Гражданский кодекс часть 1

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Наследниковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, возврате уплаченных денежных средств, внесении изменений в двусторонний акт приема-передачи жилого помещения и в итоговый акт о взаиморасчетах, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с вышеуказанными требованиями к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой», мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ней и ответчиком ООО «ТомСтрой» был заключен Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался построить на земельном участке жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, Первая очередь строительства, дом №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу, как участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру-студию с условным номером №, расположенную на 1 этаже, общей площадью по проекту <...> кв.м.

Участник долевого строительства обязался принять долевое участие в финансировании строительства указанного дома в части строительства квартиры-студии, оплатить её стоимость в размере 2364768 рублей 00 копеек, принять в собственность объект долевого строительства, а также исполнить иные договорные обязательства.

Истец указала, что с ее стороны договорные обязательства были исполнены своевременно и в полном объёме, в том числе обязательство по оплате стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГФИО1 было получено Уведомление о завершении строительства жилого дома и приглашении для осмотра квартиры и подписания Акта приема-передачи квартиры.

Истец указала, что свои обязательства явиться на осмотр и подписание Акта в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, согласно договору, она исполнила.

ДД.ММ.ГГ истец явилась по указанному в уведомлении адресу для осмотра квартиры и подписания Акта приема- передачи, но никакой информации представитель застройщика ей не представил.

ДД.ММ.ГГ истец посетила офис ответчика, где была уведомлена о том, что Акты приема-передачи еще не готовы, но может осмотреть квартиру. Сказали, что подписать Акт истец сможет по отдельному приглашению представителей ответчика.

ДД.ММ.ГГ истец осмотрела квартиру, в результате чего ею был заполнен Акт осмотра объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ Представитель ответчика, показывавший квартиру, сообщил истцу, что Акт приема-передачи объекта долевого строительства все еще не готов для подписания.

Для подписания Акта приема-передачи истец была приглашена только на ДД.ММ.ГГ Акт приема-передачи жилого помещения был датирован ДД.ММ.ГГ, а не фактической датой подписания. Указанная в п. 1 общая площадь жилых помещений с учетом коэффициента для лоджий <...> (кв.м) не была подтверждена документально. Указанную в п. 3 фраза "претензий по исполнению договора участия в долевом строительстве, качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет", истец просила заменить на фразу "претензий по качеству строительно-монтажных и отделочных работ не имеет".

Акт приема-передачи квартиры со стороны застройщика было предложено подписать одновременно с итоговым Актом о взаиморасчетах от ДД.ММ.ГГ

Согласно п. 3.3, 3.3.1, 3.3.2 Договора цена договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади, указанной в договоре. Фактическая площадь квартиры составляет <...> кв.м., то есть меньше проектной на <...> кв.м.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку возможность изменения цены в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной была предусмотрена договором, то истец полагает, что имеет право на возврат части цены договора в размере: ((проектная площадь - фактическая площадь) - <...> проектная площадь) * стоимость 1 кв. м. = ((<...> – <...>) -0,02*31.28) * 75600 = 132 632,64 рублей. Считает, что в итоговом Акте о взаиморасчетах необходимо отразить сумму к возврату ответчиком части уплаченных по Договору денежных средств в сумме 132632,64 рублей.

Претензия о возврате за недостающие метры было направлено истцом в адрес ответчика и было получено ДД.ММ.ГГ

В п.1 итогового Акта о взаиморасчетах истец просила застройщика исключить фразу "Застройщик и Участник долевого строительства произвели итоговую сверку расчетов по квартире-студии №" из документа до перечисления ей, как участнику долевого строительства части уплаченных по договору № от ДД.ММ.ГГ денежных средств за недополученные квадратные метры.

