Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ГСК «Лесной» о признании договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и понуждении его к государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к ответчику указав, что в соответствии с договором купли-продажи бокса в гаражном комплексе от 24 апреля 2009 года заключенным между ГСК «Лесной» в лице председателя кооператива ФИО5, действующей на основании Устава, и ФИО1, он приобрел гаражные боксы в 2-х уровнях севернее микрорайона № «Запрудный», гаражный бокс № (второго ряда), гаражный бокс № (первого ряда) расположенных в блоке «1» общей площадью 96.0 кв.м. расположенные на земельном участке площадью 6011 кв.м. с кадастровым номером №. В соответствии с Договором адрес гаражного бокса и его характеристика подлежит уточнению после ввода Гаражного комплекса в эксплуатацию, площадь уточняется по данным технической инвентаризации. В соответствии с п. 1.3 Договора гаражный комплекс должен был быть введен в эксплуатацию в соответствии с графиком производственных работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СниП. Истец в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 22 мая 20 оплатил ГСК по вышеуказанному договору денежную сумму в размере 300 000 рублей. При заключении договора купли-продажи ответчик не являлся собственником недвижимого имущества, а осуществлял застройку гаражных боксов на отведенной для этого территории. Объекты недвижимости по договору купли-продажи не были сданы в эксплуатацию, в связи с чем, сам договор по своей сути являлся договором участия в долевом строительстве. Перечисленные условия спорного договора являются признаками именно договора участия в строительстве, а не договора купли- продажи. Однако, по условиям, предусмотренным законом, указанный договор не прошел обязательную государственную регистрацию, в связи с чем, считается незаключенным. На дату заключения договора председатель ГСК «Лесной» ФИО5, действовала от имени ГСК на основании Устава. Исходя из того, что договор содержит все существенные условия, определенные ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме, объективным препятствий для исполнения обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной peгистрации является отсутствие самого заявления ответчика о регистрации указанного выше договора в установленном законом порядке на основании ч. 3 ст. 4 указанного Закона. Истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием осуществить государственную регистрацию Договора в течении 7 дней с момента получения указанного требования. Ответчик в свою очередь требование истца проигнорировал оставив без внимания. Просит суд признать договор купли-продажи гаражного бокса в гаражном комплексе от 24 апреля 2009г. заключенный между ГСК «Лесной» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве гаражного бокса в гаражном комплексе от 24 апреля 2009 г. произведя его государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области.

