Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» к ФИО2, ФИО3 о признании незаконным выдела земельного участка, признании недействительной постановку его на кадастровый учет, исключении из ЕГРН записи о регистрации земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о праве общей долевой собственности на земельный участок, исключении записи регистрации договора аренды,

у с т а н о в и л:

ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» (ООО «ЦЧ АПК») обратилось в суд с иском, указав, что 20.11.2007 между ООО «Елань-Агро» и собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8901900 кв. м, имеющего адресные ориентиры: был заключен договор аренды земельного участка. 15.10.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды на основании договора уступки прав (перенайма аренды земельного участка) № 43-В переданы ООО «ЦЧ АПК». Переход права аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 1.2. договор аренды земельного участка от 20.11.2010 заключен сроком на 15 лет с 20.11.2007 по 20.11.2022. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 27.12.2007. Согласно сведений ЕГРН, срок действия данного договора с 27.12.2007 по 27.12.2022, т.е. в настоящее время договор аренды земельного участка является действующим и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, является истец. 17.11.2021 проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок по итогам которого большинством собственников земельного участка принято решение о продлении срока действия договора на 10 лет, до 27.12.2032 года. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано дополнительное соглашение. На общем собрании участников долевой собственности ответчик, а также сособственники земельного участка - ФИО5, ФИО6, ФИО7 голосовали против продления договора аренды, утверждения увеличения арендной платы. В дальнейшем ФИО2 на основании договоров купли-продажи земельных долей приобрел земельные доли ФИО5, ФИО6, ФИО7 30.11.2021 в газете «Воронежский курьер» № 47 (4070) от 30.11.2021 было опубликовано извещение, согласно которого кадастровый инженер ООО «Гео-Ника» ФИО8 извещает о согласовании двух проектов межевания, подготовленных в отношении земельных участков, выделяемых в счет долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером №, расположенный: Заказчиком кадастровых работ выступил ответчик - ФИО2

01.02.2022 путем выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 281113 кв.м., расположенный: . Обременение в виде права аренды земельного участка ООО «ЦЧ АПК» Управлением Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не перенесено на земельный участок с кадастровым номером №, при том, что договор аренды не расторгался.

Истец считает, что выдел земельного участка является незаконным, нарушает права арендатора - ООО «ЦЧ АПК». Согласия на образование нового участка в период действия договора аренды от 20.11.2007 ООО «ЦЧ АПК», являясь арендатором земельного участка, из которого при выделе образуется земельный участок, не давало. Ввиду вышеизложенного, образование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 281112 кв.м., расположенного по адресу: является незаконными. Согласно п.4 ст.11.2 ЗК РФ сособственники вправе производить выдел, раздел в период действия договора аренды земельного участка с согласия арендатора. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Просили признать незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 281112 кв.м., расположенного по адресу: из земельного участка кадастровый №; признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка кадастровый №, площадью 281112 кв.м., расположенного по адресу: исключить из ЕГРН записи о регистрации № от 01.02.2022 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 281112 кв.м., расположенный по адресу: восстановить в ЕГРН сведения о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, существовавшие до выделения земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, указав, что в нарушение определения Таловского районного суда от 18.02.2022 об обеспечении иска о запрете ФИО2 совершать (проводить регистрационные действия), сделки, Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 21.03.2022 произведена Государственная регистрация договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 03.02.2022, запись регистрации № между ФИО2 и ФИО3 При указанных обстоятельствах истец уточнил исковые требования к ответчику ФИО3, просил исключить запись регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 03.02.2022, номер записи № от 21.03.2022.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные требования с учетом их уточнения, по изложенным в иске основаниям.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Их представитель - ФИО4, возражала против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, указав, что 17.11.2021 на собрании участников общей долевой собственности ФИО2, ФИО5, ФИО7, воспользовавшись гарантированным правом на голосование против повестки дня, включающей, в том числе вопросы изменения условий ранее заключенного договора аренды, проголосовали «против» предложенных условий. Впоследствии ФИО2 были приобретены доли ФИО5, ФИО6, ФИО7 Голосование против условий договора аренды, порождает право голосовавшего участника общей долевой собственности, на дальнейшее выделение земельного участка в счет принадлежащей доли. Данная позиция согласуется с п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. Был заключен договор с кадастровым инженером, 30.11.2021, в газете «Воронежский Курьер» № 47 (4070) опубликовано извещение о согласовании проектов межевания. Впоследствии, 01.02.2022 года, путем выдела из исходного на государственный кадастровый учет был поставлен образованный земельный участок. Далее участок передан в аренду ИП главе КФХ ФИО3 Истец полагает данный выдел незаконным, по причине того, что на момент общего собрания – 17.11.2021, а также на момент реализации процедуры выдела, договор аренды являлся действующим и для осуществления юридически значимых действий в представляемых в регистрирующий орган документах, должно среди прочих содержаться согласие землепользователя (Арендатора).

