Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о понуждении освободить земельный участок и недостроенный коттедж, взыскании задолженности по арендной плате,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении освободить земельный участок и недостроенный коттедж, взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор найма с правом последующего выкупа, по которому ответчику передавался недостроенный коттедж- объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. А. вместе с земельным участком общей площадью 840 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№.Согласно договору найма (п.2.3) размер арендной платы составлял 50000 рублей ежемесячно, которые ответчик уплачивал вплоть до июля 2012 года, что подтверждается письмом – претензией ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1 договора найма срок найма (аренды) устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок сторонами не продлевался, никаких дополнительных соглашения к договору не заключалось. В настоящее время срок аренды истек, однако ответчик отказывается освободить занимаемое помещение. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено письмо – ответ на претензию с требованием освободить занимаемое помещение (объект незавершенного строительства и земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ и оплатить задолженность по арендной плате за период до января включительно. Просит суд взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 300 000 рублей, обязать освободить объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. А. вместе с земельным участком общей площадью 840 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям указанным в исковом заявлении.

Истец ФИО2 в судебное заседание не прибыла, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.

Представитель ответчика Скоп Т.П. в судебном заседании заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Из представленных письменных возражений следует, что по условиям заключенного договора ФИО2 обязалась передать ответчику коттедж общей площадью 386, 1 кв.м и земельный участок площадью 840 кв.м за 13 000000 рублей. По условиям договора ответчик выплатил 100 000 рублей задаток, и с момента заключения договора по июль 2012 года включительно производил оплату в счет выкупной цены в размере 50 000 рублей. Кроме того по устной договоренности с истцом производил работы по окончанию строительства коттеджа, внутренней отделке, водоснабжению, водоотведению. На указанные работы ответчиком израсходованы 4 357 427 рублей 58 копеек. До заключения договора ответчик обратился в банк за оформлением ипотеки. Когда прибыли специалисты банка для определения объекта залога, выяснилось, что коттедж фактически имеет площадь <данные изъяты> кв.м., т.е. на 139, 48 кв.м. меньше чем указано в договоре. Таким образом, определение цены договора не соответствует фактически переданному жилому дому. На просьбу предоставить регистрационные документы на дом и откорректировать стоимость объекта истец ответила отказом. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в Росреестр по Хабаровскому краю с заявлением о предоставлении сведений об объекте недвижимости. Из ответа следует, что право собственности на объект недвижимости жилой дом - отсутствует. Считает, что истец ввела его в заблуждение, указав не соответствующую действительности площадь коттеджа. Подписывая договор и соглашаясь с выкупной ценой, он исходил из стоимости квадратного метра. Считает, что рассмотреть настоящий спор в настоящее время невозможно, поскольку не вступило в законную силу решение суда по иску ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела уведомлен надлежащим образом, письменно просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не прибывших истца, ответчика.

Выслушав лиц участвующих в деле, мнение прокурора полагавшего, что заявленные требования подлежат удовлетворению, изучив представленные доказательства суд приходит к следующему.

Истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. А., а также земельный участк общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежит истцу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор найма коттеджа (с условием о его выкупе), по которому ФИО2 приняла на себя обязательства предоставить ФИО3 во владение и пользование принадлежащий ей на праве собственности коттедж стоимостью 13 000000 рублей, а ФИО3 обязуется, вносит плату за пользование коттеджем в размере 50000 рублей ежемесячно. Стороны достигли соглашения, что по истечении срока договора либо в иной установленный сторонами срок наниматель обязуется выкупить у наймодателя указанный коттедж по цене 13 миллионов рублей путем заключения отдельного договора купли-продажи. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 было направлено письмо – ответ на претензию с требованием освободить занимаемое помещение (объект незавершенного строительства и земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ и оплатить задолженность по арендной плате за период до января включительно.

На основании ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, тактику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, и следующее поведение сторон.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как видно из условий названного Договора, по своему правовому характеру он является договором аренды сооружения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебное заседание сторонами не представлено доказательств того, что на момент заключения договора ФИО2 на праве собственности принадлежал коттедж (жилое здание) находящийся по адресу: <адрес>.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как установлено в судебном заседании сторонами по заключенному договору не был составлен передаточный акт или иной документ о передаче, имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, что между сторонами в требуемой законом форме не заключен договор аренды, поскольку на момент заключения договора истец ФИО2 не имела в собственности коттедж (жилое здание) находящийся по адресу: <адрес>. При таких обстоятельствах, суд не принимает доводы представителя истца о том, что стороны не осуществили государственную регистрацию данного договора аренды, поскольку договор, заключенный на срок мене года не подлежит государственной регистрации. Как установлено, судом после истечения срока договора ДД.ММ.ГГГГ, арендные отношения между сторонами были продолжены до августа 2012 года, и в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд считает, что такие действия сторон дают им право не соблюдать условие, предусмотренное ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договора, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.

В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст.ст. 11,12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности устранении нарушения прав собственника, взыскании денежных средств по договору удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 освободить объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, инвентарный №, лит. А, и земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м, кадастровый № расположенные по адресу: <адрес> в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Железнодорожный районный суд города Хабаровска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет составлено 10 июня 2013 года.

Судья Е.В. Сурнин