Гражданский кодекс часть 1

Свои исковые требования мотивировал тем, что ФИО2 и ФИО3 являются сособственниками по 1\2 доле каждый здания Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес>.

Спорное строение является двухэтажным, между сторонами сложился порядок пользования указанным нежилым помещением – истец пользуется первым этажом, ответчик – вторым этажом.

При названном нежилом здании имеется земельный участок площадью 216 кв.м, из которого застроена площадь 152,7 кв.м, незастроенная площадь составляет 63,3 кв.м, собственниками земельного участка по 1\2 доле каждый являются ФИО2 и ФИО3

Истец ФИО2 просит произвести реальный раздел указанного здания и выделить ему в собственность первый этаж нежилого здания Магазина «Продукты» и «Аптека» по адресу <адрес>, состоящий из помещений: тамбур (помещение № площадью 4,3 кв.м), торговый зал (помещение № площадью 53,7 кв.м), коридор (помещение № площадью 8,0 кв.м), умывальник (помещение № площадью 6,7 кв.м), коридор (помещение № площадью 2,8 кв.м), туалет (помещение № площадью 1,3 кв.м), торговый зал (помещение № площадью 19,2 кв.м), котельная (помещение № площадью 7,0 кв.м), туалет (помещение № площадью 1,1 кв.м),

В собственность ФИО3 выделить следующие помещения: торговый зал (помещение № площадью 73.0 кв.м), кладовая (помещение № площадью 1,8 кв.м), комната отдыха (помещение № площадью 6,1 кв.м), туалет (помещение № площадью 1,2 кв.м), туалет (помещение № площадью 1,3 кв.м), гардероб (помещение № площадью 3,1 кв.м), кабинет (помещение № площадью 9,9 кв.м), коридор (помещение № площадью 5,2 кв.м), площадь, занимаемая лестницей (помещение № площадью 6,2 кв.м), прекратив право долевой собственности сторон на нежилое здание.

Определить порядок пользования земельным участком площадью 216 кв.м, расположенным по адресу <адрес>, выделив во владение и пользование ФИО2 земельный участок площадью 31,65 кв.м с фасадной стороны здания, ответчику другой земельный участок площадью 31,65 кв.м выделить в пользование ФИО3

В ходе рассмотрения дела истец ФИО5 исключил из исковых требований требование об определении порядка пользования земельным участком. (Т. 2 л.д. 206-210)

В судебном заседании истец ФИО2 иск поддержал и пояснил, что между ним и ответчиком определен порядок пользования спорным нежилым зданием. Истец пользуется первым этажом, ответчик пользуется вторым этажом. Истец вместе с ответчиком нес расходы на строительство нежилого здания, подключение коммуникаций к зданию, долгов по оплате коммунальных услуг не имеет. Его как сособственника никто не ставил в известность о публичных слушаниях, изменении назначения здания, на слушания не вызывали. Он готов убрать перегородки с первого этажа.

Представитель истца ФИО6 (по доверенности Т. 1 л.д. 22) иск поддержал. Пояснил, что порядок пользования спорным зданием сложился с 2008 года. Просил передать в собственность истца помещения 1 этажа по варианту № экспертного заключения.

Представитель ответчика ФИО7 (по доверенности Т. 1 л.д. 27) иск не признала, представила возражения (Т. 1 л.д. 25-26, Т. 2 л.д. 127-130). Пояснила, что собственниками произведена перепланировка. Ответчик обращался в организацию СК Газ Строй, которая пояснила, что установка газового оборудования не возможна в соответствии с действующими СНИПом -4201/2002.

Просила выделить ответчику ФИО3 первый этаж нежилого здания по 1 варианту экспертизы или отказать ФИО2 в реальном разделе спорного нежилого здания.

Ответчик ФИО3 пояснил, что при выделении первого этажа, более выгодному для предоставления в аренду одному сособственнику, второй сособственник в невыгодном экономическом положении. Пояснил, что с 2009 г. он пользуется вторым этажом нежилого здания, а ФИО2 – первым этажом. Споров по поводу порядка пользования до 2012 года между ними не возникало. Сам он не обращался в суд с заявлением о реальном разделе нежилого здания и не просил выделить ему первый этаж. Просил выделить ему в собственность первый этаж нежилого здания по 1 варианту экспертизы или отказать ФИО5 в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица Администрации Орехово-Зуевского муниципального района в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие. Полагался на усмотрение суда (Т. 2 л.д. 67-68)

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 поддержал выводы судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы. Пояснил, что стороны не лишены возможности произвести перепланировку и после перепланировки здание может быть перепрофилировано. Что касается противопожарных норм, все варианты предложены ими с условиями возможности их соблюдения.

