Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СонновойЯГ. к Ярцеву А. И. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Соннова Я.Г. обратилась с иском к Ярцеву А.И. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи на предложенных ею условиях.

В обоснование иска указано, что между сторонами 30.06.2018 года заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком. По условиям предварительного договора Ярцев А.И. обязался передать в собственность Сонновой Я.Г. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, площадью 500 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, а также заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2019 года.

Истец исполнила обязательства, предусмотренные предварительным договором, связанные с оформлением права собственности на дом и земельный участок, поскольку на момент его заключения собственность ответчика на указанное имущество не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Кроме того, 14.07.2018 года ответчик получил от истца денежные средства в размере 5 000 руб. в счет оплаты по договору.

31.05.2019 года истец направила в адрес Ярцева А.И. требование о заключении с ней договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, подтвердив намерение заключить такой договор. Однако, до настоящего времени договор не заключен, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

С учетом последних уточнений, истец требует обязать Ярцева А.И. в срок до 18.11.2019 года заключить с Сонновой Я.Г. договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 69,70 кв.м., количество этажей – 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> земельного участка, площадью 526 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участки, находящиеся в составе дачных и садоводческих объединений, расположенный по адресу: <адрес>, на следующих условиях: цена договора фиксированная и неизменная - составляет 450 000 руб., из которых: стоимость дома 430 000 руб., земельного участка 20 000 руб.. Порядок расчетов – после подписания основного договора, оформления и внесения сведений в ЕГРН в отношении дома, после утверждения сделки купли-продажи, денежные средства за счет использования материнского капитала в сумме 430 000 руб. будут перечислены путем безналичного перевода денежных средств на банковский счет продавца, в срок установленный законом с момента заключения основного договора. В счет оплаты сделки купли-продажи земельного участка покупатель обязуется выплатить продавцу 15 000 руб. путем наличного расчета. 5 000 руб. полученные продавцом 14.07.2018 года признаются задатком. Взыскать с ответчика судебные расходы в размере 5 300 руб. (л.д.1-3,119-129, 163-168, 187-189).

Истец Соннова Я.Г. в судебном заседании уточненные требования поддержала по основаниям указанным в исковом заявлении (с учетом всех уточнений), приведенном выше. Также поясняла, что действительно сразу после заключения договора купли-продажи, Ярцев А.И. стал менять свои условия, увеличивать стоимость объектов недвижимости, но письменного требования о расторжении предварительного договора не заявил. Действительно она какое-то время не принимала мер к выполнению своих обязательств по предварительному договору, не оформляла документы, поскольку ждала от ответчика письменного требования расторгнуть предварительный договор, сама такого требования не направляла. Из-за этого, а также из-за изменения законодательства, она не успела в срок, установленный договором, оформить все документы, на период, когда основной договор должен быть заключен (до 01.06.2019), право собственности Ярцева А.И. на жилой дом еще не было оформлено на этот период, и она не смогла продолжить это делать, поскольку истек срок действия доверенности. С предложением к Ярцеву А.И. о продлении сроков исполнения обязательств, сроков заключения сделки, не обращалась.

Ответчик Ярцев А.И. в судебном заседании требования не признал, полагал, что оснований для понуждения его заключить основной договор купли-продажи имущества не имеется. Условия предварительного договора не были изменены в установленном законом порядке. Предварительный договор был заключен, но не был исполнен в части обязанности покупателя совершить определенные действия до определенного договором срока – до 01.06.2019 года, оплата не была произведена в срок, установленный предварительным договором. На дату 01.06.2019 года регистрация дома завершена не была, об изменении условий предварительного договора его истец не извещала, связи с этим, полагает, что обязательства по предварительному договору прекратились в истечением его срока, нет оснований обязывать его заключать основной договор. Согласие продолжить и выполнить условия предварительного договора, после установленной даты, он не давал. Кроме того, при рассмотрении дела истец неоднократно заявляет новые обстоятельства, в частности хочет в одностороннем порядке в основном договоре установить стоимость земельного участка, не согласовав с ним, что является недопустимым. Также представлены письменные возражения на иск, которые сторона ответчика поддержал в судебном заседании (л.д.52-60,184-186).

