Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зубовское» о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в части, взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1, действуя через представителя ФИО2 (по доверенности 08 сентября 2018 г. – т.1 л.д.13) обратился в суд с иском к ООО «Зубовское», уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в части, взыскании задолженности по арендной плате.

Требования мотивированы тем, что 07 июля 2003 г. был заключен Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 между собственниками земельных долей (паев) бывшего СПК «Зубовское» (77 собственников в соответствии с приложенным списком) (арендодатели) и ООО «Зубовское» (арендатор) сроком на 49 лет, согласно которому арендодатели передали в аренду земельный участок площадью 592 га., с кадастровым номером № (впоследствии номер №).

Соглашением об определении долей от 22 декабря 2016 г., участники - арендодатели земельных долей по названному Договору, выделили в счет 38 земельных долей земельный участок общей площадью 3268000 кв.м. с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет 08 декабря 2016 г. На него зарегистрировано существующее ограничение прав, обременение в виде аренды на срок с 20 февраля 2017 г. по 03 сентября 2052 г. в пользу ООО «Зубовское».

На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи истец ФИО1 приобрел у собственников земельных долей вышеуказанный выделенный земельный участок №, право собственности на который за ним зарегистрировано в ЕГРН 10 июля 2018 г. С этого момента к нему перешли права и обязанности арендодателя. О переходе права арендатору ООО «Зубовское» стало известно 03 сентября 2018 г.

В п.2.1 Договора аренды стороны согласовали арендную плату, которая подлежит выплате ежегодно в размере 3 ц. зернофуража; 15 ц. грубых кормов (солома) по сложившейся себестоимости продукции, предоставление услуг по обработке огородов на каждую земельную долю отдельно. Налоговые и иные платежи за землю засчитываются в счет арендной платы. Арендатор вносит налоговые платежи в размере ставки земельного налога.

В нарушение требований Договора аренды, ответчик за период с 2018 г. по 2020 г. арендную плату истцу не производил, налоговые платежи в счет арендной платы за 2018 г. в размере 29167,00 руб. и за 2019 г. в размере 58334, руб. не возместил. Тем самым с 10 июля 2018 г. арендатор существенно нарушает условия договора аренды. Истец считает, что установленный в п.2.1 договора размер арендной платы в виде натуральной оплаты содержит для него несправедливые договорные условия, нарушающие баланс интересов сторон договора, поскольку он, как собственник земельного участка, не нуждается в ежегодной передаче зернофуража, грубых кормов, в предоставлении услуг по обработке огородов.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком № 63/03-2019 от 18 марта 2019 г. ООО «Агентство консалтинга и оценки» - арендная плата за пользование земельным участком № составляет 375596 рублей (или 31299,67 рублей ежемесячно). В связи с чем истец предложил ответчику определить размер арендной платы, исходя из вышеуказанной рыночной стоимости, о чем заключить дополнительное соглашение, дважды направлял арендатору 25 марта 2019 г. и 04 июня 2019 г. письменные предложения, которые ему вручены, но остались без ответа, не подписаны, арендодателю не возвращены.

21 октября 2020 г. истец в очередной раз направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды и претензию о выплате в течение 10 дней земельного налога и арендной платы в стоимостном выражении пропорционально времени владения, а именно: за 2018 г. - в размере 242250 рублей; за 2019 г., 2020 г.– в размере по 484500 рублей в год; компенсировать затраты по уплате земельного налога за 2018 г. – 29167 рублей, за 2019 г. – 58 324 рублей. Претензия получена адресатом 26 октября 2020 г., но осталась без ответа, дополнительное соглашение не подписано.

Поскольку существенные нарушения договора аренды не устранены, то 13 ноября 2020 г. ФИО1 направил ответчику досудебную претензию о расторжении договора, в которой предложил последнему в течение 3-х календарных дней с момента получения подписать соглашение о расторжении вышеназванного Договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. В нарушение условий договора, требований ст.ст.309, 310, 606, 614, 619 ГК РФ арендатор (ответчик) более двух раз подряд не выполнил обязанность по уплате арендных платежей, письменные обращения и досудебную претензию проигнорировал. По сообщению Пензастата в 2017-2018 г.г. ответчик не отчитывался по сведениям об итогах сева под урожай (1-фермер) и об основных показателях деятельности микропредприятия (МП-микро). В налоговый орган ответчик представлял «нулевую» отчетность по прибыли. Считает, что в 2018-2020 г.г. ответчик производственно-хозяйственную деятельность не осуществлял, чем вызвано наличие задолженности по арендной плате. Считает, что при таких обстоятельствах выплата арендной платы стала невозможной.

