Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад

Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Мотивированное решение изготовлено 12.04.2011 года

Дело № 2-1327/35(11)

Копия

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2011 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Кучеровой Р.В.,

при секретаре Королевой Ю.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Русь-Банк» к ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Русь-Банк» обратилось в суд с иском к ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований, указав, что между истцом как кредитором и заемщиком ООО «Уралмаслопродукт» был заключён договор об открытии кредитной линии «под лимит задолженности», согласно которому Банк принял на себя обязательство предоставить заемщику кредит в сумме 10 000 000 рублей на срок по с выплатой 19 % годовых. Заемщику были предоставлены денежные средства в размере 10 000 000 рублей и зачислены на его расчётный счёт , что подтверждается выпиской из счёта и мемориальным ордером от . В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банком были заключены с ФИО2 договор об ипотеке -З от , согласно условиям которого, в залог передан земельный участок площадью 100 171 кв.м., в , кадастровый (или условный) номер , залоговой стоимостью 19 833 858 рублей. Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Банком заключены договоры поручительства от : с ФИО2, с ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», с ФИО4 Согласно п. п. 1.1 - 1.3 договоров поручители несут в полном объёме солидарную ответственность перед Банком за исполнение заемщиком своих обязательств по возврату денежных средств, включая основной долг, проценты по кредиту, неустойку. В соответствии с п. 2.1.1 договоров не позднее 10 календарных дней с момента отправления письменного требования кредитора поручитель обязан исполнить требование Банка о погашении задолженности по кредитному договору. Требование о погашении просроченной задолженности было направлено поручителям письмами от , срок для исполнения истек, однако до настоящего времени задолженность поручителями не погашена. В соответствии с п. 3.4 кредитного договора, уплата начисленных Банком процентов за пользование денежными средствами производится заемщиком ежемесячно в последний рабочий день месяца за текущий период, включая все календарные дни месяца, и в дату окончания срока действия лимита задолженности, указанной в п. 1.2 кредитного договора, но начисленные проценты за пользование кредитом за период с по уплачены в нарушение графика платежей и не в полном объёме. Проценты за пользование кредитом были уплачены заемщиком частично в размере 531 261,24 рубля. По состоянию на задолженность по кредитному договору составляет 10 403 328,65 рублей, из них 10 000 000 рублей - сумма основного долга, 358 875,73 рублей - проценты за пользование кредитными средствами. Согласно п. 6.2 кредитного договора Банк вправе взыскать с заемщика неустойку (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со 2 дня, следующего за днём возникновения задолженности. В случае нарушения заемщиком условий, предусмотренных п. 4.1.11 кредитного договора, Банк вправе потребовать от заемщика уплаты неустойки в размере 2 % годовых от суммы среднемесячной ссудной задолженности за период времени (календарный месяц) в котором условия, предусмотренные п. 4.1.11 кредитного договора, заемщиком не выполнялись. В период с по п. 4.1.11 кредитного договора ответчиком был нарушен, так как чистый месячный кредитовый оборот по счёту 40702810600140000236 составлял менее 10 000 000 рублей. На дату подачи иска сумма начисленных пеней составляет 44 452,92 рубля

На основании изложенного, истец просит взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу задолженность по кредитному договору от в сумме 10 403 328 рублей 65 копеек, в том числе: сумму основного долга 10 000 000 рублей, проценты за пользование кредитом в сумме 358 875 рублей 73 копейки, пени в размере 44 452 рубля 92 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 64 000 рублей; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору об ипотеке от , принадлежащее ФИО2: земельный участок площадью 100 171 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: , установив начальную продажную цену в размере 15 000 000 рублей.

Определением суда от 28.03.2011 года к производству приняты уточнённые исковые требования, согласно которым истец просит взыскать по кредитному договору сумму основного долга 10 000 000 рублей, проценты за пользование кредитом в сумме 296 712 рублей 33 копейки, пени в размере 2 218 972 рубля 72 копейки, остальные требования остались без изменения (л.д. 227).

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 26.01.2011 года, поддержала доводы иска в рамках уточнённых исковых требований, настаивала на их удовлетворении. Не согласилась с оценкой рыночной стоимости земельного участка согласно Отчету, представленного стороной ответчика, просила при определении стоимости заложенного недвижимого имущества принять суд за основу Отчет от ООО Компания «Профит».

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2, ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 28.09.2010 года, исковые требования признал в части взыскания задолженности по кредитному договору и не согласился с оценкой заложенного недвижимого имущества, представленной истцом. В случае, если суд признает исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными, настаивал на применении оценки земельного участка, произведённого Отчетом об оценке от ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки».

