Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк к ФИО4, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, к ФИО4, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк обратилось в суд с указанным иском, указав в обоснование, что между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 был заключен кредитный договор от 16 июня 2011 года <***>. В соответствии с п.1.1 кредитного договора заемщику был предоставлен кредит в сумме 3910000 рублей под 15,5 % годовых на приобретение земельного участка (кадастровый номер ***), расположенного по адресу: ***, на срок 180 месяцев с даты фактического предоставления. В соответствии с условиями кредитного договора, заемщик должен был погашать кредит ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил банку залог жилого дома (кадастровый номер ***), расположенного по адресу: ***, и залог расположенного под этим домом земельного участка (кадастровый номер ***), расположенного по адресу: *** (право залога банка, как залогодержателя оформлено закладной от 16 июля 2011 года); поручительство ФИО2, которое было оформлено заключением договора поручительства от 16 июня 2011 года <***>/1. Согласно п.2.2 договора поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками обязательств по кредитному договору поручители и заемщики отвечают перед кредитором солидарно. Пунктом 4.3 кредитного договора предусмотрено, что при несвоевременном внесении ежемесячного платежа заемщик уплачивает банку неустойку в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа. В соответствии с п.5.3.4 кредитного договора, банк вправе требовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору. Согласно п.10 закладной от 16 июля 2011 года, залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в 4600200 рублей. В настоящее время заемщик перестал исполнять свои обязательства по кредитному договору в части возвращения полученного кредита, оплаты процентов за его использование и иных платежей в сроки и на условиях, предусмотренных кредитным договором. По состоянию на 25 сентября 2015 года размер полной задолженности составляет 4182678 рублей 42 копейки, в том числе: ссудная задолженность - 3555610 рублей 13 копеек, проценты за кредит - 378557 рублей 51 копейка, неустойка на просроченную ссудную задолженность - 51415 рублей 97 копеек, неустойка на просроченные проценты - 197094 рубля 81 копейка. Уточнив исковые требования, указали, что из судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость жилого дома с земельным участком по адресу: *** по состоянию на 23 января 2018 года составляет 3110111 рублей, из них рыночная стоимость жилого дома - 691633 рубля, рыночная стоимость земельного участка - 2418487 рублей. Начальная продажная цена заложенного имущества на основании отчета оценщика должна быть установлена в размере равной 80 % рыночной стоимости, что составляет 2488089 рублей. Подпунктом 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Из абзаца 5 п.4 cт.35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. В соответствии с п.1 cт.64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, что обращение взыскания только на земельный участок, на котором находится здание, в случае, если данный участок и это здание принадлежат одному лицу, не допускается. Право залога распространится на все находящиеся на закладываемом земельном участке объекты недвижимости. Факт передачи в залог земельного участка в силу указанной правовой нормы сам по себе уже свидетельствует (и является достаточным) о согласии, наличии воли залогодателя на распространение залога на все расположенные на данном участке и принадлежащие ему здания и строения, что предполагает возможность обращения взыскания на все объекты недвижимости, находящиеся на заложенном участке, и не влечет признания договора незаключенным в отношении объектов, прямо не указанных (не идентифицированных) в нем. Просит суд расторгнуть кредитный договор от 16 июня 2011 года <***>, взыскать досрочно в пользу ПАО Сбербанк солидарно с ФИО4, ФИО2 долг по кредиту в сумме 4182678 рублей 42 копейки, сумму государственной пошлины в размере 35113 рублей 39 копеек; обратить взыскание на предмет залога - жилой дом и расположенный под этим домом земельный участок по адресу: ***, путем реализации с публичных торгов и установить начальную продажную цену предмета залога в размере 2488089 рублей.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях с учетом их уточнений настаивала, пояснив об обстоятельствах, изложенных в иске, дополнительно указав, что ФИО4 брал два кредита на приобретение жилого дома и на приобретение земельного участка. Кредит за жилой дом в настоящее время погашен, между тем имеется задолженность по кредиту на покупку земельного участка. Выплата кредита за жилой дом не может являться основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору имущество, поскольку в силу норм Земельного кодекса РФ установлено единство земельного участка и объектов, расположенных на нем. Реализация земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, если они принадлежат одному лицу, не допускается. В соответствии со ст.64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка, право залога распространяется также на находящиеся на нем или строящиеся здания, сооружения. Сделки с недвижимым имуществом являются ничтожными, кроме того, на жилой дом и земельный участок оформлена единая закладная, в настоящее время она находится у банка. Задолженность по кредитному договору банк просит взыскать с заемщика ФИО4, поручителя ФИО2, но в связи с тем, что заложенное имущество в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности четырем лицам, просят обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, ФИО2, ФИО5, ФИО6. Срок исковой давности не пропущен банком, поскольку требования банка возникли не в связи с тем, что не выполнились обязательства по кредиту на земельный участок. В настоящее время обременений на жилой дом не имеется, между тем, имеется обременение на земельный участок. Кредитный договор на земельный участок не расторгался.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал в полном объеме, в обоснование возражений, не отрицая наличие задолженности по кредитному договору, указал, что во время действия кредитного договора банк сам внес изменения в кредитный договор, связанные с предоставлением возможности заемщику погасить часть заемных денежных средств путем перечисления средств материнского капитала. В настоящее время задолженности по дому нет, банк более пяти лет не предъявлял каких-либо претензий к ответчикам, по данному требованию банком пропущен срок исковой давности. Вступившим в законную силу решением суда за детьми ответчиков закреплено право на часть площади в жилом доме. Таким образом, дети являются сособственниками дома, каких-либо обязательств перед банком они не имеют. В ходе рассмотрения дела истцом дважды уточнялись исковые требования, в уточнениях от 13 июля 2017 года банк предъявляется требования к четырем ответчикам, 19 марта 2018 года банк уточняет заявленные требования, предъявив их к двум ответчикам, таким образом, банк вернулся к первоначальным исковым требованиям, при этом банк просит обратить взыскание на земельный участок под домом, а не прилегающий к нему. Согласно имеющейся у ответчика закладной, в ней имеется отметка: погашено в 2013 году. Таким образом, банк пропустил срок исковой давности.

