Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Строитель» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, в котором просил признать право собственности на 1293/6012 чердачного помещения в объекте незавершенного строительства: жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарным номером 12776/02:0000/А, что после сдачи дома в эксплуатацию составит нежилое помещение № на одиннадцатом этаже, общей площадью 129, 3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В процессе рассмотрения спора исковые требования неоднократно уточнялись в последний раз 05.08.2011 года.

В уточненном иске истец просил признать за ним право собственности на 1159/103253 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на одиннадцатом этаже в строительных осях 1с-6с, определенное номерами 17,18,19, 20 в объекте незавершенного строительства: жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарным номером 12776/02:0000/А, что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции в соответствии с проектом № 1/99-3Б-00-ОПЗ составит нежилое помещение №1 непроизводственного назначения на одиннадцатом этаже в строительных осях 1с-6с, общей площадью 115,9 квадратных метра, расположенное по адресу: <адрес>.

Иск мотивирован тем, что по договору долевого участия в строительстве от 23.09.2008 года, заключенному истцом с ОАО «Строитель», ответчик (заказчик - по договору) обязался передать истцу чердачное помещение в осях 1с-6с во второй секции на 11 этаже в одном уровне, общей площадью 130 кв.м. в строящемся доме во 2 полугодии 2008 года. Однако дом не сдан в эксплуатацию до настоящего времени.

Истец 20.02.2009 года полностью оплатил стоимость приобретаемого по договору объекта недвижимости в сумме 650000 рублей. Ответчик прекратил хозяйственную деятельность в связи с отсутствием материальных и финансовых средств для завершения строительства дома.

Фактически строительство спорного дома закончено, но невыполнение ответчиком некоторых строительных работ не позволяет ввести дом в эксплуатацию.

Справкой ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» от 23.10.2010 года и техническим паспортом подтверждается, что нежилое помещение № 1, расположенное в жилом доме по <адрес>, общей площадью 129,3 кв.м. принадлежит истцу.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования по тем же основаниям и пояснил, что в данном доме он приобрел квартиру № 55 на 10 этаже и расположенное над этой квартирой нежилое помещение на 11 этаже. Интересы других дольщиков это не затрагивает. Две квартиры на 11 этаже также переданы в собственность через суд в связи с банкротством ООО «Строитель» до сдачи дома в эксплуатацию.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, мотивируя тем, что 12.01.2011 года в проектную декларацию внесены дополнения, в ней указано, что на техническом этаже (чердаке) в осях 1с-6с расположено нежилое помещение непроизводственного назначения, общей площадью 129,3 кв.м., после проведения реконструкции площадь данного нежилого помещения составляет 115,93 кв.м.

Общие коммуникации не находятся в указанном нежилом помещении, для них выделено иное помещение, доступ к ним не ограничен.

На основании ч.3 ст. 49, п.4 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса, ч.7 «Положения об организации проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 года № 145 государственная экспертиза проектной документации не проводится, если изменения объектов капитального строительства или их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

В соответствии с письмом Минрегионразвития РФ от 23.07.2009 года № 23216-ИП/08 решение о том, что внесенные в проект изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта принимает заказчик по согласованию с лицом, осуществляющим подготовку проектной документации.

В соответствии с письмом ООО НТБ «Комплекс», проектировавшего данный дом, от 24.05.2011 года внесенные в проект изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, что свидетельствует о согласовании с проектировщиком изменений в проект.

Техническое обследование спорного нежилого помещения показало, что проект соответствует требованиям СНиП, обеспечена безопасная эксплуатация нежилого помещения без ущерба для остальных жильцов. В проекте предусмотрено, что помещение имеет непроизводственное назначение, в нем не допускается пребывание более 5 человек.

Договор на долевое участие в строительстве заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, ответчик не исполнил условий договора, также по вине ответчика своевременно не были внесены изменения в проектную декларацию. Пока дом не достроен (его готовность 90%), в проектную декларацию могут вноситься изменения, что и сделано ответчиком, который является собственником указанного объекта незавершенного строительства согласно ст.ст. 218,219 ГК РФ, ч.3 ст.49, п.4 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разночтений в понятиях технический этаж и чердак нет. Они идентичны.

Представитель проектной организации ООО НПБ «Комплекс» ФИО3 подтвердил доводы истца и его представителя и пояснил, что их организация разрабатывала проект дома, в котором расположено нежилое помещение истца.

Проект реконструкции нежилого помещения истца составлен с соблюдением СНиП, не противоречит Градостроительному кодексу РФ. Они проверили проект реконструкции и фактически построенное помещение и установили, что нежилое помещение истца соответствует требованиям СНиП, не влечет угрозы жизни или здоровью граждан. Понятие чердак является простонародным обозначением технического этажа. Общие коммуникации, находящиеся на техническом этаже, выделены и не находятся в нежилом помещении истца, нет препятствий к доступу к ним собственников квартир в этом доме.

Представители ТСЖ «Квартал», Управления Росреестра по Брянской области, управления по строительству и развитию территории г. Брянска, арбитражный управляющий ОАО «Строитель» ФИО4 в суд не прибыли. Извещены надлежаще. Об уважительности причин неявки суд они не уведомили. Спор рассмотрен без участия указанных лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Ранее в судебном заседании 26.05.2011 года представитель ТСЖ «Квартал» ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя тем, что изменения по реконструкции нежилого помещения технического этажа не внесены в проектную декларацию, нет сведений о наличии на техническом этаже нежилых помещений. Они предлагали истцу оформить это помещение как квартиру и оплатить по 15000 рублей за 1 кв.м., как все остальные собственники, а он оплатил по 5000 рублей за 1 кв.м., несмотря на то, что отделка помещения такая же, нет только отопления и канализации.