Несостоятельны и доводы истца о нарушении его прав, в виде не перенесения записи о существующем обременении в виде записи об аренде с исходного, на образованный земельный участок, так как условия договора аренды, которыми было выражено несогласие на общем собрании начали действовать с даты подписания соглашения, вне зависимости от того когда оно было зарегистрировано и с какого срока стороны согласовали начальным сроком вступления его в силу. Таким образом, если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п.5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Из материалов дела следует, что стороны согласовывали существенные условия договора, а именно срок договора и условия внесения арендной платы. Таким образом, указанные последствия утвержденного решением собрания дополнительного соглашения, наступили для заявителя, голосовавшего против решения собрания, для иных участников собрания, в том числе арендатора, являющегося как участником долевой собственности, так и арендатором спорного участка. Согласно разъяснениям п.2 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №153 договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Кроме того буквальное толкование п.5 ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод, что законодатель связывает возникновение права участника долевой собственности на выдел земельного участка именно с фактом выраженного несогласия с утвержденными общим собранием участников долевой собственности новыми условиями договора аренды, а не с последующей его регистрацией. Иное толкование данной нормы может дать возможность арендатору, уклоняющемуся от государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, воспрепятствовать реализации собственником права на выделение земельного участка в счет принадлежащей ему доли, в случае несогласия с измененными условиями договора аренды.

Таким образом, достигнув согласования по всем условиям договора аренды и подписав дополнительное соглашение 18.11.2021, проголосовавшие «против», имели право приводить в исполнение свое намерение. Объявление, предшествующее выделу опубликовано 30.11.2021. Возражений от истца относительно проекта межевания не поступало. Следовательно, выдел земельного участка произведен на законных основаниях. Гарантией арендатора, при выделе долей в используемом земельном участке является внесении записи об обременении арендой образуемого земельного участка. Сам по себе выдел по сути, с учетом данной нормы ни коим образом не нарушает прав Арендатора, так как его право на выделенный земельный участок не прекращается, и он может использовать объект недвижимости в том же неизменном виде. Одновременно с этим, собственник оставляет за собой право на выдел предусмотренное ст. 252 и ст. 209 ГК РФ. Единственное мотивированное несогласие, исходя из общих принципов земельного законодательства, регулирующего данные отношения может быть опосредовано спором о границах, местоположении и площади выделяемых участков. Право на представление возражений по указанным позициям предусмотрено ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данное право было предоставлено арендатору. Извещение публиковалось в СМИ. Возражения по проекту межевания не поступали. Полагают, что заявленные требования не основаны на законе.

Согласно разъяснениям п.2 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №153 договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Кроме того буквальное толкование п.5 ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод, что законодатель связывает возникновение права участника долевой собственности на выдел земельного участка именно с фактом выраженного несогласия с утвержденными общим собранием участников долевой собственности новыми условиями договора аренды, а не с последующей его регистрацией. Иное толкование данной нормы может давать возможность арендатору, уклоняющемуся от государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, воспрепятствовать реализации собственником права на выделение земельного участка в счет принадлежащей ему доли, в случае несогласия с измененными условиями договора аренды. Таким образом, достигнув согласования по всем условиям договора аренды и подписав дополнительное соглашение 18 ноября 2021 года, проголосовавшие «против», имели право приводить в исполнение свое намерение, следовательно, выдел земельного участка произведен на законных основаниях.

Действия регистрирующего органа в части не внесения сведений об аренде земельного участка, при регистрации и постановке на кадастровый учет образованного земельного участка, в иске не оспариваются, и не могут оспариваться, так как сама по себе процедура оспаривания имеет свои собственные процессуальные особенности, и ответчики, заявленные в настоящем деле не могут быть надлежащими.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, представил письменные пояснения на заявленные исковые требования, в которых указал, что согласно части 10 статьи 47 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц могут быть осуществлены на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или в силу заявления, поданного лицом или лицами, являющимися собственниками земельной доли (долей) и образующими земельный участок путем выдела земельного участка. Таким образом, учетно-регистрационные действия проведены в соответствии с вышеизложенными правовыми положениями, а также с учетом соблюдения баланса прав участников арендных правоотношений.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области в судебное заседание представителя не направил, просил о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд нашел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из положений ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 14 Закона №101-ФЗ (пункты 1, 3) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ).