В судебное заседание не явились ответчики ФИО4, ФИО2, одновременно являющаяся законным представителем несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, представитель третьего лица ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г.Благовещенске Амурской области, представители органа опеки и попечительства Управления образования Администрации г.Благовещенска, ГУ Центрального Банка РФ по Амурской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах не явки не сообщили, заявлений об отложении рассмотрения дела не поступало. Ответчик ФИО2, одновременно являющаяся законным представителем несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, обеспечила явку своего представителя. Представитель органа опеки и попечительства Управления образования Администрации г.Благовещенска, представитель третьего лица ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г.Благовещенске Амурской области ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах, на основании ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Позиция ответчика ФИО4 относительно заявленных требований изложена в письменном отзыве на иск, из которого следует, что 16 июня 2011 года между ФИО4 и истцом был заключен кредитный договор <***> на приобретение жилого дома по адресу *** за 170000 рублей. В соответствии с условиями этого договора ФИО4 производились расчеты по нему, 05 июля 2013 года кредит был окончательно погашен средствами материнского (семейного) капитала на сумму 158842 рубля 78 копеек. На это действие со стороны ответчика было предоставлено согласие. В соответствии с п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ, залог этого объекта недвижимости был прекращен с момента получения банком полной суммы погасившей задолженность по кредитному договору. Подтверждением этому обстоятельству является выдача залогодателю банком закладной с указанием на ней следующего текста «кредит погашен в полном объеме 05 июля 2013 года». Выдача закладной означает отсутствие претензий банка к заемщику по кредитным обязательствам. Причем в этой закладной от 16 июля 2011 года указаны оба кредита на сумму 3910000 и 170000 рублей. Поэтому на сегодняшний день банк указал на отсутствие у ответчика долгов перед банком по обоим кредитам, что означает необходимость отказа в удовлетворении заявленных банком требований. В соответствии с ч.3 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию. В силу ч. ч. 2, 7 ст.17 указанного Закона, залогодержатель, по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью, обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе регистрации прав свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. В соответствии с ч.5 ст.74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограничено дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. В силу п.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Из отзыва третьего лица ГУ Управление пенсионного фонда РФ в г.Благовещенске Амурской области следует, что решением УПФР в г.Благовещенске Амурской области №107 от 12 февраля 2013 года ФИО2 выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-5 №0900796 в связи с рождением второго ребенка. Согласно п.1 ч.3 ст.7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут распорядиться средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий. В соответствии с ч.6 ст.7 Закона № 256-ФЗ, заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случая, предусмотренного ч.6.1 данной статьи. Согласно п.п.1 п.1 ст.10 Закона № 256-ФЗ, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средств на указанные цели. 27 марта 2013 года ФИО2 в УПФР в г.Благовещенске Амурской облает подано заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору н приобретение жилья, в сумме 158842 рубля 78 копеек. 25 апреля 2013 года УПФР в г.Благовещенске Амурской области вынесено решение № 210 об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. В соответствии со ст.9 Закона № 256-ФЗ, средства материнского (семейного) капитала переводятся из федерального бюджета в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации по заявке Пенсионного фонда Российской Федерации. Порядок перевода средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации, предусматривающий, в том числе, периодичность и сроки перевода, объем переводимых средств, устанавливается Правительством Российской Федерации. Денежные средства в сумме 158842 рубля 78 копеек переведены государственным учреждением Отделением Пенсионного фонда РФ по Амурской области на счет «Сбербанка России» (ПАО). УПФР в г.Благовещенске Амурской области возражает против удовлетворения заявленных исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество. В случае взыскания в пользу «Сбербанка России» (ПАО) в пределах общей суммы задолженности по договору на заложенное недвижимое имущество положение сторон возвращается в первоначальное состояние. Средства материнского (семейного) капитала в размере 158842 рублей 78 копеек подлежат перечислению в государственное учреждение Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Амурской области с последующим зачислением на специальную часть финансово-лицевого счета владельца сертификата ФИО2 с возобновлением ее права на дополнительные меры государственной поддержки.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.п.1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Из материалов дела следует, что 16 июня 2011 года между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО4 (заемщик) заключен кредитный договор <***> по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит по программе «Загородная недвижимость» в сумме 3910000 рублей под 15,5 % годовых на приобретение объекта недвижимости, земельный участок, а именно: земельный участок, общей площадью 1018 кв.м., расположенный по адресу: ***, именуемый «объект недвижимости», на срок 180 месяцев, считая с даты его фактического предоставления, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование в размере, сроки и на условиях договора.