Эксперт ФИО9 поддержал выводы судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы. Пояснил, что эксперты трижды выезжали для осмотра и замеров нежилого здания по адресу <адрес>.

Экспертное заключение составлено на основании представленных им документов. Сторонами представлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого эксперты делали экспертное заключение.

На период проведения экспертизы с ДД.ММ.ГГГГ сторонами не представлены какие-либо технические условия для изменения схем электрификации, проведения газификации, водоснабжения, канализации, отопления, в связи с чем они руководствовались средними ценами по данным Интернет-ресурсов.

На первом этаже имеются каркасные перегородки, они временные, легко сдвигаемые и могут быть убраны, площади помещений не изменились, поэтому при составлении заключения перегородки не учитывали, но пунктирной линией они обозначены. Никакого влияния на конструктивную надежность здания они не оказывают. На втором этаже ими намеренно указано помещение № согласно техническому паспорту, там также имелись не несущие стены, которые тоже могут быть восстановлены, площадь этого помещения включена в площадь здания. Даже при отсутствии стен она учитывается.

Фактически сторонами между помещениями №- лестницей и помещением № - залом уже поставлена перегородка, которую сособственникам необходимо будет возвести при варианте раздела №. Она также не влияет на конструктивную надежность здания. Конструктивная надежность здания не нарушена. Оценка здания производилась с учетом стоимости всех инженерных систем, нами предложены варианты раздела нежилого здания с учетом строительных, противопожарных, санитарно-бытовых норм и правил, возможности выдела изолированных помещений, наличия входов на первый и второй этажи. Установка газового котла на втором этаже возможна при соблюдение всех технических и противопожарных норм.

Стена здания проходит по границе земельного участка, а ступеньки выходят за границу земельного участка.

Заслушав пояснения сторон, экспертов, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 и 2 ст.244 ГПК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. При не достижении согласия вопрос решается в судебном порядке.

Как установлено в судебном заседании, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГФИО2 и ФИО3 являются собственниками общей долевой собственности – по 1\2 доле каждый на магазин «Продукты» и «Аптека», Лит. Б, назначение: нежилое, общая площадь 202,1 кв.м, по адресу <адрес>, а также земельный участок для использования по назначению общественно-деловых объектов, категория земель: земли поселений, общая площадь 216 кв.м (Т. 1 л.д. 7-8, 19-21, Т. 2 л.д. 153-154).

Согласно заключению Главы муниципального образования городское поселение Дрезна <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были проведены публичные слушания по вопросу перепрофилирования нежилого здания по адресу <адрес>, решено перепрофилировать указанное нежилое здание из магазина «Продукты» и «Аптека» в «Общественно-деловой объект» (Т. 1 л.д. 29). При этом стороны спора не оформляли свидетельства о государственной регистрации права на спорное нежилое здание, до настоящего времени оно имеет прежнее назначение – нежилое, магазин «Продукты» и «Аптека».

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь спорного нежилого здания составляет 211,9 кв.м, разрешение на перепланировку помещений №,8,11,22 не предъявлено (Т. 1 л.д. 9-13, 28).

Договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение проектных работ заключен ГУП МО «Мособлгаз» и ФИО3, соответственно, остальные договора на техническое обслуживание газопровода и газового оборудования, транспортировку газа, поставки газа также заключены между теми же лицами. Также заключен договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Мосэнергосбыт» и ФИО3 (Т. 2 л.д. 1-41, 42-58).

Истцом ФИО2 представлена локальная смета и копии финансовых документов по оплате расходов на проведение водоснабжения, вентиляции, электромонтажных работ, договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на проведение отделочных работ в спорном нежилом здании, смета (Т. 2 л.д. 77-115, 116-126).