Представитель управления по строительству и развитию территории г. Брянска ФИО6 в судебном заседании 26.05.2011 года поясняла, что данный дом находится в стадии незавершенного строительства, поэтому можно вносить изменения в проектную декларацию до ввода объекта в эксплуатацию. Пока права на земельный участок не переоформлены, эти изменения должно внести ОАО «Строитель». Истец может представить заключение о государственной экспертизе проекта.

В отзыве Управления Росреестра на иск ФИО1 (л.д.19) рассмотрение спора оставлено на усмотрение суда и указано, что в случае удовлетворения иска в резолютивной части решения необходимо указать адрес объекта, общую площадь застройки, процент готовности, а также указать, прекращает ли свое действие договор долевого участия, чтобы исключить возможность двойного отчуждения по договору долевого участия.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Факт заключения между истцом и ОАО «Строитель» договора долевого участия в строительстве чердачного помещения, после уточнения проектной декларации, именуемого нежилым помещением непроизводственного назначения, подтверждается договором на долевое участие в строительстве от 23.09.2008г., уточненной проектной декларацией.

Не оспаривается факт исполнения истцом обязательства по оплате строящегося объекта недвижимости в сумме, установленной договором.

ОАО «Строитель» 12.01.2011 года в проектную декларацию внесены дополнения, в которых указано, что на техническом этаже (чердаке) в осях 1с-6с расположено нежилое помещение непроизводственного назначения, общей площадью 129,3 кв.м., после проведения реконструкции согласно приложенной проектной документации 1/99-3Б-00-ОПЗ площадь данного нежилого помещения составляет 115,93 кв.м.

Этим документом уточнены наименование, целевое назначение помещения и его площадь.

Площадь застройки, указанная в проектной декларации, составляет 665 кв.м. (л.д.164).

Представитель проектной организации ФИО3 подтвердил, что проект реконструкции указанного нежилого помещения проверен ими и соответствует СНиП, Градостроительному кодексу РФ. Нежилое помещение истца соответствует требованиям СНиП, не влечет угрозы жизни или здоровью граждан. Понятие чердак является простонародным обозначением технического этажа. Общие коммуникации выделены, нет препятствий к доступу к ним собственников квартир в этом доме.

В справке ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» от 23.07.2010 года указана площадь принадлежащего ОАО «Строитель» «технического этажа (чердака)», расположенного в доме по <адрес>, что подтверждает доводы истца и представителя проектной организации ФИО3 об идентичности этих понятий.

Письмом управления по строительству и развитию территории города Брянска от 20.06.2011 года, адресованном ФИО1, подтверждаются доводы истца и его представителя о том, что указанный в иске объект находится в стадии строительства, поэтому застройщик имеет право вносить изменения в проектную документацию.

Техническим отчетом ООО НИФ «МИР-СК» за 2011 год установлено, что нежилые помещения на чердаке указанного жилого дома соответствуют требованиям СНиП, пригодны для эксплуатации в качестве нежилых помещений непроизводственного назначения, обеспечивают требуемый уровень безопасности жизнедеятельности человека.

В письме автономного учреждения Брянской области «Государственная экспертиза проектов Брянской области» от 08.07.2011 года, адресованном ФИО1 в ответ на его заявление о государственной экспертизе проекта на встроенное помещение на чердаке данного дома, указано, что проектная документация объектов, начатых строительством, имеющих высокую степень готовности, не принимается к рассмотрению госэкспертизой.

Письмом проектной организации ООО НТБ «Комплекс» от 24.05.2011 года, адресованным истцу, указано, что реконструкция встроенного помещения в осях 1с-6с на чердаке дома произведена в соответствии с проектной документацией, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности капитального строения. В этом случае государственная экспертиза проектов не производится в соответствии с ч.3 ст. 49, п.4 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса, ч.7 «Положения об организации проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 года № 145.

Это подтвердил в суде представитель указанной организации.

Суд пришел к выводу, что ОАО «Строитель» не исполнило своих обязательств перед истцом по передаче ему нежилого помещения и не сможет их исполнить, поскольку проходит стадию банкротства.

Поскольку истец доказал заключение договора долевого участия, оплату построенного нежилого помещения, соответствие этого помещения и проекта реконструкции СНиП, Градостроительному кодексу, требованиям безопасности жизнедеятельности человека, а также невозможность выполнения ответчиком условий договора в связи с банкротством, за ним следует признать право собственности на указанное в уточненном иске нежилое помещение.

Следует прекратить действие договора долевого участия с момента регистрации за истцом права собственности на нежилое помещение.

Поскольку ОАО «Строитель» является банкротом, следует снизить подлежащую с него взысканию пошлину до 1000 рублей на основании ст.333.41 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1159/103253 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение непроизводственного назначения на одиннадцатом этаже в строительных осях 1с-6с, определенное номерами 17,18,19, 20 в объекте незавершенного строительства (готовность 90%) жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, инвентарным номером 12776/02:0000/А, площадью застройки 665 кв.м., что после сдачи дома в эксплуатацию и реконструкции в соответствии с проектом № 1/99-3Б-00-ОПЗ составит нежилое помещение №1 непроизводственного назначения на одиннадцатом этаже в строительных осях 1с-6с, общей площадью 115,9 квадратных метра, расположенное по адресу: <адрес>.

Прекратить действие договора на долевое участие в строительстве, заключенного 23.09.2008 года между ОАО «Строитель» и ФИО1, с момента регистрации за ФИО1 права собственности на указанное нежилое помещение непроизводственного назначения.

Взыскать с ОАО «Строитель» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 1000 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в 10-дневный срок со дня вынесения в окончательной форме (10.08.2011 года) в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда с подачей жалобы через Бежицкий районный суд г. Брянска.

Председательствующий: Т.С. Максютенко