Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Агротехнологии» о признании права преимущественной покупки и переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения, неприменении к правоотношениям положений федерального закона,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с вышеназванным иском и с учетом последующих дополнений указала, что на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником 2/35 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 298,22 га, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - дом; участок находится примерно в 7550 м по направлению на юг от ориентира; почтовый адрес ориентира: . В конце декабря 2021 года при получении выписки из ЕГРН ей стало известно, что ООО «Агротехнологии» приобрело в собственность несколько долей в данном земельном участке. Право общей долевой собственности возникло у общества на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5 в отношении 2/105 доли (площадью 6, 4 га) и 2/105 доли (площадью 6,4 га); а также договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО6 в отношении 1/105 доли (площадью 3,2 га) и 1/105 доли (площадью 3,2 га). Будучи участником долевой собственности, письменного извещения о продаже доли в праве общей собственности на земельный участок она не получала, от покупки доли не отказывалась. Тем самым было нарушено предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации её преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается. В свою очередь, пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку эта норма не содержит отсылок к нормам федеральных законов и каких-либо исключений относительно реализации права преимущественной покупки доли в общем имуществе остальными участниками долевой собственности, то к данным правоотношениям, по её мнению, не могут применяться положения пункта 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ - ввиду их противоречия нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. В свою очередь, частью 2 пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Просит суд признать за ней право преимущественной покупки 2/105 доли (площадью 6,4 га) и 2/105 доли (площадью 6,4 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по вышеназванному адресу, приобретенных ООО «Агротехнологии» у ФИО5 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; а также 1/105 доли (площадью 3,2 га) и 1/105 доли (площадью 3,2 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:№ по вышеназванному адресу, приобретенных ООО «Агротехнологии» у ФИО6 на основании договора купли-продажи земельной доли № от ДД.ММ.ГГГГ, и перевести на неё права и обязанности покупателя по указанным договорам купли-продажи (л.д. 110-112).

Кроме того, ссылаясь на то, что в абзаце 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплён отдельный способ защиты гражданских прав - неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; а также на Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-П, в котором отражено, что положения данной процессуальной нормы предполагают обязанность суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу; и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с тем нормативным правовым актом, который имеет большую юридическую силу, ФИО4 просит суд при разрешении настоящего дела не применять положения пункта 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а применить положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 113-115).

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по , осуществлявшее регистрацию перехода прав ООО "Агротехнологии" по договорам купли-продажи от 27 и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46).

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО6 и ФИО5 (продавцы земельных долей, приобретенных ООО "Агротехнологии" по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержал исковые требования своей доверительницы по основаниям, изложенным в заявлениях, дополнительно пояснив, что у арендатора нет преимущественного права на покупку земельной доли, такое право есть только у сособственников. В первую очередь необходимо предлагать покупку доли сособственникам, а, если никто не покупает, то можно предложить арендатору. В данном случае ФИО1 не предлагалось приобрести долю, поэтому при заключении договоров купли-продажи было нарушено её преимущественное право. На вопрос суда ответил, что земельные доли ФИО4 также находятся в аренде у ООО «Агротехнологии», и общество обрабатывает эту землю. Изначально он (ФИО1) арендовал этот участок, а потом получилось так, что право аренды перешло к другому лицу, которое, в свою очередь, передало это право ООО «Агротехнологии».

Ранее, в судебном заседании принимал участие представитель ФИО1 по устному заявлению ФИО7, который обратил внимание суда на постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по жалобе ФИО8, в котором разъяснено применение статьи 12 ГК РФ, предусматривающей такой способ защиты права, как неприменение нормы, противоречащей закону. Суд разъяснил, что нормы должны применяться в их иерархии. Если норма противоречит акту, имеющему более сильную юридическую силу, то должен применяться именно этот акт. В данном случае пункт 2 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения прямо противоречит статье 250 ГК РФ. Гражданский кодекс РФ – это кодифицирующий акт, и законы должны приниматься в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не делает исключений по извещению других участников долевой собственности и не содержит отсылок к федеральным законам. Преимущественное правоприменение имеют в данном случае положения статьи 250 ГК РФ, а пункт 2 статьи 12 Закона об обороте содержит исключение, никак не связанное с Гражданским кодексом Российской Федерации; он противоречит положениям пункта 1 статьи 250 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, поддержав доводы, изложенные в своем письменном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ В данном отзыве представитель указал, что на момент заключения договора купли-продажи число собственников земельного участка с кадастровым номером 68:04:0000000:65 превышало пять, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, к отношениям сторон данного договора правила Гражданского кодекса РФ, касающиеся продажи долей в общем имуществе, применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 -ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, где в пункте 2, в частности, отражено: в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Таким образом, ссылка истца на статью 250 ГК РФ об обязательном извещении остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю другому лицу - ошибочна. Иных оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору в исковом заявлении не указано (л.д. 25).

