Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.В.С. к К.С.Р. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен Б.В.С. по тем основаниям, что в <Дата обезличена> он в Интернете увидел объявление агентства «<Данные изъяты>» о продаже дома с участком стоимостью <Номер обезличен>. Осмотрев участок и дом совместно с агентом по недвижимости, они с женой решили, что будут покупать объект в ипотеку, которую предварительно одобрил АО «<Данные изъяты>», в банк необходимо было предоставить документы в подлинниках. Продавцом являлся К.С.Р., с которым <Дата обезличена> был заключен предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях). Предмет предварительного договора – земельный участок общей площадью <Номер обезличен> кв.м. с расположенными на нем постройками, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для развития садоводства, местоположение: <Адрес обезличен> кадастрового квартала <Номер обезличен>. Ответчик <Дата обезличена> получил задаток в сумме <Номер обезличен>. В процессе подписания предварительного договора выяснилось, что у продавца имеются правоустанавливающие документы только на земельный участок, а на дом отсутствуют, он обещал зарегистрировать право собственности на дом и представить документы в банк до <Дата обезличена>. Б.В.С. получил подлинники документов у К.С.Р. на дом и земельный участок и представил их в банк для оформления ипотеки. <Дата обезличена> стороны подписали договор купли-продажи объекта недвижимости в ипотеку, которым определили порядок расчетов за недвижимость – <Номер обезличен> – за счет средств покупателя и <Номер обезличен>. – за счет кредитных средств. <Дата обезличена> истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от <Дата обезличена>, которым его действие продлили до <Дата обезличена>, т.к. у банка возникли замечания по предоставленным им документам. При этом ответчик получил еще <Номер обезличен>., итого, им получено от истца <Номер обезличен>., что также подтверждается распиской, ему осталось устранить недочеты в документах, указанные банком, сдать документы в банк и получить в банке <Номер обезличен>. Также на основании дополнительного соглашения от <Дата обезличена>Б.В.С. получил разрешение от К.С.Р. провести работы на земельном участке (бурение скважины, установка септика, работы по водоотведению), произвел данные работы. Ответчик позвонил истцу <Дата обезличена> и предложил встретиться в агентстве недвижимости <Дата обезличена> для расторжения договора. При встрече <Дата обезличена>К.С.Р. потребовал расторжения договора купли-продажи, возврата ему всех документов, приведения дома и участка в первоначальное состояние, указав, что продавать недвижимость намерен за <Номер обезличен>., на что получил отказ от Б.В.С. и под роспись – уведомление истца с предложением совершить сделку до 12.00 час. <Дата обезличена>. По настоящий момент договор не заключен. Истец ссылается на п.5 ст.429, п.4 ст.445 ГК РФ и просит обязать К.С.Р. заключить основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью <Номер обезличен> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для развития садоводства, местоположение: <Адрес обезличен> кадастрового квартала <Номер обезличен> с расположенными на нем постройками (дом двухэтажный, баня, площадка с деревянным настилом, деревянный сарай), плодовыми деревьями, кустами, огражденного деревянным забором, кадастровый <Номер обезличен> по цене <Номер обезличен>. с окончательным расчетом после подписания основного договора купли-продажи с регистрацией в МО по Сортавальскому, Питкярантскому и Лахденпохскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

К.С.Р. предъявлено встречное исковое заявление к Б.В.С., в котором он просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <Дата обезличена> с дополнительным соглашением от <Дата обезличена> согласно ст.ст.429 и 432 ГК РФ и признать недействительным на основании ст.ст.166 и 168 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <Дата обезличена>, заключенный между сторонами.

Определением суда от <Дата обезличена> производство по делу по встречному иску К.С.Р. прекращения в связи с отказом истца К.С.Р. от встречного иска.

