Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Калининградской области, ФИО2, ОСП Зеленоградского района УФССП России Калининградской области, судебному приставу-исполнителю ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области, третьи лица по делу ФИО3, АО «Интерпрогрессбанк» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с названными исковыми требованиями, с учетом уточнений, указывая в обоснование иска, что 11 сентября 2014 года Зеленоградским районным судом Калининградской области исковые требования ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» к ФИО1, ФИО3 об обращении взыскания на предмет ипотеки- право аренды земельного участка и возведенного на нем жилого дома удовлетворены. Обращено взыскание на предмет ипотеки право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м. по договору от 12 сентября 2001 года, заключенному между администрацией Куршского сельского округа и ФИО1, а также на жилой дом общей площадью 151,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, по первоначальной продажной стоимости указанного имущества в размере 6980000 рублей.

На основании исполнительного листа от 21 ноября 2014 года исполнительным приставом- исполнителем ОСП Зеленоградского района возбуждено исполнительное производство №-ИП от 18 декабря 2014 года. В рамках указанного исполнительного производства совершены исполнительные действия: наложен арест на принадлежащее истцу недвижимое имущество в соответствии с актом о наложении ареста.

В 2016 году ФИО1 заключил с банком соглашение о погашении имеющейся у него задолженности. С 2016 года ФИО1 исполняет обязательства по уплате долга. Претензий у банка к ФИО1 не имеется.

29 октября 2020 года истцу на мобильный телефон поступил звонок от судебного пристава ФИО4, которая просила сообщить ей номер расчетного счета, на который можно перевести денежные средства за реализованное с торгов недвижимое имущество.

Из полученной информации на сайте проведения торгов истцу стало известно, что документами –основаниями реализации имущества являются решение Зеленоградского районного суда от 11 сентября 2014 года и постановление судебного пристава-исполнителя от 20 февраля 2017 года. Таким образом, нарушен двухмесячный срок для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. Кроме того, нарушен срок передачи имущества на реализацию, предусмотренный п.6, п.7 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве». Нарушены двухмесячные сроки, предусмотренные ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Указывает, что нарушены сроки и порядок проведения торгов, предусмотренные соглашением ФССП России №, Росимущества № от 30 апреля 2015 года «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество».

Указывает, что нарушено право истца на получение своевременной и достоверной информации о ходе исполнительного производства, поскольку должник не был извещен о передаче его имущества на реализацию.

Учитывая, что реализация имущества произошла более чем через 6 лет с момента принятия судебного решения, в котором определена первоначальная стоимость недвижимого имущества. При этом, Если бы в есоответствии с законом должник был надлежащим образом уведомлен о ходе исполнительного производства, то ФИО1 были бы предприняты меры по реализации права на их обжалование, так как должник не согласен с оценкой имущества, а также с действиями по его реализации.

Обращает внимание суда, что в адресе объекта недвижимости имеет место ошибка. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка, почтовый адрес земельного участка с кадастровым номером № указан: <адрес>

Однако, во всех исполнительных документах адрес земельного участка указан: <адрес>. Неверный адрес указан и в извещениях о предстоящих торгах в газете «Комсомольская правда», сети Интернет, протоколе от итогах аукциона и в договоре купли-продажи имущества.

Учитывая, что предусмотренный ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим, просил учесть указанные обстоятельства и признать недействительными торги от 12 октября 2020 года по продаже вышеуказанного залогового имущества, признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества №-а от 20 октября 2020 года заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ФИО2.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО5 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Настаивали на удовлетворении иска. Дополнительно ФИО1 указывал, что какого-либо письменного соглашения после вынесения решения суда он с банком не заключал, была устная договоренность о том, что он будет погашать долговые обязательства, что он и делал. О том, что в ОСП Зеленоградского района на исполнении находится исполнительное производство об обращении взыскание на залоговое имущество ФИО1 было известно.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Калининградской области по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения иска, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве, представленным в материалы дела.

Третье лицо по делу ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Об отложении дела слушанием ходатайств представлено не было.

От ФИО2 в суд поступило заявление о признании исковых требований.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11 сентября 2014 года исковые требования ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» к ФИО1, ФИО3 об обращении взыскания на предмет ипотеки право аренды земельного участка и возведенного на нем жилого дома были удовлетворены.