Опрошенная в судебном заседании специалист ФИО7 суду пояснила, что оценивала объект по документам, которые перечислены в Отчете ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», также был представлен сметный расчёт на улучшение. При оценке рыночной стоимости земельного участка использовался регистрационный анализ, стоимость земельного участка составила 49 046 726,73 рублей, улучшения в сумме 11 527 212,35 рублей. Из Отчета ООО Компания «Профит», представленного истцом, не понятна скидка уторгования, оценщик счёл возможным сделать поправку в четверть, а она считает, что был нарушен предусмотренный стандарт. В расчётной таблице поправок были взяты аналоги, по которым разница в площадях составила от 200 до 1000 процентов (т. 2 л.д. 55), то есть были взяты маленькие земельные участки. Не указаны ни категория, ни разрешённые источники, это очень влияет на стоимость земли. Также объявление, где продается участок, очень срочно, это не является обычным условием продажи. Далее приведена формула, как произошло взвешивание аналогов, в ссылке написано латинскими буквами «Как оценить квартиру». Не понятно, в связи с чем, не обосновав ни одну поправку, оценщик снижает цену объекта. По её мнению, аналоги взяты некорректно и площади на 900 % меньше, чем площадь оцениваемого земельного участка. Метод регрессионного анализа, где устанавливается прямая зависимость - площадь больше, цена меньше. У неё в Отчете взяты аналоги от 30 000 кв.м., а в отчете истца 10 000 кв.м., поэтому и получилась такая цена. Кроме того, в Отчете ООО Компания «Профит» нигде не указано, к какой категории и разрешённого использования относится земля. По объектам - аналогам должна быть доступная и проверяемая информация, чего специалист в Отчете ООО Компания «Профит» не усматривает. Личное подсобное хозяйство это не строительство ИЖС и стоимости земельных участков будут разные. В четвертом аналоге написано личное подсобное хозяйство, данная земля стоит дешевле по всем параметрам, нужно было вводить повышающий коэффициент, либо вообще не использовать его. ФИО7 был применён сравнительный подход, методика Минэкономразвития , метод сравнения продаж и затратный - к оценке улучшения.

Опрошенная в судебном заседании специалист ФИО8 пояснила, что для оценки ООО Компания «Профит» использовались представленные документы на земельный участок. Был проведён анализ, максимально приближенный к району нахождения объекта, брали ту же самую категорию земель ИЖС, что и сторона ответчика, подразумевая, что земли ИЖС не могут быть ни производственного размещения, ни сельхозназначения. Применили только сравнительный подход, целевое назначение земли - размещение домов. По тем целям, которые определены, возможно новое использование имущества. Затратный подход не был применён, поскольку не были представлены документы по улучшению. Про квартиру допущена описка, которая на существо суждения не влияет. Объекты недвижимости были взяты отдалённые, затем был исследован состав передаваемых прав (т. 2 л.д. 53). Оценщик по Отчету ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» должен был определить объём передаваемых прав, но корректировки отсутствуют. Поправки и нулевые говорят о том, что оценщик что то не досчитал. При подготовки своего Отчета ФИО8 были взяты объекты, предлагавшиеся в настоящее время, но меньшей площадью, проведены поправочные коэффициенты и обосновано, что это не мешает достоверно и точно установить рыночную стоимость объекта, при этом использовался план и кадастровая стоимость земельного участка.

Ответчики ФИО2 и ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения извещены надлежащим образом и в срок, уважительности причин неявки в судебное заседание и отзыв на исковое заявление не представили, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела или рассмотрения в их отсутствие (т. 2 л.д. 5, 30).

С учётом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и мнения сторон, суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон и специалистов, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

ОАО «Русь-Банк» является действующим юридическим лицом и занимается банковской деятельностью, о чём имеются Устав, утверждённый Общим собранием акционеров, протокол от , свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (л.д. 46-79).

Согласно п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 (Заем и кредит) Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

В соответствии с п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или не надлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между кредитором ОАО «Русь-Банк» и заемщиком ООО «Уралмаслопродукт» был заключён договор об открытии кредитной линии «под лимит задолженности», согласно которому истец предоставляет заемщику кредит в сумме 10 000 000 рублей на срок по с выплатой 19 % годовых. Ответчик обязался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях указанного договора (т. 1 л.д. 13-18).

Как следует из мемориального ордера от , выдача ООО «Уралмаслопродукт» кредита в сумме 10 000 000 рублей произведена путём перечисления суммы кредита на расчётный счёт заемщика , следовательно, Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объёме (т. 1 л.д. 42).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, Банком был заключён с ФИО2 договор об ипотеке от , согласно условиям которого, в залог передан земельный участок площадью 100 171 кв.м., расположенный в , кадастровый (или условный) номер , залоговой стоимостью 19 833 858 рублей (т. 1 л.д. 19-32).

