Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самохваловой Н.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, начальнику Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Табачок», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании недействительными актов органа местного самоуправления и договора аренды земельного участка, понуждении совершить определенные действия, снятии земельного участка с кадастрового учета,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, начальнику Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» (далее - ООО «Табачок»), Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании недействительным постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 13 декабря 2019 г. № 3013-п «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 212 кв. м по адресу: <адрес>, образуемого в результате перераспределения земель, находящихся в муниципальной собственности»; признании недействительным постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 17 января 2020 г. № 77-п «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 17 января 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5 и ООО «Табачок»; возложении обязанности на ООО «Табачок» вернуть указанный земельный участок муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым; снять земельный участок с кадастрового учета.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что формирование земельного участка площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, произведено с нарушением действующего законодательства, поскольку он полностью входит в границы охранной зоны объекта культурного наследия, а его предоставление в аренду ООО «Табачок» произведено в нарушение специально установленного режима использования, что также затрагивает исключительное право истца, как собственника доли нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, являющегося памятником истории и архитектуры - объектом культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века, на приобретение в аренду земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

Истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков Администрации города Ялта Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, пояснив, что при вынесении оспариваемых постановлений и заключении договора аренды были предприняты необходимые меры для соблюдения положений законодательства Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

Представитель ответчика ООО «Табачок» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие нарушений прав истца при вынесении оспариваемых постановлений Администрацией города Ялта Республики Крым. Кроме того, при передаче в аренду земельного участка ООО «Табачок» обязалось соблюдать архитектурно-планировочные требования к использованию земельного участка.

Ответчик Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, будучи извещенным надлежащим образом, представил суду письменные возражения, ссылаясь на то, что не является надлежащим ответчиком по делу, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (т. 1 л.д. 179-183).

Ответчик начальник Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Третье лицо Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым, будучи извещенным надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании нотариально удостоверенного договора дарения от 31 мая 2004 г., реестр № 1177, на праве собственности принадлежит 15/1000 доли нежилых помещений по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 17-18, 19).

Постановлением Совета министров Республики Крым от 20 декабря 2016 г. № 621 здание, расположенное по адресу: <адрес>, отнесено к объектам культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века.

Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 21 августа 2019 г. № 199 утверждены границы указанного объекта (памятника).

Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 27 января 2020 г. № 80 утверждены границы зоны охраны, режимов использования и требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века.

Судом также установлено, что ответчик по делу - ООО «Табачок» (ОГРН <***>) числится под номером 1069 как участник свободной экономической зоны в Едином реестре участников свободной экономической зоны на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В целях обеспечения устойчивого социально-экономического развития, привлечения инвестиций в развитие действующих и создание новых производств, развития транспортной и иных инфраструктур, туризма, сельского хозяйства и санаторно-курортной сферы, а также повышения уровня и качества жизни граждан, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Крымского федерального округа и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Федеральный закон № 377-ФЗ), на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя устанавливается особый правовой режим, определенный в статье 2 данного Федерального закона, и регулируются отношения, возникающие в связи с созданием, функционированием и прекращением функционирования свободной экономической зоны в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе.

Статьей 13 Федерального закона № 377-ФЗ установлено, что участник свободной экономической зоны вправе осуществлять предпринимательскую и иную деятельность в свободной экономической зоне с применением особого режима осуществления предпринимательской и иной деятельности в свободной экономической зоне, а также таможенной процедуры свободной таможенной зоны в соответствии с договором об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Лицо приобретает статус участника свободной экономической зоны со дня внесения в единый реестр участников свободной экономической зоны записи о включении в единый реестр участников свободной экономической зоны.

В силу пункта 11 статьи 17 Федерального закона № 377-ФЗ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для реализации участником свободной экономической зоны договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, предоставляются участнику свободной экономической зоны в аренду без торгов на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, если меньший срок не заявлен участником свободной экономической зоны.

Данная норма права подлежит применению с 01.01.2017 (часть 2 статьи 23 Закона № 377-ФЗ) и является нормой прямого действия.

Из материалов дела также следует, что постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 13 декабря 2019 г. № 3013-п утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 212 кв. м, расположенного в территориальной зоне городского центра (ТЗ-06-471), по адресу: <адрес>, образуемого в результате перераспределения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, при условии, в том числе, соблюдения защитной зоны объектов культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6 конца ХIX века» (т. 1 л.д. 157-159).

Указанный земельный участок площадью 212 кв. м, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «Магазины – (код - 4.4)», поставлен на кадастровый учет 27 декабря 2019 г. с присвоением кадастрового номера №<номер> (т. 1 л.д. 105-117).

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 17 января 2020 г. № 77-п указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Табачок» без проведения торгов (т. 1 л.д. 173).

17 января 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5 и ООО «Табачок» заключен договора аренды земельного участка площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 31 декабря 2039 г. В тот же день земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 166-169, 170).