С учетом представленных стороной истца доказательств в виде заключения судебной товароведческой (стоимостной) экспертизы № 3Э/2021-19 от 31 марта 2021 г., в итоге истец ФИО1 просит суд:

- расторгнуть Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 07 июля 2003 г. в части аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3268000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>;

- снять существующее ограничение права и обременение в виде аренды сроком действия с 20 февраля 2017 г. по 03 сентября 2052 г. в пользу ООО «Зубовское», номер государственной регистрации №.

- взыскать с ООО «Зубовское» в пользу истца ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 10 июля 2018 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 497 482 (четыреста девяносто семь тысяч четыреста восемьдесят два) рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере исходя из цены иска 681 082 рубля, в размере 10 311 рублей

- излишне уплаченную государственную пошлину возвратить истцу.

(т.1 л.д.4-9, т.4 л.д.78-82).

Определением суда от 28 января 2021 г. в качестве третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены собственники земельных долей в праве общей долевой собственности, являющиеся арендодателями по Договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 07 июля 2003 г.: ФИО35ФИО36ФИО37ФИО38ФИО39ФИО40ФИО41ФИО42ФИО43ФИО44ФИО45., ФИО46., ФИО47ФИО48., ФИО49., ФИО50., ФИО51., ФИО52., ФИО53ФИО54., ФИО55. (т.3 л.д.24-26).

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, воспользовавшись правом участия своего представителя ФИО2

Его представитель ФИО2 (по доверенности 08 сентября 2018 г. – т.1 л.д.13) уточненные исковые требования поддержала, сославшись на изложенные в иске доводы. Дополнила, что после предъявления иска, ответчик выплатил истцу в счет арендной платы задолженность по налогам в размере 87501 рублей и частично оплатил долг по арендной плате в размере 96099 рублей. При этом, ответчик исчисляет долг по арендной плате за 34 земельные доли. Тогда как истцу ФИО1 принадлежит 38 земельных долей. С момента приобретения земельных долей, т.е. с 2018 г. ФИО1 ведет с ответчиком переписку об экономически невыгодных условиях арендной платы, о чем направляет проекты соглашений о внесении изменении в договор, одновременно требует погасить образовавшуюся задолженность. Его требования до настоящего времени игнорируются. 13 ноября 2020 г. истец направил ответчику ООО «Зубовское», директору ФИО35. (по адресу: <адрес>) досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, с описью вложения, что подтверждается представленными суду документами. В данной претензии он предложил в течение 3-х календарных дней с момента её получения расторгнуть Договор аренды в части принадлежащего ему земельного участка №, и в тот же срок возвратить подписанное соглашение о расторжении договора, либо направить мотивированный отказ от подписания. Работник почтовой связи зафиксировал тождественность направленных документов в описи (т.1 л.д.98, т.4 л.д.84). То обстоятельство, что работник почты в кассовом чеке не полностью указал название адресата, а лишь фамилию «ФИО35.», не свидетельствует, что претензия не направлялась. Поэтому считает доводы стороны ответчика о ненаправлении судебной претензии арендатору необоснованными. При этом, сторона ответчика не отрицает, что названная претензия им была получена 20 ноября 2020г., что подтверждается направленным истцу ФИО1 ответом от 23 ноября 2020 г., светокопия которого находится в деле (т.1 л.д.102, т.4 л.д.85). Оригинал ответа находится у истца (в судебном заседании продемонстрировала суду и стороне ответчика скриншот оригинала в электронном виде с помощью сотового телефона). В данном ответе содержится суждение на претензию, сообщается об отсутствии реквизитов истца для перечисления средств по арендной плате. После этого истец направил по тому же адресу платежные реквизиты, по которым в после предъявления настоящего иска ответчик перечислил истцу вышеназванные суммы. Тем самым подтверждается, что досудебная претензия была получена арендатором. Доводы стороны ответчиков о том, что ответ на досудебную претензию подписан не ФИО5, а иным лицом, ничем не подтверждены. Печать из правообладания Общества не выбывала, о выбытии печати в правоохранительные и налоговые органы ответчиком не заявлялось. Считает, что предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ срок до предъявления иска в суд о частичном расторжении договора истцом соблюден. 20 ноября 2020 г. ответчик получил претензию, на которую 23 ноября 2020 г. направил истцу ответ, полученный им 10 декабря 2020 г. (т.4 л.д.83). Иск направлен в суд 15 декабря 2020 г. Поэтому считает доводы представителей ответчиков о несоблюдении сроков предъявления иска в суд безосновательными. Исходя из сложившихся правоотношений сторон, о чем подтвердили суду третьи лица, арендная плата арендатором выплачивалась согласно п.2.1 Договора аренды в натуральном выражении. Считает ничтожным приложение к Договору аренды, где содержатся расчет арендной платы в денежном выражении, которое не подписано сторонами (т.1 л.д.26). Двоякое положение об оплате в договоре невозможно. При расчете задолженности по арендной плате просит суд исходить из заключения судебной экспертизы № 3Э/2021-19 от 31 марта 2021 г., и не принимать во внимание приложенный к иску Отчет об оценке № 63/03-2019 от 18 марта 2019 г., выполненный ООО «Агентство консалтинга и оценки». Просит суд, с учетом уточнения и уменьшения исковые требования удовлетворить: расторгнуть Договор аренды № 1 от 07 июля 2003 г. в части земельного участка :80, принадлежащего истцу; снять обременение с земельного участка в указанной части; взыскать с ответчика в пользу истца за период с 10 июля 2018 г. по 31 декабря 2020 г. долг по арендной плате в размере 497 482 рубля и судебные расходы: в виде госпошлины в размере 10311 рублей, и за проведение по делу судебной товароведческой экспертизы в размере 20000 рублей.

