ответчика за счёт приобретения по льготной цене недвижимого имущества: земельного участка площадью кв. м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: с расположенной на нём квартирой № что даёт истцу право в соответствии с ч. 1 ст. 1103 ГК РФ требовать возврата исполненного по недействительной сделке. При этом ООО "Красное Эхо" готово исполнить свои обязательства по возврату исполненного по недействительной сделке.

В связи с изложенным истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Красное Эхо" и Меркуловым Е.В.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; прекратить право собственности Меркулова Е.В. на земельный участок на землях населённых пунктов и предоставленный для индивидуального жилищного строительства, площадью , с кадастровым номером № находящийся по адресу: , и расположенную на нём квартиру №; признать право собственности ООО "Красное Эхо" на земельный участок, площадью , с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , и расположенную на нём квартиру №, общей площадью ; взыскать с ответчика судебные расходы в виде госпошлины в размере .

В судебном заседании представитель истца ООО «Красное Эхо» по доверенности – ФИО3 настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик Меркулов Е.В. с иском не согласен. При этом показал, что работал в ООО «Красное Эхо» с 1998 года; в должности – с 2007 года. Его семья, состоящая , собственного жилья не имела и длительное время они проживали в арендуемых квартирах. Затем ему предприятием была предоставлена служебная квартира по адресу: пос. _-, где они были все вчетвером зарегистрированы. В 2006 году ему в порядке обмена было предоставлено более благоустроенное служебное жилое помещение – квартира по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор найма указанного жилого помещения, который ежегодно перезаключался. В 2009 году генеральный директор ООО «Красное Эхо» ФИО2 предложил ему выкупить занимаемую ими квартиру по остаточной стоимости. Он согласился, написал на имя ФИО2 заявление о покупке квартиры по остаточной стоимости, на котором была сделана резолюция: «бухгалтерии, юристу – оформить». Поскольку в тот период времени предприятие переходило из одной формы собственности в другую – из ОАО в ООО оформление документов затянулось и только ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Красное Эхо» в лице генерального директора ФИО2 и ним был заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой по адресу: за руб., то есть по остаточной стоимости. Когда составлялся проект указанного договора, в нем отсутствовали указания о том, что ему нужно проработать в ООО десять лет. Однако при подписании договора он увидел данное условие, но его это не насторожило, поскольку увольняться с предприятия или менять место жительства он не собирался; производил за свой счет ремонт, то есть улучшение квартиры. Весной 2011 года в ООО «Красное Эхо» сменился генеральный директор, которым стал ФИО1 С его приходом обстановка на предприятии изменилась. По указанию ФИО1 в отношении многих работников предприятия, в том числе и занимающих руководящие должности, начали оказывать давление; требовали объяснения по каким-либо проступкам, к совершению которых работники не имели никакого отношения. Работать на предприятии в такой обстановке было очень сложно, поэтому он принял решение об увольнении по собственному желанию, опасаясь, что в противном случае он может быть уволен по статье. Основанием полагать это явилось и следующее обстоятельство. В период нахождения его в очередном отпуске с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Красное Эхо» разместило в интернете сообщение о наличии в ООО «Красное Эхо» вакансии должности главного энергетика. Узнав о данном обстоятельстве он стал выяснять у начальника отдела кадров что это означает. На что та ответила ему, что данное объявление дано по распоряжению генерального директора, но его пока никто не увольняет. После этого его стали отзывать из отпуска, о чем ДД.ММ.ГГГГ был издан приказ. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ он написал заявление об увольнении по собственному желанию. По этой же схеме уволились и другие руководящие работники ООО. Поскольку его увольнение было вынужденным, он полагает, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого дома не имеется. Он отработал на предприятии более 13 лет, имел место его карьерный рост, его увольнение носило вынужденный характер. Доводы истца о том, что указанный договор является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, он считает надуманными. В данном случае намерения и действия сторон явно свидетельствуют о том, что целью заключения договора купли-продажи была передача ему в собственность квартиры, то есть соответствующие правовые последствия, о чем был составлен передаточный акт, а им в кассу ООО внесена плата за квартиру, указанная в договоре и оговоренная им с продавцом до подписания договора, то есть по остаточной стоимости. Поскольку указанная квартира была куплена ОАО «Красное Эхо» (правопреемником которого является ООО «Красное Эхо») в 2001 году у ФИО4 за руб., то он полагает, что указанная истцом стоимость квартиры в размере не менее руб. является явно завышенной и не соответствует действительности. Считает, что заявленные исковые требования не правомерны и просил отказать истцу в иске.

Представитель ответчика Меркулова Е.В. по доверенности – ФИО5 возражала в удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, аналогичным основаниям, приведенным ответчиком.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела была извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие; возражений по иску не заявила.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, свидетелей ФИО9, ФИО7, ФИО8, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

На основании ч. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Меркуловым Е.В. (покупателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» в лице генерального директора ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой, согласно которого продавец продал покупателю принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью кв. м с кадастровым номером № и размещенную на нем квартиру, находящиеся по адресу: . На вышеуказанном земельном участке расположена квартира № кв. м, состоящая из

В соответствии с п. 2.1 Договора стороны оценивают вышеуказанный земельный участок и расположенную на нем квартиру в . Покупатель купил у продавца вышеуказанный земельный участок и расположенную на нем квартиру за руб. (п. 2.2). Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме (п. 2.3).

Как следует из раздела 3 Договора обременения и ограничения в пользовании земельным участком и квартирой отсутствуют.

