Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Гирейского городского поселения Гулькевичского района к ФИО2 о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, о прекращении права собственности, о применении двухсторонней реституции по сделке,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка, площадью 15832 кв.м, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации птичника, недействительной; прекратить право собственности ФИО2 на указанный земельный участок; применить последствия недействительной сделки в виде возврата ФИО2 29576 рублей из бюджета муниципального образования Гулькевичский район и Гирейского городского поселения Гулькевичского района в равных долях, права аренды на указанный земельный участок.

Свои требования обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли - продажи № земельного участка, площадью 15832 кв.м, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации птичника, согласно которому Администрация передала в собственность ответчику за плату указанный земельный участок. В пункте 2.1 договора указано, что цена выкупа Участка определена на основании Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», других нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципальных образований Гулькевичского района, на территории которых расположен Участок, и составляет 29576 рублей. На основании пункта 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено Федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов устанавливает высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края. В разделе 3 пункте 3.1 Порядка определения цены земельных участков, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226, указано, что в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, цена таких земельных участков определяется в городских и сельских поселениях - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 декабря 2015 года № 1192 в приложение к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 внесены изменения в раздел 3 пункт 3.1, согласно которому в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости. Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 18 декабря 2015 № кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 197174,89 рубля. Учитывая, что регулируемая законом цена договора купли-продажи земельного участка не соответствовала требованиям действующего законодательства, сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка заключена с нарушением закона или иного правого акта, согласно статье 168 ГК РФ сделка, является оспоримой. В целях приведения договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в соответствие с действующим законодательством ответчику было предложено в течение семи дней с момента получения письма от ДД.ММ.ГГГГ№ заключить дополнительное соглашение к указанному договору (проект прилагается) и доплатить недостающую сумму в размере 167598,89 рубля. Ответчик сообщил, что подписывать указанное дополнительное соглашение, а также доплачивать недостающую сумму не желает.

В судебном заседании представитель истца требования истца поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, пояснил суду, что изначально спорный земельный участок был передан ему в аренду, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи № спорного земельного участка. Сделка по купле-продаже, порядок ее заключения соответствовали требованиям действовавшего на момент его заключения требованиям земельного законодательства, оснований признавать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными не имеется. Когда в 2015 году он обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность, ему ответили, что необходимо провести комплекс кадастровых работ по установлению границ земельного участка. Он обратился в соответствующие органы для проведения межевания спорного участка, который был сформирован, установлены границы участка, закреплены межевыми знаками, поставлен на кадастровый учет. Администрация как собственник участка, распорядилась им, реализовав его, доводы о том, что у него не имелось законных оснований для возникновения права собственности, являются абсурдными. Он является добросовестным приобретателем. Изъятие имущества у добросовестного приобретателя в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации и п.1 ст. 10 ГК РФ. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П указал, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано. Им участок приобретен возмездно, ему не было и не могло быть известно о том, что цена земельного участка не соответствовала требованиям действующего законодательства. С момента покупки спорного земельного участка им проведены коммуникации - свет и вода, примерная стоимость затрат около 1500000 рублей, возведен забор, примерная стоимость затрат 1000000 рублей.

Представитель третьего лица – Администрации муниципального образования Гулькевичского района ФИО3 не возражает против удовлетворения иска, при этом пояснила, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.

На основании п. 2 ч. 2 ст.39.4 ЗК РФ цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. При продаже земельного участка цена должна определяться согласно положений Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 г. № 226. Так, пунктом 3.1 Порядка установлено, что в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости. Исходя из приложенных к исковому заявлению кадастрового паспорта земельного участка и кадастровой выписки о земельном участке, кадастровая стоимость составляет 197174 рубля 89 копеек. Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гирейского городского поселения Гулькевичского района в лице главы Гирейского городского поселения Гулькевичского района М.С., и ФИО2 заключен договор купли - продажи № земельного участка площадью 15832 кв.м, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №,расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации птичника.