Кроме того, Банком заключены договоры поручительства от : с ФИО2, с ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», с ФИО4 Согласно п. п. 1.1 - 1.3 договоров поручители несут в полном объёме солидарную ответственность перед Банком за исполнение заемщиком своих обязательств по возврату денежных средств, включая основной долг, проценты по кредиту, неустойку (т. 1 л.д. 33-41).

Согласно выписке по расчётному счёту заемщика , ООО «Уралмаслопродукт» в нарушение обязательств по кредитному договору, допустило просрочку платежей по погашению кредита (т. 1 л.д. 35-41).

Так, в соответствии с п. 3.4 кредитного договора, уплата начисленных Банком процентов за пользование денежными средствами производится заемщиком ежемесячно в последний рабочий день месяца за текущий период, включая все календарные дни месяца, и в дату окончания срока действия лимита задолженности, указанной в п. 1.2 кредитного договора, однако начисленные проценты за пользование кредитом за период с по уплачены в нарушение графика платежей и не в полном объёме. Проценты за пользование кредитом были уплачены заемщиком частично в размере 531 261,24 рубля.

Согласно п. 4.2.1 кредитного договора Банк в одностороннем порядке вправе потребовать досрочного возврата сумм задолженности по настоящему договору (основного долга, процентов, неустойки) в случае нарушения заемщиком срока исполнения своих обязательств.

В соответствии с п. 2.1.1 договоров поручительства, не позднее 10 календарных дней с момента отправления письменного требования кредитора поручитель обязан исполнить требование Банка о погашении задолженности по кредитному договору.

Согласно требованиям от о досрочном погашении кредита, в связи с неоднократным нарушением сроков по уплате кредита, процентов, установленных кредитным договором от , ОАО «Русь-Банк» требует от заемщика и поручителей досрочного погашения задолженности в соответствии с п. 4.2.1 кредитного договора в сумме 10 403 328,65 рублей в добровольном порядке в срок до (т. 1 л.д. 7-10).

Из копии реестра заказной корреспонденции усматривается, что вышеуказанные требования были направлены Банком в адрес ответчиков (т. 1 л.д. 11-12), из чего следует, что досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюдён, однако сумма задолженности в указанный срок погашена не была, что подтверждается выпиской из расчётного счёта ООО «Уралмаслопродукт» по движению денежных средств (т. 1 л.д. 35-41).

Оценивая и проверяя обоснованность перерасчёта процентов по кредитному договору, представленного истцом, суд приходит к выводу, что по состоянию на задолженность по кредитному договору составляет 12 515 685 рублей 05 копеек, в том числе: капитал (основной долг) в сумме 10 000 000 рублей, неуплаченные проценты в сумме 296 712,33 рублей, пени (неустойка по просроченным платежам) в сумме 2 218 972,72 рубля (т. 1 л.д. 226).

Таким образом, судом установлено, что ответчики имеют задолженность по кредитному договору в сумме 12 515 685 рублей 05 копеек, которая до настоящего времени не погашена, в том числе пени (неустойка), начисленная за просрочку внесения периодических платежей в счёт погашения кредита и уплате процентов, и несут солидарную ответственность перед истцом.

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пункт 6.2 кредитного договора предусматривает право Банка взыскать с заемщика неустойку (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со 2 дня, следующего за днём возникновения задолженности. В случае нарушения заемщиком условий, предусмотренных п. 4.1.11 кредитного договора, Банк вправе потребовать от заемщика уплаты неустойки в размере 2 % годовых от суммы среднемесячной ссудной задолженности за период времени (календарный месяц) в котором условия, предусмотренные п. 4.1.11 кредитного договора, заемщиком не выполнялись.

Вместе с тем, размер неустойки, рассчитанной по состоянию на , явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Учитывая обстоятельства дела, размер основного долга, суд считает возможным снизить размер неустойки по кредиту, обязав ответчиков к выплате в пользу истца пени в размере 1 500 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить требования ОАО «Русь-Банк» о взыскании сумм задолженности по кредитному договору частично, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по кредиту 10 000 000 рублей, сумма неуплаченных процентов 296 712 рублей 33 копейки, пени в размере 1 500 000 рублей.

Оценивая требование истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и установления начальной продажной цены в размере 15 000 000 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в качестве обеспечения исполнения кредитного договора от между ОАО «Русь-Банк» и ФИО2 был заключён договор об ипотеке от , согласно условиям которого, в залог передан земельный участок площадью 100 171 кв.м., расположенный в , кадастровый (или условный) номер , залоговой стоимостью 19 833 858 рублей (т. 1 л.д. 19-32).