После предоставления заемщиком кредитору надлежаще оформленных документов и выполнения условий, предусмотренных п.5.4.3 договора, а также предоставления заявления, предусмотренного п.5.4.15 договора, с даты, указанной кредитором в уведомлении о принятии положительного решения по заявлению заемщика процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 13,75 % годовых.

Датой фактического предоставления кредита является дата перечисления суммы кредита на банковский счет заемщика № ***, открытый в филиале кредитора ОАО «Сбербанк России» Благовещенское ОСБ № 8636.

По условиям кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору: поручительство физического лица ФИО2; залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100 % от его стоимости в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 02 июня 2011 года. Права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удовлетворению закладной в соответствии с действующим законодательством.

Порядок предоставления кредита согласован сторонами в ст.3 кредитного договора, а именно: выдача кредита производится единовременно по заявлению заемщика путем зачисления на счет; надлежащего оформления договоров обеспечения исполнения обязательств по договору согласно п.2.1.1 договора; передачи залогодателем кредитору предмета залога (при закладе имущества); предоставления (обеспечения предоставления) заемщиком кредитору страхового полиса/договора страхования на предметы залога - недвижимое имущество, транспортные средства и другое имущество, указанное в п.2.1.1 договора, трехстороннего соглашения, заключенного между страховой компанией, кредитором и залогодателем о порядке работы со страховым возмещением в соответствии с п.5.4.2 договора, и документа, подтверждающего факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования; подтверждения факта оплаты заемщиком части стоимости объекта недвижимости и/или наличия у него денежных средств в размере не менее 690000 рублей на дату выдачи кредита; оформления графика платежей; заключения к договору о вкладе № ***, открытому заемщиком в филиале кредитора ОАО «Сбербанк России» Благовещенское ОСБ, указанному в п.1.1 договора дополнительного соглашения о списании кредитором со счета текущих, просроченных платежей и неустойки по договору; составления при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной.

