Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями к ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» ссылаясь на то, что он является собственником нежилого помещения, общей площадью 318,3 кв.м., расположенного в доме /// в г.Барнауле.

При заключении договора управления многоквартирным домом, ответчик попытался навязать ему условия договора отличные от условий договора, заключенного со всеми собственниками МКД.

Между тем, в соответствии с нормами существующего законодательства, он как собственник помещения многоквартирного дома по адресу: г.Барнаул ///, обязан участвовать в содержании земельного участка, находящегося напротив помещения, принадлежащего ему, и являющегося общим имуществом многоквартирного дома, соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД. При этом ответчик, как управляющая компания, выбранная собственниками многоквартирного дома на общем собрании в целях управления, в соответствии с нормами существующего законодательства указанными выше - обязана включить в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома - работы связанные с содержанием земельного участка и крыш, являющихся общим имуществом многоквартирного дома и соответственно выполнять данные работы за счёт средств всех собственников многоквартирного дома перечисляемые последними по статье - текущее содержание помещений. Данный вид платежа им добросовестно и в полном объёме оплачивается ответчику. Тем не менее, ответчик не исполняет обязанности по надлежащему содержанию общего имущества дома, а именно земельного участка находящегося напротив помещения, принадлежащего ему на праве собственности, а также крыши, которая выступает над общим фасадом здания и располагается над несколькими нежилыми помещениями. Более того, ответчик, не обладая на то полномочиями и законными основаниями, пытается вменить ему в обязанность содержание вышеуказанного имущества, причём на безвозмездной основе. Все годы, до этого момента, он содержал вышеуказанное имущество за свой счёт, но учитывая нынешнюю ситуации (тяжёлое время для бизнеса, нет таких доходов как раньше, необходимость вкладывать больше средств в содержание самого помещения, так как дому уже много лет и т.п.) – он не в состоянии и в дальнейшем нести это бремя.

На основании изложенного просит возложить на ответчика обязанность привести в соответствие с существующим законодательством, а именно ч.1 пп.1.2 ст.161 ЖК РФ, перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, являющегося неотъемлемой частью договора управления многоквартирного дома, путём включения работ по содержанию земельного участка и крыши, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290, обязать заключить с ним договор управления многоквартирного дома на условиях принятых общим собранием собственников многоквартирного дома, т.е. в соответствии с требованиями ч.4 ст.162 ЖК, произвести перерасчет по строке текущее содержание жилья за уборку прилегающей территории со стороны нежилых помещений (с ///), работ по содержанию крыши за период с 01 марта 2018 г. по дату вынесения решения суда.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 на удовлетворении требований настаивали, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица ЖЭУ-11 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил. Суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части.

В соответствии с пп.3,4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч.1, п.1 ч.4 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу чч.1,2 ст.39, ч.1 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно ч.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч.1 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (п.1.2 ч.1 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. №290, в указанный перечень включены:

- работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, в холодный период года: сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда (п.24);

- работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории; уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации (п.25);

- работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 318,3 кв.м., расположенного /// в г.Барнауле. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома /// в г.Барнауле, проведенного в форме заочного голосования 29.11.2010 г., ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» выбрано управляющей организацией, обслуживающей данный многоквартирный дом и с указанной организацией заключены договоры управления домом на условиях, которые отражены в договоре с 01.01.2011 г. (п.4 Протокола).

Из пояснений представителя ответчика следует, что иных собраний в доме не проводилось.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика следует, что с собственниками помещений в МКД были заключены договоры управления, которые были представлены суду представителем ответчика.

В свою очередь истцом предоставлен договор управления многоквартирным домом №... от 01 марта 2018 г. заключенный между ним и ответчиком ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района», а также перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являющийся неотъемлемой частью договора управления многоквартирного дома №... от 01 марта 2018 г., который не соответствует минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

Кроме того, предоставленный истцом договор управления имеет отличия от договора управления, заключенного с иными собственниками помещений в МКД.

Анализируя условия предоставленных сторонами договоров управления многоквартирным домом /// в г.Барнауле и перечней работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме следует, что в договоре заключенном с истцом ФИО4, а также перечне работ по содержанию имущества, являющегося приложением к договору, отсутствует обязанность ответчика по выполнению работ необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно работ по содержанию земельного участка и крыши, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

Между тем, в разделе 4 приложения 1 к договорам управления многоквартирным домом, заключенным с иными собственниками, работы по уборке и очистке придомовой территории указаны.

Кроме того, п.2.1.17 договора №... от 01 марта 2018 г., на собственника нежилого помещения ФИО1 возложена обязанность производить уборку территории, используемой для осуществления своей деятельности самостоятельно и за счет собственных средств.