Таким образом, правом на выдел земельной доли без согласия арендатора обладает только тот участник долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду или с условиями договора аренды. Это единственное исключение в отношении арендуемого земельного участка, дающее право на выдел без согласия арендатора, установленное Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО ЦЧ АПК» и участниками долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью - 8901900 кв.м., находящийся по адресу: в том числе и с ответчиком ФИО2, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

Указанный договор аренды, с учетом перехода права аренды к истцу на основании договора уступки прав, был зарегистрирован органом регистрации прав 27.12.2007, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

Срок действия договора аренды был установлен с 27.12.2007 по 27.12.2022.

Подпунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор заключает новый договор аренды земельного участка со всеми собственниками, имеющими долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

17.11.2021 по инициативе истца, как арендатора земельного участка с кадастровым номером №, состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором большинством голосов принято решение об изменении срока договора аренды земельного участка и об изменении размера арендной платы, то есть изменились существенные условия договора аренды.

Ответчик ФИО2, а также ФИО5, ФИО6, ФИО7 на общем собрании голосовали против изменения условий договора аренды, о чем внесены записи в протокол общего собрания от 17.11.2021.

На основании Протокола общего собрания участников долевой собственности от 17.11.2021 было заключено дополнительное соглашение от 18.11.2021 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым были изменены срок аренды на 25 (двадцать пять) лет (до 20.11.2032) и размер арендной платы.

Впоследствии ФИО2 на основании договоров купли-продажи земельных долей приобрел земельные доли ФИО5, ФИО6, ФИО7

При этом ответчиком ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 281113 кв.м. с кадастровым номером №, образованный путем выдела в счет принадлежащих им долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

03.02.2022 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, площадью 281113 кв. м, сроком на 10 лет.

Договор аренды зарегистрирован органом регистрации прав 21.03.2022, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

Суд исходит из того, что ответчик ФИО2, заключая 03.02.2022 договор аренды выделенного земельного участка с ответчиком ФИО3, осуществил процедуру выдела земельного участка в счет своей земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, договор аренды в отношении выделенного участка прекратил свое действие на основании пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ, и ответчик ФИО2 был вправе распорядиться выделенным в счет своей земельной доли земельным участком по своему усмотрению, в том числе предоставить образованный земельный участок иному арендатору. Иное противоречило бы положениям п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, а также положения ст. ст. 35, 36 Конституции Российской Федерации.

При выделе земельного участка в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № был образован новый объект гражданско-правовых отношений - земельный участок площадью 281113 кв.м. с кадастровым номером №, который ранее в качестве объекта аренды, подлежащего передаче арендатору, в частности истцу по договору его с собственником ФИО2 не выступал, а поэтому положения ст. 621 ГК РФ в рассматриваемом споре не могут быть применены.

Само понятие распоряжение имуществом (землей) по своему усмотрению подразумевает под собой возможность владельца земельного участка проявить волю на самостоятельное использование земли, как в прочем и распорядиться иным образом продать, подарить и т.п., иное означало бы ограничение гарантированных статьями 34 (часть 1) и 36 (часть 1) Конституции Российской Федерации прав лиц, иметь в частной собственности землю, и свободно использовать свое имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положения абзаца второго пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают возможность продажи или дарения долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выдела их в натуре лишь ограниченному кругу лиц, использующих данный земельный участок: другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства.

В силу того, что принадлежащие ответчикам доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № не были обременены договором аренды с истцом, препятствий для передачи его в аренду ФИО3 не имелось.

Разрешая спор суд, применив положения действующего законодательства и, исходя из представленных сторонами доказательств, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным выдела земельного участка с кадастровым номером №, исключении записи о государственной регистрации договора аренды данного участка, признании недействительным договора аренды на данный участок, а также удовлетворении иных вытекающих из основных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» к ФИО2, ФИО3 о признании незаконным выдела земельного участка, признании недействительной постановку его на кадастровый учет, исключении из ЕГРН записи о регистрации земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о праве общей долевой собственности на земельный участок, исключении записи регистрации договора аренды.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Таловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – с 27 апреля 2022 года

Судья О.В.Лебедева