В дополнение к отзыву ФИО2 пояснил, что есть общая норма, а есть - специальная, в данном случае - Закон об обороте земель, который действует на протяжении нескольких десятилетий, и никакой конкуренции в данном случае нет. В пункте 1 статьи 12 Закона об обороте указано, что действительно применяется Гражданский кодекс РФ, но, если число собственников земельного участка превышает пять, то применяется указанный федеральный закон. Если бы у земельного участка было пять собственников и менее, то, конечно, необходимо было извещать остальных участников долевой собственности и проводить всю процедуру, указанную в Гражданском кодексе Российской Федерации. А, если число собственников превышает пять, то никого извещать не нужно, и арендатор или сособственник может приобрести эти доли. ООО «Агротехнологии» не являлось сособственником земельного участка в тот момент, когда покупало земельные доли, но оно было арендатором земельного участка, у которого в силу Закона об обороте земель - равные права с собственником.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (что подтвердил в судебном заседании ФИО1), направила своего представителя по доверенности.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по не явился, о времени и месте рассмотрения дела управление извещено надлежащим образом, представитель направила заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее, в судебном заседании представитель третьего лица по доверенности ФИО9 поясняла, что по сложившейся практике Управление Росреестра по регистрирует переход права по сделкам с земельными долями сельхозназначения с учетом требований Закона земель об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В статье 12 данного закона указано, что если собственников земельного участка больше пяти, то применяются нормы Закона об обороте земель. В ином случае применяется Гражданский кодекс РФ. В соответствии с той же статьей собственник не обязан уведомлять остальных о покупке его доли, если долю приобретает арендатор, который тоже имеет преимущественное право покупки. В данном случае ООО «Агротехнологии», приобретшее право аренды земельного участка по договору уступки, имело право, как новый арендатор, претендовать на покупку этой доли, и оно обратилось за регистрацией.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 и ФИО5, также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ст. 48, 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в качестве доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Из вышеизложенного следует, что специальный федеральный закон, регулирующий отношения по распоряжению земельными участками и совершению сделок с ним, имеет приоритет над общими нормами гражданского права, если содержит положения, отличные от гражданского законодательства Российской Федерации.

Так, в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Пунктом 2 той же статьи Федерального закона предусмотрено, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ (являющийся специальным) предусматривает, что если число участников долевой собственности составляет более пяти, то совершение сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом положений данного закона.

В свою очередь, статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо указывает на отсутствие у продавца доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения обязанности извещать остальных участников о своем намерении её продать, если покупателем земельной доли выступает другой участник долевой собственности, а равно сельскохозяйственная организация, использующая данный земельный участок (в частности, арендатор). Что свидетельствует о недопустимости применения к рассматриваемому спору статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (об обязанности извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается).

В этой связи следует учесть правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 1581-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО10 и ФИО11 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", о том, что оспариваемое законоположение не нарушает конституционных прав заявителей в указанном ими контексте, в частности, в том, что нарушается их преимущественное право покупки, установленное статьей 250 ГК РФ, в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - дом; участок находится примерно в 7550 м по направлению на юг от ориентира; почтовый адрес ориентира: , имея в собственности 2/35 доли (выписка из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - л.д. 52-65).

По данным Единого государственного реестра недвижимости вышеназванный земельный участок имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавцом) и ООО «Агротехнологии» (покупателем) был заключён договор купли-продажи земельной доли №, на основании которого общество приобрело у ФИО5 2/105 доли (6,4 га) и 2/105 доли (6,4 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 66-72).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавцом) и ООО «Агротехнологии» (покупателем) был заключён договор купли-продажи №, на основании которого общество приобрело в собственность 1/105 доли (3,2 га) и 1/105 доли (3,2 га) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 42-45).

Согласно сообщению представителя Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 138) число участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на момент приобретения ООО «Агротехнологии» указанных земельных долей составляло более пяти. После заключения договоров купли-продажи число собственников земельного участка также составляло более пяти, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-65).

Из содержания той же выписки усматривается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № в пользу ООО «Агротехнологии» ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение - аренда на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (это же следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом (л.д. 10-15).

Таким образом, на момент заключения договоров купли-продажи ООО «Агротехнологии» являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности ФИО4, и, соответственно, относилось к числу лиц, которым другие участники общей долевой собственности, согласно положениям пункта 2 статьи 12 Закона об обороте земель, вправе были продать свои доли без извещения истца о намерении такой продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе ФИО4 в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия на то законных оснований.

Отказывая в иске, суд также отмечает, что поскольку совершение сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № должно было осуществляться с учетом положений Закона об обороте земель, то даже при установлении судом факта незаконной продажи ООО «Агротехнологии» земельных долей в связи с нарушением запрета на продажу доли постороннему лицу (если бы общество не являлось организацией, использующей земельный участок) к вышеназванным договорам могли быть применены только последствия, связанные с недействительностью сделки (статьи 167, 168 ГК РФ), в частности реституция.

В свою очередь, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих возможность применения иных последствий, которые не связаны с недействительностью сделок, в случае нарушения запрета на продажу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения постороннему лицу.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении судебной коллегии по гражданским делам в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ18-27.

При такой ситуации права на земельные доли, приобретенные ООО «Агротехнологии» на основании недействительных сделок (при установлении такого факта), не могли бы быть переведены на ФИО4, и у суда в любом случае отсутствовали бы правовые основания для применения к данному спору правил, установленных пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (о переводе прав и обязанностей покупателя).

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ООО «Агротехнологии» о признании права преимущественной покупки и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ООО «Агротехнологии», и договору купли-продажи земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 и ООО «Агротехнологии»; а также о неприменении к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Знаменский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья подпись Е.Ю. Нишукова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