Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Митина В.А., Черных И.З. к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

У С Т А Н О В И Л :

Митин В.А., Черных И.З. обратились в суд с исковыми требованиями к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно исковых заявлений, гражданские дела по которым были объединены в одно производство, истцы свои исковые требования обосновывали следующим:

Черных И.З. и Митин В.А. являются собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: <адрес>.

Земельные участки под указанными жилыми домами находятся в долевой собственности Черных И.З. и Митина В.А.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в порядке ст. 34 ЗК РФ, на основании Решения Пермской городской Думы № 260 от 23.10.2007 года Черных И.З. и Митин В.А. обратились в Департамент земельных отношений администрации города Перми с просьбой предоставить дополнительные земельные участки, общей площадью 449, 54 кв.м., 449,97 кв.м., 406,23 кв.м., 449,78 кв.м., 444, 7 кв.м., расположенных по адресам <адрес> для увеличения ранее предоставленных земельных участкоы.

Согласно ст. 1.7.1 Решения Пермской городской Думы № 260 от 23.10.2007 года «В собственность земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для увеличения ранее предоставленного под объекты недвижимости, предназначенные для жилья, земельного участка до максимальных размеров в соответствии с Правилами земплепользования и застройки города Перми и градостроительными регламентами».

Протоколами заседаний комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении дополнительных земельных участков для целей, не связанных со строительном, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ вопрос о возможности предоставления Черных И.З. и Митину В.А. дополнительных земельных участков, площадями 449, 54 кв.м., 406,23 кв.м., 449. 97 кв.м., 449,78 кв.м., 444,7 кв.м. был решен положительно.

Истцы обратились в Департамент земельных отношений с заявлениями об оценке земельных участков и заключении договоров купли-продажи. К заявлениям были приложены все необходимые документы.

При отчуждении земельных участков на территории города Перми Департамент земельных отношений Администрации города Перми руководствуется Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФОС № 1).

Во исполнении Приказа Департаментом земельных отношений были проведены работы по оценке указанных земельных участков и определена их стоимость. Согласно отчету о проведении рыночной оценки стоимость дополнительных земельных участков составила <данные изъяты> (Письмо от ДД.ММ.ГГГГ №).

После чего, все дальнейшие действия по предоставлению дополнительных земельных участков были приостановлены до решения вопросов о признании незаконным отказа Департамента земельных отношений в предоставлении земельных участков (истцы Черных И.З. и Митин В.А.) и о признании незаконными действий Управления Федерального кадастра объектов недвижимости по Пермскому краю по постановке дополнительного земельного участка на кадастровый учет (Заявитель Департамент земельных отношений). Дела рассматривались в Мотовилихинском районном суде г.Перми и Арбитражном суде Пермского края. В результате Черных И.З. и Митин В.А. отказались от иска, поскольку ответчик предоставил в судебное заседание письмо, из которого следовало, что он подготовил проект распоряжения о предоставлении дополнительных земельных участков в собственность истцов и направил его на согласование (Письмо от ДД.ММ.ГГГГ №). А решением Арбитражного суда Пермского края от 20.05.2009 года Департаменту земельных отношений было отказано в заявленных требованиях.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были приняты Распоряжения № и 2267, согласно которых дополнительные земельные участки, общей площадью 450 кв.м. (кадастровый номер №) по <адрес>, общей площадью 450 кв.м. (кадастровый номер №) по <адрес>, общей площадью 406 кв.м. (кадастровый номер №) по <адрес>, общей площадью 450 кв.м. (кадастровый номер №) по <адрес>, общей площадью 445 кв.м. (кадастровый номер №) по <адрес> в г.Перми были предоставлены в долевую собственность истцов.

Истцы были вынуждены повторно обратиться в Департамент земельных отношений с заявлением о проведении оценки (письмо от ДД.ММ.ГГГГ вх. №), так как с момента изготовления предыдущей оценки прошло более 6 месяцев.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцы были уведомлены о том, что рыночная стоимость земельных участков составляет <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>).

На основании выше указанного распоряжения Департаментом земельных отношений были подготовлены проекты договоров купли-продажи земельных участков (подписанные от имени продавца (Департамента земельных отношений администрации города Перми) - начальником юридического управления ФИО2) и передан на подписание Истцам ДД.ММ.ГГГГ.