В настоящее судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддерживая исковые требования в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ГСК «Лесной» ФИО4 в судебном заседании пояснил, что ГСК «Лесной» заключил с истцом договор купли-продажи спорного гаражного бокса, денежные средства ФИО1 по договору были переданы в полном объеме, гаражный бокс передан истцу сразу после заключения договора без внутренней отделки, с этого времени он им пользуется. Обязательства по договору исполнены, в связи с чем, считает исковые требования подлежащими удовлетворению. Не может объяснить по какой причине в добровольном порядке не обратился в Росреестр для регистрации данного договора. Не оспаривает то обстоятельство, что гаражный бокс проданный ФИО1 и бокс переданный по решению суда ФИО6, с учетом последующих определений об изменении способа и порядка исполнения решения суда, это один и тот же гаражный бокс.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО7-ФИО8 в судебном заседании пояснил, что в представленном истцом с исковым заявлением договоре купли-продажи гаражного бокса в гаражном комплексе от 24.04.2009 г. отсутствуют сведения, позволяющие однозначно установить местонахождение подлежащих передаче истцу гаражных боксов. В, пункте 1.1 договора указано, что «покупатель покупает гаражный бокс № (второй ряд), гаражный бокс № (первый ряд), расположенные в блоке «1». Вместе с тем, в соответствии с разрешением на строительство от 20.11.2009 г. № RU5830400-134 в блоке «1» разрешено построить 54 гаражных бокса. При этом проектной документацией, в частности, разбивочным планом, приложенном к договору, этим гаражным боксам присвоены порядковые номера с № по №. то есть в блоке «1» имеется всего лишь один гаражный бокс №, на который заключен договор долевого участия в строительстве с гражданином ФИО2, зарегистрированный в ЕГРП за per. № от 21.04.2009 г., что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРП от 25.05.2015 г. (пункт 5.48). Других гаражных боксов с № в блоке «1» не существует. Внесенные в разбивочный план дополнения в виде пририсованных слева к гаражным боксам № и № гаражей никем не заверены, следовательно, не имеют юридической силы. Таким образом, в договоре купли-продажи от 24.09.2009 г. отсутствуют данные о местонахождении объектов недвижимости, подлежащих передаче истцу, поэтому в силу абзаца второго статьи 554 ГК РФ указанный договор не считается заключенным и, следовательно, не имеет юридической силы. Истец в своем иске просит суд вынести решение о государственной регистрации договора от 29.04.2009 г. как договора долевого участия в строительстве, обосновывая свое требование пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, но при этом не представляет никаких доказательств того, что он своевременно после заключения договора от 24.09.2009 г. обращался к ответчику для осуществления государственной регистрации договора. Отсутствуют также доказательства как отказа ответчика от регистрации договора, так и обращения самого истца в регистрирующие органы. Истец обратился к ответчику с требованием осуществить регистрацию договора лишь в апреле 2018 г., через 9 лет после заключения договора. Вместе с тем, ответчику было известно о необходимости государственной регистрации такого договора, поскольку это следует из пункта 8.5 указанного договора, а также подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРП от 15.05.2010 г., согласно которой на имя ФИО1 зарегистрировано шесть договоров долевого участия в строительстве (пункты 5.33, 5.41, 5.65-5.67 и 5.76 выписки). Поскольку государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве осуществляется по заявлениям обеих сторон договора, то истцу было также известно, что ответчик не исполнил эту свою обязанность, но, тем не менее, истец в течение 9 лет не понуждал ответчика к подаче соответствующего заявления. При таких обстоятельствах истец, во-первых, не вправе ссылаться в качестве обоснования своих требований на пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, а, во-вторых, им пропущен установленный пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ 3-летний срок исковой давности, о чем третьим лицом заявлено соответствующее ходатайство в судебном заседании 14.06.2018 г. В связи с вышеизложенным, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра Пензенской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, одновременно указав, что сведения об объектах недвижимости- гаражном боксе № ( второй ряд), гаражном боксе 35 ( первый ряд), расположенных в блоке «1» на земельном участке с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства.

В п.п.1 и 2 ст.35 Конституции Российской Федерации провозглашено, что право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества (лишь) для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п.3 ст.35 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В п.2 ст.209 ГК РФ закреплено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании установлено, что согласно разрешениям администрации г. Пензы № 134, 135, 136 ГСК «Лесной» дано разрешение на строительство кирпичных гаражных боксов в 2-х уровнях-блок «1» количество боксов-54 шт., блок «2»-количество боксов-54 шт., блок «3»-количество боксов-29 шт., площадью земельного учатска-5600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с межевым планом ( схема расположения земельного участка) в блоке «1» гаражным боксам присвоены порядковые номера с № по №.

24 апреля 2009 между Гаражно-строительным кооперативом «Лесной» в лице председателя кооператива ФИО5, действующей на основании Устава и ФИО1 был заключен договор купли-продажи гаражного бокса в гаражном комплексе, согласно условиям которого ФИО10 приобрел гаражные боксы в 2-х уровнях севернее микрорайона № «Запрудный», гаражный бокс № (второго ряда), гаражный бокс № (первого ряда) расположенных в блоке «1» общей площадью 96.0 кв.м. расположенные на земельном участке площадью 6011 кв.м. с кадастровым номером №

Истец в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № 98 от 22 мая 2009г. оплатил ГСК «Лесной» по вышеуказанному договору денежную сумму в размере 300 000 рублей.

Согласно п. 1.1 договора адрес гаражного бокса, его характеристика подлежат уточнению после ввода гаражного комплекса в эксплуатацию.

Согласно представленного суду межевого плана земельного участка в схему его расположения были внесены дополнения в виде указания слева к гаражным боксам № и № гаражей №а и № А, между тем не содержащие надлежащим образом заверения подобного рода дополнений.

Точные данные о местонахождении объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу по договору купли-продажи от 24.09.2009 г., в данном договоре отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из анализа вышеприведенных положений закона, следует, что предмет договора долевого участия не может ограничиваться лишь материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.