Представители ответчика ООО «Зубовское» - ФИО3, ФИО4 (по доверенности от 21 января 2021 г. – т.3 л.д.19) исковые требования не признали в полном объеме, поддержали представленные суду письменные возражения (т.3 л.д.110-112). Считают, что иск в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку в нарушение требований ст.450 ГК РФ, истец направлял в ООО «Зубовское» досудебную претензию с требованием расторгнуть договор аренды в полном объеме. Тогда как в суд предъявлен иск о расторжении Договора в части. Тем самым досудебная претензия о частичном расторжении договора аренды ответчику не направлялась. Кроме этого данная претензия направлялась ФИО35 как физическому лицу, а не на имя ООО «Зубовское». Поэтому считает, что арендатору досудебная претензия о расторжении договора аренды истцом не направлялась. В силу требований ст.ст.450,452 ГК РФ досудебный порядок истцом не соблюден, требование о расторжении Договора аренды заявлено преждевременно. Считают, что представленная в материалах дела светокопия ответа от 23 ноября 2020 г. на досудебную претензию за подписью директора ООО «Зубовское» ФИО35. не должна приниматься судом во внимание, поскольку истцом не представлен суду оригинал ответа. Данный ответ подписан не ФИО35, а иным неизвестным им лицом (т.1 л.д.102). При этом о подложности документа не заявляют, проводить судебную почерковедческую экспертизу не желают. Сообщили, что печать ООО «Зубовское» от правообладателя не выбывала, в налоговые и правоохранительные органы об этом не заявлялось. Представитель ФИО3 заявил, что печать валяется в офисе ООО и ей может воспользоваться кто угодно. При этом доказательства своих доводов суду не предоставили. В Разделе 11 договора аренды предусмотрено, что его неотъемлемой частью являются приложения, в одном из которых зафиксирован расчет арендной платы в стоимостном выражении, который составляет 14427 рублей в год (т.1 л.д.26). Исходя из чего, на момент рассмотрения настоящего дела ответчик оплатил истцу в денежном эквиваленте задолженность по арендной плате за истребуемый период в большем размере, чем предусмотрено договором. Поэтому требования о взыскании арендной платы истцом предъявлены необоснованно. Просят в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО6 (по доверенности от 15 декабря 2020г., выданной на срок три года (т.1 л.д.130) и отозванной с 04 марта 2021 г. (т.3 л.д.141), в судебном заседании 25 февраля 2021 г. представил суду подписанный директором ООО «Зубовское» ФИО35 расчет задолженности по арендной плате, причитающейся истцу, согласно которому за период с 1 сентября 2018 г. по 1 декабря 2020 г., в пересчете натуральной продукции в стоимостном выражении составляет 290 160 рублей (без учета компенсации земельного налога) (т.3 л.д.113,173 оборот).

Тем самым ответчик признает наличие задолженности перед истцом в большем размере, чем ему оплачено после предъявления настоящего иска в размере 96 099,00 рублей по платежному поручению от 12 января 2021 г. № 580 (т.1 л.д.146).

С учетом этого доводы представителей ответчика ФИО3 и ФИО4 противоречат позиции самого ответчика, интересы которого они представляют.

Третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области», ФИО35., ФИО36ФИО37ФИО38ФИО39ФИО40, ФИО41ФИО42., ФИО43ФИО44ФИО45ФИО46ФИО47ФИО48ФИО49ФИО50ФИО51, ФИО52., ФИО53ФИО54ФИО55 – в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, об отложении судебного разбирательства ходатайств не заявляли.

