Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иоффе ФИО6 к ООО «Партнер» о признании недействительными в части положений п. 1.3 договора и приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, признании исполненным договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ и по встречному иску ООО «Партнер» к Иоффе ФИО7 о взыскании задолженности в размере 75953,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, госпошлины

у с т а н о в и л:

Первоначально Иоффе ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО «Партнер», просила признать положения п.1.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в той части, в которой установлено, что в общую площадь подлежит включению как площадь балконов/лоджий, а также площадь дверных проемов недействительным; признать положения приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ в той части, в соответствии с которой установлено, что фактической площадью объекта долевого строительства являются все площади помещения, в том числе площади дверных проемов, лоджий, балконов и прочего, и при условии которого стороны установили, что определение площади объекта не зависит от нормативов и правил определения площади жилого помещения, как объекта недвижимого имущества, установленных действующим законодательством – недействительным; признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24 октября № исполненным сторонами в полном объеме, в силу чего обязать выдать подтверждающий документ; обязать произвести государственную регистрацию акта приема-передачи долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ

Заявленные требования мотивировала тем, чтоДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ООО «Партнер» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № в соответствии с которым, Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес> и передать в собственность участнику долевого строительства – однокомнатную квартиру условный №, расположенную на 7 этаже многоквартирного 17-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями строительная позиция 15 секция 3.

В настоящее время истцом получена претензия от застройщика, в которой сообщено, что в результате произведенных замеров уполномоченной организацией фактическая площадь объекта строительства увеличилась на 1,4 кв.м и составила 45,5 кв.м, сумма доплаты составила 75953,77 руб. в связи с чем, в срок 10 дней с даты получения данной претензии предложено заключить дополнительное соглашение и произвести окончательный расчет, доплатив указанную сумму, с чем истец, не согласна.

Возражая против заявленных требований, ответчик ООО «Партнер» обратился со встречным иском к Иоффе Л.И., с учетом, уточнений, принятых к производству в судебном заседании, просит: взыскать сумму задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 75953,77 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2331,00 руб. и госпошлину, уплаченную при подаче встречного иска в размере 6000,00 руб.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер» и Иоффе Л.И. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее Договор).

Стороны при заключении Договора договорились, что Ответчику подлежит передаче в собственность однокомнатная квартира условный №, расположенная 7 этаже многоквартирного жилого дома, общая проектная площадь которой, включая площадь помещений вспомогательного использования, площадь дверных проемов, лоджий/балконов составляет - 44,1 кв.м, (площадь лоджий/балконов указана с учетом понижающего коэффициента для лоджии - 0,5, для балкона - 0,3).

Ответчиком, в соответствии с п. 2.2. Договора была уплачена сумма в размере 2 392 550,00 (два миллиона триста девяносто две тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек из расчета цены одного кв.м. 54 252,83 (пятьдесят четыре тысячи двести пятьдесят два рубля) 83 копейки

В соответствии с п. 2.8. Договора окончательные расчеты между Сторонами по Договору должны быть осуществлены не позднее 10 дней с даты получения Застройщиком соответствующего документа, уточняющего фактическую площадь объекта долевого строительства и выданного соответствующей организацией технической инвентаризации.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения), являющейся частью технического плана многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> фактическая площадь составила 45,5 кв.м.

Руководствуясь п.2.5. Договора, в результате увеличения общей площади квартиры на 1,4 кв.м., а так же п. 7.5. Договора ООО «Партнер» подготовило дополнительное соглашение в связи с увеличением цены Договора на 75 953,77 (семьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 77 копеек (1,4 кв.м, х стоимость 1 кв.м. 54 252,83) и предложил подписать данное дополнительное соглашение и оплатить сумму задолженности. От подписания вышеуказанного дополнительного соглашение Иоффе Л.И. в нарушение Договора необоснованно отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ Иоффе Л.И. была направлена Претензия № о необходимости подписания дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору (с приложением дополнительного соглашения в 3-х экземплярах и экспликации), государственной регистрации дополнительного соглашения, а также оплаты суммы задолженности в размере 75 953 (Семьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 77 копеек, что подтверждается почтовыми документами (квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ, опись документов от ДД.ММ.ГГГГ Претензию Иоффе Л.И. добровольно не удовлетворила, от подписания дополнительного соглашения отказалась, денежные средства до настоящего времени не уплачены.