Во исполнение условий кредитного договора, после выполнения предусмотренных статьей 3 кредитного договора, 05 июля 2011 года на банковский вклад заемщика, открытый в филиале кредитора, была зачислена сумма кредита в обусловленном договоре размере, что подтверждается материалами дела, в том числе, истерией движения по счету, и ответчиком по существу не оспаривалось.

В соответствии с п. п. 4.1, 4.2 кредитного договора, погашение кредита осуществляется заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей. Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму остатка задолженности по кредиту со следующего дня после даты зачисления суммы кредита на счет по дату окончательного погашения задолженности по кредиту (включительно).

Сторонами кредитного договора в п.4.9 согласовано условие о том, что заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15000 рублей.

Датой погашения задолженности по договору (кредита, процентов за пользование кредитом, неустойки) является дата списания денежных средств со счета, условия которого позволяют совершать расходные операции заемщика в филиале кредитора, в погашение обязательств по договору (п.4.11).

В соответствии с графиком платежей, составленным кредитором в связи с односторонним снижением им процентной ставки в соответствии п.1.2 кредитного договора <***> от 16 июня 2011 года, являющимся приложением № 3 к кредитному договору, размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту подлежащего уплате 05-го числа каждого месяца в период с 05 сентября 2011 года по 05 июля 2026 года включительно, составляет (за исключением последнего) 51442 рубля 58 копеек, размер последнего платежа - 54128 рублей 73 копейки.

Согласно п.2 ст.819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п.1 ст.807, п.1 ст.810 ГК РФ, по договору займа займодавец передает в собственность заемщику деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, в силу ст.310 ГК РФ, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из представленной выписки по счету усматривается, что гашение по кредитному договору производилось заемщиком ФИО4 несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем, образовалась задолженность. Последний платеж в счет исполнения обязательств по кредитному договору произведен ответчиком 05 февраля 2015 года, после указанной даты платежей в счет погашения задолженности по кредиту не поступало. Таким образом, заемщик фактически отказался от исполнения обязательств по кредитному договору, указанное обстоятельство является нарушением условий кредитного договора и основанием для досрочного возврата истцу кредитных денежных средств. Просрочка возврата ссудной задолженности имеет место и на момент рассмотрения спора в суде.

Из содержания ст.12 ГПК РФ следует, что судопроизводство осуществляется на принципах равноправия и состязательности, в силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований, так и возражений. При этом, по правилам ч.1 ст.57 ГПК РФ, предоставление доказательств является субъективным правом сторон.

Документами, подтверждающими исполнение обязательства по кредитному договору, могут служить платежные поручения, кассовые приходные ордера, выписки о списании денежных средств со счета, справки о совершенных платежах, выданные кредитной организацией, а также иные письменные доказательства, подтверждающие исполнение условий договора. Таких доказательств ответчиками, в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, не представлено.

К основаниям, влекущим возникновение права кредитора требовать досрочного исполнения обязательств заемщиком, Гражданский Кодекс Российской Федерации относит, в том числе, нарушение заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита (п.2 ст.811), невыполнение предусмотренной договором обязанности по обеспечению возврата кредита.

В соответствии с п.5.3.4 кредитного договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиям договора, предъявить аналогичные требованиям поручителю, обратить взыскание на заложенное имущество в случае: неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

Согласно п.5.4.10 кредитного договора, заемщик обязался по требованию кредитора в срок, указанный в соответствующем уведомлении кредитора, возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, в случаях, указанных в п.5.3.4 договора.