Участвуя в судебном заседании 25 февраля 2021 г., третьи лица ФИО36ФИО38ФИО39., ФИО45. суду объясняли, что имеют в собственности земельные доли в праве общей долевой собственности, без выдела в натуре, расположенные на территории Зубовского сельсовета, которые в 2003 году передали в аренду ООО «Зубовское». За земельную долю им ежегодно начисляется земельный налог, который за них оплачивает ФИО35., который являлся директором Общества, а в настоящее время - индивидуальный предприниматель. За период с 2018 по 2020 г. в качестве арендной платы ежегодно получали по 2ц. зерноотходов. С 2003 г. вспашка их личных огородов не производилась. Считают, что их права в результате выдела земельного участка истцом не нарушены. Возражений по исковым требованиям не имеют (т.3 л.д.175 оборот – 176).

Заслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ - земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп.4 - 6 ст.13.

Согласно п.4 ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ, если указанное в п.3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

В силу п.п. 2 и 4 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно подп. 7 п.1 ст.1 ЗК РФ и п.1 ст.65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании п.4 ст.65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Установленный данной нормой закона принцип сохранения договора аренды неизмененным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором арендной платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем.

В силу п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п.2 ст.614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

К числу последних оснований изменения и расторжения договора законодатель относит основания, предусмотренные статьей 619 ГК РФ.

Так, согласно подп.3 п.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07 июля 2003 г. был заключен Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 (далее в тексте – Договор аренды № 1 от 07 июля 2003 г.) между собственниками земельных долей (паев) бывшего СПК «Зубовское» (77 собственников в соответствии с приложенным списком) (арендодатели) и ООО «Зубовское» (арендатор) сроком на 49 лет, согласно которому арендодатели передали в аренду земельный участок площадью 592 га., с кадастровым номером № (впоследствии номер №) (т.1 л.д.16-28, т.3 л.д.144-156).

Заключая вышеназванный Договор аренды, стороны согласовали условия арендной платы в виде материальных ценностей, то есть в натуральном выражении продукции.

Так, в соответствии с п.2.1 вышеназванного Договора аренды, размер арендной платы составляет: 3 ц. зернофуража, 15 ц. грубых кормов (солома) по сложившейся себестоимости продукции; предоставление услуг по обработке огородов на каждую земельную долю отдельно. Налоговые и иные платежи за землю засчитываются в счет арендной платы. Арендатор вносит налоговые платежи в размере ставки земельного налога (т.1 л.д.17, т.3 л.д.145).

Согласно п.2.2 Договора - арендная плата выплачивается арендатором равными долями не позднее: 15 марта, 15 июня 15 сентября, 15 ноября текущего года (т.1 л.д.17, т.3 л.д.145).

В разделе 11 Договора указано, что к Договору в качестве его необъемлемой части прилагается, в числе прочих документов: Расчет арендной платы (т.1 л.д.22, т.3 л.д.150).

Приложенный расчет арендной платы поименован как «Базовые исходные данные» содержит общую площадь земельного участка - 592 га.; сумму арендной платы в год -14 427,04 рублей (т.1 л.д.26, т.3 л.д.155).

При этом, данное приложение не подписано сторонами; невозможно сделать вывод к каким правоотношениям подлежит применению данная базовая ставка арендной платы в денежном выражении, за какое количество переданных в аренду долей, каков порядок и сумма выплаты каждому из сособственнику за одну земельную долю. Тогда как подписанный сторонами договор не допускает двоякого толкования содержащихся в нем условий об арендной плате.

Поэтому, исходя из требований ст.431 ГК РФ, буквального толкования условий Договора аренды № 1 от 07 июля 2003 г., суд не принимает во внимание вышеуказанное приложение о расчете арендной платы и исходит из условий пункта 2.1 договора, в котором однозначно определен размер арендной платы в виде продукции и предоставления арендатором определенных услуг и оплаты земельного налога.

В связи с чем доводы представителей ответчика о необходимости расчета арендной платы из вышеназванного приложения к договору, суд считает необоснованными и отвергает.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером №, в нем имеется кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 12 мая 2012 г., с тем же кадастровым номером (дата внесения номера в ГКН 07 июля 2003г.), согласно которому на кадастровом учете состоял земельный участок, площадью 5920 000 кв.м. (или 592 га.), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 500 км. автодороги Москва-Самара. Участок находится примерно в 50 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Спасский район. Правообладателями земельного участка являются физические лица на праве общей долевой собственности, список которых прилагается (т.2 л.д.93-104).

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с Соглашением об определении долей от 22 декабря 2016 г., 34 сособственника - арендодателя земельных долей по вышеназванному спорному Договору аренды 07 июля 2003 г. № 1, выделили в счет 38 земельных долей земельный участок общей площадью 3268000 кв.м. (или 326,8 га.) с кадастровым номером № (т.1 л.д.29-43).