В судебных заседаниях представители истца Б.В.С. – П.С.А. и Б.Н.Д., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям. Дополнили, что для покупателя было принципиально, чтобы было зарегистрировано право собственности на дом на земельном участке, Б.В.С. намеревался купить земельный участок с домом в ипотеку, ипотечный кредит должен быть предоставить АО «<Данные изъяты>», предварительно сумма кредита в <Номер обезличен>. была одобрена. Агентство ФИО4 при заключении предварительного договора заверило, что трех месяцев будет достаточно для регистрации права собственности на дом и оформления сделки. В указанный срок все необходимые действия не произошли, для получения ипотеки в банк были сданы документы, у банка возникло ряд замечаний по ним, предварительный договор был продлен до <Дата обезличена>. В конце <Дата обезличена> при встрече сторон соглашения по оплате не было достигнуто. Сейчас выяснилось, что в <Дата обезличена>К.С.Р. снял дом с кадастрового учета, в этом тоже проявляется его уклонение от сделки. Всего ответчик получил <Номер обезличен>., оплата оставшейся суммы в размере <Номер обезличен>. может быть произведена путем открытия на его имя безотзывного аккредитива в АО <Данные изъяты>».

Ответчик К.С.Р. и его представитель В.О.А., действующая на основании доверенности, по иску возражали. Пояснили, что К.С.Р. не уклонялся от заключения договора купли-продажи. Срок предварительного договора истек <Дата обезличена>, при этом уже после этого – <Дата обезличена> - было подписано соглашение о продлении срока предварительного договора до <Дата обезличена>. Все документы, которые К.С.Р. мог предоставить, он Б.В.С. предоставил. К.С.Р. настаивал на заключении договора купли-продажи к указанному сроку, предлагал различные варианты оплаты, на что согласия не получил, на последние встречи Б.В.С. не явился. Право собственности на земельный участок возникло в период его брака с К.Н.И., также в период брака был возведен дом на земельном участке.

Представитель третьего лица К.Н.И. – адвокат Е.Ю.С. позицию К.С.Р. поддержал.

Представитель третьего лица – ООО «<Данные изъяты>» А.А.В., действующий на основании доверенности, пояснил, что у агентства с К.С.Р. был заключен договор о продаже земельного участка. <Дата обезличена> между Б.В.С. и К.С.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи сроком на 3 месяца, т.к. необходимо было оформить документы на дом, расположенный на земельном участке. Дом был задекларирован, в <Дата обезличена> получено свидетельство о праве собственности на него. После получения банком документов для оформления кредита, у банка возникло ряд замечаний по документам, то, что нужно было по документам от К.С.Р. тот делать не отказывался, в том числе, дому был присвоен адрес. Также Банк требовал лист К-2 с аппликацией к кадастровому паспорту здания, нужен был ввод дома в эксплуатацию, техплан, чтобы вновь зарегистрировать право на дом, для этого дом и был снят с кадастрового учета. Спорный земельный участок предоставлен для развития садоводства, находится на землях населенных пунктов, согласно Генплана находится в зоне индивидуальной жилой застройки, однако не приняты правила землепользования и застройки, и в <Дата обезличена> от администрации был получен ответ, из которого было ясно, что оформить дом таким образом не получится. Об этом на встрече <Дата обезличена>Б.В.С. было известно, тем самым, требования банка невозможно было исполнить, ипотека была невозможна. На встрече <Дата обезличена> со стороны К.С.Р. предлагались различные варианты оплаты, стороны написали друг другу уведомления, договорились встретиться, однако больше на встречи покупатель не явился.