В материалах дела имеется требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении договора, направленные ОАО «Сбербанк России» в адрес ФИО4 24 сентября 2015 года, в связи с нарушением заемщиком условий кредитного договора <***> от 16 июня 2011 года. Досрочный возврат должен быть осуществлен не позднее 24 августа 2015 года. Однако до настоящего времени требования банка не исполнены, задолженность по кредиту не погашена. Доказательств обратного суду, в соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Поскольку заемщиком были нарушены условия кредитного договора о ежемесячном погашении кредита и уплаты процентов за пользованием им, суд приходит к выводу о возникновении у банка права досрочно требовать от ответчика исполнения его обязательства.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 25 сентября 2015 года задолженность по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года по просроченному основному долгу составляет 3555610 рублей 13 копеек, задолженность по процентам - 378557 рублей 51 копейка.

Данный расчет суд признает выполненным арифметически верно, не противоречащим нормам закона, он соответствует положениям кредитного договора и установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Ответчиком расчет задолженности не оспорен, альтернативный расчет не представлен. При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным его принять и положить в основу принятого решения.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст.331 ГК РФ).

Сторонами кредитного договора достигнуто соглашение об уплате заемщиком неустойки при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом, в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно) (п.4.3 договора).

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной условиями кредитного договора, и рассчитанной согласно приведенным правилам в общей сумме 248510 рублей 78 копеек, в том числе, неустойка на просроченную ссудную задолженность - 51415 рублей 97 копеек, неустойка на просроченные проценты - 197094 рубля 81 копейка, суд признает обоснованным, а расчет истца в этой части верным.

Правила ст.333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» установлено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Применение судом ст.333 ГК РФ возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. В силу диспозиции приведенной нормы основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Следовательно, оценивая степень соразмерности неустойки, следует исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком взятых на себя обязательств. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Реализация права суда на уменьшение размера неустойки возможна только в случае доказанности явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств по правилам ст.56 ГПК РФ лежит на должнике, заявившем об ее уменьшении. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.330 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взыскиваемой истцом неустойки последствиям нарушения обязательств.

Размер неустойки, предъявленной к взысканию, составляет 248510 рублей 78 копеек, что является соразмерным основному долгу с процентами, в связи с чем, суд, учитывая компенсационный характер неустойки, не находит оснований для снижения ее размера. Начисление истцом неустойки за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплаты процентов само по себе является обоснованным, так как сторонами объем ответственности должника за неисполнение обязательств согласован в кредитном договоре, что не противоречит действующему законодательству. Необоснованное уменьшение неустойки судами может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Вместе с тем, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Принимая во внимание, что заявленная к взысканию сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, а также отсутствие заявления ответчика о ее снижении с предоставлением доказательств, дающих основание для этого, оснований для уменьшения размера неустойки суд не усматривает.

В силу положений ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В счет обеспечения исполнения заемщиком обязательств перед банком по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года, между банком ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО2 (поручитель) 16 июня 2011 года заключен договор поручительства <***>/1 от 16 июня 2011 года, по условиям которого поручитель обязался перед кредитором отвечать за исполнение ФИО4 (заемщик) всех его обязательств по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года, заключенному между заемщиком и кредитором.

В силу п.1.2 договора поручительства, поручитель ознакомлен со всеми условиями кредитного договора и согласен отвечать за исполнение заемщиком обязательств полностью.

Согласно п.2.1 договора поручительства, поручитель отвечает перед кредитором за выполнение заемщиком условий кредитного договора в том же объеме, как и заемщик, включая погашение кредита, уплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по принудительному взысканию задолженности по кредитному договору и других расходов кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору заемщиком.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно (п.2.2).

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует по 16 июня 2026 года включительно (п.3.3).

Из положений ст.322 ГК РФ следует, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.

В силу ст.323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст.363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрено субсидиарная ответственность. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно п.2 ст.322 ГК РФ, обязанности нескольких должников по обязательству являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

По условиям кредитного договора <***> от 16 июня 2011 года, обязанность по выплате суммы полученного кредита и уплате процентов за пользование кредитом возложена на ФИО4, являющегося стороной кредитного договора. При этом в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, ФИО2 приняла на себя обязательство солидарно отвечать за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.