Истец ФИО1, полагая, что принятые администрацией города Ялта Республики Крым постановления и заключенный договор аренды нарушают ее права и законные интересы, обратилась в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 5 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Законом об объектах культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

Пунктом 4 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

Согласно статье 34 Федерального закона № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия. Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение объекта культурного наследия (часть 2).

Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия установлены статьей 5.1 Закона № 73-ФЗ.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не отрицается сторонами, спорный земельный участок площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер> расположен в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века, подлежащей государственной охране.

При этом подпунктом 2 пункта 3 статьи 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - для достопримечательного места регионального значения.

В отношении объекта культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века, такие требования утверждены приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 21 августа 2019 г. № 199 (приложение № 2), согласно которому на территории упомянутого объекта культурного наследия запрещается градостроительная, хозяйственная и иная деятельность, создающая угрозу повреждения, разрушения или уничтожения объекта культурного наследия, ценных характеристик и элементов его территории, в том числе: новое строительство (за исключением работ по воссозданию утраченных исторических элементов среды, производимых в режиме реставрации) и проведение иных мероприятий, нарушающих предмет охраны объекта культурного наследия и ценностную структуру его территории, включая охраняемые градостроительные характеристики и ценные визуальные связи (т. 1 л.д. 31).

Постановление Администрации города Ялта Республики от 17 января 2020 г. № 77-п и заключенный договор аренды земельного участка не содержат сведений о том, для каких целей ООО «Табачок» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 212 кв. м.

Вместе с тем, ввиду того, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «Магазины» предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, то с учетом условий договора аренды земельного участка от 17 января 2020 г., согласно которому на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (п. 1.3 договора), а также того, что обжалуемые постановления и договор аренды состоялись без проведения процедуры торгов, поскольку ООО «Табачок» является участником свободной экономической зоны и мог получить в аренду участок исключительно с целью реализации договора об условиях деятельности в СЭЗ, то суд приходит к выводу о том, что при формировании земельного участка площадью 212 кв. м администрацией города Ялта были допущены нарушения вышеуказанных требований относительно использования земельного участка в границах территории объекта культурного наследия, а предоставление в аренду ООО «Табачок» земельного участка произведено в нарушение специально установленного режима использования территории объекта культурного наследия, поскольку новое строительство не соответствует режиму охранной зоны.

При таких обстоятельствах, постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 13 декабря 2019 г. № 3013-п и от 17 января 2020 г. № 77-п подлежат признанию недействительными, что влечет признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и прекращение права аренды ООО «Табачок» на земельный участок, с возложением на него обязанности вернуть земельный участок муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым.

Учитывая, что земельный участок площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенный в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Лечебница доктора ФИО6», конец ХIX века, сформирован с нарушением запретов, установленных указанными выше нормами природоохранного и земельного законодательства, то участок подлежит снятию с кадастрового учета с прекращением своего существования как объекта недвижимости, а запись о регистрации права аренды ООО «Табачок» подлежит погашению в Едином государственном реестра недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, в том числе в области использования земель, могут быть признаны судом недействительными.

Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен способ защиты нарушенного права собственности и землепользования путем признания недействительными решений (акта) государственного органа или органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение гражданского права, в том числе права земельный участок.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Разрешая заявленные требования, суд также исходит из того, что территория земельного участка, на котором расположено здание по адресу: <адрес>, исторически сложилась и не изменялась, что отражено на плане усадебного участка, составленного по состоянию на 29 сентября 1945 г., имеющегося в материалах инвентаризационного дела (т. 2 л.д. 5).

В связи с принятием администрацией города Ялта оспариваемых постановлений и передачей в аренду ООО «Табачок» земельного участка в границах территории объекта культурного наследия по адресу: <адрес>, у истца ФИО1, которая является совладельцем указанного здания, отсутствует возможность реализации исключительного права пользования земельным участком. В связи с чем доводы ответчиков об отсутствии каких-либо нарушенных прав истца не принимаются судом во внимание, как несостоятельные.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, предъявленные к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, начальнику Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, ООО «Табачок», подлежат удовлетворению.

Тогда как требования истца к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым удовлетворению не подлежат, так как в рамках настоящего спора действия (бездействия) Госкомрегистра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не оспорены, субъектом спорных материально-правовых отношений он не является.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Администрации города Ялта Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей, то есть по 150 рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, начальнику Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Табачок» о признании постановлений и договора аренды земельного участка недействительными, понуждении совершить определенные действия, - удовлетворить.

Признать недействительным постановление Администрации города Ялта Республики Крым от 13 декабря 2019 г. № 3013-п «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 212 кв. м по адресу: <адрес>, образуемого в результате перераспределения земель, находящихся в муниципальной собственности».

Признать недействительным постановление Администрации города Ялта Республики Крым от 17 января 2020 г. № 77-п «О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 17 января 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «Табачок».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Табачок» вернуть муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка площадью 212 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - отказать.

Взыскать с Администрации города Ялта Республики Крым и Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 31.07.2020