Третьим лицом – АО «<Данные изъяты>» представлен отзыв по иску. Указывают, что <Дата обезличена>Б.В.С. обратился с ДО <Номер обезличен> АО «<Данные изъяты>» в <Адрес обезличен> в целях получения целевого ипотечного кредита в сумме <Номер обезличен> на 188 мес. под 15% годовых, представив поэтапно документы на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и расположенный на нем дом с кадастровым номером <Номер обезличен> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от <Дата обезличена>, постановление Раутагангасского сельского Совета <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, кадастровую выписку на земельный участок от <Дата обезличена>, выписку из ЕГРП об отсутствии обременений от <Дата обезличена>, Отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от <Дата обезличена>, свидетельство о государственной регистрации права собственности от <Дата обезличена>, декларация об объекте недвижимости от <Дата обезличена>, кадастровый паспорт здания от <Дата обезличена>, справку от <Дата обезличена> об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире), копию паспорта Б.В.С., договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <Дата обезличена>, подписанный в <Адрес обезличен> истцом и ответчиком. В рамках проведенной правовой экспертизы документов <Дата обезличена> были выявлены замечания к ним, указаны необходимые к предоставлению для возможности кредитования Б.В.С. документы и на необходимость корректировки ряда пунктов договора купли-продажи от <Дата обезличена>. Документы не были представлены заявителем, и срок рассмотрения Банком заявления Б.В.С. от <Дата обезличена> истек <Дата обезличена>. Кредитный договор с Б.В.С. не заключен, кредитные средства ему не предоставлялись, объекты недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен> в залог Банку не передавались. Возможность предоставления ипотечного кредита Б.В.С. подлежит оценке Банком на основании нового заявления с приложением соответствующих документов. Исковые требования Б.В.С. оставляют на усмотрение суда.

Третьим лицом – Управлением Росреестра по Республике Карелия – в письменном отзыве указано на то, что согласно сведениям ЕГРП К.С.Р. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> и дома с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> площадью <Номер обезличен> кв.м.. Ни один из представленных истцом проектов договоров не соответствует сведениям, имеющимся в ЕГРП и требованиям действующего законодательства, позволяющим регистрацию сделки. Просят рассмотреть дело в свое отсутствие, принятие решения оставляют на усмотрение суда.

В судебных заседаниях допрошены свидетели.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что <Дата обезличена> между К.С.Р. и Б.В.С. заключен договор о намерениях (предварительный договор), по условиям которого К.С.Р. обязуется продать земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для развития садоводства, общая площадь <Номер обезличен> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Россия, <Адрес обезличен>. Земельный участок расположен в <Адрес обезличен> кадастрового квартала <Номер обезличен>, с расположенными на нем постройками, а Б.В.С. обязуется купить указанный земельный участок. (п.1). В п.2 договора указано, что фактически передается участок 15 соток с содержащимися на нем постройками – дом двухэтажный, баня, площадка с деревянным настилом, деревянный сарай, плодовые деревья, кусты. Пунктом 4 договора определено, что к дате совершения сделки купли-продажи продавец обязан подготовить всю соответствующе оформленную документацию, необходимую для совершения сделки, сделка должна произойти в течение трех месяцев со дня подписания договора – до <Дата обезличена>. В силу п.5 договора цена договора определена в <Номер обезличен>. Покупателем передано продавцу <Номер обезличен>. в качестве задатка (п.6 договора).

К.С.Р. является собственником указанного выше земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, право собственности возникло на основании Постановления администрации Раутагангасского сельского Совета <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, право собственности зарегистрировано <Дата обезличена>. К имел намерение продать указанный объект, в связи с чем <Дата обезличена> заключил с ООО «<Данные изъяты>» договор оказания услуг.

Во исполнение п.4 предварительного договора К.С.Р. в установленном законом порядке зарегистрировано <Дата обезличена> право собственности на расположенный на земельном участке дом (на основании декларации об объекте недвижимости)..

Тем самым, до <Дата обезличена> основной договор купли-продажи земельного участка с домом мог быть заключен сторонами, однако этого не произошло, со стороны Б.В.С. до <Дата обезличена> не было направлено в адрес К.С.Р. предложения заключить этот договор, из пояснений представителя истца Б.Н.Д. в судебном заседании <Дата обезличена> и <Дата обезличена> следует, что они лично до <Дата обезличена> с К.С.Р. не связывались, что может свидетельствовать об отсутствии интереса в заключении договора, из показаний свидетеля Р.П.Т. следует, что <Дата обезличена> стороны встретились в агентстве, не все документы для банка были готовы. Суд не усматривает какой-либо вины ответчика в этом, учитывая, что никаких обязательств перед каким-либо банком К.С.Р. при заключении предварительного договора на себя не принимал, в предварительном договоре отсутствует указание на приобретение недвижимости в ипотеку. Кроме того, согласно отзыва АО «<Данные изъяты>» документы в банк Б.В.С. были представлены только <Дата обезличена>. Установлено, что <Дата обезличена> стороны не продлили в установленном законом порядке срок действия предварительного договора. Тем самым, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, в силу императивных положений п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены.

