Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Панорама» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Инспекция по жилищному надзору Республики Крым,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Панорама» (далее - ТСН «ТСЖ Панорама») об урегулировании разногласий по договору № 123 на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и об оказании коммунальных услуг от 01 декабря 2020 г., согласовав его на следующих условиях: п. 2.1.3 изложить в следующей редакции: «Своевременно вносить плату за содержание общего имущества и коммунальной услуги»; п. 3.2.8 изложить в следующей редакции: «В случае возникновения задолженности по коммунальным услугам, превышающей три месяца размера платы за одну или несколько услуг, ТСН «ТСЖ Панорама» направляет собственнику письменное предупреждение»; п. 5.3 изложить в следующей редакции: «Споры и разногласия решаются путем переговоров, а в случае не достижения соглашения Сторонами в соответствии с законодательством Российской Федерации»; дополнить п. 8.7 в следующей редакции: «Приложения № 1 и № 2 к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью». Просит также возложить на ТСН «ТСЖ Панорама» обязанность приложить к Договору № 123 от 01 декабря 2020 г. Приложение № 1 «Состав общего имущества многоквартирного дома №<номер> лит. №<номер> по <адрес>» и Приложение № 2 «Минимальный перечень работ и услуг по многоквартирному дому №<номер> лит. №<номер> по <адрес> со стоимостью содержания 1 кв. м», указанные в п. 8.7. Договора.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществляет ТСН «ТСЖ Панорама», членом которого истец не является. До настоящего времени в соответствии с положениями ст. ст. 138, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с истцом не заключен. 2 ноября 2020 г. ТСН «ТСЖ Панорама» направило в адрес истца проект договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и об оказании коммунальных услуг. 1 декабря 2020 г. по итогам рассмотрения проекта договора истцом он был подписан с протоколом разногласий в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора, не соответствующих действующему законодательству и смыслу договора, без обязательного приложения. Извещение о результатах рассмотрения протокола разногласий в установленный законом срок ответчик не направил.

Истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ТСН «ТСЖ Панорама» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился частично, не возражал против урегулирования разногласий по договору в части его дополнения п. 8.7 о том, что Приложения № 1 и № 2 являются его неотъемлемой частью. В остальной части в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на его необоснованность, пояснив, что типовая форма договора утверждена протоколом собрания членов ТСН от 27 сентября 2019 г. № 5 и не подлежит изменению, кроме того, у истца имеется задолженность по оплате коммунальных услуг.

Третье лицо Инспекция по жилищному надзору Республики Крым, будучи извещенной надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, причины неявки суду не сообщены.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 29).

Управление многоквартирным домом осуществляет ТСН «ТСЖ Панорама», членом которого истец не является.

2 ноября 2020 г. ТСН «ТСЖ Панорама» направило в адрес ФИО1 проект договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и об оказании коммунальных услуг, отдельные пункты которого изложены в следующей редакции:

п. 2.1.3 «Своевременно погасить задолженность, указанную в п. 5.3 настоящего договора и предоставить в установленный п. 5.3 Договора срок документы, подтверждающие погашение задолженности»;

п. 3.2.8 «В случае возникновения задолженности по коммунальным услугам, превышающим три месяца размера платы за одну или несколько услуг, ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг через месяц после направления ТСН «ТСЖ Панорама» Собственнику письменного предупреждения»;

п. 5.3 «Собственник уведомлен о том, что обязанность по внесению платы за Помещение и коммунальные услуги возникает у собственника Помещения с момента возникновения права собственности на него (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Споры и разногласия решаются путем переговоров, а в случае не достижения соглашения Сторонами в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ в Ялтинском городском суде Республики Крым, по месту нахождения квартиры №<номер>».

1 декабря 2020 г. по итогам рассмотрения проекта ФИО1 был подписан договор № 123 с протоколом разногласий в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора, предложив их изложить в следующей редакции:

п. 2.1.3 «Своевременно вносить плату за содержание общего имущества и коммунальной услуги»;

п. 3.2.8 «В случае возникновения задолженности по коммунальным услугам, превышающей три месяца размера платы за одну или несколько услуг, ТСН «ТСЖ Панорама» направляет собственнику письменное предупреждение»;

п. 5.3 «Споры и разногласия решаются путем переговоров, а в случае не достижения соглашения Сторонами в соответствии с законодательством Российской Федерации»;

дополнить п. 8.7 в следующей редакции: «Приложения № 1 и № 2 к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью»;

приложить к договору Приложение № 1 «Состав общего имущества многоквартирного дома №<номер> по <адрес>» и Приложение № 2 «Минимальный перечень работ и услуг по многоквартирному дому №<номер> по <адрес> со стоимостью содержания 1 кв. м», указанные в п. 8.7 Договора (л.д. 4-7, 8-9).