Договор поручительства содержит все существенные условия, предусмотренные законодательством для договоров данного вида, в том числе, ссылку на основное обязательство, за исполнение которого поручилась ФИО2, сведения о заемщике, кредиторе, поручителе и характере основных обязательств; обязанность поручителя отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком и поручителем обязательств, а также пределы и основания их ответственности.

ФИО2 подписала договор поручительства собственноручно, осознавая правовые последствия своих действий, что свидетельствует о ее волеизъявлении на заключение договора на оговоренных в нем условиях.

Договор поручительства подписан добровольно самим поручителем, до настоящего времени им не оспорен, недействительным или подложным не признан, в связи с чем, оснований для освобождения поручителя от принятых им на себя обязательств у суда не имеется.

Учитывая наличие задолженности заемщика перед кредитором, гашение которой не произведено, принимая во внимание принятые на себя по договору поручительства № 107605/1 от 01 апреля 2011 года обязательства, в силу которых поручитель обязуется отвечать в полном объеме перед банком за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года, требования истца о возложении на ответчиков солидарной обязанности по уплате суммы задолженности по кредитному договору в размере 4182678 рублей 42 копеек, в том числе, 3555610 рублей 13 копеек - задолженность по кредиту, 378557 рублей 51 копейка - плановые проценты за пользование кредитом, 248510 рублей 78 копеек - неустойка, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, одним из оснований для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной.

Ввиду установленных обстоятельств существенного нарушения заемщиком условий кредитного договора банк вправе потребовать расторжения данного договора и досрочного возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, неустоек.

Согласно ст.452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении кредитного договора. В случае неисполнения настоящего требования заемщик предупрежден о последующем расторжении кредитного договора и досрочном взыскании всей суммы задолженности в судебном порядке. Однако до настоящего времени требования истца не исполнены, задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена.

При таких обстоятельствах, кредитный договор, заключенный между сторонами, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке и с ответчика в пользу истца надлежит взыскать сложившуюся по состоянию на 25 сентября 2015 года задолженность по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года в сумме 4182678 рублей 42 копейки.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд приходит к следующим выводам.

Из кредитного договора усматривается, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог объекта недвижимости - земельного участка, общ9ей площадью 1018 кв.м., расположенного по адресу: ***.

По условиям кредитного договора (п.5.3.4) кредитор вправе потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю, обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

Из материалов дела следует, и подтверждаются представленной выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что 01 июля 2011 года в указанном реестре зарегистрировано право собственности ФИО4 (номер государственной регистрации права 28-28-01/043/2011-404) на земельный участок, площадью 1018 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (или условный) номер ***, основание государственной регистрации: договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 июня 2011 года). В качестве ограничения прав и обременения объекта недвижимости указано: ипотека, дата государственной регистрации 01 июля 2011 года № 28-28-01/043/2011-404, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ОАО «Сбербанк России».

Как следует из содержания п. п. 1, 3 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно ст.337 ГК РФ, ч. ч. 1, 2 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

На основании ч.1 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, квартиры.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом (ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как усматривается из закладной, выданной залогодателем ФИО4 первоначальному залогодержателю ОАО «Сбербанк России», предмет залога - объект недвижимости - земельный участок, общей площадью 1018 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый (или условный номер) ***; жилой дом, общей площадью 29,8 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый/условный номер *** (пункт 8 закладной).

Право собственности залогодателя на объект недвижимости – жилой дом, общей площадью 29,8 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый/условный номер ***, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29 сентября 2017 года.

В соответствии с закладной, оценочная стоимость указанных в п.8 закладной предметов залога составляет 5906330 рублей, определенной на основании отчета оценщика ООО «Эпит» № 102/11-1 от 01 июня 2011 года. Залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости, с применением дисконта установлена по соглашению между первоначальным залогодержателем в размере 4600000 рублей, 200000 рублей (п.10 закладной).

Из материалов дела следует, что решением Благовещенского городского суда Амурской области от 10 ноября 2016 года по гражданскому делу по иску ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к ФИО4 о выделе долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, в удовлетворении исковых требований о выделе долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *** по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29 мая 2017 года, решение Благовещенского городского суда от 10 ноября 2016 года в части отказа в удовлетворении требований о выделе долей в праве собственности на жилой дом по адресу: *** отменено, по делу в указанной части принято новое решение: исковые требования ФИО2 удовлетворить, определив доли ФИО2, ФИО4 в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, равными по 3/10, ФИО5, ФИО6 равными по 1/5 в праве общей долевой собственности.

