Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 21 июня 2023 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Омского муниципального района Омской области о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, о признании жилых помещений домами блокированной застройки, о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к администрации Омского муниципального района Омской области о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; о признании жилых помещений домами блокированной застройки; признании права собственности на жилые дома блокированной застройки.

В обоснование иска указано, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого дома по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого общей площадью 192,5 кв.м., с кадастровым номером №, 1997 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>. Фактически жилое здание, принадлежащее ФИО1 и ФИО2, расположенное по адресу: <адрес>, состоит из двух обособленных жилых помещений с разными выходами на самостоятельные земельные участки. В собственности ФИО1 находится земельный участок площадью 1472 кв.м. с кадастровым номером №. В собственности ФИО2 находится земельный участок площадью 1035 кв.м с кадастровым номером №. ФИО1, занимает жилое помещение площадью 101,9 кв.м, ФИО2 занимает жилое помещение площадью 90,6 кв.м. Таким образом истцам на праве собственности принадлежат два отдельных жилых помещения. Согласно техническому плану здания от 26.01.2023 жилой дом фактически разделен и состоит из двух смежных жилых блоков. Каждый из жилых блоков имеет самостоятельные системы электроснабжения, газоснабжения, хозяйственно-бытовой водопровод, бытовую канализацию. Земельный участок также поделен на два участка: участок площадью 1472+/-27 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО1, и участок площадью 1035+/-23 кв.м. с кадастровым номером № принадлежащий ФИО2 Как следует из технического паспорта на жилой дом общей площадью 192,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, данный дом является одноэтажным домом, состоящим из двух частей, не имеющих общего имущества и помещений общего пользования, в связи с чем, не может быть многоквартирным домом, а является домом блокированной застройки.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме на основании доводов, изложенных в иске. Дополнительно пояснили, что жилой дом фактически представляет два обособленных жилых помещения, которые расположены на отдельных земельных участках, имеют отдельные входы и самостоятельные системы жизнеобеспечения.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили.

Выслушав пояснения истцов, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, согласно выписке из ЕГРН от 15.05.2023 здание ( объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом) общей площадью 192,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 - по 1/2 доли в праве каждому. Жилой дом расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1035+/-23 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, стр. поз. 50, принадлежит на праве собственности ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1472+/-27 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1

В силу частей 1,2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Частью 2 ст. 49 ГрК РФ так же выделяет такой вид объекта капитального строительства как объекты индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации:

жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В жилых домах блокированной застройки для проживания одной семьи предназначена не квартира, а блок, расположенный на отдельном земельном участке. В целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя России от 22.03.2001 года № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков: не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В Приложении: Б «Термины, и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ, распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникации, вспомогательных помещений наружных входов, а также помещений, расположенных над (пол) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330.2011 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 СП55.13330.2016. Свод правил «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001»:

Блок жилой автономный: жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

СНиП 31-02-2001 распространяются на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

При этом согласно строительным нормам и правилам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 г. № 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2007 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Из приведенных нормативно-правовых положений в их взаимосвязи следует, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному является наличие в нем нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества собственников такого дома, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства.

В этой связи, здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового здания соответствует признакам индивидуального жилого дома (в том числе в силу пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ) расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке), а категория «жилой дом блокированной застройки» характеризует объект права не только с технической точки зрения, но и во взаимосвязи с земельными правоотношениями.

На это обращено внимание в Письмах Росреестра от 26.08.2016 № 14-07394/16, Минэкономразвития России от 28.11.2013 № Д23и-5649.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости учтено здание с кадастровым номером № - жилой дом по адресу: <адрес>, находящееся в общей долевой собственности истцов.

Из искового заявления следует и сторонами не оспаривается, что указанное здание расположено в пределах объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами № и № Сведения о регистрации прав на земельные участки в Едином государственном реестре недвижимости имеются, земельные участки сформированы и принадлежат истцам.

Согласно информации, представленный ППК «Роскадастр», сведения о зарегистрированных правах в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в ЕГРН отсутствуют.

Из материалов дела усматривается, что между правообладателями жилых помещений в указанном жилом доме сложился определенный порядок пользования земельными участками, прилегающими к каждому из жилых помещений, споры отсутствуют.

Как следует из заключения специалиста Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 05.06.2023, жилой дом состоит из обособленных и изолированных двух жилых блоков, предназначенных для проживания, не имеющих помещений общего пользования, чердаков и подполий. Каждый жилой блок имеет свой выход на территорию общего пользования.

В каждом жилом блоке имеются жилые комнаты, помещения кухни и помещения вспомогательного использования.

Блок 1 и блок 2 имеют отдельные инженерные системы не связанные между собой.

В каждом жилом блоке имеются независимые системы отопления от индивидуальных отопительных приборов.

Согласно п. 40 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» - дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 3.2. СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001»: блок жилой автономный: Жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Согласно п. 3.3. СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» - блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Согласно п. 3.1.7 СП 54.13330.2022 Свод правил «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003»: здание жилое многоквартирное блокированное: Многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом.

Обследуемый объект состоит из двух помещений, не имеющих помещений общего пользования и общих инженерных сетей.

Таким образом, обследуемый объект по своим техническим характеристикам обладает признаками жилого дома блокированной застройки.

Обследуемый объект состоит из двух блоков в одном ряду, имеющих самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, инженерного оборудования, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенные над или под другими жилыми блоками. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком и имеет отдельный выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 3.2. СП 55.13330.2016 Свод правил «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», п. 40 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», жилой дом по адресу: <адрес>, обладает признаками жилого дома блокированной застройки.

Не доверять заключению специалиста у суда оснований не имеется, выводы специалиста аргументированы и научно обоснованы, каких- либо возражений со стороны заинтересованных лиц суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 55:20:210101:5094 состоит из двух отдельных помещений (блоков) - жилых домов блокированной застройки, не имеющих общих помещений и коммуникаций, общих конструктивных элементов, при условии сохранения общей стены один блок может существовать без другого.

В соответствии с положениями ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3).

Согласно правовой позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

С учетом изложенного, суд считает возможным прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 ( по 1/2 доли у каждого) на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> признать за истцами право собственности на отдельные жилые помещения в соответствии с сложившимся порядком пользования. Произвести раздел жилого дома с кадастровым номером № на два здания: жилой дом блокированной застройки № 1 площадью 90,6 кв.м. и жилой дом блокированной застройки № 2 площадью 101,9 кв.м.;

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом блокированной застройки № 1 площадью 90,6 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1035 кв.м.; признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки № площадью 101,9 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1472 кв.м.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Настоящее решение будет являться основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения о характеристиках объекта недвижимости без одновременного обращения с заявлением всех собственников.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 (СНИЛС №) в размере 1/2 доли, ФИО2 (СНИЛС №) в размере 1/2 доли на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести раздел жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> на два здания: жилой дом блокированной застройки № площадью 90,6 кв.м и жилой дом блокированной застройки № площадью 101,9 кв.м.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом блокированной застройки № площадью 90,6 кв.м расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1035 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки № площадью 101,9 кв.м расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1472 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.А. Дьяченко

Решение в окончательной форме изготовлено: 28.06.2023.