Проведено межевание выделенного участка, установлены его границы в соответствии с требованиями земельного законодательства (т.3 л.д.55а).

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии Проектом межевания земельного участка от 19 февраля 2016 г. (в разделе «Пояснительная записка») кадастровым инженером указано, что работы по подготовке Проекта межевания проведены в соответствии с положениями ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ в целях образования земельного участка в счет 38 земельных долей (1 земельная доля составляет 8,6 га.) что составляет 326,8 га. Выдел осуществлен из земельного участка с кадастровым номером № площадью 5920000 кв.м., площадь которого после выдела составит 2652000 кв.м. (т.3 л.д.55а,217-224).

После этого 06 июля 2018 г. сособственники выделившегося земельного участка № заключили нотариально удостоверенный Договор купли–продажи земельного участка, передав его в собственность истца ФИО1 (т.1 л.д.44-50).

Соответственно, право собственности ФИО1 на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН на земельный участок №, который образован из исходного №, имеет площадь 3268000+15818 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 06 июля 2018 г., имеет обременение в пользу ООО «Зубовское» на основании Договора аренды от 07 июля 2003 г. № 1 сроком с 20 февраля 2017 г. по 03 сентября 2052 г. Запись регистрации от 10 июля 2018 г. № № (т.1 л.д.52-57,163-185).

Таким образом, момент возникновения права собственности у истца на земельный участок возникло 10 июля 2018 г.

Как следует из выписки из ЕГРН (по состоянию на 12 января 2021 г.) на земельный участок с кадастровым номером 58:02:0190201:28, его площадь видоизменена, составляет 1964000 кв.м. Зарегистрировано аналогичное обременение права в пользу ООО «Зубовское» (т.1 л.д.186-239).

Об изменении собственника выделенного земельного участка №, его новый правообладатель ФИО1 уведомил арендатора, что подтверждается информационным письмом от 24 августа 2018 г., которое вручено адресату 03 сентября 2018 г. (т.1 л.д.51,67-70).

После выделения земельного участка, в исходном участке № арендодателями земельных долей являются привлеченные по делу вышеназванные третьи лица.

С учетом приведенных положений законодательства, поскольку истец ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел в собственность земельный участок площадью 3268000 кв.м., то фактически к нему перешло право собственности на 38 земельных долей, существовавших на день заключения договора аренды от 07 июля 2003 г.

Соответственно, с момента регистрации за ним права собственности, он вправе требовать получения арендной платы, а также уплаты налога в счет арендной платы, в соответствии с условиями договора аренды на каждую земельную долю.

Материалами дела подтверждается, что 25 марта 2019 г. ФИО1 направил в адрес арендатора ООО «Зубовское» претензию о нарушении условий названного договора аренды, предлагал установить годовой размер арендной платы в денежном выражении, а также включить в договор положения о ежегодной индексации арендной платы с учетом уровня инфляции, о чем подписать дополнительное соглашение (т.1 л.д.58-62,75-77).

04 июня 2019 г. ФИО1 повторно направил арендатору письменную претензию по тем же основаниям, вновь предложив подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Одновременно потребовал устранить нарушение по невыплате арендной платы за 2018-2019 г.г., неуплаты земельного налога за арендуемые земельные участки за 2017-2018 г.г., поскольку у собственника возникли убытки в виде самостоятельных платежей по земельному налогу (т.1 л.д.71-74,78-80).

В ответ ООО «Зубовское» 18 июня 2019 г. затребовало у ФИО1 документы о регистрации права на выделенный земельный участок 58:02:0190201:80 (т.1 л.д.81), которые истец направил в виде выписки из ЕГРН, что подтверждается документально (т.1 л.д.82,65-66).

21 октября 2020 г. ФИО1 в очередной раз направил арендатору претензию о нарушении условий договора аренды, по тем же основаниям об изменении условий в части арендной платы с направлением дополнительного соглашения. Одновременно изложил требование в течение 10 календарных дней с момента получения претензии возместить истцу оплаченный им земельный налог в счет составной части арендной платы за 2018 г. в размере 29167,00 рублей, за 2019 г. – 58324 рублей. В тот же срок оплатить арендную плату за 2018, 2019 г.г. по стоимости продукции и услуг в размере 726 750 рублей. Также до 01 декабря 2020 г. выплатить арендную плату за 2020 г. в размере 484 500 рублей. Претензия вручена адресату 26 октября 2020 г. (т.1 л.д.86-91,92-94).

Ответов от арендатора на поданные претензии не последовало.