Из материалов дела, пояснения участвующих в деле лиц следует, что фактически стороны пришли к соглашению о продлении срока предварительного договора по <Дата обезличена>, письменное дополнительное соглашение об этом подписано <Дата обезличена>, в этот же день К.С.Р. от Б.В.С. получено <Номер обезличен>. в счет оплаты недвижимости. В данном дополнительном соглашении также не содержится указание на приобретение ФИО4 в ипотеку, каких-либо в связи с этим обязательств сторон перед друг другом, иными лицами.

Как указано выше, только <Дата обезличена>Б.В.С. обратился в АО «<Данные изъяты>» в целях получения целевого ипотечного кредита в сумме <Номер обезличен>., представив поэтапно ряд документов. Для возможности кредитования клиента <Дата обезличена> Банком Б.В.С. указано на ряд замечаний по ним, на необходимость представления дополнительных документов. В связи с отсутствием фактического представления заявителем дополнительных документов, срок рассмотрения заявления Б.В.С. от <Дата обезличена> истек <Дата обезличена>, кредитный договор с Б.В.С. не заключался.

Суд приходит к выводу, что все зависящие от него действия для получения Б.В.С. ипотечного кредита, К.С.Р. были совершены, в т.ч. дому был присвоен адрес. Что касается требований Банка о предоставлении кадастрового паспорта здания в объеме, в т.ч., КП.2, то от волеизъявления К.С.Р. исполнение указанного не зависело, т.к. вид разрешенного использования земельного участка на ИЖС не изменялся, соответственно, не могло быть получено разрешение на строительство, как следствие, технический план, что установлено в судебном заседании.

Совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что на <Дата обезличена> (когда состоялась совместная встреча сторон по вопросу заключения договора купли-продажи) Б.В.С. о данных обстоятельствах знал, более того, на указанный момент истек срок рассмотрения заявки Б.В.С. на получение кредита, тем самым получение ипотеки им было невозможно.

Давая оценку телефонному разговору сторон от <Дата обезличена>, суд полагает, что в нем не содержится отказа К.С.Р. от заключения основного договора купли-продажи.

На встрече <Дата обезличена> стороны обменялись письменными уведомлениями о намерении совершить сделку <Дата обезличена> в 12.00 час, при этом <Дата обезличена>Б.В.С. на встречу не явился, обратился в органы полиции и прокуратуру. Также <Дата обезличена> от К.С.Р. в адрес Б.В.С. направлено уведомление (в том числе, по электронной почте) о встрече <Дата обезличена> в 10.00 час. для урегулирования вопроса завершения сделки купли-купли продажи, уведомление Б.В.С. о данной встрече было сделано по телефону и Р.П.Т. что следует из ее показаний, пояснений представителя ООО «<Данные изъяты>», прослушанной аудиозаписи. Представитель истца Б.Н.Д. в судебном заседании не отрицала приглашение Б.В.С. на встречу <Дата обезличена>, при этом указала на ненадлежащую форму уведомления и невозможность их по объективным причинам встретиться <Дата обезличена>.

В судебном заседании установлено, что со стороны К.С.Р. предлагались Б.В.С. различные варианты оплаты с целью оформления купли-продажи до <Дата обезличена>, при этом соглашения достигнуто не было.

Также следует отметить, что нормы действующего законодательства не содержат запрета на совершение собственником действий по распоряжению принадлежащим ему имуществом третьим лицам, при наличии факта заключения предварительного договора. При этом такого рода действий К.С.Р. по <Дата обезличена> не совершалось.

Оценивая доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что со стороны К.С.Р. отсутствовало уклонение от заключения основного договора купли-продажи, договор не был заключен не по его вине, в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком обязательств по предварительному договору, в чём именно (каких действиях, бездействиях) состояло уклонение ответчика от заключения основного договора, в связи с чем требования Б.В.С. суд оставляет без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Б.В.С. оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Е. Иванова

Мотивированное решение изготовлено <Дата обезличена>