По заявлению представителя истца по доверенности Кумпанич Н.И. определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о возложении обязанности произвести государственную регистрацию акта приема-передачи долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, в связи с отказом от иска в данной части.

Истец Иоффе Л.И. (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Иоффе Л.И. по доверенности Кумпанич Н.И. в судебном заседании заявленные требования поддержал, встречный иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.101-103).

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Партнер» по доверенности Дроботов Р.А. возражал против удовлетворения заявленных первоначальных исковых требований, встречный иск с учетом уточнения, поддержал, просил удовлетворить.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив, представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закона № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 указанного Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключение договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, в том числе порядок формирования стоимости объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Иоффе ФИО9 (Участником долевого строительства) и ООО «Партнер» (Застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № (далее - Договор) (л.д.8-17).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира условный номер №; общая площадь Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, лоджий/балконов – 44,1 кв.м (площадь лоджий/балконов указана с учетом понижающего коэффициента для лоджий – 0.5, для балконов – 0,3)., дверных проемов и прочего.

В данном пункте договора отражено, что площади, указанные в данном пункте являются проектными, а потому приблизительными. Окончательное определение общей площади объекта долевого строительства производится после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в соответствии с данными технической экспликации.

Цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика, в том числе на погашение кредитов, займов, привлеченных для строительства многоквартирного жилого дома, а также процентов, начисленных в связи с использованием кредитных, заемных средств.

Цена настоящего договора составляет сумму в размере 2392550,00 руб.

Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 54252,83 руб.(п.п.2.1; 2.2 Договора).

Цена настоящего договора является окончательной и изменению не подлежит, кроме случаев, предусмотренных настоящим договором (п.2.3 Договора).

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по данным соответствующей уполномоченной организации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную с учетом цены одного квадратного метра, определенной в соответствии с настоящим договором.

В соответствии с взятыми на себя обязательствами по Договору Застройщик окончил строительство и в установленном законом порядке сдал (ввел в эксплуатацию) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствующей комиссии, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46-48).

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Согласно ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства (передаточный акт) от ДД.ММ.ГГГГ, квартира была осмотрена Участником долевого строительства.

В соответствии с п. 2 Передаточного акта, форма которого в соответствии с п. 6.1. Договора была согласована Сторонами, «...недостатков при осмотре не обнаружено, претензий к составу и качеству отделки Объекта долевого строительства у Участника долевого строительства отсутствует. Объект долевого строительства полностью соответствует требованиям Участника долевого строительства, требованиям Договора и действующему законодательству (л.д.).

Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 1.4. Договора Застройщик выполнил взятые на себя обязательства по передаче построенного объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.

Истцом, в соответствии с п. 2.2. Договора была уплачена сумма в размере 2 392 550,00 (Два миллиона триста девяносто две тысячи пятьсот пятьдесят рублей 00 копеек) рублей из расчета цены одного кв.м. 54 252,83 (Пятьдесят четыре тысячи двести пятьдесят два рубля 83 копейки) рублей, что сторонами не оспаривалось в судебном заседании.

Согласно п. 2.8. Договора окончательные расчеты между Сторонами по Договору должны быть осуществлены не позднее 10 дней с даты получения Застройщиком соответствующего документа, уточняющего фактическую площадь объекта долевого строительства и выданного соответствующей организацией технической инвентаризации.

В приложении № к Договору № сторонами договора согласованы Принципы определения фактической площади Объекта долевого строительства и его окончательной цены (стоимости), где указано, что фактической площадью Объекта долевого строительства являются все площади, находящиеся в помещениях, обозначенные штриховкой в Приложении № к Договору, в том числе площадь дверных проемов, балконов/лоджий, и прочее (л.д.17).

