Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ШСВ об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике о приостановлении государственной регистрации,

у с т а н о в и л:

ШСВ обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту - Управления Росреестра по УР) о приостановлении государственной регистрации. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. он и ООО «Рад» обратились в Управление Росреестра по УР с заявлением о государственной регистрации договора залога и государственной регистрации обременения в виде ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ. Управление Росреестра по УР уведомило заявителя о том, что принято решение № о приостановлении срока государственной регистрации. В качестве оснований для приостановления регистрации указано, что представленный на регистрацию договор не соответствует требованиям, предъявляемым к договору об ипотеке. Указанное решение полагает незаконным. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (п. 2 ст.9) Заключенный между ООО «Рад» и ШСВ договор займа (обеспечение-залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ. содержит все существенные условия договора об ипотеке. Так, п. 4.3 вышеуказанного залога указано, что предметом залога являются объекты недвижимого имущества, приобретаемые заемщиком на денежные средства, предоставленные займодавцем на приобретение данного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у Жилищно-строительного кооператива «Кайрос»: - жилой дом с пристроем, пристройками и постройками: сени, сени, дровяник, гараж, сооружения, назначение жилое, площадь 99,8 кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровый (условный) номер №; - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, эксплуатация и обслуживание жилого дома, площадь 795 в.м., адрес: <адрес>, кадастровый (условный) номер №. В п.4.8 договора стороны предусмотрели, что по соглашению сторон оценочная стоимость предмета залога на дату заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> руб. Иные положения представленного договора содержат указание на обеспечиваемое ипотекой обязательство. Помимо изложенного, Управление Росреестра по УР указывает как на обстоятельство, препятствующее государственной регистрации, на тот факт, что представленный договор нотариально не удостоверен. Однако ни один нормативно-правовой акт на содержит указание на необходимость нотариального удостоверения договора об ипотеке для последующей его государственной регистрации. Роме того, в силу п.1.1. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания ан предмет ипотеки по решению суда. Из изложенного следует, что обстоятельства, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права не являются обстоятельствами, которые могут быть основанием для приостановления государственной регистрации права в силу ст.19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а следовательно, принятое Управлением Росреестра по УР решение является незаконным и нарушает права заявителя, создает препятствия к осуществлению им своих прав, а также лишает заявителя права на обеспечение исполнения ООО «Рад» обязательства по возврату суммы займа. Просит признать решение Управление Росреестра по УР о приостановлении государственной регистрации договора займа (обеспечение-залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Рад» и ШСВ (№№).

В судебном заседании ШСВ поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заявителя ТТЭ, действующий в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по УР КВЮ, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. сроком по ДД.ММ.ГГГГ., возражала против удовлетворения заявления, указывая на законность вынесенного решения. Поддержала представленные письменные возражения на заявление, в которых пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. регистрация договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. была приостановлена на 1 месяц в соответствии с п.1 ст.19 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о чем заявители были в установленном порядке предупреждены, им было предложено предпринять меры для устранения препятствий в проведении государственной регистрации. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Представленный на государственную регистрацию договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит указание на право, в силу которого объекты недвижимости, являющиеся предметом ипотеки, принадлежат залогодателю (ООО «Рад») и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем содержатся требования в абз. 2 п. 2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Договор займа не содержит в себе все существенные условия, предусмотренные законодательством. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п.3 ст. 10 Закона об ипотеке). Стороны в п.4.12 договора предусмотрели, что обращение взыскания на имущество осуществляется без обращения в суд в порядке, установленном соглашением сторон о порядке обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, заключены после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Законом об ипотеке установлены специальные нормы о порядке государственной регистрации прав на предмет ипотеки, на который обращается взыскание во внесудебном порядке. С учетом ст.ст. 339, 349 ГК РФ, п.п.1,4 ст. 55 Закона об ипотеке, абз.9 п.6 ст. 12, ст. 25.4. Закона о регистрации, обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается только на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке. Отсутствие нотариального удостоверения договора об ипотеке при наличии в нем условия об обращении взыскания во внесудебном порядке является основанием не только для приостановлении регистрации, но и для отказа в государственной регистрации прав. ДД.ММ.ГГГГ. в Управление Росреестра по УР поступило определение судьи Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ. о принятии обеспечительных мер в отношении объектов недвижимости, в связи с чем произведена государственная регистрация ареста, о чем заявители были уведомлены. ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация вышеуказанного договора займа была также приостановлена до снятия ареста. ДД.ММ.ГГГГ в Управление от ООО «Рад» и ЛЕВ поданы заявления о регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении вышеуказанных объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация была приостановлена до завершения государственной регистрации сделки с вышеуказанными объектами недвижимости. Согласно данным ЕГРП собственником вышеуказанных объектов недвижимости является ООО «Рад», его право было зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ЖСК «Кайрос» в соответствии с протоколом о результатах проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ. признаны недействительными итоги торгов по продаже вышеуказанных объектов недвижимости, принадлежащих ЖСК «Кайрос», а также признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.,заключенного ЖСК «Кайрос» иООО «Рад», на ООО «Рад» возложена обязанность возвратить ЖСК «Кайрос» вышеуказанное имущество. ДД.ММ.ГГГГ. апелляционная жалоба ООО «Рад» на указанное определение оставлена без движения. Полагала, что решение о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. № является законным, просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель ООО «Рад» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении дела не заявил. Суд рассмотрел дело в его отсутствие в порядке ст. 257 ГПК РФ.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ШСВ (займодавец) и ООО «Рад», в лице директора ЛЕЛ (заемщик) подписан договор №, по которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа и проценты на нее 10% годовых.