Согласно п. 2.1 раздела 2 «Цена договора» цена выкупа земельного участка определена на основании Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», других нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципальных образований Гулькевичского района, на территории которых расположен Участок, и составляет 29576 (Двадцать девять тысяч пятьсот семьдесят шесть) рублей.

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края согласно приложению к постановлению.

В разделе 3 пункте 3.1 Порядка указано, что в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ цена таких земельных участков определяется в городских и сельских поселениях - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 декабря 2015 года № 1192 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края», в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» внесены изменения в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Пункт 3.1 раздела 3 приложения к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 изложен в следующей редакции: «в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости».

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровая стоимость земельного участка площадью 15832 кв.м, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации птичника, составляет 197174,89 рубля.

Считая, что расчет выкупной цены произведен с нарушением действующего законодательства, ее размер должен составлять кадастровую стоимость участка на момент заключения договора, Администрация Гирейского городского поселения обратилась в суд с иском о признании договора недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, то есть в силу ее несоответствия закону.

Статья 39.1 Земельного кодекса РФ предусматривает основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, а также договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса РФ.

Согласно положениям ст. 11 Земельного кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса, определившей порядок предоставления земельного участка без проведения торгов, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

Анализ указанных выше правовых норм, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса), следовательно, все существенные условия, в том числе, выкупная цена земельного участка определяются уполномоченным органом, в данном случае Администрацией Гирейского городского поселения.

Законодательно установлено, что нормы гражданского права содержатся в федеральных законах, иных законах, указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ и актах министерств и иных федеральных органов исполнительной власти, составляющих гражданское законодательство. Следовательно, положения ст. 168 ГК РФ о недействительности сделок в силу их ничтожности применяются в отношении сделок, если они не соответствуют требованиям указанных в ст. 3 ГК РФ правовых актов, содержащих нормы гражданского права.

Договор между сторонами заключен в порядке, определенном Земельным кодексом РФ, уполномоченными лицами, в требуемой для договоров купли-продажи недвижимости письменной форме, подписан обеими сторонами, цена договора определена уполномоченным органом на основании акта высшего исполнительного органа Краснодарского края, то есть договор в полной мере соответствует требованиям ЗК РФ, регулирующим данные правоотношения.

Согласно ст. 3 ГК РФ под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются Гражданский кодекс РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов РФ и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

В соответствии с п. 70 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Принимая во внимание данные разъяснения, учитывая, что после заключения оспариваемого договора истцом осуществлены действия по государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставлены реквизиты для внесения платежей по договору, принято исполнение договора покупателем, суд признает, что такое поведение истца давало ответчику основание полагаться на действительность сделки.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой в силу ее несоответствия закону и удовлетворения иска по данному основанию.

Требование о прекращении права собственности ФИО2 не подлежат удовлетворению по указанным выше основаниям, а также в связи с тем, что основания прекращения права собственности установлены ст. 235 ГК РФ. Такие основания истцом не указаны.

Направление истцом ответчику уведомления о необходимости заключения дополнительного соглашения, доплате по договору купли-продажи и отказ ответчика от заключения данного соглашения и доплаты покупной цены не свидетельствуют о несоответствии договора от ДД.ММ.ГГГГ и действий ответчика требованиям закона.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом не представлено доказательств наличия у ответчика обязанности по заключению направленного ему дополнительного соглашения. Право истца на одностороннее изменение договора купли-продажи также ничем не подтверждено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации Гирейского городского поселения к ФИО2 о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка, площадью 15832 кв.м, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №,расположенногопо адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации птичника, недействительной; прекращении права собственности ФИО2 на указанный земельный участок; применении последствий недействительной сделки в виде возврата ФИО2 29576 рублей из бюджета муниципального образования Гулькевичский район и Гирейского городского поселения Гулькевичского района в равных долях, права аренды на указанный земельный участок – отказать в полном объеме.

По вступлении решения в законную силу отменить арест на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес>, площадью 15832 кв.м, наложенный по определению суда от 01 июля 2016 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 02 августа 2016 года.

Председательствующий