Согласно п. 1.8 Договора от ДД.ММ.ГГГГ г.о порядке взаимодействия собственников земельного участка при сооружении нового строения взамен прежнего, находящегося в их долевой собственности государственная регистрация нового строения должна осуществляться после проведения сторонами взаиморасчета в соответствии с пунктами 1.4, 1.5, 1.6, 1.7 ( расходы для сооружения здания, расходы на ввод в эксплуатацию) настоящего Договора (Т. 2 л.д. 75-76).

Право собственности на нежилое здание магазин «Продукты» и «Аптека» оформлено истцом и ответчиком в 2008 г., выданы свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Сторонам принадлежит по 1\2 доле в праве общей долевой собственности на указанное здание (Т. 1 л.д. 7, Т. 2 л.д. 154). Таким образом, суд считает, что стороны произвели все взаимные расчеты по строительству, вводу в эксплуатацию здания, проведению инженерных систем до оформления ими своих прав, их расходы следует считать равными.

Сама по себе постановка на учет ФИО3 в качестве индивидуального предпринимателя в ДД.ММ.ГГГГ не дает ему никаких преимуществ при несении им расходов при создании общей долевой собственности с истцом и не может служить преимуществом при реальном разделе спорного имущества (Т. 2 л.д.57-58).

В подтверждение пользования истцом первым этажом спорного здания им представлены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ помещений первого этажа здания, решения <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО2 к ООО «Рассвет» и ФИО3 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (Т. 1 л.д. 14-18, 36-39, 40-46).

Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ФИО3 были взысканы убытки в сумме 124189 руб. 07 коп. за сдачу ФИО2 в аренду помещений первого этажа нежилого здания в <адрес>. Согласно Договору подряда, заключенного ФИО2 с ООО «Ремонт Сервис», были осуществлены отделочные работы в указанном здании на первом этаже (Т. 1 л.д. 212-214, 215-221).

В подтверждение наличия спора о порядке пользования нежилым зданием стороной ответчика суду представлены материалы по заявлению ФИО3 о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности, в возбуждении уголовного дела было отказано ( Т. 1 л.д. 48-52, 223-226).

По ходатайству истца судом была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов №-ЭК\16 ООО «Многопрофильный экспертно-оценочный центр» представлено три варианта реального раздела двухэтажного нежилого здания магазин «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, Лит.Б, расположенного по адресу <адрес>. Раздел нежилого здания может быть произведен по всем трем вариантам в соответствии с требованиями, строительных, противопожарных, санитарно-бытовых норм и правил, имеется возможность выдела изолированных помещений. Стоимость инженерных сетей нежилого здания указана на основании проведенного анализа по данным Интернет-ресурсов, подлежит уточнению после получения технических условий организаций.

Стоимость спорного нежилого здания 7898000 руб. Стоимость идеальной доли 1\2 – 3949000 руб.

Согласно варианту № сособственнику А выделяются в собственность помещения 1-го этажа общей площадью 104,1 кв.м, что составляет реальную долю 527\1000 стоимостью 4164000 руб. Увеличение доли составляет сумму 215000 руб. ФИО12 выделяется помещение 1 этажа № площадью 6,2 кв.м, помещения второго этажа площадью 101,6 кв.м, что составляет реальную долю 473\1000 стоимостью 3734000 руб., уменьшение доли составляет 215000 руб.

При данном варианте требуется проведение перепланировки – устройство разделяющей перегородки на первом этаже нежилого здания № стоимостью 10218 руб. также требуется переоборудование инженерных сетей: для сособственника А изменение схемы электроснабжения стоимостью 7000 руб., для ФИО12 подключение газоснабжения, электроснабжения, водопровода, системы отопления стоимостью 270000 руб.

Согласно варианту № сособственнику А выделяется помещения первого этажа площадью 84,8 кв. м общей стоимостью 3393000 руб., что составляет 429\1000. Уменьшение доли составляет 557000 руб. ФИО12 выделяются помещения первого этажа площадью 25,5 кв.м и помещения второго этажа площадью101,6 кв.м, реальная доля составит 571\1000 стоимостью 4506000 руб., увеличение доли на 557000 руб.

При данном варианте требуется проведение перепланировки – устройство разделяющей перегородки на первом этаже нежилого здания № стоимостью 10218 руб., также требуется переоборудование инженерных сетей: для сособственника А изменение схемы электроснабжения стоимостью 7000 руб., для ФИО12 подключение газоснабжения, электроснабжения, водопровода, системы отопления стоимостью 273000 руб.