Указанным апелляционном определением от 29 мая 2017 года установлено, что принимая во внимание, что объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: ***, находится в общей долевой собственности родителей и детей, поскольку погашение части основного долга и процентов по ипотечному кредиту, предоставленному на приобретение указанного жилого помещения, произведено за счет средств материнского (семейного) капитала, исковые требования в части выдела долей участников общей совместной собственности на данный объект недвижимости, подлежат удовлетворению.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом установлено, что в настоящее время собственниками жилого дома, расположенного по адресу: ***, являющегося объектом залога, в соответствии с закладной, на праве общей долевой собственности являются ФИО2, ФИО4 по 3/10 доли и ФИО5, ФИО6 по 1/5 доли.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. ст. 50, 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в п.1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст.55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной им в Определении № 13-О-О от 17 января 2012 года, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина – должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, факт того, что в настоящее время жилое помещение - жилой дом, расположенный по адресу: ***, находится в общей долевой собственности несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, и является единственным жильем, не препятствует обращению взыскания на него.

Приобретение жилого дома на средства материнского (семейного) капитала, также не может повлечь освобождение предмета ипотеки из-под залога. Статьей 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено сохранение залога в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Таким образом, изменение состава собственников обремененной вещи, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на имущество, обеспеченное залогом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительный мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрет на обращение взыскания на недвижимое имущество, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала, также не установлен.

Доводы ответчиков о том, что обращение взыскания на жилой дом в данном случае недопустимо, поскольку ответчиками в полном объеме, погашена задолженность по кредиту на приобретение жилого дома, в том числе в части за счет средств материнского (семейного) капитала, суд находит несостоятельными ввиду следующего.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного п.п.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что в силу п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поскольку, в силу ст.130 ГК РФ, здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа их без земельного участка, противоречит гражданскому и земельному законодательству.

В соответствии с п.1 cт.64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ч.1 ст.65 указанного закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Поскольку стороны, заключая договор ипотеки земельного участка, не исключили распространение залога на жилой дом, то на него распространяется ипотека.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в данном случае право залога распространяется на все находящиеся на закладываемом земельном участке объекты недвижимости, обращение взыскания только на земельный участок, на котором находится здание, в случае, если данный участок и это здание принадлежат одному лицу, не допускается, при таких обстоятельствах, требования истца об обращении взыскания на земельный участок и жилой дом, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока на обращение в суд, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. п. 1, 2 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из разъяснений, изложенных в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что по смыслу п.1 ст.200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений, при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исчисление в виде периодических платежей, общий срок исковой давности подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что кредитный договор заключен между сторонами 16 июня 2011 года, на срок 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита. Последний платеж в счет погашения основного долга по договору внесен заемщиком ФИО4 05 февраля 2015 года, из графика осуществления платежей по кредиту усматривается, что следующий платеж в счет погашения задолженности по кредиту должен был быть внесен ответчиком 05 марта 2015 года, соответственно срок исковой давности начинает течь для истца со дня, следующего за датой наступления этого срока, когда обязательство должником не исполнено, то есть с 06 марта 2015 года и истекает 06 марта 2018 года.

С настоящим иском ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд 11 ноября 2015 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Таким образом, доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п.9 ст.77.1 настоящего Федерального закона (п.п.4 п.2 ст.54 Закона).

По смыслу п.6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суд должен учитывать, что указание начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, в случае представления любой из заинтересованных сторон доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить участвующим в деле лицам принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Продажа заложенного имущества, указанного в п.8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со ст. ст. 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика (п.9 ст.77.1 указанного Закона).

В данном случае, как действительно следует из закладной, стороны согласовали, что залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере, исходя из оценочной стоимости, с применением дисконта установлена по соглашению между первоначальным залогодержателем в размере 4600000 рублей, 200000 рублей (п.10 закладной).

