Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Центральное» к Гарбузенко Л.В. о признании недействительным пункта договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Председатель правления ТСЖ «Центральное» обратился с иском к Гарбузенко Л.В., с требованием о признании договора купли-продажи от Д.М.Г. в части отчуждения газовых котлов <данные изъяты> з.н. <данные изъяты>, <данные изъяты> з.н. <данные изъяты> недействительным.

В обоснование требований указывает, что в производстве Центрального районного суда г.Барнаула находится гражданское дело № 2-448/2023 по иску Перминова Д.В., Перминовой О.В. к ТСЖ «Центральное», одно из требований об обязании ТСЖ «Центральное» предоставить Перминову Д.В., Перминовой О.В. круглосуточный доступ к газовому котлу <данные изъяты>, газовому котлу <данные изъяты>, расположенному на первом этаже многоквартирного дома по адресу: "Адрес" в помещении, являющимся частью общего имущества собственников многоквартирного дома.

В исковом заявлении истец ссылается, на то, что на основании договора купли-продажи недвижимости от Д.М.Г. газовые котлы принадлежат им на праве собственности. Д.М.Г. между Перминовым Д.В. и ООО «Тепловодмонтаж» заключен договор на техническое обслуживание котельного оборудования. Но указанные выше котлы обслуживаются ТСЖ «Центральное», так как смонтированные котлы предназначены для отопления всех имеющихся на первом этаже нежилых помещений, лестницы, мест общего пользования первого этажа, и не могут быть предметом продажи совместно с нежилым помещением <данные изъяты>.

Собственники выбрали способ управления ТСЖ «Центральное».

Согласно ч. 6 раздела 1 Правил от Д.М.Г.№ в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

ТСЖ «Центральное» зарегистрировано Д.М.Г. и с момента регистрации осуществляет содержание и обслуживание общего имущества, включая указанные котлы, газопровод, отопительные коммуникации, которые предназначены для отопления всех имеющихся на первом этаже нежилых помещений (офисов), входной группы лестницы, подъезда, коридоров и тамбуров, подсобных помещений, мест общего пользования первого этажа. Соответственно указанные котлы не могли быть предметом продажи совместно с нежилым помещением <данные изъяты>.

Таким образом, котельная является общим имуществом собственников квартир и не может быть отчуждена собственником нежилого помещения.

Договор купли-продажи заключенный между продавцом нежилого помещения <данные изъяты> и покупателем Гарбузенко Л.В. не содержит отчуждения газовых котлов, а является куплей-продажей объекта недвижимости нежилого помещения по адресу: "Адрес".

В судебном заседании представитель истца Малахова Н.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что в настоящее время в указанном помещении находится котел <данные изъяты> под другим номером, котел <данные изъяты> там не находится, он списан, и не отапливает общие помещения. Котел <данные изъяты> никогда не находился в указанном помещении, изначально был установлен в квартире № по "Адрес".

Ответчик Гарбузенко Л.В. с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что Д.М.Г. был заключен договор купли-продажи между Перминовыми и Гарбузенко. Перминовыми приобретено в общую совместную собственность помещение <данные изъяты>, расположенное на <данные изъяты> этаже дома по адресу: "Адрес". Кроме того, третьим лицам на праве собственности принадлежит оборудование, которое является частью вышеназванного объекта газовые котлы <данные изъяты>, <данные изъяты>. При приобретении указанных газовых котлов Перминовым были переданы оригиналы паспортов на газовое оборудование. Ответчик представила письменные возражения.

Третьи лица Перминов Д.В., Перминова О.В., представитель третьих лиц Пинигина Е.Н. с исковыми требованиями не согласились. Пояснили, что Д.М.Г. был заключен договор купли-продажи между Перминовыми и Гарбузенко. Перминовыми приобретено в общую совместную собственность помещение <данные изъяты>, расположенное на <данные изъяты> этаже дома по адресу: "Адрес" Кроме того, третьим лицам на праве собственности принадлежит оборудование, которое является частью вышеназванного объекта газовые котлы <данные изъяты>, <данные изъяты>. При приобретении указанных газовых котлов Перминовым были переданы оригиналы паспортов на газовое оборудование. Перминовым Д.В. заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией. Представили письменные возражения.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, пояснения лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, выслушав свидетеля Притупова В.Г. суд приходит к следующим выводам.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.2 ст.432 ГК РФ).

