Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-133/2018 по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6 о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в дальнейшем уточненным, к ФИО5, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6, о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору, указав в обоснование, что истцу и ответчику ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежит дом по адресу: <адрес> по ? доли каждому.

<дата> истец получила уведомление с предложением о выкупе доли в праве общей долевой собственности от представителя ответчика ФИО5 – ФИО7

<дата> истец направила в адрес ответчика, а также его представителя согласие о выкупе доли.

В июле 2017 года истцу стало известно о продаже ответчиком его доли ФИО3 за 730 000 рублей. За указанную цену истец была готова выкупить долю ответчика. Дала согласие на ее выкуп, в связи с чем полагала, что сделка совершена в нарушение требований ст. 250 ГК РФ.

На основании изложенного, истец просит суд признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя доли.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о судебном разбирательстве извещен, уважительных причин неявки не представил. Представителем ответчика ФИО5 – ФИО7 в адрес суда направлен письменный отзыв, в котором представитель ответчика указал, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку в качестве ответчика должны быть указаны ФИО3 и ФИО6 ФИО1, получив уведомление о продаже доли, своим правом преимущественной покупки не воспользовалась, в связи с чем доля продана иному лицу. Кроме того, истец не подтвердила свою платежеспособность, не представила доказательств наличие у нее денежных средств, необходимых для выкупа доли. Полагал, что действия истца являются недобросовестными, просил в иске отказать.

Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6, в судебное заседание не явилась, о судебном разбирательстве извещена, уважительных причин неявки не представила.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, представил письменные отзывы на иск, указав, что ФИО1 преимущественным правом покупки не воспользовалась, доказательств обратного не представила. Уведомление от <дата> таким доказательством являться не может, поскольку не содержит указания на лицо, в адрес которого оно направляется, отсутствуют доказательства его вручения. Также представитель указал, что не представлены доказательства наличия платежеспособности истца и действительного намерения приобрести долю. Требование о признании за истцом преимущественного права покупки ? доли спорного жилого дома не имеет правового смысла и не направлено на защиту нарушенного права.

Также указал, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о покупке доли истцу стало известно в июле 2017 года, а требования к ФИО3, ФИО6 заявлены только в декабре 2017 года, то есть с пропуском срока, установленного в ст. 250 ГК РФ.

Истец ФИО1 и ее представитель с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности не согласились, указав, что с иском в суд обратились в течение установленного ст. 250 ГК РФ срока, а изменение статуса третьего лица ФИО3 в уточненном иске на соответчика не свидетельствует о пропуске срока исковой давности по требованиям к ответчику ФИО3

В порядке ст. 167 ГК РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014, указано, что в силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи серии <номер> от <дата>, выпиской из ЕГРН по состоянию на <дата>, на <дата>, а также материалами дела правоустанавливающих документов.

Вторая половина доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> принадлежала ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата> Право ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <номер> от <дата>, выпиской из ЕГРН по состоянию на <дата>.

<дата> в адрес истца ФИО1 представителем ответчика ФИО5 – ФИО7, действующим на основании доверенности от <дата>, направлено уведомление серии <номер> от <дата> о продаже доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Стоимость продаваемой доли составляет 730 000 рублей. В порядке ст. 250 ГК РФ просил истца сообщить о намерении выкупить долю в течение одного месяца.

Данное уведомление направлено по двум адресам истца: <адрес>

Уведомление о продаже доли получено истцом <дата>, что подтверждается уведомлением о вручении и не оспаривалось истцом в судебном заседании.

<дата> истец ФИО1 по месту жительства ФИО5, указанному в уведомлении: <адрес> а также по адресу представителя ответчика – ФИО7: <адрес> направила уведомление, согласно которого сообщалось, что ФИО1 дает согласие на приобретение ? доли жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 129, 5 кв.м., принадлежащей ФИО5

Данные обстоятельства подтверждаются уведомлением со штампом почтового отделения от <дата>, конвертом на имя ФИО5, уведомлением на имя ФИО7, чеками-ордерами об оплате почтового отправления.

Уведомление на имя <ФИО>5 вернулось в адрес отправителя с отметкой «истек срок хранения», уведомление на имя ФИО7 вручено адресату <дата>, о чем имеется подпись в уведомлении о вручении.

Согласно представленной в материалы доверенности от <дата>, выданной нотариусом г. Москвы <ФИО>8, ФИО7 в порядке передоверия от ФИО8, уполномочен представлять интересы <ФИО>5, в том числе, управлять и распоряжаться имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, уведомление ФИО7, действующего в интересах ФИО5, о согласии ФИО1 выкупить ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, суд признает надлежащим. При этом, подпись в уведомлении о вручении ответчиком, представителем ответчика не оспорена, иные доказательства, свидетельствующие о неполучении представителем ответчика уведомления о согласии истца на покупку доли, суду со стороны ФИО5, его представителя ФИО7 не представлено.

Доводы ответчиков, что уведомление никому не адресовано, текст уведомления сформулирован неоднозначно, доказательств вручения не представлено, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку конверт, вернувшийся в адрес отправителя от ФИО5 был вскрыт в судебном заседании и содержал в себе указанное уведомление; не ясных, не четких формулировок в уведомлении не допущено, напротив, из уведомления усматривается, что истец выразила свою волю на приобретение доли в праве общей долевой собственности, о чем направила согласие, которое представителю ответчика ФИО5 – ФИО7 вручено под роспись.

