Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «МАК-Инвест» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора, иску ФИО2 к ООО «МАК-Инвест» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском и с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «МАК-Инвест» в пользу ФИО1 денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора от ДАТАНОМЕР-АВ, в размере <данные изъяты> рубль, указав в обоснование исковых требований, что ДАТА между ООО «МАК-Инвест» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор НОМЕР-АВ купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) по адресу: АДРЕС23.

По утверждению истца данный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ является притворной сделкой, прикрывающей обязательства по аренде, с повышенными арендными платежами.

Истец указывает, что договором от ДАТА по сути исключаются права покупателя, необходимые ему для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при полной оплате по договору за квартиру, поскольку для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него, однако ответчик (по мнению истца) таковым не обладает.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2 обратился в суд с аналогичным иском к ООО «МАК-Инвест» и с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «МАК-Инвест» в пользу ФИО2 денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора от ДАТАНОМЕР-АВ, в размере <данные изъяты> рубль.

В судебном заседании истец ФИО1 и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, действуя самостоятельно и через представителя, настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика ООО «МАК-Инвест» просили в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 отказать; заявлено о применении срока исковой давности.

Представитель третьего лица, АО «Дом.РФ» в судебное заседание не явился, отзыва на уточненные исковые заявления не представлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п.88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, при совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и прикрываемая.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Истец и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, полагают, что заключенный ДАТА между ООО «МАК-Инвест» и ФИО1, ФИО2 договор НОМЕР-АВ купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) по адресу: АДРЕС23 является притворной сделкой, совершенной с целью прикрытия обязательства по аренде, с повышенными арендными платежами.

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу требований ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).

Между тем, оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ не подтверждает, что воля обеих сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий- намерения передать ФИО1 и ФИО2 недвижимое имущества (квартиры) по адресу: АДРЕС23, на праве аренды.

Как следует из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ, недвижимое имущество, являющееся предметом договора (квартира по адресу: АДРЕС23) обременено залогом в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства (правопреемник АО «Дом.РФ»). Цена недвижимого имущества по данному договору купли-продажи сторонами определена в размере <данные изъяты> рублей, с рассрочкой оплаты по ДАТА, в том числе <данные изъяты> рублей на расчетный счет продавца не позднее даты подписания договора (в данном случае ДАТА), оставшейся суммы в размере <данные изъяты> рублей путем осуществления ежемесячных платежей в соответствии с графиком платежей. До момента исполнения покупателями обязанности по оплате цены договора в полном объеме, недвижимое имущество передается покупателям в безвозмездное пользование.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателями фактически осуществлены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица (абзац 3 пункта 2 статьи 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «МАК-Инвест», ОГРН <***>, создано ДАТА путем реорганизации в форме преобразования (л.д.19). В то время как ЗАО «МАК-Инвест» (после смены в своем наименовании организационно-правовой формы АО «МАК-Инвест» (п.3 ст.66.3 ГК РФ), ОГРН <***> прекратило деятельность ДАТА путем реорганизации в форме преобразования. Юридическое лицо- правопреемник при прекращении деятельности путем реорганизации в форме преобразования- ООО «МАК-Инвест» (л.д.169).

Доводы истца, и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, об отсутствии у ответчика права собственности на недвижимое имущества (квартиру) по адресу: АДРЕС23, несостоятельны.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Кроме того, течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 21.09.2017 № 1792-О, применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности, которая имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений (поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов), защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

ФИО1 и ФИО2, являющимися стороной сделки, исковое заявление о признании этой сделки недействительной в силу притворности подано в суд ДАТА, тогда как ее исполнение началось ДАТА, то есть за пределами установленного ч.1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срока, о применении которого заявлено стороной ответчика.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «МАК-Инвест» о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи недвижимого имущества от ДАТАНОМЕР-АВ, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий И.А. Мартынова