Для договоров в отношении объектов недвижимости ГК РФ предусмотрена обязательность их регистрации.

Пункт 1 ст.454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.167 ГК РФ).

В силу ч.1 и 2 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно заявленным основаниям требований по оспоримости сделки бремя доказывания ее недействительности законом возложено на истца. Ответчики обязаны доказать доводы своих возражений.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Кроме того, содержание, а также порядок и правила владения, пользования и в установленных ГК РФ или других законах пределах распоряжения общим имуществом в здании или сооружении установлены ст. 287.5 ГК РФ.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также:

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В судебном заседании установлено, что между Перминовым Д.В., Перминовой О.В. и Гарбузенко Л.В. Д.М.Г. был заключен договор купли-продажи недвижимости с обременением ипотекой в силу закона. Согласно условиям договора продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, расположенное на <данные изъяты> этаже шестиэтажного кирпичного дома по адресу: "Адрес", кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Объект недвижимости продается по цене <данные изъяты>. Согласно п. 4.1.2 продавец обязуется передать следующее оборудование: газовый котел <данные изъяты>, газовый котел <данные изъяты>. Являющиеся неотъемлемой частью данного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН собственниками нежилого помещения по адресу: "Адрес", площадью <данные изъяты> кв.м. являются Перминов Д.В., Перминова О.В.

Согласно договору купли-продажи № от Д.М.Г. ООО «СПС-Холдинг» продает ООО «Орион» в лице представителя Гарбузенко Л.В. нежилые помещения: офис на <данные изъяты> этаже жилого дома <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, нежилое помещение офиса на <данные изъяты> этаже жилого дома <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, нежилое помещение офиса на <данные изъяты> этаже жилого дома <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. Согласно п. 2.1 указанного договора отопление от собственного котла на газе.

Согласно договору поставки газа, заключенному между ООО «Орион» и ООО «Газпром межрегионгаз Новосибирск» № от Д.М.Г., в приложении № в качестве информации о газопотребляющем оборудовании покупателя указаны котел <данные изъяты>.

Согласно договору поставки газа № от Д.М.Г., в приложении № в качестве информации о газопотребляющем оборудовании покупателя указаны котел <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Согласно договору купли-продажи от Д.М.Г. ООО «Орион» продало Гарбузенко Л.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес" площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п. 5 указанного договора настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего договора, а также ключи, технический план и иную документацию, относящуюся к данному объекту недвижимости, поэтому дополнительный передаточный акт сторонами заключаться не будет.

Д.М.Г. заключен договор № на техническое обслуживание газового котла <данные изъяты> между ООО «Орион» и ООО «Тепловодмонтаж».

Д.М.Г. между Перминовым Д.В. и ООО «Газпром межрегионгаз Новосибирск» заключен договор поставки газа, точка подключения - "Адрес".

Д.М.Г. между Перминовым Д.В. и ООО «Газпром межрегионгаз Новосибирск» пролонгирован договор поставки газа, точка подключения – "Адрес". Договор заключен на два газовых котла - <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Д.М.Г. между Перминовым Д.В. и ООО «Тепловодмонтаж» заключен договор на техническое обслуживание котла <данные изъяты>.

Д.М.Г. между Бабушкиной О.К. и ООО «Тепловодмонтаж» заключен договор на техническое обслуживание котла <данные изъяты>.

Д.М.Г. между Перминовым Д.В. и ООО «Газификация» заключен договор на техническое обслуживание оборудования газовой котельной: газовый котел <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенных по адресу: "Адрес". Срок действия договора с Д.М.Г. по Д.М.Г..