Департаментом земельных отношений администрации <адрес> истцам было предложено подписать указанные договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается письмом от ДД.ММ.ГГГГ № по цене <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>), <данные изъяты> (по <адрес>).

Не согласившись с указанной ценой, истцы самостоятельно обеспечили изготовление отчета о рыночной стоимости объекта в ООО «Компромисс». Согласно отчету № «Об оценке земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> и <адрес>, стоимость дополнительных участков составила <данные изъяты> (<адрес>), <данные изъяты> (<адрес>), <данные изъяты> (<адрес>), <данные изъяты> (<адрес>), <данные изъяты> (<адрес>).

Истцами были подписаны указанные договора купли-продажи с протоколами разногласий от ДД.ММ.ГГГГ по цене земельного участка. Указанные договора с протоколами разногласий и отчетом о проведении рыночной оценки № и были направлены в адрес ответчика.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент известил истцов о том, что он отклоняет протокол разногласий к договорам купли-продажи в части цены указанных земельных участков.

Считают, что доводы, на основании которых ответчик не подписывает протокол разногласий, а именно, что отчет об оценке подготовлен на основании заявления Черных И.З., а не Департамента, не основан на законе в силу следующего.

Согласно Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256, обязательным условием до продажи земельного участка является проведение рыночной стоимости. В приказе также сказано, что проведение оценки обеспечивается Департаментом земельных отношений. При этом данный Приказ устанавливает, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой, если с даты составления отчета до совершения сделки прошло не более 6 месяцев. Из смысла приказа следует, что проведение рыночного отчета является обязательным, но цена, указанная в отчете, носит лишь рекомендуемый характер. Ссылка в Приказе на то, что проведение оценки обеспечивается Департаментом земельных отношений указывает лишь на то, кто несет расходы на проведение оценки. Итоговая величина стоимости объекта носит рекомендательный характер и фактически может и не использоваться сторонами при заключении договора. В связи с изложенным - проведение рыночного отчета по инициативе истцов не противоречит действующему законодательству.

Считают, что изготовленный истцами отчет не может отклоняться Департаментом, лишь на том основании, что он был изготовлен не за счет средств ответчика. Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик не является лицом, которое наделено полномочиями проводить работы по определению рыночной стоимости земельных участков. Департамент также как и истцы заключает договор на проведение оценки с любым независимым оценщиком, действующим на территории РФ.

Просят суд обязать Департамент земельных отношений администрации города Перми в двухнедельный срок заключить с Черных И.З. и Митиным В.А. договора купли-продажи следующих земельных участков:

- земельного участка, общей площадью 450 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером № по рыночной стоимости <данные изъяты>;

- земельного участка, общей площадью 445 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером № по рыночной стоимости <данные изъяты>;

- земельного участка, общей площадью 406 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером № по рыночной стоимости <данные изъяты>.

Истцы Черных И.З., Митин В.А. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители истцов Козлова Е.А., Куликова М.Н., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивали, подтвердили пояснения, данные в предыдущих судебных заседаниях, которые аналогичны доводам, изложенных в исковых заявлениях.

Представитель ответчика Крайнова Е.А., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, поддержала позицию изложенную в письменном отзыве на иск, согласно которого порядок определения стоимости земельных участков, предоставленных для целей не связанных со строительством, императивен и определен пунктом 2.11 решения ПГД от 23.10.2007 года № 260 (ред. от 29.06.2010) «Об утверждении Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей не связанных со строительством, на территории г.Перми». Продажа земельного участка осуществляется по цене, указанной в отчете об оценке земельного участка. Проведение оценки земельного участка обеспечивает уполномоченный орган в сфере земельных отношений, а именно департамент земельных отношений. В связи с чем, департамент земельных отношений считает, что правомерно провел оценку испрашиваемых истцами земельных участков.

Представитель 3-го лица Администрации города Перми в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 445 ГК РФв случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 422 ГК РФ ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В судебном заседании из пояснений сторон и материалов дела судом установлены следующие обстоятельства по делу:

Распоряжением начальника Департамента земельных отношений Администрации города Перми № от ДД.ММ.ГГГГ Черных И.З. и Митину В.А. был предоставлен в общую долевую собственность по рыночной стоимости земельный участок площадью 406 кв.м. с кадастровым номером № для целей не связанных со строительством (для увеличения ранее предоставленного под жилой дом земельного участка) по <адрес> за счет земель населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка - для увеличения ранее предоставленного под жилой дом земельного участка (л.д.152 том 1);.