Письменные замечания о несогласии с содержанием Актов были отправлены истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ

ДД.ММ.ГГ истцом было получено заказное письмо от ответчика с Односторонним Актом № о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ

Истец считает указанный Односторонний Акт № о передаче объекта долевого строительства незаконным, так как он был составлен до истечения семи дней со дня получения Уведомления о завершении строительства и приглашения для осмотра квартиры и подписания Акта приема-передачи. Истцом обязательство явиться для осмотра квартиры и подписания Акта было выполнено, однако, ответчик неоднократно уклонялся от подписания двустороннего Акта приема- передачи, ссылаясь на его подготовку (уже после получения приглашения на его подписание).

Просила суд признать недействительным Односторонний акт № от ДД.ММ.ГГ о передаче объекта долевого строительства. Обязать ответчика возвратить ей часть уплаченных по Договору денежных средств в сумме 132632 рублей 64 копейки. Обязать ответчика внести замечания в двусторонний Акт приема-передачи жилого помещения и в Итоговый Акт о взаиморасчетах и пригласить участника долевого строительства (истца) на их подписание. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, пояснила суду, что квартира была передана ей по одностороннему акту задним числом, не возражает, чтобы акт с замечаниями был датирован ДД.ММ.ГГ, когда он был фактически получен. Пояснила, что площадь квартиры изменилась на 2% от проектной площади. На взыскании сумм по квадратным метрам не настаивала, просила взыскать штраф с ответчика.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, подержала доводы письменных возражений на иск. Пояснил суду, что ответчику от истца претензии или заявления о возврате денежных средств не поступало.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования не подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ, закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ответчиком ООО «ТомСтрой» был заключен Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ.

Согласно условиям Договора (п. 4.1.4) застройщик обязался не позднее ДД.ММ.ГГ г. передать объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру-студию, имеющее условный №, расположенное на <...>-м этаже, секции <...> многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес> Первая очередь строительства, <адрес>, а участник обязался уплатить за данный объект денежную сумму в размере 2364768 руб. в установленные сроки (п. 5.1.1 Договора).

Истец должным образом исполнил свои обязательства по оплате цены Договора, что подтверждается кредитным договором №, платежным поручением.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№, ДД.ММ.ГГ жилой дом, в котором расположена квартира, оплаченная истцом, был введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГ ответчиком было направлено истцу Уведомление о завершении строительства жилого дома и приглашении для осмотра квартиры и подписания Акта приема-передачи квартиры в течении <...> рабочих дней с момента получения уведомления. Указанное уведомление было получено ФИО1ДД.ММ.ГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

ДД.ММ.ГГ истцом был осмотрен объект долевого строительства (квартира №), в результате чего был заполнен Акт осмотра объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ.

Со слов истца, для подписания Акта приема-передачи она была приглашена только на ДД.ММ.ГГ

Акт приема-передачи жилого помещения датирован ДД.ММ.ГГ, а не фактической датой.

Истец на бланке Акта письменно изложила свои замечания: изменить дату акта на фактическую; исключить общую площадь с учетом коэф. для лоджий (<...>) или предоставить подтверждающие документы Росреестра; исключить пункт, что Участник долевого строительства претензий по исполнения договора не имеет.

На бланке Итогового Акта о взаиморасчетах к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ истец также изложила свои замечания: согласно п. 3.3, 3.3.1, 3.3.2 Договора № указать расчет корректировки стоимости в соответствии с фактическими обмерами БТИ (<...> кв.м.); убрать фразу о «произведении итоговой сверки расчетов».

Просила позвонить по итогам корректировки Актов.

Объект долевого строительства был передан истцу по одностороннему акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, который был направлен в адрес истца.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 6 ст. 8 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ ответчиком было направлено истцу Уведомление о завершении строительства жилого дома и приглашении для осмотра квартиры и подписания Акта приема-передачи квартиры в течении <...> рабочих дней с момента получения уведомления. Указанное уведомление было получено ФИО1ДД.ММ.ГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Согласно ч.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Объект долевого строительства был передан застройщиком участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, то есть до истечения <...> рабочих дней с момента получения уведомления

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Учитывая изложенное, суд полагает признать недействительным Односторонний Акт № о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ, обязав ответчика оформить Акт приема передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, когда он фактически был представлен истцу для подписания и выдать его истцу.

