Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (старый номер №) по иску Шаталова ФИО11 к Щуклиной Елене ФИО12 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретенный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Шаталов ФИО13 обратился в суд с иском к Щуклиной ФИО14 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретенный земельный участок, указав в обоснование своих требований, что 05 мая 2017 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 2000 кв. м., находящегося по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение <адрес>, <адрес> Договор был зарегистрирован в РОСРЕЕСТРЕ, дата регистрации 19 мая 2017 года, номер регистрации 63:32:1903001:1360-63/009/2017-1, что подтверждается копией данного договора от 05 мая 2017 года. Истец оплатил товар в следующем порядке: аванс в размере 20 000 рублей в день подписания договора аванса и 110 000 рублей в день подписания и оформления основного договора купли-продажи, что подтверждается копией договора аванса от 02 мая 2017 года, распиской в получении денежных средств от 05 мая 2017 года, копией чека по операции Сбербанка онлайн от 05 мая 2017 года, копией выписки по банковской карте. После полной оплаты за выше указанное имущество, регистрации договора купли-продажи РОСРЕЕСТРЕ и получении выписки из ЕГРН о том, что истец является правообладателем данного земельного участка, Шаталов А.Ю. решил надлежащим образом оформить документы на приобретенное имущество. С этой целью он обратился в Администрацию сельского поселения Жигули муниципального района Ставропольский Самарской области с заявлением о предоставлении распорядительного акта на присвоение почтового адреса и получении плана-схемы земельному участку с кадастровым номером. В июне 2017 года на имя истца пришло письмо исх. № 349 с Администрации сельского поселения Жигули, в котором говорилось, что рассмотрев его заявление, сообщают следующее, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1903001:1360, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район <адрес>, <адрес>, участок №-Б с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства: в инвентаризационных материалах землеустроительных дел сельского поселения Жигули данные о земельном участке с выше указанным адресом – отсутствуют; в картографических материалах, имеющихся в Администрации сельского поселения Жигули, сведения о местоположении земельного участка – отсутствуют. В связи с этим, при отсутствии данной информации, предоставление план-схемы согласования границ земельного участка и присвоение ему почтового адреса невозможно. Истец обратился в Администрацию муниципального района Ставропольский в отдел архитектуры градостроительства о предоставлении выкопировки из материалов инвентаризации. 03 июля 2017 года № 1845 истец получил письмо с Администрации муниципального района Ставропольский, в котором сообщалось, что графическая информация о местоположении границы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, участок №-Б в отделе архитектуры и градостроительства отсутствует. Истец сразу сообщил об этом ответчику, сказал ей о том, что она продала ему не существующей земельный участок в натуре и просил вернуть денежные средства. На что ответчик сначала сказала, что подумает, а через некоторое время, когда истец вновь ей позвонил, пояснила, что денег у нее нет и возвращать она их не будет. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, истец отправил последней письменное требование от 04 сентября 2017 года о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, которое на сегодняшней день ответчик оставил без ответа. Ответчиком были сообщены заведомо ложные обстоятельств, относительно приобретаемого истцом земельного участка. Ответчик с самого начала знала, что будет истцу продавать несуществующей в натуре земельный участок.

На основании выше изложенного, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 2000 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, от 05 мая 2017 года. Обязать ответчика возвратить истцу денежные средства, внесенные за приобретение земельного участка в размере 130000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в размере 300 рублей, расходы на представителя в размере 15000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Наумов А.В., действующий на основании доверенности от 04 сентября 2017 года, подтвердил выше изложенное, на заявленных требованиях настаивал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Горянина И.А., действующая на основании доверенности от 08 августа 2017 года, в судебном заседании с иском не согласилась, считает, что требования заявлены не обоснованно и оснований для их удовлетворения не имеется, в связи с чем, просила отказать в иске. Пояснила, что ответчиком истцу передан земельный участок с имеющимся кадастровым номером и присвоенным адресом. Администрация сельского поселения Жигули пояснила, что ошибочно выдана выписка, но не распоряжение, которое по настоящее время не отменено. Представила письменные возражения, которые приобщены к материалам дела (л.д. 50-51, 90-92).

Представитель третьего лица – Администрация сельского поселения Жигули муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, предоставил письменный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 86-88).

Представитель третьего лица – Администрации Ставропольского района в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом (л.д. 96), причину неявки не сообщил.

Представитель третьего лица – Управления РОСРЕЕСТРА по Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом (л.д. 97), причину неявки не сообщил.

Представитель третьего лица – Федеральной Кадастровой палаты по Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом (л.д. 98), причину неявки не сообщил.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, работник Администрации сельского поселения Жигули, пояснила, что 20 апреля 2017 года Щуклина Е.В. обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении документов: адреса, схемы и просила описать местоположение земельного участка. Согласно регламенту, работники Администрации обязаны запросить все сведения о земельном участке. Щуклина Е.В. попросила вписать на земельный участок просто адрес, при этом схему не предоставила, ей было предложено обратиться за строительной документацией в Администрацию Ставропольского района. По истечении определенного времени, был подготовлен ответ, что сведения отсутствуют, ответчик пояснила, что земельный участок ею был продан и в ответе не нуждается. Ей было предложено обратиться в отдел архитектуры Ставропольского района и архив Росреестра по Ставропольскому району, где находится градостроительная документация. Щуклина Е.В. не обратилась в данные учреждения. В июне в Администрацию обратился Шаталов А.Ю. Администрация дала ответ по своей документации. Землеустроительные дела на основании инвентаризации 1994 года хранятся и в архиве Росреестра и в Администрации сельского поселения. Жигули.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что 05 мая 2017 года между Шаталовым А.Ю. и Щуклиной Е.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, <адрес><адрес>, <адрес> (л.д. 7-8).

Стоимость указанного имущества составляет 130000 рублей (л.д.10,11).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается отметкой на договоре (л.д. 8), выпиской из ЕГРП (л.д. 9).

Земельный участок надлежащим образом поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый №. (л.д. 9), что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 65).

Суд полагает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение того, что регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1903001:1360, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> была осуществлена в отсутствие законных и фактических оснований.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем проведения процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с «Методическими рекомендациями по введению межевания объектов землеустройства» (утв. Росземкадастром 17.02.2003).

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание проводится, в том числе и как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности.

В настоящее время, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости также подлежат внесению сведения об уникальных характеристиках земельного участка, таких как кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения, описание его местоположения, площадь, категория земель, вид или виды разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Пунктом 10 указанной правовой нормы предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

При приобретении земельного участка он был осмотрен истцом на местности, ему было известно об отсутствии межевания в отношении земельного участка и о необходимости уточнения местоположения границ земельного участка.

Истцом не представлены документы, подтверждающие невозможность уточнить местоположения границ земельного участка. Доказательств того, что истец обратился в соответствующий орган для проведения межевания и установления границ земельного участка на местности, и истцу было отказано в этом по причине отсутствия в натуре спорного земельного участка, стороной истца суду не представлено.

Основания для расторжении договора купли-продажи земельного участка предусмотрены в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Суд считает, что в данном случае оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется. В спорном договоре купли-продажи от 05.05.2017 г. нет отметок о том, что истец требовал обозначить земельный участок на местности.

Земельный участок существует на местности, имеет определенную площадь, что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 65). На основании распоряжения по общим вопросам № 15 от 13.01.2011 г. Главы администрации с.п. Жигули Чистякова А.Т. земельному участку присвоен почтовый адрес: <адрес>, муниципальный район <адрес><адрес>, № (л.д. 66), которое до настоящего времени не отменено, не оспорено.

Право собственности у продавца Щуклиной Е.В. на спорный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д. 12). При заключении договора купли-продажи от 05.05.2017 г. продавцом Щуклиной Е.В. указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель нашел ее в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Кроме того, суд считает необходимым указать, что представленное в материалы дела сообщение Главы Администрации сельского поселения Жигули о том, что выписка из похозяйственной книги (л.д.64) о наличии у Щуклиной Е.В. права на земельный участок от 13 января 2011 года, выдана ошибочно, не может быть принято во внимание.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 – работник Администрации сельского поселения Жигули, 20 апреля 2017 года Щуклина Е.В. обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении документов: адреса, схемы и просила описать местоположение земельного участка.

В ответ на данное заявление Администрацией сельского поселения Жигули подготовлен ответ, о том, что выписка из похозяйственной книги о наличии у Щуклиной Е.В. права на земельный участок от 13 января 2011 года, выдана ошибочно.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ (ред. от 03.11.2015) «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №59-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:

Между тем, данный ответ Щуклиной Е.В. не был направлен по почте, как того требует вышеуказанный закон, и в том числе не был ей сообщен в устной форме. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Более того, на момент подготовки ответа Администрации сельского поселения Жигули было достоверно известно о том, что спорный земельный участок продан, о чем им сообщила Щуклина Е.В. лично. Однако, данное сообщение Администрацией не было отправлено в том числе и в Управление Росреестра по Самарской области для возможной приостановки регистрационных действий перехода права собственности от Щуклиной Е.В. к Шаталову А.Ю. и дополнительной проверки.

Из пояснений выше указанного свидетеля Барабиной Н.Л. следует, что ей не было известно об ошибочно выданной выписки из похозяйственной книги и об отсутствии земельного участка в натуре. Также свидетель пояснила, что и Щуклина Е.В. и новый собственник Шаталов А.Ю. при обращении за описанием местоположения земельного участка указывали его местоположение одинаково: около озера, что находится в действительности в районе адреса <адрес>.

Ссылки представителя Администрации о том, что адреса: <адрес>, <адрес> в сельском поселении Жигули нет, не соответствует действительности и опровергается распоряжением № 15 от 13 января 2011 года о присвоении адреса земельному участку (л.д. 66).

Ненадлежащее исполнение Администрацией сельского поселения Жигули возложенных на них обязанностей по надлежащей регистрации адресов, по передачи сведений в регистрирующие органы не может негативно сказываться на правах Щуклиной Е.В., равно как и на правах истца.

Более того, сообщение Администрации о том, что выписка из похозяйственной книги о наличии у Щуклиной Е.В. права на земельный участок от 13 января 2011 года выдана ошибочно, не могут быть приняты во внимание также по тем обстоятельствам, что из поступившего на запрос регистрационного дела о регистрации за Щуклиной Е.В. прав на земельный участок Администрацией сельского поселения Жигули в том числе было выдано и распоряжение № 15 от 13 января 2011 года о присвоении адреса земельному участку, которое, как и выписка из похозяйственной книги недействительными в установленном законом порядке не признаны.

Само по себе сообщение Администрации об ошибке в выдаче выписки из похозяйственной книги не влечет за собой никаких правовых последствий.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании вышеуказанных обстоятельствах, право Щуклиной Е.В. на спорный земельный участок было зарегистрировано надлежащим образом (л.д. 12), не оспорено в момент отчуждения земельного участка Шаталову А.Ю. и до настоящего времени также не оспорено. Более того, Щуклина Е.В. оплачивала налог на земельный участок согласно выставленного налогового уведомления № 1376153 (л.д. 42).

Земельный участок имеет адрес: <адрес>распоряжение № от 13 января 2011 года о присвоении адреса земельному участку – л.д. 66), земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый паспорт земельного участка – л.д. 65) и ему присвоен кадастровый №, что в полной мере свидетельствует о наличии земельного участка в натуре.

Со стороны Шаталова А.Ю. не представлено доказательств невозможности удостоверения границ земельного участка, которое осуществляется кадастровыми инженерами путем проведения процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с «Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства» (утв. Росземкадастром 17.02.2003).

Пунктом 10 указанной правовой нормы предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Как указывалось выше, основания для расторжении договора купли-продажи земельного участка предусмотрены в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которой покупатель вправе заявить требование о расторжении договора купли-продажи лишь в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации.

В данном случае при продаже земельного участка Щуклиной Е.В., как продавцом не было предоставлено истцу ни какой ложной информации, в связи с чем, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется.

Земельный участок существует на местности, имеет определенную площадь, поставлен на кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, покупатель осмотрел земельный участок и нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Руководствуясь ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценил указанные выше доводы сторон и предоставленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи и пришел к выводу о недоказанности указанных истцом доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований Шаталову А.Ю. о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретенный земельный участок, следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 420, 421, 450, 452, 549 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 98, 67, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Шаталова ФИО15 к Щуклиной ФИО16 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретенный земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме принято 19.01.2018 г.

Судья В. М. Лапина