После чего 13 ноября 2020 г. арендодатель ФИО1 направил арендатору ООО «Зубовское» заказным письмом, с описью вложения, досудебную претензию о расторжении Договора аренды от 07 июля 2003 г. № 1, потребовав в течение 3-х календарных дней с момента получения настоящей претензии расторгнуть Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:02:0190201:80, площадью 3 268 000 кв.м., и в тот же срок возвратить письменное Соглашение о расторжении договора аренды либо направить арендодателю мотивированный отказ от его полписания (т.1 л.д.95-97, 98-100).

Как видно из почтовой квитанции и данных внутрироссийского почтового идентификатора, размещенных на официальном сайте ФГУП «Почта России» pochta.ru (№ 44260045200609), почтовое отправление с досудебной претензией получено адресатом ФИО35 20 ноября 2020 г. в с.Новозубово (л.д. 99-100).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 15 декабря 2020 г. - ООО «Зубовское» зарегистрировано в налоговом органе (ОГРН №), является действующим юридическим лицом, имеет юридический адрес: <адрес>. Директором является ФИО35 (т.1 л.д.119-128).

Таким образом, досудебная претензия была направлена истцом арендатору на имя ООО «Зубовское», руководителем которого является ФИО35., о чем работником почты было указано в кассовом чеке и внесено в базу данных официального сайта «Почты России» для отслеживания заказных почтовых отправлений.

Кроме того, как видно из представленных суду сведений из МИФНС № 6 по Пензенской области от 03 марта 2021 г. – средняя численность работников в ООО «Зубовское» за период с 2018 по 2020 г. составляла - 1 человек (т.3 л.д.160).

Соответственно, директор ФИО35. являлся единственным работником Общества.

В связи с чем довод представителей ответчика о несоблюдении истцом предусмотренного п.2 ст.450 ГК РФ обязательного досудебного порядка направления предложения о расторжении договора аренды, суд находит необоснованными и отклоняет.

Таким образом, вопреки доводам представителей ответчика, истцом был соблюден установленный законом досудебный порядок расторжения договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, получив 20 ноября 2020 г. досудебную претензию, ООО «Зубовское» направило на неё в адрес ФИО1 23 ноября 2020 г. ответ заказным письмом с описью вложения (почтовый идентификатор 44215050307465), указав, что претензия от 13 ноября 2020 г., полученная им 20 ноября 2020 г. о расторжении договора аренды рассмотрена. Арендатор считает её необоснованной, не подлежащей удовлетворению. Сообщает, что ввиду отсутствия у арендатора платежных реквизитов арендодателя для перечисления арендной платы, денежная компенсация за зернофураж и солому будет оплачена по представленным реквизитам (т.1 л.д.102).

В почтовой описи вложения к данному ответу указан отправитель ООО «Зубовское», содержится почтовый штемпель с датой «23.11.20», указан номер почтового идентификатора 44215050307465 (т.1 л.д.101, т.4 л.д.85).

Доводы представителя ответчика ФИО92. о том, что доступ к печати Общества имеет неопределенный круг лиц, поскольку она «валяется» в офисе организации, являются голословными, ничем не подтверждены. Сведения о выбытии печати от правообладателя отсутствуют.

Доводы представителей ответчиков, что указанный ответ на претензию подписан не директором Общества ФИО35., а неизвестным им лицом, являются голословными, ничем не подтверждены. О подложности документа сторона ответчиков не заявляет, для проверки этого заявления назначить экспертизу не желает. В судебном заседании объявлялся перерыв с целью предоставления стороной ответчика доказательств этих доводов. После чего доказательств тому суду не предоставлено.

Тогда как в силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы представителей ответчиков о том, что суду не представлен оригинал ответа, а имеющаяся светокопия не заверена, потому не является надлежащим доказательством, суд считает несостоятельными. Нормы процессуального права не запрещают представлять письменные доказательства в копиях, а также проводить судебную почерковедческую экспертизу по копии документа. В силу положения абз.2 ч.2 ст.71 ГПК РФ, подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Однако, обстоятельств, подлежащих доказыванию только подлинными документами, а также фактов наличия двух копий одного и того же документа, имеющих различное содержание, в ходе разбирательства по делу не установлено.

Как установлено судом, в нарушение п.2.1, п.2.2 условий Договора аренды от 07 июля 2003 г. № 1, ответчик с 10 июля 2018 г. не производит арендную плату истцу ФИО1 за находящийся в аренде земельный участок 58:02:0190201:80, состоящий из 38 земельных участков в праве общей долевой собственности, т.е. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

С учетом требований ст.619 ГК РФ данное обстоятельство является основанием о досрочном расторжении судом договора аренды по требованию арендодателя в силу закона.

Суд не соглашается с доводами представителей ответчиков о необходимости оставления без рассмотрения иска в части расторжения договора аренды, поскольку в досудебной претензии истец требовал расторгнуть договор в полном объеме, тогда как в судебном заседании требует расторжения в части выделенного земельного участка.