В соответствии с п.1.1 заключенного между сторонами договора купли-продажи его предметом явилось приобретение истцом ФИО1 гаражного бокса в 2-х уровнях, севернее микрорайона №2 «Запрудный» жилого района «Арбеково». Факт приобретения ФИО1 готового объекта недвижимости, а именно гаражного бокса не отрицался в судебном заседании представителем ответчика, пояснившего, что ФИО1 фактически принял гаражный бокс, в котором ему необходимо было лишь провести отделочные работы.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По мнению суда, перечисленные условия спорного договора не позволяют отнести его к договору долевого участия в строительстве.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

П.2 и 3 ст.421 ГК РФ закрепляют так же принцип свободы договора-свободу выбора вида договора.

Таким образом, заключая договор купли-продажи истец ФИО1 был свободен в выборе вступления в правовые отношения, самостоятельного определения вида договора, а также его условий и содержания. При этом сторонами было достигнуто соглашение именно на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, при определении всех существенных условий, отраженных в спорном договоре и подписанном сторонами.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий ст. 12 ГК РФ закрепляет такие способы защиты гражданских прав, как: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, как признание договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и понуждении его к государственной регистрации, без фактического оспаривания сделки.

Кроме того, данный договор не прошел государственную регистрацию, которая была необходима в силу закона, в связи с чем, является незаключенным.

Признание незаключенного договора иной состоявшейся сделкой законом не предусмотрено.

Рассматривая требования истца о государственной регистрации договора от 29.04.2009 г. как договора долевого участия в строительстве, суд так же находит его необоснованным.

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Обосновывая свое требование пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, истец при этом не представляет никаких доказательств того, что он своевременно после заключения договора от 24.09.2009 г. обращался к ответчику для осуществления государственной регистрации договора.

Отсутствуют также доказательства как отказа ответчика от регистрации договора, так и обращения самого истца в регистрирующие органы.

Истец обратился к ответчику с требованием осуществить регистрацию договора лишь через 9 лет после заключения договора, непосредственно перед обращением в суд.

Вместе с тем сторонам по делу было известно о необходимости его государственной регистрации, что следует из п. 8.5 договора.

Также указанное обстоятельство подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРП от 15.05.2010 г., согласно которой на имя ФИО1 зарегистрировано шесть договоров долевого участия в строительстве (пункты 5.33, 5.41, 5.65-5.67 и 5.76 выписки).

В настоящее время, как следует из сообщения Управления Росреестра Пензенской области, сведения об объектах недвижимости- гаражном боксе № ( второй ряд), гаражном боксе № ( первый ряд), расположенных в блоке «1» на земельном участке с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

В связи с указанными обстоятельствами суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, 3 лицом по делу заявлено о применении срока исковой давности.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно вышеуказанному Постановлению Пленума Верховного суда РФ и пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, поэтому соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

По смыслу указанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации возможность заявления о пропуске срока исковой давности предоставляется лицу, не являющемуся стороной сделки, вызвана возможным наступлением негативных последствий для такого лица.

По мнению суда, принятие решения о государственной регистрации данного договора, приведет к нарушению прав третьего лица ФИО7.

Судом установлено, что заочным решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 16.05.2012г. были удовлетворены исковые требования ФИО7 к ФИО1, ФИО11 об истребовании имущества из чужого незаконного владения (доли в праве собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, соответствующую гаражу №А, расположенному слева от гаража №, в гаражно-строительном кооперативе «Лесной»).

На основании определений того же суда от 24.06.15г., 30.05.16г. об изменении способа и порядка исполнения решения суда, гаражные боксы №а и № А были переданы в собственность ФИО7.

Фактически гаражные боксы переданные ФИО7 на основании судебных актов являются теми же гаражными боксами, которые были переданы в 2009 году истцу по делу.

Указанные обстоятельства не оспаривались представителем ответчика и подтверждаются наличием в производстве Октябрьского районного суда г. Пензы гражданского дела № 2 – 886/2018 по иску ФИО7 к ФИО1, ФИО11 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств дела, а также в соответствии п. 2 статьи 199 ГК РФ суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ГСК «Лесной» о признании договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и понуждении его к государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ГСК «Лесной» о признании договора купли-продажи гаражного бокса от 24.04.2009 года заключенного между ГСК «Лесной» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве и понуждении его к государственной регистрации, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2018 года.

Председательствующий: Л.В. Николаева