Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валенцевой С.В., Максимова Р.Л. к Муниципальному образованию городской округ город Кострома, в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на жилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Валенцева С. В., Максимов Р. Л. обратились в суд с указанным иском, просили признать за Валенцевой С. В. право собственности на <адрес>, назначение жилое, площадью 57,3 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого <адрес>, признать за Максимовым Р. Л. право собственности на <адрес>, назначение жилое, площадью 56,9 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого <адрес>.

Свои требования мотивировали тем, истцы в период 2014 года заключили с ООО «Кристалл» в лице генерального директора ФИО1 договор на инвестирование в строительство квартир <адрес> (Валенцева) и <адрес> (Максимов) в жилом доме по адресу: <адрес>, площадью соответственно 66,3 кв.м. на 3 этаже дома (11 квартира) и площадью 66,3 кв.м. на 3 этаже дома (10 квартира). Денежные средства были оплачены ООО «Кристалл» в полном объеме. ООО «Кристалл», до момента заключения договоров и не уведомив истцов при заключении договора на инвестирование, в нарушение разрешительной документации и градостроительных норм и правил, фактически на арендуемом земельном участке с кадастровым номером № площадью 925 кв.м. по адресу: <адрес> (для строительства индивидуального жилого дома) осуществлял строительство многоквартирного ... жилого дома (на 12 квартир). В соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими отношениями сторон, следует, что между ООО «Кристалл» и истцами были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. При наличии указанных обстоятельств, Администрация <адрес> обратилась с иском о сносе постройки как самовольной, на тот момент - незавершенный строительством объект. На указанном земельном участке расположен объект самовольного строительства, возведенный ФИО1, что установлено апелляционным определением Костромского областного суда от <дата> по делу №. Согласно данным кадастрового учета, указанный земельный участок имеет разрешенное использование - для восстановления индивидуального жилого дома. Постановлением Администрации города Костромы от 20 февраля 2013 года № 282 утвержден градостроительный план данного земельного участка, согласно которому предельная высота здания -9 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40%. <дата>ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком действия десять лет, которым разрешено строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 315,5 кв.м, количество этажей - не более трех, количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства - 1. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № находится на территории объекта археологического наследия «Участок культурного слоя города между Никитской, Лазаревской, Марьинской улицами и вспольем, XVIII- XIX вв.», ФИО1 как его арендатор <дата> подписал с департаментом культуры <адрес> охранное обязательство о соблюдении режима использования земельного участка. <дата> должностными лицами Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы осуществлен осмотр арендуемого ответчиком земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости, в ходе которого установлено, что на земельном участке ведется строительство объекта, имеющего признаки 12-квартирного жилого дома. На момент рассмотрения дела судом строительство жилого дома не закончено, не завершены обустройство кровли, заполнение оконных и дверных проемов, не выполнены внутренние и отделочные работы, дом в эксплуатацию не принят. Апелляционным определением от 14 марта 2016 года по делу №33-470/2016 исковые требования муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 о сносе самовольно возведенного строения удовлетворены. Суд обязал ФИО1 произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимого имущества, не завершенного строительством, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение двух месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу. Право аренды на указанный земельный участок перешло в том числе к истцам после вынесения данного апелляционного определения <дата>, а в последствии на основании решения Свердловского суда города Костромы от 24 января 2017 года №2-304/2017 по иску в том числе и третьего лица, прекращено право ФИО1 на объект незавершенного строительства на нем. В указанной ситуации истцы стали заложниками недобросовестных действий ООО «Кристалл» в лице его директора ФИО1, который, не известив их об уже имеющихся нарушениях, заключил с ними договор инвестирования в строительство фактически МКЖД, получил от них деньги, чем фактически поставил в ситуацию обманутых дольщиков, которые в настоящее время лишены права на оплаченные ими жилые помещения. В настоящее время именно истцы и другие инвесторы являются застройщиками объекта (в связи с переходом прав на земельный участок), они осуществили достройку данного незавершенного строительством объекта, провели экспертизу построенного объекта, который отвечает всем необходимым условиям его сохранения в качестве многоквартирного жилого дома, подключили объект к сетям коммунального обеспечения. Единственным препятствием для оформления прав на жилые помещения в данном доме является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, фактически построенному на нем объекту.

В судебном заседании истцы Валенцева С.В., Максимов Р.Л., представитель истцов Данченко А.А. исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель Администрации г. Костромы Коровкина Н.С. не возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо Соцкова И.А., ее представитель Соцков Д.В. полагали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Иванова Я. В., Рябова Е. В., Дементьева Е. Ф., Скоропекин А. О., Соколова А. Л., Ивкова Н. Н., Яруллиной С. Ю., Якимова Т. Е., Крючков А. С., в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, Департамент строительства Костромской области, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебное заседание своих представителей не направили, о дате и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе рассмотрения установлено, что по договору аренды № <адрес>.1 от <дата> земельный участок по адресу <адрес>, площадью 925 кв.м. предоставлен в аренду ФИО2

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет №, разрешенное использование, для восстановления индивидуального жилого дома.