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (л.д.34).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, просили рассматривать дело в отсутствие представителя (л.д.141).

Также, определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Пенсионного Фонда РФ (государственное учреждение) в г. Бердске Новосибирской области (л.д.115).

Представитель третьего лица - Управления Пенсионного Фонда РФ (государственное учреждение) в г. Бердске Новосибирской области Сушко Т.А., действующая на основании доверенности (л.д.142), в судебном заседании полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, исходя их следующего. Соннова Я.Г. является владельцем сертификата на средства материнского семейного капитала, может распорядиться этими денежными средствами, перечислив их продавцу. Однако, в договоре, который заключают стороны для оплаты объекта недвижимости при помощи средств материнского капитала, обязательно должен быть указан счет, на который должны переводиться денежные средства на приобретение жилого дома. Заявление рассматривается в течение месяца, принимается решение, и в течение 10 дней денежные средства перечисляются именно на счет продавца, указанный в договоре. Стороны это не согласовывали, в представленном проекте договора счет продавца не указан, условия такого договора будут не исполнимы. Кроме того, в предварительном договоре стороны устанавливали оплату за счет средств материнского капитала и дома и земельного участка, что не допустимо. Земельные участки не могут приобретаться за счет средств материнского капитала, в настоящем деле истец просит обязать заключить договор уже на других условиях.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30.06.2018 года между Ярцевым А.И. (сторона-1) и Сонновой Я.Г. (сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком (л.д.8-12). По условиям предварительного договора, сторона-1 обязуется передать в собственность, а сторона-2 принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором следующие объекты недвижимого имущества (п.1.2.): жилой дом (размер площади не установлен, поскольку отсутствует технический план здания, и будет равна площади установленной после составления технического плана), кадастровый номер отсутствует (подлежит регистрации), расположенный по адресу: <адрес>. Дом принадлежит стороне-1 (право собственности на момент заключения предварительного договора отсутствует, подлежит оформлению и внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним) (п.1.2.1). Земельный участок площадью 500 кв.м., кадастровый номер отсутствует (подлежит регистрации), относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>. Участок принадлежит стороне-1 (право собственности на момент заключения предварительного договора отсутствует, подлежит оформлению и внесению в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним) (п.1.2.2.).

В соответствии с п.2.1. предварительного договора, по предварительной договоренности между сторонами, стоимость дома, включающая в себя стоимость земельного участка, указанного в п.1.2.2. настоящего договора, составляет 450 000 руб., которая является фиксированной и неизменной. Сторона-2 обязуется уплатить стороне-1 покупную цену в следующем порядке (п.2.2.): сторона-2 самостоятельно готовит все необходимые документы для оформления сделки купли-продажи, подает их в Пенсионный фонд г. Бердска, где после утверждения сделки купли-продажи Пенсионным фондом г. Бердска средства за счет использования материнского капитала будут перечислены на банковский счет стороны-1, в срок до 01.07.2019 года (максимальный срок, при выявлении затруднений с оформлением права собственности на дом и участок) (п.2.2.1.). Стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор в срок, указанный в п.4.2. предварительного договора (п.3.1.2., 3.2.2.). Согласно п.4.2. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.06.2019 года. До указанной даты сторона-1 обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении указанных в пп.1.2.1. и 1.2.2. настоящего договора объектов недвижимого имущества. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в соответствующие судебные органы г. Бердска Новосибирской области с требованием о понуждении заключить основной договор (п.4.3.).

Согласно статье 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ) (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Сторона истца указывает, что ею были исполнены обязательства, предусмотренные предварительным договором, связанные с оформлением права собственности на дом и земельный участок. 31.05.2019 года она направила в адрес ответчика требование о заключении с ней договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, подтвердив намерение заключить договор, представив в подтверждение копию требования (л.д.13), почтовую опись и квитанции (л.д.14).

Между тем, судом установлено и материалами дела подтверждено, что право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, было оформлено и зарегистрировано за Ярцевым А.И. 29.04.2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.15-17,43-45).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Ярцевым А.И. только 17.07.2019 года (л.д.143-145).

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре (п.27).