Как видно из досудебной претензии от 13 ноября 2020 г., в ней содержатся требования о расторжении Договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3268000 кв.м., принадлежащего именно истцу, т.е. выделенного из исходного участка №.

Тем самым в досудебной претензии истцом-арендодателем ФИО1 поставлен вопрос именно о расторжении Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07 июля 2003 г. № 1 в части, а не в полном объеме.

Согласно представленным суду из МИФНС № 6 по Пензенской области налоговых деклараций по налогу, уплачиваемому в связи с упрощенной системой налогообложения за 2018-2020г.г. ООО «Зубовское» - за налоговый период 2018 г., 2019 г. налоговые расходы не производились, налоги не уплачивались (т.3 л.д.165-170). За 2020 г. произведены расходы лишь в размере 87 501 рубль (т.3 л.д.162-164).

Суд отмечает, что произведенная сумма налоговых расходов за 2020 г. соответствует сумме задолженности по арендной плате, выплаченной истцу ФИО1 в счет компенсации по земельному налогу по платежному поручению № 1433 от 14 декабря 2020 г. (т.1 л.д.147).

Из чего следует, что производственно-хозяйственная деятельность ответчиком за последние три года (с 2018 г. по 2020 г.) не осуществлялась. Соответственно, из-за отсутствия производственной деятельности ответчик не производит истцу своевременно арендную плату.

Между тем, отсутствие хозяйственной деятельности ответчиком, не может нести негативных последствий для истца.

Неоднократные требования истца об оплате в установленный срок задолженности по арендной плате ответчиком были проигнорированы. Последствия устранения арендатором существенного нарушения договора в разумный срок до настоящего времени не устранены.

В связи с чем суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца ФИО1 о расторжении Договора аренды от 07 июля 2003 г. № 1 в части земельного участка, выделенного в счет 38 земельных долей, на основании Договора купли-продажи земельного участка от 06 июля 2018 г., с кадастровым номером №, площадью 3268000 кв.м.

В результате расторжения договора в указанной части права третьих лиц не нарушаются, поскольку земельный участок :80 выделен, установлены его границы.

Исходя из условий договора аренды, арендная плата в виде денежного эквивалента продукции не предусмотрена.

Между тем, ответчик, по существу признавая факт задолженности по арендной плате, после предъявления настоящего иска частично произвел истцу оплату в денежном выражении, которую истец принял. Тем самым стороны согласовали выплату задолженности по арендной плате в стоимостном выражении вместо натурального.

Доводы стороны ответчика, что задолженность по арендной плате перед истцом полностью погашена вследствие перечисления денежных средств двумя платежными поручениями, суд находит необоснованными.

Действительно, в ходе судебного разбирательства ответчик частично погасил задолженность по арендной плате, которая состоит из налогового платежа в счет арендной платы в размере 87 501 рублей, а также арендной платы за земельный участок за 2018, 2019, 2020 г.г. - в размере 69 099 рублей, что подтверждается представленными суду платежными поручениями от 12 января 2021 г. № 580 и от 14 декабря 2020 г. № 1433 (т.1 л.д.146,147).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная товароведческая (стоимостная) экспертиза, производство которой поручено АНО «Пензенская судебная экспертиза» (г.Пенза) с целью определения рыночной стоимости сельскохозяйственной продукции и услуг, указанных в п.2.1 Договора аренды, по состоянию на декабрь 2020 года (по ценам, сложившимся в Пензенской области и в Спасском районе Пензенской области): 1 ц. зерна фуража; 1 ц. грубых кормов (соломы); услуг по вспашке 100 кв.м. земельных участков (огородов, приусадебных наделов граждан, земель личного подсобного хозяйства и пр.) (т.3 л.д.143,187-191).

Согласно заключению эксперта № 3Э/2021-19 от 31 марта 2021 г. рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции и услуг по состоянию на декабрь 2020 года по ценам, сложившимся в Спасском районе Пензенской области, составила: 1 ц. фуражного зерна - 1100 руб., 1 ц. грубых кормов (соломы) - 200 руб., услуг по вспашке 100 кв.м земельных участков (огородов, приусадебных наделов граждан, земель личного подсобного хозяйства и пр.) - 120 руб. (т.4 л.д.16).

Указанное заключение экспертизы соответствует требованиям ст.ст.84, 86 ГПК РФ, содержит описание проведенного исследования, нормы законодательства, использованные при исследовании, в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы. Эксперт обладают специальными познаниями в соответствующей области; предупреждался об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Суд принимает указанное заключение эксперта в качестве доказательства по делу и считает необходимым исчислить задолженность по арендной плате истцу в стоимостном выражении по ценам на вышеуказанную продукцию по ценам, сложившимся в Спасском районе Пензенской области: с 10 июля 2018 по 31 декабря 2018 г. - 175 дней; за 2019 г.; за 2020 г.