Между тем, в ходе рассмотрения дела, определением Благовещенского городского суда от 18 января 2016 года по делу по ходатайству ответчика ФИО4 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - жилого дома (кадастровый номер ***) и расположенного под этим домом земельного участка (кадастровый номер земельного участка ***), расположенных по адресу: ***, проведение экспертизы поручено оценщику Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО7

19 апреля 2016 года в адрес суда поступило экспертное заключение № 51/16 от 15 апреля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - жилого дома (кадастровый номер ***), земельного участка (кадастровый номер ***) составляет 6520000 рублей, в том числе, рыночная стоимость жилого дома составляет 197000 рублей, рыночная стоимость права на земельный участок 6323000 рублей.

Кроме того, в связи с возражениями представителя истца относительно представленного экспертного заключения, определением Благовещенского городского суда от 27 ноября 2017 года по делу была назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Методический центр».

Согласно заключению эксперта № 036/18 от 23 января 2018 года, выполненного ООО «Методический центр» на дату проведения оценки (23 января 2018 года) величина рыночной стоимости объекта оценки округленно составляет 3110111 рублей, в том числе, жилой дом, расположенный по адресу: *** - 691633 рубля, земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: *** - 2418478 рублей.

Оценивая заключение эксперта ООО «Методический центр» по правилам п.3 ст.86 ГПК РФ, суд признает выводы эксперта обоснованными, поскольку данное заключение является научно обоснованным, выводы эксперта аргументированы, согласуются с письменными материалами дела, являются объективными и наиболее полными. Поскольку заключение эксперта ООО «Методический центр» № 036/18 от 23 января 2018 года, содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий, выводы экспертизы аргументированы, обоснованы и достоверны, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, ему были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст.85 ГПК РФ, оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется, суд приходит к выводу, что для определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества необходимо руководствуется вышеуказанным заключением.

Сведений о наличии иной стоимости указанного имущества ответчиками, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Способом реализации имущества, на которое обращается взыскание, в соответствии со ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является продажа с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Предусмотренных законом оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество суд не усматривает.

Учитывая приведенные нормы права, а также установленные судом обстоятельства наличия задолженности по кредитному договору, обеспеченному залогом указанного недвижимого имущества, суд полагает необходимым обратить взыскание в целях надлежащего и достаточного обеспечения исполнения решения суда о взыскании указанной суммы на заложенное недвижимое имущество - жилой дом (кадастровый номер ***), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6 и земельный участок (кадастровый номер ***), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, расположенные по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2488088 рублей 80 копеек (3110111 рублей - 20 %), полагая, поскольку в целях обеспечения решения суда такое установление начальной продажной цены на публичных торгах будет являться целесообразным и разумным.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 35113 рублей 39 копеек, что подтверждается платежным поручением № 694635 от 26 октября 2015 года.

Таким образом, с ответчиков ФИО4, ФИО2 в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.333.19 НК РФ, пропорционально части удовлетворенных исковых требований по требованиям о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 29113 рублей 39 копеек.

Кроме того, с ФИО4, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, в пользу ПАО «Сбербанк» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк России подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество в размере по 3000 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть кредитный договор <***> от 16 июня 2011 года, заключенный между ОАО «Сбербанк России» в лице Благовещенского отделения № 8636 ОАО «Сбербанк России» и ФИО4.

Взыскать с ФИО4, ФИО2 в солидарном порядке в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк России сумму задолженности по кредитному договору <***> от 16 июня 2011 года в размере 4182678 рублей 42 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 29113 рублей 39 копеек, итого 4211791 (четыре миллиона двести одиннадцать тысяч семьсот девяносто один) рубль 81 копейка, обратив взыскание на заложенное недвижимое имущество - жилой дом (кадастровый номер ***), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6 и земельный участок (кадастровый номер ***), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, расположенные по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2488088 (двух миллионов четырехсот восьмидесяти восьми тысяч восьмидесяти восьми) рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО4, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк России расходы по оплате государственной пошлины в размере по 3000 (три тысячи) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Беляева

решение изготовлено 16 апреля 2018 года