Анализ приведенных выше фактических обстоятельств дела свидетельствует, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 30.06.2018 года сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи - до 01.06.2019 года, произведена оплата по договору до 01.07.2019 года. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Стороной истца не представлено доказательств тому, что заведомо зная о невозможности заключения основного договора в установленные предварительным договором сроки, поскольку ею не были оформлены документы на дом на период 01.06.2019 года, направила ответчику предложение об изменении условий предварительного договора, в том числе влияющих на определение срока исполнения обязательств по договору. Доводы истца о том, что ею в адрес ответчика направлялось требований 31.05.2019 года (в последний день исполнения условий предварительного договора) не могут быть приняты во внимание, поскольку действие предварительного договора прекратилось на следующий день, ответчик заведомо был лишен возможности ознакомиться с требованием истца. При этом сторона ответчика в судебном заседании утверждал, что достоверно знал, что истцом обязательства по предварительному договору не исполнены на момент истечения срока действия предварительного договора, право собственности на дом не зарегистрировано, следовательно, исполнение договора невозможно, а значит предварительный договор прекратил свое действие.

Доводы Сонновой Я.Г. о согласовании сторонами всех существенных условий договора купли-продажи, передаче ответчику денежных средств в размере 5 000 руб., а также передаче истцу в фактическое пользование спорного имущества, правового значения не имеют, поскольку все данные обстоятельства проистекают из содержания предварительного договора купли-продажи, действие которого по истечении 01.06.2019 года закончилось. Другого договора, заключенного в установленном гражданским законодательством порядке, не существует, потому оснований, предусмотренных действующим законодательством, для понуждения ответчика к заключению основного договора не установлено.

Более того, в процессе рассмотрения дела истец неоднократно изменяла, уточняла свои требования. В окончательно сформулированных требованиях просила обязать ответчика заключить с ней основной договор не на условиях предварительного договора, а на иных условиях, в частности в части стоимости приобретаемых объектов недвижимости, срока и порядка передачи денежных средств, где, в том числе определены отдельно стоимость объектов недвижимости: дома и земельного участка, условия оплаты установлены иные, посредством использования материнского капитала и передаче наличных денежных средств.

Как указано выше и разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Применительно к данному делу, как указано выше, стороной истца заявлено требование о понуждении к заключению договора купли-продажи на иных условиях, чем предварительный договор.

Судом у ответчика выяснялось, желает ли он обсуждать предложенные условия, согласен ли на рассмотрение разногласий судом.

Ответчиков не выразил своего согласие на обсуждение условий договора, равно как и на рассмотрение разногласий судом. В процессе рассмотрения дела настаивал лишь, что предварительный договор прекратил свое действие, условия не были выполнены, отсутствуют основания обязывать его заключать основной договор, равно как и основания понуждать его рассматривать условия договора судом.

При таких данных, поскольку судом установлено, что основной договор в установленный предварительным договором срок не заключен, и не мог быть заключен в связи с неисполнением истцом своих обязательств по оформлению необходимых документов в установленный срок, в частности по оформлению документов о праве собственности ответчика на жилой дом, которые оформлены в установленном порядке только 17.07.2019 (л.д.143-145), при сроке не позднее 01.06.2019 года, истцом не направлялось предложение о продлении срока исполнения условий предварительного договора и сторонами такого соглашения не заключалось, предварительный договор прекратил свое действие 01.06.2019 года, учитывая, что сторона истца заявляет требование о понуждении к заключению договора на иных, чем в предварительном договоре условиях, при этом ответчик не дал своего согласия на обсуждение условий договора, равно как и на рассмотрение разногласий судом, учитывая в том числе общие положения о свободе договора, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований по заявленным основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с иском истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. (л.д.4), также заявлено о взыскании судебных расходов в размере 5 000 руб. за составление искового заявления. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требования, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, нет оснований и для взыскания с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований СонновойЯГ. к Ярцеву А. И. об обязании Ярцева А. И. в срок до 18.11.2019 года заключить с СонновойЯГ. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на предложенных условиях, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н.В. Новосадова

В окончательной форме решение изготовлено 29 ноября 2019 года.

Судья /подпись/ Н.В. Новосадова