В силу п.4.1- п.4.3 договора заем, предоставленный по настоящему договору, обеспечивается залогом. Залогодателем является заемщик предметом залога являются объекты недвижимого имущества, приобретаемые заемщиком на денежные средства, предоставленные займодавцем на приобретение данного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у Жилищно-строительного кооператива «Кайрос»:

- жилой дом с пристроем, пристройками и постройками: сени, сени, дровяник, гараж, сооружения, назначение жилое, площадь 99,8 кв.м., этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровый (условный) номер №;

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, эксплуатация и обслуживание жилого дома, площадь 795 в.м., адрес: <адрес>, кадастровый (условный) номер №.

Оценочная стоимость предмета залога на дату заключения договора составляет <данные изъяты> руб. (п.4.8. договора).

Согласно п.4.12 договора обращение взыскания на имущество осуществляется без обращения в суд в порядке, установленном соглашением сторон о порядке обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, заключенным после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рад» и ШСВ обратились в Управление Росрестра по УР за государственной регистрацией договора залога.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росрестра по УР произведена государственная регистрация ареста указанных объектов недвижимости, наложенного на основании определения судьи Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, о чем уведомлен ООО «Рад».

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по УР принято решение о приостановлении государственной регистрации договора залога на земельный участок и расположенный на нем жилой дом с пристроем, пристройками и постройками, расположенные по адресу: <адрес> № на срок до ДД.ММ.ГГГГ., начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для приостановления регистрации явилось не соответствие представленного на регистрацию договора займа (обеспечение – залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ. № требованиям действующего законодательства, то есть, не удостоверен нотариально и не включает в себя существенные условия договора ипотеки – не указано право, в силу которого имущество? являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 ГПК РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

В заявлении ШСВ просит признать незаконным решение Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ. о приостановлении государственной регистрации договора займа (обеспечение – залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ №.

По правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ, рассматриваются дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностных лиц.

В соответствии с п.п. 1,4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы. Таким образом, заявитель вправе оспаривать решения Управления Росреестра по УР в порядке Главы 25 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Исходя из положений ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 256 ГПК РФ срок обращения с заявлением в суд начинает течь с даты, следующей за днем, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности или о привлечении к ответственности. Обязанность доказывания этого обстоятельства лежит на заявителе.

Согласно разъяснениям п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", принимая во внимание положения статьи 256 ГПК РФ, необходимо по каждому делу выяснять, соблюдены ли сроки обращения заявителя в суд и каковы причины их нарушения, а вопрос о применении последствий несоблюдения данных сроков следует обсуждать независимо от того, ссылались ли на это обстоятельство заинтересованные лица.

С настоящим заявлением ШСВ обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается почтовым штемпелем на конверте, следовательно, срок на обращение в суд заявителем не пропущен.

Анализируя заявленные требования по существу, суд приходит к следующим выводам.

Учитывая положения главы 25 ГПК РФ, признание незаконными действий (бездействия) органа государственной власти возможно при наличии совокупности двух условий: несоответствие их закону и нарушение прав, свобод заявителя оспариваемыми действиями (бездействием). Указанной совокупности условий судом не установлено.

Согласно п. 1 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; - правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;….

В соответствии с п.1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Пунктом 1 ст. 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На государственную регистрацию заявителями представлен договор займа, содержащий условия об обеспечении этого обязательства ипотекой.

Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Законом об ипотеке (п. 5 ст. 29 Закона о регистрации).

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами 1,1.1 ст.9 Закона об ипотеке предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Между сторонами договора займа (обеспечение - залог недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ. № достигнуто соглашение о включении в него условия о возможности обращения взыскания на объекты недвижимости во внесудебном порядке. Данное условие является для сторон существенным в силу положений ст. 432 ГК РФ, п.1.1. ст. 9 Закона об ипотеке и должно соответствовать положениям п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке установлены специальные правила порядка государственной регистрации прав на предмет ипотеки, в случае установления в договоре условий об обращении на него взыскания во внесудебном порядке, а именно: обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно абз. 9 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации при государственной регистрации ипотеки орган по государственной регистрации вносит в Единый государственный реестр прав сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда в случае, если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при условии, что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены.

То есть, исходя из вышеуказанных норм, обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно, только если договор нотариально удостоверен. Иначе, существенное условие договора об обращении взыскания на объекты недвижимости во внесудебном порядке не может быть применено, в силу ничтожности.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, которая определяет содержание договора об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

То есть, указанные условия также являются существенными для представленного на регистрацию договора.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Поскольку в представленном на регистрацию договоре не указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также договор нотариально не удостоверен, Управлением Росреестра по УР вынесено законное и обоснованное решение о приостановлении государственной регистрации договора.

Суд принимает также во внимание, что ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация данного договора займа приостановлена, в том числе до снятия ареста, наложенного определением Арбитражного суда УР.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления ШСВ о признании незаконной приостановлении государственной регистрации договора займа (обеспечение-залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Рад» и ШСВ (№01/032/2014-036).

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 254, 258 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении заявления ШСВ признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике о приостановлении государственной регистрации договора займа (обеспечение-залог недвижимого имущества) от ДД.ММ.ГГГГ. (№), заключенного между ООО «Рад» и ШСВ, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2014 года.

Судья И.В. Савченкова