Согласно варианту № сособственнику А выделяются помещения первого этажа площадью 54,0 кв.м и помещения второго этажа площадью 32,8 кв.м, что составляет 497\1000 стоимостью 3927018, уменьшение доли на 21982 руб. ФИО12 выделяются помещения первого этажа площадью 56,3 кв.м и помещения второго этажа площадью 50,1 кв.м, что составляет 503\1000 стоимостью 3970982, увеличение доли на 21982 руб.

При данном варианте требуется проведение перепланировки – устройство разделяющих перегородок на первом этаже нежилого здания, демонтаж и устройство оконных проемов, дверных проемов, устройство тамбура на 2 этаже, устройство разделительной перегородки на чердачном этаже, устройство металлической лестницы на второй этаж с фасада, общей стоимостью 123489 руб., также требуется переоборудование инженерных сетей: для сособственника А изменение схемы электроснабжения, подключение газоснабжения, изменение системы отопления стоимостью 237000 руб., для ФИО12 подключение электроснабжения, водопровода, системы отопления, канализации стоимостью 203000 руб.

Действительная (рыночная) стоимость компенсации в пользу собственника в случае выдела в его собственность помещений второго этажа путем применения методов доходного подхода единовременно составит 241337 руб. (Т. 1 л.д. 101-229).

Ни одна из сторон не заявила о выборе вариантов раздела нежилого здания № или № экспертного заключения.

Суд считает наиболее разумным применить вариант № при разделе спорного нежилого здания. В данном случае каждой стороне выделяются помещения, близкие по стоимости, требуется минимальная перепланировка. Несмотря на споры по поводу пользования нежилым зданием сособственниками ФИО2 и ФИО3 истец ФИО2 на протяжении нескольких лет пользуется помещениями первого этажа, а ответчик ФИО3 – помещениями второго этажа. ФИО3 никогда не заявлялись какие-либо требования об определении порядка пользования с предоставлением ему в пользование помещений первого этажа, реальном разделе нежилого здания с предоставлением ему помещений первого этажа.

В данном случае, суд как и эксперты при проведении экспертизы, руководствуется представленными сторонами техническим паспортом по состоянию на 2011 год с указанными в нем помещениями и правоустанавливающими документами на нежилое здание Магазин «Продукты» и «Аптека». При возведении каркасных перегородок площадь и стоимость здания не изменились, истец готов восстановить состояние помещений в первоначальное положение. После произведения реального раздела спорного нежилого здания с указанной в экспертном заключении перепланировкой стороны смогут оформить необходимые технические документы. А также получить новые правоустанавливающие документы об изменении назначения спорного здания. Непредставление сторонами нового технического паспорта или отсутствие требований о сохранении здания в перепланированном виде не может служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы ответчика о невозможности установления инженерных систем на 2-ом этаже опровергаются экспертным заключением и пояснениями экспертов, опрошенных в судебном заседании.

Суд полагает, что по варианту экспертного заключения №ФИО2 следует передать в собственность помещения 1 этажа (сособственник А), ФИО3 – помещения 2 этажа и помещение 1 этажа № (лестницу) (ФИО12) согласно тому, как стороны фактически пользуются спорным зданием с ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает необходимым распределить обязанности и расходы по перепланировке жилого дома между сторонами исходя из вида работ и конкретных помещений, в которых необходимо произвести работы, а также на каждого сособственника возложить расходы по изменению, установлению, проведению инженерных систем и сетей, которые требуются в предоставленной каждому из них части нежилого помещения.

Также при выделении истцу ФИО2 помещений первого этажа с него в пользу ответчика ФИО10 подлежит взысканию сумма в размере 241337 руб. 00 коп. в качестве компенсации ожидаемых доходов от использования объекта (помещений первого этажа)

Истцом ФИО2 заключен Договор поручения № от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО6 на представление его интересов по данному делу, произведена оплата в сумме 35000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 35000 руб. -ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д.227, 228-229).

Судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в соответствии с принципами разумности и справедливости, сложности дела, объёму проделанной работы, длительности рассмотрения дела в размере 20000 руб.