Разделом 4 Договора предусмотрены обязательства сторон. Так в п. 4.1 указано, что продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок и расположенную на нем квартиру свободными от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

В соответствии с п. 4.2 покупатель принимает на себя обязательство проработать непрерывно у продавца 10 лет после заключения настоящего договора.

Стороны согласились, что на протяжении 10 лет после заключения настоящего договора покупатель не имеет права продавать указанные земельный участок и расположенную на нем квартиру по цене, превышающей руб., а продавец имеет преимущественное право покупки данной квартиры за вышеуказанную цену (п. 4.3 Договора).

Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации Владимирской области, изданными в пределах ее полномочий (п. 4.4).

В силу положений раздела 5 Договора право собственности на земельный участок и квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Гусь-Хрустальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается кадастровый паспорт земельного участка и передаточный акт. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. Договор считается исполненным после того как продавец передаст покупателю в распоряжение указанные земельный участок и квартиру по передаточному акту в соответствии с условиями настоящего договора, вместе с документами и ключами.

В обоснование заявленных исковых требований истец просит признать недействительным вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка и квартиры по тем основаниям, что ответчиком не исполнено обязательство проработать в ООО «Красное Эхо» десять лет после подписания договора. По мнению истца указанное условие договора является существенным. Суд не может согласиться с данной позицией, исходя из следующего. Действительно, в оспариваемом договоре содержится обязательство Меркулов Е.В. отработать в ООО «Красное Эхо» десять лет после заключения договора. Однако это обязательство нельзя расценивать как существенное условие заключенного договора, поскольку оно не касается ни цены, ни предмета договора. Кроме того, в договоре не указаны последствия нарушения Меркуловым Е.В. данного обязательства. Договором предусмотрено лишь то, что на протяжении 10 лет после заключения договора Меркулов Е.В. не имеет права продавать указанные объекты недвижимости по цене превышающей руб. и то, что ООО «Красное Эхо» имеет право преимущественной покупки этих объектов за вышеназванную цену. Каких-либо других ограничений или обременений спорный договор не содержит. Исходя из этого, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в надлежащем порядке; оформлен переход права собственности на земельный участок и квартиру от ООО «Красное Эхо» Меркулову Е.В. и последнему выдано свидетельство о праве собственности на указанные объекты недвижимости, без каких-либо обременений. Тем самым, Меркулов Е.В. с ДД.ММ.ГГГГ стал полноправным собственником земельного участка площадью . м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: , с расположенной на нём квартирой №. То, что Меркулов Е.В. прекратил трудовые отношения с ООО «Красное Эхо» были вызваны объективными причинами, связанными со сменой генерального директора предприятия; отношениями нового руководителя к работникам ООО и конкретно к Меркулову Е.В., а также то, что в интернете было размещено объявление о вакантной должности главного энергетика ООО «Красное Эхо», то есть должности по которой работал Меркулов Е.В., и данное объявление появилось в период отпуска ответчика.

Не нашли в суде подтверждения и утверждения представителя истца о том, что договор купли-продажи земельного участка с квартирой является мнимой сделкой, поскольку ответчик не исполняет обязательство о сохранении трудовых отношений ООО "Красное Эхо", что повлекло неосновательное обогащение Меркулова Е.В. за счёт приобретения по льготной цене недвижимого имущества. Оспариваемый договор не содержит сведений о том, что продажа земельного участка и квартиры осуществляется Меркулову Е.В. по льготной цене. Напротив, из текста договора следует, что стоимость объектов недвижимости определена соглашением сторон и, как установлено в судебном заседании, именно от продавца – в лице генерального директора ООО «Красное Эхо» ФИО2 исходило предложение о продаже Меркулову Е.В. квартиры по остаточной стоимости, каковой, согласно представленным в суд документам, явилась сумма руб. Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО9, которая работала в ООО «Красное Эхо» главным бухгалтером, ей поступило указание определить остаточную стоимость квартиры, что ею и было сделано, документы были представлены генеральному директору. Также она пояснила, что на предприятии имела место быть практика продажи работникам предприятия квартир по остаточной стоимости. Что касается конкретного случая с Меркуловым Е.В., то ФИО2 хотел продать Меркулову Е.В. квартиру по еще меньшей цене, но поскольку остаточная стоимость оказалась немного выше, то было принято именно такое решение. Доводы представителя истца о том, что реальная стоимость квартиры и земельного участка руб. и, приобретая квартиру за руб. Меркулов Е.В. получил неосновательное обогащение, также являются надуманными. Судом установлено, что спорный земельный участок с квартирой был приобретен ОАО «Красное Эхо» у ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за руб. В связи с чем продажа Меркулову Е.В. земельного участка с квартирой по остаточной стоимости, определенной в руб., соответствует реальной стоимости объектов недвижимости. В судебном заседании также установлено, что спорная квартира была предоставлена Меркулову Е.В. для проживания с членами семьи как работнику предприятия в 2006 году; после чего Меркуловы заселились в указанную квартиру, с ними ежегодно с 2006 г. по 2010 г. перезаключался договор найма жилого помещения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Меркулов Е.В. с семьей вселялся в спорную квартиру для постоянного проживания и, заключая договор купли-продажи квартиры он имел намерение узаконить не просто право пользования жильем, в котором они длительное время проживают, но и стать ее полновластным собственником.

В связи с изложенным суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обществу с ограниченной ответственностью «Красное Эхо» в удовлетворении исковых требований к Меркулову Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с квартирой, расположенного по адресу: , и применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в течение 30 дней.

Председательствующий С.М. Грязнова