Распоряжением начальника Департамента земельных отношений Администрации города Перми № от ДД.ММ.ГГГГ Черных И.З. и Митину В.А. были предоставлены в общую долевую собственность за плату по рыночной стоимости земельные участки для целей не связанных со строительством (для увеличения ранее предоставленных под многоквартирные жилые дома земельных участков) в Мотовилихинском районе за счет земель населенных пунктов: площадью 450 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>;

площадью 450 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>;

площадью 445 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>;

площадью 450 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>.

Разрешенное использование земельных участков - для увеличения ранее предоставленного под многоквартирный жилой дом земельного участка (л.д.13 том 4).

В выше указанных распоряжениях указано, что Отделу договоров необходимо подготовить договоры купли-продажи земельных участков с Черных И.З. и Митиным В.А.

Также Черных И.З. и Митину В.А. было указано не допускать на земельных участках строительства.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных отношений Администрации <адрес> в адрес истцов направил письмо «О рыночной стоимости земельных участков», согласно которого стоимость спорных земельных участков была определена следующим образом:

- по <адрес> (площадь 450 кв.м.) - <данные изъяты> (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ;

- по <адрес> (площадь 445 кв.м.) - <данные изъяты> (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ;

- по <адрес> (площадь 450 кв.м.) - <данные изъяты> (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ;

- по <адрес> (площадь 406 кв.м.) - <данные изъяты> (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15 том 4).

Департаментом земельных отношений были подготовлены проекты договоров купли-продажи земельных участков (подписанные от имени продавца (Департамента земельных отношений администрации города Перми) - <данные изъяты> ФИО2) и переданы на подписание Истцам ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8 том 1, л.д. 147 том 1, л.д.8 том 2, л.д.8 том 3, л.д. 8 том 4).

Установлено, что Департаментом земельных отношений администрации <адрес> истцам было предложено подписать указанные договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что истцами выше указанные договора купли-продажи были подписаны с протоколами разногласий от ДД.ММ.ГГГГ по цене земельного участка. Указанные договора с протоколами разногласий и отчетом о проведении рыночной оценки № и были направлены в адрес ответчика (л.д.9,10, 14 том 1, 148, 149, 153 том 1, л.д.9-10, 14 том 2, л.д.9-10,14 том 3, л.д.9-10, 14 том 4).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент известил истцов о том, что он отклоняет протокол разногласий к договорам купли-продажи в части цены указанных земельных участков (л.д.19 том 4).

Отсутствие подписанного договора купли-продажи спорных земельных участков с протоколами разногласий послужило основанием для обращения истцов в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров.

Истцы Черных И.З. и Митин В.А. свои исковые требования основывают на Отчете № об оценке земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>, составленного ООО «Компромисс» ДД.ММ.ГГГГ (дата оценки - ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.24-111 том 4).

В соответствии с выше указанным Отчетом рыночная стоимость земельных участков была определена в следующих размерах:

- <адрес> - <данные изъяты>;

- <адрес> - <данные изъяты> (л.д.85 том 4).

Ответчик свои возражения основывает на Отчетах №, произведенных ИП ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых стоимость земельных участков была определена в следующих размерах:

- <адрес> - <данные изъяты>;

- <адрес> - <данные изъяты>.

Оценивая выше указанные отчеты суд приходит к следующему.

Установлено, что при определении рыночной стоимости спорных земельных участков <данные изъяты> (по заявке истцов) и ИП ФИО9 использовали сравнительный подход.

Как указано в отчете <данные изъяты> сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Специалистами <данные изъяты> в качестве сравнительных объектов приняты земельные участки с разрешенным использованием под индивидуальную жилую застройку. Данный выбор был обоснован тем, что рассматриваемые объекты находятся в селитебной зоне застройки г.Перми. Зонирование исключает вариант использования объекта под застройку промышленными объектами. Окружающая застройка - индивидуальные домовладения. В связи с чем, специалистом <данные изъяты> было предположено, что возможным наиболее близким вариантом использования данных земельных участков является индивидуальная жилая застройка.

В отчете <данные изъяты> использованы такие объекты-аналоги как <адрес> и используются под индивидуальную жилую застройку (л.д.75 том 4).