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>ФИО2 передала свои права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка ФИО1

Департаментом культуры от <дата> утверждено заключение № по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников планируемые мероприятия – восстановление индивидуального жилого дома по адресу <адрес>, заказчик ФИО2 Срок аренды с <дата> по <дата>.

ФИО1 являлся собственником жилого объекта незавершенного строительства, площадь объекта 73,5 кв.м., инв №, литер А по адрес <адрес>. с <дата>. Земельный участок кадастровый №(земли населенных пунктов, для восстановления индивидуального жилого дома) площадью 925 кв.м. по указанному адресу находился в аренде у ФИО1 на срок с <дата> по <дата> по договору аренды земельного участка от <дата>, соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>.

Постановлением Администрации города Костромы от 20.02.2013 года № 282 утвержден градостроительный план земельного участка. Согласно п.2.2. градостроительного плана земельного участка установлено требование к назначению объекта- индивидуальный жилой дом. Указаны основные виды разрешенного использования земельного участка: одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, многоквартирные жилые дома до 8 квартир, и т.д. Предельное количество этажей: 9 м., максимальный процент застройки: 40.

<дата>ФИО2 выдано разрешение № № на строительство индивидуального жилого дома (площадь земельного участка -925 кв.м., площадь застройки-315,5 кв.м., количество этажей- не более 3-х;(л.д.22)

ФИО1 на основании разрешения № № осуществлялось строительство жилого дома в пределах установленных границ земельного участка.

Указанные обстоятельства установлены судом при рассмотрении гражданского дела по иску администрации города Костромы к ФИО1 о сносе самовольного строения (2-465/2015) и сторонами в настоящем процессе не оспаривались.

<дата> году между ООО «Кристалл» (сторона 1) и Безумовой (Валенцевой) С.В. (сторона 2), <дата> между ООО «Кристалл» (сторона 1) и Максимовым Р.Л. (сторона 2) с каждым в отдельности были заключены инвестиционные договора, согласно которым сторона 2 обязуется принять участие в инвестировании строительства жилого помещения «квартира», по адресу <адрес>.

<дата> в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ООО «Кристалл» №.

Заочным решением Свердловского районного суда г. Костромы от 24 января 2017 года по делу № 2-304/2017 признано прекращенным зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства общей площадью 73,5 кв.м., степень готовности 4%, назначение – жилой дом на земельном участке по <адрес>. Право аренды земельного участка перешло к лицам, заключившим инвестиционные договоры.

Как следует из материалов дела Валенцева С.В., Максимов Р.Л. являются правообладателями (арендаторами) земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>, Договора аренды земельного участка № №, выдан <дата>, Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выдан <дата>, апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от <дата>.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения права аренды земельного участка у истцов, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ в ныне действующей редакции самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения права аренды земельного участка у истцов право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ в ныне действующей редакции право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и /или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видно из технического плана здания (многоквартирного дома), составленного кадастровым инженером ФИО3<дата>., многоквартирный дом по адресу: <адрес> завершен строительством в 2017г., имеет площадь 645,1 кв.м. на трех этажах, расположен на земельном участке с кадастровым номером №

Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Костромского областного суда от 28.04.2021г. по делу №33-868/2021 установлено (в том числе по результатам строительно-технической экспертизы, заключения о пожарной безопасности), что многоквартирный дом по адресу: <адрес> является новым объектом недвижимости, данное здание соответствует требованиям строительных норм, является безопасным для жизни и здоровья людей в условиях их пребывания в здании, в том числе в процессе его последующей эксплуатации, а также с точки зрения соблюдения требований пожарной безопасности, результат строительства многоквартирного жилого дома соответствует требованиям санитарно-бытовых и экологических норм, выявленные несоответствия градостроительных регламентов не ухудшают условий проживания людей в доме, не препятствуют безопасной эксплуатации объекта, прав третьих лиц не ущемляют.

Таким образом, суд полагает подтвержденными обстоятельства, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> целом соответствует установленным требованиям, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, иск о признании права собственности на жилые помещения в доме подлежит удовлетворению.

В силу ч.8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Валенцевой С.В., Максимова Р.Л. удовлетворить.

Признать за Максимовым Р.Л. право собственности на жилое помещение кадастровый номер 44:27:040617:879, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Кострома, ул.Мясницкая, 73-10.

Признать за Валенцевой С.В. право собственности на жилое помещение кадастровый номер 44:27:040617:880, площадью 57,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Кострома, ул.Мясницкая, 73-11.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы.

Судья И.В. Шувалова

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2022.