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от Д.М.Г. исковые требования Перминова Д.В., Перминовой О.В. к ТСЖ «Центральное» о возложении обязанности предоставить доступ к газовому оборудованию, согласовать разрешение на точку подключения удовлетворены. ТСЖ «Центральное» обязано предоставить Перминову Д.В., Перминовой О.В. доступ к газовому котлу <данные изъяты>, расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу "Адрес" в помещении, являющимся частью общего имущества собственников дома с целью его обслуживания силами специализированной организации. ТСЖ «Центральное» обязано предоставить Перминову Д.В., Перминовой О.В. разрешение на согласование точки подключения нежилого помещения по адресу: "Адрес" в установленном законом порядке специализированной организацией с разработкой технических условий о возможности (невозможности) подключения. Указанное решение суда вступило в законную силу Д.М.Г.. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Плата за потребленный газ вносится Перминовым Д.В.

Кроме того третьими лицами Перминовыми представлены паспорт от Д.М.Г. на котел <данные изъяты>, на котором запись номера котла выполнена заводским способом и на котел <данные изъяты>.

Представителем истца представлен паспорт от Д.М.Г. на котел <данные изъяты>, на котором запись номера выполнена прописными буквами.

Представителем истца представлен паспорт на котел <данные изъяты> от Д.М.Г., и договор на техническое обслуживание указанного котла, акты выполненных услуг.

Свидетель Притупов В.Г. суду пояснил, что в Д.М.Г. помогал устанавливать газовые котлы в квартирах по "Адрес". Кто был собственником оспариваемых котлов пояснить не смог.

Что касается приобщенного к материалам дела акта о безвозмездной передаче ООО «Орион» в адрес ТСЖ «Центральное» списанного настенного газового котла марки <данные изъяты> по акту № от Д.М.Г. для нужд ТСЖ «Центральное» судом данное доказательство не принимается во внимание, поскольку в судебном заседании представитель истца Малахова Н.В. пояснила, что не может подтвердить подлинность указанного акта, в связи с чем просит не принимать во внимание указанное доказательство.

Таким образом, ТСЖ «Центральное» не представило доказательств приобретения указанных котлов, не представило доказательств постановки их на баланс ТСЖ «Центральное», не представило доказательств заключения договора с ресурсоснабжающей организацией. Третьими лицами Перминовыми представлен в материалы дела паспорт на котел <данные изъяты>, имеющий заводскую надпись, чего нельзя сказать о паспорте на котел, представленном представителем ТСЖ «Центральное». Кроме того, как поясняла в судебном заседании представитель истца Малахова Н.В., указанные в исковом заявлении котлы в настоящее время не используются для отопления мест общего пользования, фактически в указанном помещении не находятся. Котел <данные изъяты> в теплогенераторной отсутствует, был демонтирован в связи с неисправностью. Техническое обслуживание газового котла, который, по мнению истца, в Д.М.Г. был передан ТСЖ «Центральное» и списан с баланса ООО «Орион», продолжало осуществлять ООО «Орион».

Представленный паспорт на котел <данные изъяты>, и договоры на техническое обслуживание указанного котла не являются относимым доказательством, поскольку к настоящему спору не относятся. Представленный представителем истца договор от Д.М.Г. между Бабушкиной О.К. и ООО «Тепловодмонтаж» на техническое обслуживание котла <данные изъяты> суд не принимает во внимание, поскольку указанное обстоятельство противоречит собранным по делу доказательствам.

Суд, оценивая представленные доказательства, приходит к выводу, что оснований для признания недействительным пункта договора купли-продажи нет, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «Центральное» (ИНН №) отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г.Барнаула путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий К.А.Болобченко

Решение в окончательной форме принято 19 июля 2023 года.

Решение не вступило в законную силу на 24.07.2023

Копия верна

Судья К.А.Болобченко

Секретарь с/з Н.А.Шипулина

Подлинник решения находится в деле № 2-1318/2023 в Ленинском районном суде г.Барнаула