Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «ТЕКС» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве, признании частично недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, возмещении судебных расходов

установил:

ФИО1, с учетом имеющихся уточнений, обратился в суд с иском к ЗАО «ТЕКС»

- о внесении в пункт 2.2. договора участия в долевом строительстве, заключенном между сторонами ДД.ММ.ГГГГ., предложения следующего содержания: «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию»;

- признании недействительным пункта 4.1.5. указанного договора в следующей части: »В случае, если будет очевидным, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в срок, предусмотренный договором, застройщик не позднее 15 дней до истечения указанного срока направляет дольщику соответствующую информацию. Стороны пришли к соглашению, что застройщик вправе перенести ввод дома в эксплуатацию на срок не более чем на 6 месяцев, при этом данный пункт настоящего договора является соответствующим соглашением сторон, предусмотренным статьей 6 Федерального закона 214-ФЗ и не требует дополнительного подписания каких-либо документов»;

- взыскании неустойки в размере 227987 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что заключенный между сторонами договор не содержит в себе указания на конкретный срок передачи истцу квартиры, что нарушает его \истца\ права и является основанием для внесения соответствующих дополнений в пункт 2.2 договора; пункт 4.1.5. договора, предусматривающий право ответчика в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, противоречит действующему законодательству; в соответствии с п.2.1. договора срок окончания строительства дома определен 30.03.2016г., срок ввода в эксплуатацию – 30.06.2016г., срок передачи объекта участнику долевого строительства – 60 дней, срок передачи квартиры является 01.09.2016г., квартира истцу не передана, в связи с чем истец просит взыскать неустойку за период просрочки с 01.09.2016г. по 14.12.2016г. в размере 227987 рублей.

Одновременно истец просит взыскать с ответчика 60 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя \л.д.55-57\.

В судебном заседании представитель истца настаивает на заявленных требованиях.

Представитель ответчика возражает против иска по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок по требованиям о внесении изменений в пункт 2.2. заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве; оснований для признания недействительным п. 4.1.5. указанного договора не имеется, поскольку при подписании договора истец согласился с его условиями; оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку срок передачи истцу объекта долевого строительства не наступил и просрочки со стороны ответчика в исполнении обязательств по договору не имеется.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен \л.д.51,52\, в связи с чем суд определил рассмотреть в дело в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома \л.д.7-16\; согласно п.2.1. договора застройщик (ЗАО «ТЕКС») обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГг. с привлечением денежных средств дольщика (ФИО1) построить (создать) объект долевого строительства – однокомнатную <адрес> общей проектной площадью 54,6 кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес>А; застройщик обязуется получить в установленном порядке разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию; срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – до 30.06.2016г.; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, в установленные договором сроки Застройщик обязуется передать в собственность Дольщику по акту приема-передачи квартиру; дольщик обязуется уплатить за квартиру денежные средства на условиях настоящего договора и принять квартиру в срок, установленный договором.

Цена договора согласно п.3.1. составляет 3 003 000 рублей; внесение оплаты по договору произведено за счет личных и кредитных средств \л.д.18,44\, что представителем ответчика не оспаривается.

Согласно п.2.2. договора, застройщик обязуется в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, указанного в п.2.1. настоящего договора направить в адрес дольщика уведомление о готовности передать по акту приема-передачи квартиры, указанную в п.2.1. договора. Срок передачи застройщиком квартиры дольщику и принятие ее дольщиком по акту приема-передачи – 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию \л.д.8\.

Заявленные истцом требования сводятся к дополнению вышеуказанного пункта договора предложением следующего содержания : «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию»; указанные требования мотивированы тем, что договор участия в долевом строительстве не позволяет точно установить конкретный срок передачи квартиры.

Однако, пункт 2.1. договора содержит точное указание на срок создания объекта – это 30.03.2016г., этим же пунктом определен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию – до 30.06.2016г.; при этом пункт 2.2. договора устанавливает обязать застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 60 дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Таким образом, условия о сроках передачи истцу объекта долевого строительства определены пунктами 2.1. и 2.2. договора; указанные условия не противоречат положениям частей 1- 3 ст.8 ФЗ № 214-ФЗ, согласно которых передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

С учетом изложенного, доводы истца о том, что текст договора не позволяет установить конкретный срок передачи квартиры нельзя признать обоснованными, притом, что по существу требования истца в указанной части сводятся к изменению условий договора о сроках передачи объекта долевого строительства истцу с установлением нового срока – не позднее 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что противоречит ч.1 ст.6 настоящего Федерального закона, в силу которой срок передачи застройщиком объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

С учетом изложенного, суд признает заявленные требования о внесении в пункт 2.2. заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве предложения : «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию» необоснованными и подлежащими отклонению.

Подлежат отклонению и исковые требования о признании частично недействительным пункта 4.1.5. вышеуказанного договора по следующим основаниям.

Так, истцом оспаривается пункт 4.1.5. договора в следующей части: «В случае, если будет очевидным, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в срок, предусмотренный договором, застройщик не позднее 15 дней до истечения указанного срока направляет дольщику соответствующую информацию. Стороны пришли к соглашению, что застройщик вправе перенести ввод дома в эксплуатацию на срок не более чем на 6 месяцев, при этом данный пункт настоящего договора является соответствующим соглашением сторон, предусмотренным статьей 6 Федерального закона 214-ФЗ и не требует дополнительного подписания каких-либо документов».

Пунктом 1 ст.421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше правовых норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Оспариваемый пункт договора при его заключении был согласован сторонами, истец ФИО1, подписав договор участия в долевом строительстве, тем самым согласился со всеми условиями договора.

Одновременно суд учитывал и те обстоятельства, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрета на перенос срока строительства многоквартирного дома (ч. 3 ст. 6).

Подлежат отклонению и требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства, при этом суд исходил из следующего.

Так, представитель истца просит взыскать неустойку за период с 01.09.2016г. по 14.12.2016г., указывая, что согласно условий договора, квартира должна быть передана истцу не позднее 01.09.2016г.

Однако, поскольку стороны договорились, что застройщик имеет право перенести ввод дома в эксплуатацию на срок не более шести месяцев, о чем истцу направлялось уведомление \л.д.58\, исходя из содержания пунктов 2.1., 2.2. заключенного между сторонами договора, предусматривающих, что срок окончания строительства дома определен 30.03.2016г., срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию – до 30.06.2016г., срок передачи дольщику объекта долевого участия – 60 дней с момента ввода дома в эксплуатацию, то на момент рассмотрения настоящего гражданского дела срок передачи истцу объекта долевого строительства – не позднее 02.03.2017г., еще не наступил, в связи с чем оснований для взыскания неустойки отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, подлежат отклонению и требования истца о возмещении ему судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 60 000 рублей \л.д.61\.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «ТЕКС» о внесении в пункт 2.2. договора участия в долевом строительстве, заключенном 10.06.2015г. между ФИО1 и ЗАО «ТЕКС» предложения «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее 30-ти календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию»; признании недействительным пункта 4.1.5. указанного договора в следующей части :»В случае, если будет очевидным, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в срок, предусмотренный договором, застройщик не позднее 15 дней до истечения указанного срока направляет дольщику соответствующую информацию. Стороны пришли к соглашению, что застройщик вправе перенести ввод дома в эксплуатацию на срок не более чем на 6 месяцев, при этом данный пункт настоящего договора является соответствующим соглашением сторон, предусмотренным статьей 6 Федерального закона 214-ФЗ и не требует дополнительного подписания каких-либо документов»; взыскании неустойки в размере 227987 рублей, возмещении судебных расходов в размере 60 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий