Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда (<...>) гражданское дело №2-133/17 по иску Ю1 к Ю2Ю3, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» о признании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным в части, признании покупателем по договору,

установил:

Ю1 обратилась в суд с иском к Ю2., Ю3., обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» об изменении договора купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения). В процессе рассмотрения дела истец изменила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, в обоснование иска указала, что с Ю2. состоит в браке с ДД.ММ.ГГГГ. В январе 2016 года ими было принято решение о приобретении в совместную собственность нежилого помещения в <данные изъяты>, для чего они обратились в ООО «<данные изъяты>» за информационными и консультационными услугами по вопросу приобретения нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <адрес>. Согласно условиям заключенного с данным юридическим лицом договора от 26.01.2016г., ООО «<данные изъяты>» обязано было обеспечить резервирование нежилого помещения номер <данные изъяты> в корпусе <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по указанному выше адресу, обеспечить подписание между истцом и ООО УК «ТЭН-Девелопмент» договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, представить информацию об ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст», являющимся застройщиком помещений, а также предоставить иные информационные услуги. После подписания истцом вышеназванного договора оказания услуг Ю2 уговорил её оформить нежилое помещение на его имя. Истец согласилась, поскольку понимала, что приобретенное нежилое помещение будет являться совместной собственностью супругов с равными долями в нем. При этом, супруги решили, что деньги за приобретаемое помещение будут перечисляться со счета Ю2 по безналичному расчету. 11.02.2016г. был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения). При этом, со слов мужа - Ю2., вышеназванный объект недвижимости был приобретен на него. Оплата стоимости объекта недвижимого имущества была произведена из совместных денежных средств, находящихся на его банковском счете: ДД.ММ.ГГГГ.2016 года на счет продавца была перечислена денежная сумма в размере 3 000 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ2016 года - денежная сумма в размере 2 728 320 рублей. У истца не возникло никаких сомнений, что по вышеназванному договору № купли-продажи будущего недвижимого имущества покупателем является Ю2., что соответствовало договоренности о приобретении помещения в совместную собственность супругов с равными долями в нем. В августе 2016 года из уведомления ООО УК «ТЭН-Девелопмент», адресованного Ю3., истцу стало известно, что стороной Договора купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года является их несовершеннолетний сын Ю3 Супруг Ю2 подтвердил, что в нарушение достигнутой договоренности, покупателем по вышеназванному договору купли-продажи является Ю3 который действовал с его согласия, как отца ребенка.

Ю1 полагает, что Ю2 пользуясь доверием, обманул её, результатом чего явилось заключение договора, не соответствующего договоренности. Ссылаясь на положения норм ст.ст.166, 153, 154 ГК РФ, ст.34 СК РФ, просит суд признать недействительным договор № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года, заключенный между ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив- ПремьерТраст» и Ю3., действующим с согласия отца Ю2., в части продажи ООО УК «ТЭН-Девелопмент» (Продавцом) Ю3 (Покупателю) и передачи в будущем ему ? доли Объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения условный номер <данные изъяты>, назначение - нежилое, общей ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на <данные изъяты> этаже в корпусе <данные изъяты>, в здании по адресу: <адрес>, находящемся на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - бытовое обслуживание; культурное развитие; деловое управление; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта; обеспечение обороны и безопасности, по адресу: <адрес>. Признать Ю1 Покупателем ? доли указанного выше Объекта недвижимости по вышеназванному договору № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года. Обязать ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» передать по Акту-приема передачи Ю1 ? долю вышеназванного Объекта недвижимости, завершенного строительством.

Истец Ю1 о времени и месте рассмотрения дела извещена, от нее поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца ФИО1 исковые требования истца поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Ю2 действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ю3., исковые требования Ю1 о признании недействительным договора № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года в части продажи ООО УК «ТЭН-Девелопмент» (Продавцом) Ю3 (Покупателю) и передачи в будущем ему ? доли Объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения условный номер <данные изъяты>, назначение - нежилое, общей ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на <данные изъяты> этаже в корпусе <данные изъяты>, в здании по адресу: <адрес>, находящемся на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - бытовое обслуживание; культурное развитие; деловое управление; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта; обеспечение обороны и безопасности, по адресу: <адрес>, признании Ю1 покупателем ? доли указанного выше Объекта недвижимости по вышеназванному договору № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года признал в полном объеме, о чем им подано в судебном заседании письменное заявление. В объяснениях суду пояснил, что действительно между ним и супругой Ю1 была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи будущего недвижимого имущества в совместную собственность, оплата по данному договору была произведена из совместных денежных средств его и супруги. Он оформил договор купли-продажи будущего недвижимого имущества на сына без согласия супруги.

Ответчик Ю3ДД.ММ.ГГГГ., о времени и месте рассмотрения дела извещен, не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Присутствуя в других судебных заседаниях при рассмотрении данного дела, возражал против удовлетворения исковых требований Ю1 в объяснениях пояснил, что приобретенный объект будущего недвижимого имущества по договору являлся его подарком, который родители подарили ему ко дню рождения.

Представитель ответчика ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» о времени и месте рассмотрении дела извещен, не явился. В отзыве на иск представитель данного юридического лица указал, что ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» является ненадлежащим ответчиком по делу, требования Ю1 фактически заявлены к её супругу Ю2 в связи с тем, что он незаконно заключил договор на имя их несовершеннолетнего сына Ю3., вопреки договоренностям оформить договор на свое имя и поступления объекта недвижимости в их совместную собственность.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен нотариус г.Москвы <данные изъяты> Третье лицо - нотариус г.Москвы <данные изъяты>. о времени и месте рассмотрения дела извещен, не явился.

В связи с тем, что ответчиком по делу выступает несовершеннолетней Ю3., на основании определения суда от 12.01.2017г. к участию в деле привлечен орган опеки и попечительства г.Рязани.

Представитель органа опеки и попечительства г.Рязани о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился. В отзыве на исковое заявление представитель органа опеки и попечительства г.Рязани просит рассмотреть данное дело в их отсутствие, кроме этого, указал, что органом опеки и попечительства (в соответствии со ст.64 СК РФ) противоречий между интересами несовершеннолетнего Ю3., ДД.ММ.ГГГГ.р., и его родителей: матери – Ю1 и отца Ю2 не выявлено. Следовательно, органом опеки и попечительства представитель из числа сотрудников органа опеки и попечительства для представления и защиты прав и законных интересов несовершеннолетнего Ю3 не назначался и оснований для назначения не имеется. Все действия родителей несовершеннолетнего направлены на защиту его прав и законных интересов. Полагают, что исковые требования истицы не противоречат действующему законодательству и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца Ю1., ответчика Ю3 представителя ответчика ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст», третьего лица - нотариуса г.Москвы <данные изъяты>., представителя органа опеки и попечительства г.Рязани.

Выслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Ю1. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положения статьи 153 ГК РФ (в редакции закона на момент заключения оспариваемой сделки) под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктами 1,2 статьи 166 ГК РФ установлено:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений статьи 180 ГК РФ следует, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В судебном заседании установлено, что супруги Ю2. и Ю1. состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ

В январе 2016 года супруги Ю2 и Ю1 приняли решение о приобретении в совместную собственность нежилого помещения в <адрес>, в связи с чем, между Ю1. (Клиент) и ООО «<данные изъяты>» (Общество) был заключен договор № оказания услуг от 26.01.2016г. (л.д.175-177). В соответствии с условиями данного договора «Общество» приняло на себя обязательства за вознаграждение оказать «Клиенту» следующие услуги (п.1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 Договора):

- предоставить информационные и консультационные услуги по вопросам приобретения нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <адрес>

- обеспечить резервирование помещения для «клиента» за гр.РФ Ю1 на сроки и на условиях, установленных настоящим договором;

- обеспечить подписание между «Покупателем» и ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» Договора купли-продажи будущего недвижимого имущества.

В соответствии с п.2.2. Договора резервируемое помещение представляет собой: помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Цена помещения составляет 5 728 320 рублей 00 копеек (п.2.2 Договора).

В соответствии с п.3.1. Договора стоимость услуг «Общества», оказываемых «Клиенту» по договору составила 100 000 рублей 00 копеек.

Ю1 оплата стоимости услуг по договору в размере 100 000 рублей произведена 26.01.2016г., что подтверждается чеком ПАО Сбербанк России (л.д.14).

11 февраля 2016 года между ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» (Продавцом) и Ю3., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Покупателем), действующим с согласия своего отца – Ю2 заключен договор № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) (л.д.15-20).

В соответствии с условиями данного договора, Продавец обязуется продать и передать Покупателю в будущем, а Покупатель обязуется оплатить и принять в будущем объект недвижимости, - помещение условный номер <данные изъяты>, назначение - нежилое, общей ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на <данные изъяты> этаже в корпусе <данные изъяты> в здании по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке, указанном в п.1.2. настоящего Договора, план помещения размещен в Приложении №1 к настоящему Договору.

В п.1.2. Договора указано: земельный участок - земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - бытовое обслуживание (3.3.) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); культурное развитие (3.6) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); деловое управление (4.1.) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)); обеспечение обороны и безопасности (8.0), расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п.3.2. Цена объекта недвижимости определяется в настоящем Договоре в размере 5 728 320 рублей, в том числе НДС 18%.

Как следует из материалов дела, оплата по договору произведена в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ.2016г. Ю2. на счет продавца была перечислена денежная сумма в размере 3 000 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ.2016г. Ю2 на счет продавца была перечислена денежная сумма в размере 2 728 320 рублей. Указанное обстоятельство подтверждается чеками - ордерами Сберегательного банка России от ДД.ММ.ГГГГ.2016г. (л.д.21), ДД.ММ.ГГГГ.2016г. (л.д.22), а также выпиской из лицевого счета, владельцем которого является Ю2. (л.д.174).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 34 Семейного Кодекса РФ (в редакции закона на момент заключения оспариваемой сделки) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Положениями ч.1 ст.35 СК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ч.1 ст.39 СК РФ).

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что в судебном заседании, бесспорно, установлено, что между супругами Ю2. и Ю1 было принято решение о приобретении в совместную собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Оплата по договору № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года произведена на общие денежные средства супругов <данные изъяты>

Таким образом, при рассмотрении дела нашли подтверждение доводы истца о том, что вопреки достигнутой договоренности между ней и супругом Ю2. о приобретении в совместную собственность нежилого помещения, в нарушение волеизъявления истца, её супруг Ю2 дал согласие на заключение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года их несовершеннолетним сыном – Ю3. При этом, обязательства покупателя по данному договору исполнены за счет совместных денежных средств супругов Ю2 и Ю1 Следовательно, договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 11.02.2016г. в части продажи ООО УК «ТЭН-Девелопмент» (Продавцом) Ю3 (Покупателю) и передачи в будущем ему ? доли Объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения <адрес>, является недействительным, поскольку в данной части договор заключен с нарушением требований ст.ст.153, 154 ГК РФ, ст.ст.34, 35 СК РФ.

В связи с тем, что имущественные отношения супругов Ю2 и Ю1. регулируются нормами Семейного Кодекса РФ, в том числе положениями ст.ст.34, 39 СК РФ, учитывая, что воля истца Ю1 была направлена на приобретение с Ю2 конкретного нежилого помещения в <адрес> с равными долями в нем, оплата за которое была произведена из совместных денежных средств супругов, то покупателем по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества от 11.02.2016г. в размере ? доли объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения <адрес>, должна быть признана Ю1 В установленный договором срок, по завершению строительства и введению объекта недвижимости в эксплуатацию ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» обязано передать по Акту-приема передачи Ю1 1/2 долю вышеназванного объекта недвижимости, завершенного строительством.

Судом не могут быть приняты как состоятельные доводы представителя ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» о том, что данное лицо является ненадлежащим ответчиком по делу. Данное юридического лицо является стороной оспариваемого в части договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, следовательно, правомерно привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Таким образом, при установленных судом обстоятельствах, а также учитывая признание ответчиком Ю2 исковых требований Ю1., позицию по делу органа опеки и попечительства, отсутствие возражений по существу заявленных требований со стороны ответчика ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст», суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Ю1. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ю1 к Ю2, Ю3, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» о признании договора купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным в части, признании покупателем по договору – удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года, заключенный между ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив- ПремьерТраст» и Ю3, действующим с согласия отца Ю2, в части продажи ООО УК «ТЭН-Девелопмент» (Продавцом) Ю3 (Покупателю) и передачи в будущем ему ? доли Объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения <адрес>, находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>

Признать Ю1 Покупателем ? доли Объекта недвижимости, завершенного строительством: помещения <адрес>, находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным по адресу: <адрес> по договору № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения) от 11 февраля 2016 года.

Обязать ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив-ПремьерТраст» в установленный договором срок передать по Акту-приема передачи Ю1 1/2 долю вышеназванного Объекта недвижимости, завершенного строительством.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Рязани в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>