От требований о взыскании арендной платы, эквивалентной стоимости услуг по вспашке огородов истец отказался, что является его правом.

В связи с чем суд определяет задолженность по арендной плате из рыночной стоимости фуражного зерна и грубых кормов (соломы), из расчета 1100 руб. за 1 ц. фуражного зерна и 200 руб. за 1 ц. грубых кормов (соломы)

Годовой размер арендной платы составляет 239400 рублей (1100 руб. х 3ц.зернофуража + 200 руб. х 15 ц. соломы) х 38 долей)

Соответственно, задолженность по арендной плате за 2018 год составит 114 781 руб. (239400 руб. : 365 дней х 175 дней), за 2019 год - 239 400 руб., за 2020 год - 239 400 руб., всего - 593 581 руб.

С учетом частично выплаченной ответчиком арендной платы по платежному поручению от 12 января 2021 г. № 580 в размере 69 099 рублей, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 10 июля 2018 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 497 482 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 13 256 рублей (т.1 л.д.11,12).

Ответчиком до вынесения решения суда частично удовлетворен иск на сумму 183 600 рублей (т.1 л.д.146,147). Взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате в размере 497 482 рублей. Таким образом, госпошлина подлежит взысканию с ответчика, исходя из удовлетворенных требований имущественного характера в размере 681082 рублей, что составляет 10010,81 рублей, а также неимущественного (в виде расторжения договора аренды), что составляет 300 рублей, а всего 10310,81 рублей.

Излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 2945,19 рублей, подлежит возвращению истцу из доходов бюджета.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца была назначена и проведена судебная товароведческая (стоимостная) экспертиза, обязанность по оплате которой возлагалась на истца. За производство судебной экспертизы ФИО1 было оплачено 20000 рублей, что подтверждается счетом на оплату № 12-017 от 17 марта 2021 г. (т.3 л.д.214,225).

Заключение экспертизы принято судом во внимание и положено в основу решения в качестве доказательства. Данные расходы суд признает необходимыми, поскольку они связаны с рассмотрением заявленных исковых требований и с защитой права истца, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в размере 20000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования с учетом уточнения ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зубовское» о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения в части, взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07 июля 2003 года № 1 - земельного участка, выделенного в счет земельных долей, с кадастровым номером №, площадью 1964000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес> (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 03 сентября 2003 года № №), заключенного между собственниками земельных долей, от имени которых на основании решения Общего собрания собственников земельных долей от 21 апреля 2003 года действует ФИО94, и Обществом с ограниченной ответственностью «Зубовское» (ИНН №, ОГРН №) в лице ФИО35, действующего на основании Устава, в части аренды земельного участка, выделенного в счет 38 (тридцать восемь) земельных долей, принадлежащего ФИО1 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 06 июля 2018 года, с кадастровым номером №, площадью 3268000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес> (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 10 июля 2018 г. № №).

Признать прекращенным ограничение права и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3268000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес> - в виде аренды сроком действия с 20 февраля 2017 года по 03 сентября 2052 года в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Зубовское» (ИНН №, ОГРН №), зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости от 20 февраля 2017 года, запись регистрации № №, возникшего на основании Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 07 июля 2003 года № 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Зубовское» (ИНН № КПП № ОГРН №, дата регистрации 22 октября 2002 г., юридический адрес: 442613<адрес>) в пользу истца ФИО1 задолженность по арендной плате по Договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 07 июля 2003 г. за период с 10 июля 2018 года по 31 декабря 2020 года в размере 497 482 (четыреста девяносто семь тысяч четыреста восемьдесят два) рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 310 (десять тысяч триста десять) рублей 81 копейка.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Зубовское» (ИНН №, КПП №, ОГРН № дата регистрации 22 октября 2002 г., юридический адрес: <адрес>) в пользу ФИО1 судебные расходы за проведение по делу судебной товароведческой (стоимостной) экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Возвратить ФИО1 из доходов бюджета излишне уплаченную государственную пошлину при подаче иска в размере 2945 (две тысячи девятьсот сорок пять) рублей 19 копеек, произведенную путем безналичной оплаты услуг через ПАО «Сбербанк» по чеку операции «Сбербанк онлайн», дата 15.12.20, время 09:42:42, идентификатор операции 799475, номер операции 4833292, уникальный номер платежа (СУИП) 801018097153WDGW, плательщик ФИО2.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пензенский областной суд через районный суд.

Председательствующий: - П/П

Решение принято в окончательной форме 31 мая 2021 г.

Председательствующий: - П/П