<дата> между ФИО5 в лице представителя ФИО7 и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6 заключен договор купли-продажи серии <номер> по которому ФИО5 продает, а ФИО3, ФИО6 покупают ? долю в праве общей долевой собственности жилого дома по адресу: <адрес>.

В пункте 4 договора ? доля оценена сторонами в размере 730 000 рублей.

В пункте 5 договора указано, что при продаже ? доли в праве жилого дома, соблюдены требования ст. 250 ГК РФ, нотариусу представлено уведомление о вручении письма продавца, адресованного собственнику ФИО1 с вручением лично <дата>.

Актом приема-передачи от <дата> подтверждается передача спорного имущества покупателю и расчет между сторонами.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <ФИО>10 и прошел государственную регистрацию, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов, выпиской из ЕГРН от <дата>.

При этом, до заключения указанного договора ФИО7, действующим от имени ФИО5, несмотря на получение <дата> от истца уведомления о согласии выкупить долю, нотариусу подано заявление от <дата> о подтверждении направления уведомления в порядке ст. 250 ГК РФ в адрес собственника ФИО1 и сообщено, что ФИО1 свое согласие на преимущественное право покупки спорной доли не выразила.

Таким образом, принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО3, ФИО6, собственник второй половины доли в установленном законом порядке выразила свое намерение на ее приобретение, суд приходит к выводу, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, ответчиком не соблюден, в связи с чем преимущественное право истца на покупку продаваемой доли в спорном доме ответчиком было нарушено.

По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается только в том случае, когда собственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, что и приобретатель, т.е. имел денежную сумму, указанную в договоре.

Согласно п. 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю в общей долевой собственности, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.

Пунктом 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2007 года по гражданским делам, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007 года, установлено, что по буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением. Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе делать выводы о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

В подтверждение намерений приобрести ? долю в праве обшей долевой собственности жилого дома по адресу<адрес> истец перевела на счет Управления Судебного департамента в Иркутской области денежные средства в сумме 730 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от <дата> на указанную сумму, а также уведомлением Управления Судебного департамента в Иркутской области о зачислении денежных средств на депозитный счет Управления.

При этом ответчиками не представлено допустимых доказательств, подтверждающих уклонение истца от заключения договора купли-продажи или отсутствие у нее для покупки доли денежных средств.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕРГП.

Поскольку, истец не отказалась от покупки, выразила свое желание приобрести продаваемую ФИО5 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, подтвердила наличие у нее денежных средств на приобретение доли, а ответчики не представили доказательств отказа или уклонения ФИО1 от покупки спорной доли, то суд считает возможным признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, перевести на истца права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, стоимостью 730 000 рублей, а также прекратить право собственности ФИО3, ФИО6 в отношении данного объекта недвижимости, перечислив денежные средства в размере 730 000 рублей, внесенные ФИО1 на счет Управления Судебного департамента в Иркутской области на расчетный счет ФИО3 в сумме 730 000 рублей при предоставлении ею реквизитов счета.

При этом, судом не принимаются доводы ответчика ФИО3 в лице ее представителя о пропуске истцом срока исковой давности, по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи между ФИО5, в лице представителя ФИО7 и ФИО3, ФИО6 заключен <дата>, с иском о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору, ФИО1 обратилась <дата>, что подтверждается входящим штампом на иске, то есть в пределах 3-х -месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ.

При этом, ссылка ответчика на то, что с уточненным иском, в котором в качестве ответчика была заявлена ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6, истец обратилась только <дата>, то есть за пределами установленного ст. 250 ГК РФ срока, по мнению суда не может быть принята во внимание.

Согласно п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 10 указанного Постановления Пленума предусмотрено, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно п. 14 указанного Постановления Пленума со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

Таким образом, принимая во внимание, что истец за защитой нарушенного права обратилась в установленном законом порядке, при этом в ходе судебного разбирательства воспользовалась своим правом, предусмотренным ст. 39 ГПК РФ и изменила обстоятельства, на которые ссылалась, а именно уточнила свои исковые требования, в том числе, процессуальное положение лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО1 срок для обращения с настоящим иском в суд не пропущен.

С учетом изложенного, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> перевести права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> по договору купли-продажи доли в праве жилого дома от <дата>, заключенному между ФИО5 в лице представителя ФИО7 и ФИО3, действующей в своих интересах и как законный представитель ФИО6.

Денежные средства в размере 730 000 рублей, внесенные ФИО1 по чеку-ордеру от <дата> в качестве обеспечения иска по гражданскому делу № 2-133/2018 по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6 о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору, на депозит Управления Судебного департамента в Иркутской области, перечислить на расчетный счет ФИО3 в сумме 730 000 рублей при предоставлении ею реквизитов счета.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Согласно ст. 199 ГПК РФ мотивированный текст решения суда изготавливается в течение пяти рабочих дней и будет вручен сторонам <дата> в Куйбышевском районном суде г. Иркутска.

Председательствующий: Н.С. Краснова