В отчетах ИП ФИО9 в качестве объектов-аналогов использованы такие земельные участки как <адрес>, то есть земельные участки, расположенные не только в Мотовилихинском районе г.Перми. Кроме того, целевое использование данных земельных участков указано как для строительства многоэтажного жилого дома и для строительства коммерческой недвижимости (л.д.30-31 отчетов). Суд считает необоснованным выбор данных объектов-аналогов, так как спорные земельные участки истцам были предоставлены для целей не связанных со строительством.

Обращает также на себя внимание и то обстоятельство, что корректировка на планировочные отличия (на уклон) в отчете <данные изъяты> по мнению суда выведена наиболее точно, то есть с указанием в стоимостном выражении (в рублях), нежели данная корректировка выведена в ИП ФИО9, которая определена в процентном отношении. При чем, ИП ФИО9 был применен экспертный метод, проводимый путем опроса квалифицированных экспертов оценщиков. В то время как <данные изъяты> корректировка рассчитывалась в абсолютных величинах в виде расчета стоимости работ по укреплению участка.

Все выше указанные обстоятельства повлияли на выведение скорректированной стоимости квадратного метра в рублях, то есть и на итоговую величину рыночной стоимости спорных земельных участков.

Кроме того, суд не может принять во внимание результаты отчетов, составленных ИП ФИО9, так как в данных отчетах указано, что их результаты действительны в течение 6 месяцев от даты его составления. Дата оценки в данных отчетах указана - ДД.ММ.ГГГГ, то есть шесть месяцев по данным отчетам истекли ДД.ММ.ГГГГ. В то время как дата оценки <данные изъяты> указана ДД.ММ.ГГГГ, то есть шесть месяцев истекает ДД.ММ.ГГГГ и на день принятия решения судом еще не истекли.

Суд выше указанный вывод основывает также на положениях п.26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На основании выше изложенного, суд считает, что во внимание следует принять Отчет № об оценке земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>, составленного <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ и представленный стороной истцов.

Суд также не может принять во внимание позицию ответчика относительно того, что им правомерно была проведена оценка спорных земельных участков, так как именно на данный орган возложена обязанность по проведению оценки земельного участка.

Порядок определения стоимости земельных участков, предоставленных для целей не связанных со строительством, определен пунктом 2.11 Решения Пермской Городской Думы № 260 от 23 октября 2007 года «Об утверждении порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей не связанных со строительством, на территории города Перми», согласно которого управомоченный орган в сфере земельных отношений в двухнедельный срок со дня предоставления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителю на праве, указанном в пункте 2.9 настоящего Порядка, и направляет ему копию такого решения.

Продажа земельного участка осуществляет по цене, указанной в отчете об оценке земельного участка. Проведение оценки земельного участка обеспечивает управомоченный орган в сфере земельных отношений.

Анализируя выше указанный пункт Решения Пермской Городской Думы суд приходит к выводу, что на управомоченный орган в сфере земельных отношений возлагается лишь обязанность по обеспечению проведения оценки земельного участка. Однако, данный пункт не устанавливает запрет на проведение оценки земельного участка иными лицами сложившихся правоотношений (в данном случае истцами - покупателями).

Кроме того, суд считает, что поскольку истцы в силу ст. 445 ГК РФ вправе были внести протокол разногласий к проекту договора по цене спорных земельных участков, то они также были и вправе представить одновременно с данным протоколом разногласий свой отчет по определению стоимости земельных участков в качестве обоснования поданного протокола разногласий.

На основании выше изложенного, суд считает, что исковые требования истцов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцы просят суд обязать Департамент земельных отношений администрации города Перми заключить с ними договора купли-продажи спорных земельных участков в двухнедельный срок. Данное требование подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 206 ГПК РФ в случае принятия решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, которые могут быть совершены только ответчиком, то суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Пунктом 2.12 Решения Пермской Городской Думы № 260 от 23 октября 2007 года предусмотрено, что договор купли-продажи земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 2.11 настоящего Порядка.

Поскольку выше указанным Решением определен срок заключения договора в течение одной недели, то ответчику в соответствии со ст. 206 ГПК РФ необходимо установить именно недельный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с истцами договора купли-продажи спорных земельных участков.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Митина В.А., Черных И.З. к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, - удовлетворить.

Обязать Департамент земельных отношений Администрации города Перми в недельный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с Митиным В.А., Черных И.З. договора купли-продажи следующих земельных участков:

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение 10 дней со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий : подпись

Копия верна

Председательствующий О.В.Нигаметзянова

Секретарь