Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Салехард к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу и Д о признании недействительной государственной регистрации права, возложении обязанности аннулировать сведения о регистрации права, изъятии объекта путём продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Салехарда обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО и Д. о признании недействительной государственной регистрации права, возложении обязанности аннулировать сведения о регистрации права, изъятии объекта путём продажи с публичных торгов.

Требования иска мотивированы тем, что за Д. зарегистрировано право собственности на незавершённый строительством объект площадью <данные изъяты>. <адрес>. Она обращалась в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка, однако ей было отказано, поскольку продление срока действия договора не основано на законе. Ранее заключённый договор являлся срочным, право собственности на объект зарегистрировано в отсутствии правовых оснований, в связи с чем подлежит прекращению.

Представитель истца по доверенности ФИО1 доводы и требования иска поддержал. Указал, что право собственности не могло быть зарегистрировано в отсутствии договора.

Ответчик Д. в судебное заседание не явилась. Направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2, который поддержал доводы письменных возражений, указав, что право собственности зарегистрировано законно на основании договора аренды и разрешение на строительство. После истечения срока аренды истец не предпринимал действий по изъятию земельного участка, ответчик продолжала открыто владеть имуществом. Следовательно, договор должен считаться возобновлённым.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО просил рассмотреть дело без его участия, направил письменные возражения на иск, суть которых сводится к тому, что Управление не может быть ответчиком по данному делу. Приведены доводы о том, что правоустанавливающего документа при регистрации не требуется, поскольку ранее было зарегистрировано право на земельный участок. Истечение срока договора аренды на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права не является основанием отказа в регистрации.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства и дав им оценку, суд находит заявленные по иску требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда, за Д. зарегистрировано право собственности на незавершённый строительством объект площадью <данные изъяты>. <адрес>.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует, что право собственности за ответчиком зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы ответчиков о законности регистрации права на основании данных документов подлежат отклонению как не основанные на законе.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждений юстиции.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия - до ДД.ММ.ГГГГ г. Поскольку договор заключался на три года, он подлежал государственной регистрации. Вместе с тем, само по себе наличие такой регистрации договора аренды земельного участка не является основанием регистрации права собственности на объект незавершённого строительства при окончании срока действия такого договора.

Из свидетельства о государственной регистрации права видно, что оно зарегистрировано спустя значительный промежуток времени после окончания срока действия договора аренды. Регистрация права являлась бы правомерной при условии обращения лица в период действия договора и последующее окончание срока аренды не являлось бы препятствием регистрации.

Доводы о том, что договор аренды фактически подлил своё действия также подлежат отклонению.

Представитель истца не оспаривал, что Д. действительно обращалась по вопросу продления договора. В таком продлении отказано, ответчиком данный отказ отдельно не обжаловался. Более того, удовлетворение такого заявления противоречило бы закону.

Так, ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень случаев, когда заключение договора аренды возможно без проведения торгов.

По общим правилам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно части 4 упомянутой статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, право на заключение договора без торгов подлежит реализации только при наличии совокупности определённых правовых признаков, которые в рассматриваемом случае отсутствуют.

Согласно ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

То обстоятельство, что к ФИО3 не было ранее предъявлено никаких требований не влияет на существо спора.

В силу ч. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Таким образом, требования заявлены надлежащим лицом.

В силу ст. 56 ГПК РФ установлена процессуальная обязанность для сторон по доказыванию обстоятельств, на которых основываются их возражения. В данном случае применительно к рассматриваемому спору установлена процессуальная особенность доказывания. Так, на основании ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В рамках рассмотрения дела не установлено таких обстоятельств, предусмотренных законом, при наличии которых иск не подлежал бы удовлетворению.

Отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст. 235 ГК РФ является основанием прекращения права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконной государственную регистрацию за Д права собственности на незавершённый строительством объект площадью <данные изъяты>. <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Д на незавершённый строительством объект площадью <данные изъяты>. <адрес>.

Изъять у Д незавершённый строительством объект площадью <данные изъяты>. <адрес> путём продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Судья А.В. Паршуков