18 февраля 2021 г. ТСН «ТСЖ Панорама» в адрес ФИО1 направлено сообщение об отклонении протокола разногласий в части, касающейся предложения внести изменения в п. 2.1.3, п. 3.2.8, п. 5.3, п. 8.7 договора, а также направлены Приложение № 1 «Минимальный перечень работ и услуг» и Приложение № 2 «Акт состава общего имущества дома» (л.д. 44, 45).

Поскольку стороны не договорились об условиях договора, истец обратился в суд за разрешением возникшего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Согласно части 6 статьи 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Минимальный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При наличии представленных ФИО1 разногласий на проект договора ответчика, которые соответствуют требованиям действующего законодательства, суд считает, что на ТСН «ТСЖ Панорама» должна быть возложена обязанность заключить с ФИО1 договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и об оказании коммунальных услуг, как между товариществом собственников жилья и собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, на условиях представленного ТСН «ТСЖ Панорама» проекта договора с учетом следующих изменений:

- п. 2.1.3 в редакции протокола разногласий, поскольку в нем в изложенной ответчиком редакции в части погашения задолженности и предоставления подтверждающих документов содержится ссылка на п. 5.3 Договора, в котором нет указания на задолженность, не установлен порядок и срок подтверждения погашения задолженности, в связи с чем указанные пункты не согласованы между собой, а значит в нарушение п. 1 ст. 420 ГК РФ не содержат соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;

- п. 3.2.8 в редакции протокола разногласий, поскольку порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг изложен в разделе XI Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Тогда как согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения;

- п. 5.3 в редакции протокола разногласий, поскольку ФИО1 не согласовано условие о подсудности споров именно по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества в г. Ялта (договорная подсудность), кроме того, местом его жительства является г. Москва. Тогда как на основании ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика, а на основании ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца (подсудность по выбору истца);

- п. 8.7 подлежит включению в редакции протокола разногласий, поскольку наличие в договоре состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома, а также Перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, с установленной ценой за оказание этих услуг, являются существенными условиями договора в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, а требование по обязательному включению их в договор содержится в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Представитель ответчика в указанной части согласился с протоколом разногласий.

Что касается доводов представителя ответчика о том, что форма договора утверждена протоколом собрания членов ТСН «ТСЖ «Панорама» от 27.09.2019 № 5 (л.д. 79-85) и не подлежит изменению, то они не принимаются судом во внимание, как несостоятельные, учитывая при этом то, что направленный в адрес ФИО1 проект договора не соответствует представленной ответчиком в материалы дела типовой форме договора, в частности, имеет другую редакцию п. 2.1.3 и вообще не содержит п. 3.2.8 и п. 5.3 (л.д. 86-89).

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Урегулировать возникшие между Товариществом собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Панорама» и ФИО1 разногласия по договору № 123 на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и об оказании коммунальных услуг от 01 декабря 2020 г., согласовав его на следующих условиях:

п. 2.1.3 изложить в следующей редакции: «Своевременно вносить плату за содержание общего имущества и коммунальной услуги»;

п. 3.2.8 изложить в следующей редакции: «В случае возникновения задолженности по коммунальным услугам, превышающей три месяца размера платы за одну или несколько услуг, ТСН «ТСЖ Панорама» направляет собственнику письменное предупреждение»;

п. 5.3 изложить в следующей редакции: «Споры и разногласия решаются путем переговоров, а в случае не достижения соглашения Сторонами в соответствии с законодательством Российской Федерации»;

дополнить п. 8.7 в следующей редакции: «Приложения № 1 и № 2 к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью».

Обязать Товарищество собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Панорама» приложить к Договору № 123 от 01 декабря 2020 г. Приложение № 1 «Состав общего имущества многоквартирного дома №<номер> по <адрес>» и Приложение № 2 «Минимальный перечень работ и услуг по многоквартирному дому №<номер> по <адрес> со стоимостью содержания 1 кв. м», указанные в п. 8.7. Договора.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья Панорама» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 25.05.2021