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что Иоффе Л.И. добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Каких-либо доказательств о том, что при определении характеристик объекта долевого строительства стороны договорились руководствоваться Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 г. № 37, стороной истца по первоначальному иску (ответчиком по встречному) не представлено.

Кроме того, Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 ГК РФ приводит к однозначному выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площадей балконов/лоджий, а также площадь дверных проемов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые положения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ не противоречат действующему законодательству. Следовательно, заявленные требования Иоффе ФИО10 к ООО «Партнер» о признании недействительным положения п.1.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в той части, в которой установлено, что в общую площадь подлежит включению как площадь балконов/лоджий, а также площадь дверных проемов; признании недействительным положений приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ в той части, в соответствии с которой установлено, что фактической пл; признании исполненным договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24 октября № сторонами в полном объеме, в силу чего обязании выдать подтверждающий документ - являются не законными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ссылка представителя истца по первоначальному иску по доверенности Кумпанич Н.И. на положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, применительно к спорным правоотношениям не состоятельна, поскольку данная норма не регулирует вопросы установления цены в договорах участия в долевом строительстве многоквартирных домов сторонами этих договоров.

Разрешая встречный иск, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 октября 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статей 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

Как указано выше, Иоффе Л.И. в соответствии с п. 2.2. Договора была уплачена сумма в размере 2 392 550,00 рублей из расчета цены одного кв.м. 54 252,83 рублей.

Руководствуясь п.2.5. Договора, в результате увеличения общей площади квартиры на 1,4 кв.м., а так же п. 7.5. Договора ООО «Партнер» ДД.ММ.ГГГГ было направлена истцу претензия и дополнительное соглашение в связи с увеличением цены Договора на 75 953,77 (семьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 77 копеек (1,4 кв.м, х стоимость 1 кв.м. 54 252,83) от подписания которого последняя отказалась.

Поскольку истцом по первоначальному иску, ответчиком по встречному Иоффе Л.И. во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ№ не произведена доплата застройщику разницы, рассчитанной с учетом цены одного квадратного метра, возникшей в результате произведенных замеров уполномоченной организацией за фактическую площадь объекта долевого строительства в сумме 75953,77 руб., указанная сумма подлежит взысканию с Иоффе Л.И. в пользу ООО «Партнер».

Согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая то, что ответчиком по встречному иску обязательства по договору в части осуществления окончательного расчета (п.2.8 Договора долевого участия) не исполнены, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 2.8 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что окончательные расчеты между сторонами по Договору должны быть осуществлены не позднее 10 дней с даты получения Застройщиком соответствующего документа, уточняющего фактическую площадь объекта долевого строительства и выданного соответствующей организацией технической инвентаризации.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику по встречному иску была направлена претензия об оплате с приложением экспликации и дополнительного соглашения к договору №, в п.3 которого предусматривался срок внесения участником долевого строительства платежа в сумме 75953,77 до ДД.ММ.ГГГГ.

Так как ответчиком по встречному иску Иоффе Л.И. указанные денежные средства не уплачены до настоящего времени, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день подачи встречного иска) имеется просрочка исполнения обязательств, в связи с чем, требования истца по встречному иску о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2331,95 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, согласно представленному расчету, проверенному судом и признанному верным, не оспоренному ответчиком по встречному иску.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Следовательно, с Иоффе Л.И. в пользу ООО «Партнер» подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче в суд встречного иска в размере 2548,54 руб., рассчитанную в соответствии с абз. 3 подп. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Иоффе ФИО13 к ООО «Партнер» о признании недействительными в части положений п. 1.3 договора и приложения № к договору №/ду от ДД.ММ.ГГГГ, признании исполненным договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ оставить без удовлетворения.

Встречный иск ООО Партнер» к Иоффе ФИО12 о взыскании задолженности в размере 75953,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, госпошлины, удовлетворить.

Взыскать с Иоффе ФИО11 в пользу ООО «Партнер» задолженность в размере 75953,77 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2331, 00 руб., госпошлину в размере 2548,54 руб.

В остальной части встречных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Буслаева В.И.

Решение в окончательной форме составлено 15 июля 2016 г.