Согласно п. 1.2 договора об ипотеке предмет ипотеки принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от , право собственности зарегистрировано в ФРС по Свердловской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации ; согласие супруги залогодателя ФИО4 на предоставление в залог земельного участка получено и нотариально удостоверено; предмет ипотеки остаётся у залогодателя в пользовании на весь срок действия настоящего договора, которым не устанавливается общая твёрдая сумма требований залогодержателя, обеспеченных данной ипотекой.

Поскольку обязательства по кредитному договору были обеспечены залогом, взятые на себя обязательства ФИО2 не исполнены надлежащим образом, то в силу ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание может быть обращено на заложенное имущество в виде земельного участка, общей площадью 100 171 кв.м., расположенного в , кадастровый номер , и требования истца в данной части являются законными.

При этом, истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены объекта недвижимости в размере 15 000 000 рублей, которая стороной ответчика оспорена.

Оценивая доводы сторон о начальной продажной цене заложенного имущества, суд руководствуется положениями ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В п. 1.1 договора об ипотеке указана залоговая стоимость предмета залога в размере 19 833 858 рублей.

По смыслу закона залоговая стоимость, устанавливая размеры обеспечения и имея схожий механизм определения, не соответствует понятию начальной продажной цены имущества, связанной с возможностью продажи предмета залога, в связи с чем, начальная продажная цена имущества может не соответствовать залоговой стоимости.

Согласно Отчету об оценке от ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», представленного стороной ответчика, рыночная стоимость на указанного земельного участка без улучшений составляет 49 046 726,73 рубля, стоимость улучшений - 11 527 212,35 рубля, итоговая стоимость - 60 547 000 рублей (т. 1 л.д. 179-215).

Согласно Отчету от ООО Компания «Профит», представленного истцом, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 11 797 000 рублей (т. 2 л.д. 32-69).

При оценке стоимости земельного участка использован сравнительный подход к оценке.

Согласно Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 года № 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основными ценообразующими характеристиками для земельных участков являются категория земельного участка, разрешенное использование, месторасположение, наличие улучшений, условие сделки, площадь (гл. 111 п. 14).

В силу положений п. 19 ФСО № 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

При унификации объектов аналогов в Отчете , выполненного ООО Компания «Профит», на страницах 19 - 21 для аналогов 1, 2 не определена категория, разрешённое использование, что не даёт представление об аналоге как об объекте, схожем по своим характеристикам с объектом оценки. Для аналога № 1 определено условие сделки «срочная продажа», в то время как объект оценки и другие объекты - аналоги представлены на рынок в виде открытой оферты в рыночных условиях сделки.

В связи с чем информация, используемая в Отчете , не является достаточной, и при использовании дополнительной информации по категории и разрешённому использованию, произойдёт существенное изменение итоговой стоимости.

Кроме того, при проведении оценки приведены понижающие - поправка к ценам аналогов на «уторгование» в размере 25 %, что противоречит положениям п. 4 Федерального стандарта оценки № 3, приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 года № 254, согласно которому информация, приведённая в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), а также п. 8ж ФСО № 3, анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, - тогда как в отчете скидка на «уторгование» не обоснована, не определена анализом рынка и не подтверждена документально.

Земельные участки, принятые оценщиком ФИО8 в качестве аналогов, существенно (более чем в 10 раз) отличаются по площади объекта оценки, при этом без достаточного обоснования и анализа рынка приводятся понижающие корректировки к стоимости аналогов, что не позволяет полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Учитывая изложенное, при установлении начальной продажной цены, суд принимает во внимание оценку заложенного имущества в размере 49 046 726,73 рубля (без улучшений) согласно Отчету об оценке от ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», поскольку она является наиболее полной, достоверной и обоснованной.

Таким образом, суд находит возможным обратить взыскание на недвижимое имущество по договору об ипотеке от , принадлежащее ФИО2, с установлением начальной стоимости реализации земельного участка в размере 49 046 726 рублей 73 копейки, как наиболее реально отражающей действительную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу расходы. В случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы присуждаются пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Следовательно, с ответчиков в пользу истца с учётом удовлетворённых исковых требований подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, в остальной части иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Русь-Банк» к ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО «Уралмаслопродукт», ООО «Торговый дом «Уралмаслопродукт», ФИО2, ФИО4 в пользу ОАО «Русь-Банк» по кредитному договору от основной долг в сумме 10 000 000 рублей, проценты в сумме 296 712 рублей 33 копейки, пени в размере 1 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, всего в сумме 11 856 712 рублей 33 копейки.

Обратить взыскание на принадлежащий ФИО2 земельный участок общей площадью 100 171 кв.м., кадастровый номер 66:06:4502001:395, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, назначение объекта: земли населенных пунктов - размещение домов индивидуальной жилой застройки, установив начальную продажную цену в размере 49 046 726 рублей 73 копейки.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Р.В. Кучерова

Копия верна: судья