Из пояснений истца, его представителя, показаний свидетеля ФИО12, а также предоставленных документов (договора аренды помещений между истцом и ФИО14, справок о выплате ФИО12 заработной платы, актов и счетов о взаимных расчетах между ФИО1 и ФИО14), следует, что ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» не осуществляло работы по уборке и очистке придомовой территории, прилегающей к помещениям истца. Указанные работы осуществлялись наемным работником ФИО14 и в дальнейшем компенсировались истцом ФИО1

Доказательств, опровергающих указанные выводы, суду не предоставлено. При этом, представитель ответчика ФИО5 не отрицал, что работники ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» и ЖУ-11 не осуществляют уборку территории дома, прилегающей к помещениям истца, в связи с большой территорией дома и отсутствием финансовой возможности.

Учитывая, что договор управления многоквартирным домом №... от 01 марта 2018 г., заключенный с ФИО1 противоречит условиям договора управления многоквартирным домом, заключенным с остальными собственниками, а перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являющийся неотъемлемой частью договора управления многоквартирного дома №... от 01 марта 2018 г. противоречит минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в нем отсутствует указание на выполнение ответчиком работ по содержанию земельного участка и крыши, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290, требования истца подлежат удовлетворению.

На ответчика надлежит возложить обязанность привести договор управления многоквартирным домом №... от 01 марта 2018 г., заключенный с ФИО1 в соответствие с условиями принятыми общим собранием собственников многоквартирного дома /// в г.Барнауле, принятыми на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом заочного голосования от 29.11.2010 г.

Кроме того, обязать ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» привести перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являющийся неотъемлемой частью договора управления многоквартирного дома №... от 01 марта 2018 г., заключенного с ФИО1, в соответствие с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, путём включения работ по содержанию земельного участка и крыши, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

Требования истца о перерасчете по строке текущее содержание жилья за уборку прилегающей территории со стороны нежилых помещений (с ///), работ по содержанию крыши за период с 01 марта 2018 г. по дату вынесения решения суда, подлежат частичному удовлетворению.

В судебном заседании никем не оспорено то обстоятельство, что истец в полном объеме несет расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которые включают, в том числе расходы на благоустройство (уборку придомовой территории, противогололедные мероприятия, покос травы и пр.).

Калькуляция тарифа на содержание и текущий ремонт, с указанием конкретных видов работ и их стоимости, размещена на официальном сайте ответчика, предоставлена истцом в материалы дела и достоверность данной информации ответчиком не оспаривалась.

Таким образом, неся бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, истец оплачивал услуги по уборке придомовой территории, противогололедные мероприятия, покос травы и пр.

Однако, как было установлено в судебном заседании фактически уборка придомовой территории со стороны помещений, принадлежащих истцу, ответчиком не производилась.

Таким образом, рассматривая дело в пределах заявленных истцом исковых требований, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» обязанности произвести ФИО1 перерасчет за текущее содержание жилья, в части взимая платы за уборку и очистку придомовой территории за период с 01 марта 2018 г. по 18 июля 2019 г.

Требования истца о перерасчете платы за выполнение работ по содержанию крыши, удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не предоставлено доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что за счет произведенной им оплаты должны были производиться работы по содержанию крыши.

Предоставленная истцом калькуляция тарифа на содержание и текущий ремонт, с указанием конкретных видов работ и их стоимости, не содержит работ по содержанию крыши.

Доводы ответчика относительно несогласия с иском, изложенные в письменном отзыве, суд не принимает во внимание, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении дела, т.к. заключенный с истцом договор управления многоквартирным домом и перечень работ по содержанию общего имущества дома, противоречат нормам жилищного законодательства.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в сумме 900 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» привести договор управления многоквартирным домом №... от 01 марта 2018 г., заключенный с ФИО1, в соответствие с условиями, принятыми общим собранием собственников многоквартирного дома /// в г.Барнауле на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом заочного голосования от 29.11.2010 г.

Обязать ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» привести перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являющийся неотъемлемой частью договора управления многоквартирного дома №... от 01 марта 2018 г., заключенного с ФИО1, в соответствие с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, путём включения работ по содержанию земельного участка и крыши, перечисленных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

Обязать ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» произвести ФИО1 перерасчет за текущее содержание жилья, в части взимая платы за уборку и очистку придомовой территории за период с 01 марта 2018 г. по 18 июля 2019 г.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» в пользу ФИО1 госпошлину в сумме 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г.Барнаула путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2019 г.

Судья: С.С. Лучинкин Решение не вступило в законную силу по состоянию на 24 июля 2019 года