В удовлетворении требований о возврате уплаченных по договору денежных средств в сумме 132632,64 рублей, суд полагает отказать по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ч. 2 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что в соответствии с п. 2.2 Договора площадь квартиры составляет <...> кв.м. (с учетом площади балконов и лоджий). После ввода объекта в эксплуатацию площадь объекта составила 28,9 кв.м. (без учета площади балконов и лоджий).

Согласно поэтажному плану и экспликации площадь лоджии составляет <...> кв.м. В соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГ№/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты для лоджий -0,5

Таким образом, после введения объекта долевого строительства в эксплуатацию, его общая площадь (с учетом площади балконов и лоджий) составляет <...> кв. м. (<...> + <...> * 0,5), что в свою очередь отличается от проектной на <...> кв.м.

В соответствии с п. 3.3 Договора, в случае изменения площади квартиры по данным фактических обмеров БТИ более чем на 2 процента от проектной, указанной в п. 2.2. настоящего договора, цена договора подлежит корректировке, в связи с чем, стороны производят дополнительные взаиморасчёты в следующем порядке:

3.3.1. В случае уменьшения площади квартиры по данным БТИ более чем на <...> процента от проектной, указанной в п. 2.2. настоящего Договора, застройщик производит возврат участнику долевого строительства денежных средств, соответствующих разнице между стоимостью фактической площади и площади, указанной в п. 2.2. настоящего Договора, и за вычетом стоимости площади, составляющей <...> процента от проектной площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1. настоящего Договора.

3.3.2. В случае увеличения площади квартиры по данным БТИ более чем на <...> процента от проектной, указанной в п. 2.2. настоящего Договора, участник долевого строительства в течение <...> рабочих дней с момента предъявления застройщиком соответствующего требования уплачивает застройщику денежные средства, соответствующие разнице между стоимостью фактической площади и площади, указанной в п.2.2, настоящего Договора, и за вычетом стоимости площади, составляющей <...> процента от проектной площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1. настоящего Договора. После проведения сторонами дополнительных взаиморасчетов, стороны подписывают Итоговый акт о взаиморасчетах.

Как следует из расчетов итоговая площадь квартиры отличается от проектной на <...> кв.м. <...> - <...>), что менее <...>% от площади указанной в п. 2.2 Договора.

Исходя из изложенного, учитывая, что истец не настаивала на удовлетворении требования, отказать во взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств в сумме 132632,64 рублей.

Также суд полагает отказать в требованиях истца об обязании ответчика внести замечания в двусторонний Акт приема-передачи жилого помещения и в Итоговый Акт о взаиморасчетах и пригласить участника долевого строительства (истца) на их подписание, поскольку наличие замечаний при передаче объекта долевого строительства дает право участнику долевого строительства не подписывать акт или выразить свои замечания в претензии к застройщику.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлено, что ответчик нарушил права истца, как потребителя, требования о взыскании морального вреда подлежат удовлетворению частично, в размере 2000 рублей, исходя из конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Штраф, подлежащий взысканию с ответчика, составляет в размере 1000 рублей (2000*50%).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.

Суд считает, что с ответчика следует взыскать госпошлину в пользу бюджета городского округа Люберцы Московской области в сумме 300 рублей, исходя неимущественного требования истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, возврате уплаченных денежных средств, внесении изменений в двусторонний акт приема-передачи жилого помещения и в итоговый акт о взаиморасчетах, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Признать недействительным Односторонний Акт № о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» оформить Акт приема передачи жилого помещения датированный ДД.ММ.ГГ и выдать его ФИО1.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, штраф в размере 1000 рублей.

В удовлетворении требований о возврате уплаченных по договору денежных средств в сумме 132632,64 рублей, обязании ответчика внести замечания в двусторонний Акт приема-передачи жилого помещения и в Итоговый Акт о взаиморасчетах, пригласить участника долевого строительства (истца) на их подписание, а также в части взыскания компенсации морального, превышающей взысканную, отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в доход бюджета муниципального образования городской округ Люберцы Московской области госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: А.А. Неграмотнов