Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казаевой ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Казаева В.А. обратилась в суд с иском к ООО «Парус» о расторжении договора аренды.

В обоснование предъявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Казаевой В.А. и ответчиком ООО «Парус», директором которого является Губарь В.В., заключен договор аренды нежилого помещения, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время – ПАО «Сбербанк России») по Мировому соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в пользование другому лицу истец указанное здание сдать не может без согласия банка. Она обратилась в банк за разрешением на сдачу в аренду указанного здания, однако банк своего согласия не дал. На основании отказа банка она неоднократно обращалась к директору ООО «Парус» Губарь В.В. с требованиями о расторжении договора аренды, но получала отказ.

Истец Казаева В.А. в судебном заседании предъявленные требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенному в исковом заявлении, пояснила, что предложений ответчику о внесении арендной платы она не направляла.

Ответчик ООО «Парус», извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил, об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, представили отзыв, в котором указали, что требования истца поддерживают, поскольку банк своего согласия на заключение договора аренды между Казаевой В.А. и ООО «Парус» на спорное помещение не давал, просят рассмотреть дело без участия их представителя.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), неявка сторон не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав истца, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> находится в собственности Казаевой В.А.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и Казаевой В.А. (залогодатель) заключен договор ипотеки № №, в соответсвтии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог недвижимое имущество и права аренды на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (пункты 1.1, 1.2). Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Виктория», возникших на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и залогодержателем (пункт 2.1). Залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения ООО «Виктория» обязательств по кредитному договору (пункт 4.1.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (банк) и ООО «Виктория», Казаевой В.А. (должники) заключено мировое соглашение в целях урегулирования спора, возникшего в связи с неисполнением должниками обязательств по возврату суммы кредита и процентов, предусмотренных кредитным договором № № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно мировому соглашению исполнение обязательств должников обеспечивается залогом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, принадлежащего на праве собственности Казаевой В.А., и находящегося у Банка в залоге до полного исполнения должниками обязательств по мировому соглашению в соответствии с договором ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 11). В течение срока действия мирового соглашения Казаева В.А. вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением, но не вправе распоряжаться, в том числе осуществлять его продажу, сдачу в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, передачу в качестве вклада/доли в уставный капитал юридического лица, передачу в последующий залог, либо иным образом отторгать без письменного согласия Банка (пункт 13).

ДД.ММ.ГГГГ между Казаевой В.А. (арендодатель) и ООО «Парус» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.2). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ

Казаева В.А. свои обязательства по договору аренды выполнила, передав ООО «Парус» арендованное имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

В дальнейшем ПАО «Сбербанк России» уведомило Казаеву В.А. об отказе в даче согласия на заключение оспариваемого договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Казаева В.А. направила ООО «Парус» предложение о расторжении оспариваемого договора аренды в связи с нахождением объекта аренды в залоге у ПАО «Сбербанк России» и отказом Банка на его заключение, установив 15-тидневный срок со дня получения предложения. Предложение получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пунктам 1, 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 40 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ установлено, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Из изложенного следует, что сделка по передаче залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам без согласия залогодержателя, когда необходимость такого согласия предусмотрена законом или договором залога, не является основанием для расторжения договора аренды, а влечет возникновение права залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

При установленных фактических и правовых обстоятельствах, суд считает, что оснований для расторжения оспариваемого договора аренды недвижимого имущества не имеется, поскольку закон называет иные последствия нарушения, на которое ссылается истец.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Казаевой ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» о расторжении договора аренды – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через суд района имени Лазо Хабаровского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий подпись А.В. Горбачев

копия верна

Председательствующий А.В. Горбачев