Оплата судебной экспертизы произведена истцом ФИО2 не полностью – в сумме 40000 руб., недоплаченная сумма составляет 45000 руб., ответчиком ФИО3 оплата экспертизы произведена полностью (Т. 1 л.д. 94-97,Т. 2 л.д. 70-71, 157).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в доход государства подлежит взысканию госпошлина в сумме 10521 руб. 00 коп., с ФИО3 - в сумме 23845 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.195-198, 98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о реальном разделе недвижимого имущества удовлетворить.

Прекратить право долевой собственности – 1\2 доля в праве ФИО2 на здание Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес>, прекратить право долевой собственности – 1\2 доля в праве ФИО3 на здание Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес>

Произвести раздел здания Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес> по Варианту № заключения эксперта №-ЭК\16 ООО «Многопрофильный экспертно-оценочный центр».

Признать за ФИО2 право собственности на часть здания Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес> согласно Варианту № экспертного заключения №-ЭК\16 ООО «Многопрофильный экспертно-оценочный центр», а именно: помещения 1-го этажа: помещение № площадью 4.3 кв.м, помещение № площадью 53,7 кв.м, помещение № площадью 8,0 кв.м, помещение № площадью 6,7 кв.м, помещение № площадью 2,8 кв.м, помещение № площадью 1,3 кв.м, помещение № площадью 19,2 кв.м, помещение № площадью 7,0 кв.м, помещение № площадью 1,1 кв.м, всего 104,1 кв.м общей стоимостью 4164000 руб.

Признать за ФИО3 право собственности на часть здания Магазина «Продукты» и «Аптека», назначение нежилое, по адресу <адрес> согласно Варианту № экспертного заключения №-ЭК\16 ООО «Многопрофильный экспертно-оценочный центр», а именно: помещение 1-го этажа: помещение № площадью 6,2 кв.м, всего по 1-му этажу площадью 6,2 кв.м общей стоимостью 248000 руб., помещения 2-го этажа: помещение № площадью 73,0 кв.м, помещение № площадью 1,8 кв.м, помещение № площадью 6,1 кв.м, помещение № площадью 1,2 кв.м, помещение № площадью 1,3 кв.м, помещение № площадью 3,1 кв.м, помещение № площадью 9,9 кв.м, помещение № площадью 5,2 кв.м,, всего по 2-му этажу площадь 101,6 кв.м общей стоимостью 3486000 руб., общей стоимостью 3734000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную компенсацию за превышение доли в праве собственности в сумме 215000 руб.00 коп. (Двести пятнадцать тысяч рублей 00 копеек).

Обязанность и расходы по выполнению работ по перепланировке – устройство разделяющей перегородки на первом этаже нежилого здания в помещении № стоимостью 10933 руб. 00 коп. возложить на ФИО2 в размере 1\2 доле - в сумме 5466 руб. 50 коп. и ФИО3 в размере 1\2 доле - в сумме 5466 руб. 50 коп.

Обязанность и расходы по выполнению работ по переоборудованию инженерных сетей – изменение схемы электроснабжения в размере 7000 руб. 00 коп.возложить на ФИО2.

Обязанность и расходы по выполнению работ по переоборудованию инженерных сетей – подключение газоснабжения (проектные работы, работы по прокладке газопровода от границы участка собственника к объекту, стоимость котла, стоимость плиты, проведение испытаний), подключение электроснабжения (разработка проекта электроснабжения, получение технических условий, изготовление щита, монтажные работы, материалы), устройство водопровода внутри помещения с установкой счетчика (разработка проекта, получение технических условий), изменение системы отопления (подключение к вновь устанавливаемому газовому котлу с учетом материалов и проведением испытаний) в размере 270000 руб. 00 коп. возложить на ФИО3.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 действительную (рыночную) стоимость компенсации за выделение помещений первого этажа в сумме 241337 руб. 00 коп. (Двести сорок одна тысяча триста тридцать семь рублей 00 копеек).

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Многопрофильный экспертно-оценочный центр» денежную сумму в размере 45000 руб. 00 коп. за проведение судебной строительно-технической экспертизы.

Взыскать с ФИО2 в доход государства госпошлину в сумме 10521 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО3 в доход государства госпошлину в сумме 23845 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы на юридические услуги в сумме 20000 руб. 00 коп.

В удовлетворении требования о взыскании расходов на юридические услуги в сумме 50000 руб. 00 коп. ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Барабанова М.Е.