Суд решил обратить взыскание на предмет ипотеки право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м., категории земель- земли поселений, разрешенное использование- для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по договору от 12 сентября 2001 года, заключенного между администрацией Куршского сельского округа и ФИО1, а также жилой <адрес>, общей площадью 151,7 кв.м., в том числе жилой 91,3 кв.м., площадью с холодными помещениями 156,7 кв.м. принадлежащий на праве собственности по ? доли за каждым ФИО1, ФИО3, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость названного имущества 6980000 рублей.

Решение вступило в законную силу 14 октября 2014 года.

На основании указанного решения выдан исполнительный лист серии ВС №, который был предъявлен к исполнению.

18 декабря 2014 года судебным приставом –исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области ФИО7 на основании указанного исполнительного документа возбуждено исполнительное производство №-ИП.

29 февраля 2016 года судебный пристав- исполнитель ОСП Зеленоградского района УФССП России ФИО8 вынесено постановление о наложении ареста на принадлежащее должнику имущество.

Актом о наложении ареста (описи имущества) от 12 апреля 2016 года аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №; жилой дом <адрес> площадью 151,7 кв.м. Общая стоимость имущества определена 6980000 рублей. Указанное в описи имущество передано на ответственное хранение ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России ФИО8 установлена стоимость арестованного имущества 6980000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области от 02 июня 2016 года указанное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в Росимущество, а также направлена заявка на реализацию арестованного имущества.

22 августа 2016 года указанная заявка на реализацию имущества была возвращена УФССП России по Калининградской области в связи с отсутствием в комплекте документов договора аренды земельного участка. После получения соответствующих документов 20 февраля 2017 года постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области указанное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в Росимущество, а также передана заявка на торги.

Письмом от 09 марта 2017 года № Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области сообщило об отсутствии в комплекте документов выписки из ЕГРН на объект реализации, датированной не ранее месяца от даты передачи документов на реализацию. Выписка получена 11 апреля 2018 года.

Росимущество уведомило УФССП по Калининградской области о принятии решения о реализации, о чем 19 апреля 2018 года было направлено соответствующее уведомление.

Акт приема – передачи документов на торги направлен в УФССП 27 апреля 2018 года.

В связи с отсутствием в комплекте документов выписки на второго собственника имущества 07 мая 2018 года была запрошена выписка в ЕГРН.

Выписка получена 20июля 2020 года №.

В силу частей 1, 2 и 3 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Часть 3 ст. 57 указанного закона определяет, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Статьей 90 Закона «Об исполнительном производстве» определено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с ч.2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 30.01.2013 года «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее - официальный сайт).

21 сентября 2020 года Росимущество разместило информацию о проводимых торгах на официальном сайте, а 22 сентября 2020 года произведена публикация в ежедневной независимой газете «Комсомольская правда» № (№).

Протоколом комиссии Росимущество № от 19.01.2015 года торги признаны несостоявшимися.

Определено, что аукцион проводится 12 октября 2020 года.

Сведения о выставляемом на торги имуществе указаны в Лоте №: Жилой дом, общей площадью 151,7 кв.м., два этажа, КН № право аренды сроком на 49 лет, начиная с 12 сентября 2001 года, земельного участка КН № общей площадью 600 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Указано обременение: залог, запрещение регистрации. Указаны Правообладатели: ФИО1-<данные изъяты> доли и ФИО3- <данные изъяты>.

Начальная стоимость лота определена 6980000 рублей.

12 октября 2020 года состоялись торги по продаже указанного заложенного недвижимого имущества. Цена имущества по результатам торгов определена 7189400 рублей.

По результатам проведенных торгов победителем был признан ФИО2., с которым 20 октября 2020 был заключен договор купли- продажи.

Истец в иске указывает, что торги проведены с нарушением сроков и порядка проведения торгов.

Оценивая изложенное в совокупности суд приходит к выводу, что при проведении торгов права истца нарушены не были, а превышение установленного статьями 87 и 90 Закона «Об исполнительном производстве» срока передачи имущества на торги и проведения организатором торгов двухмесячного срока для реализации имущества не может быть признано существенным нарушением, так как срок пропущен по объективным причинам, вызванным сбором полного комплекта документов на реализуемое имущество, что не привело к уменьшению возможности участия в торгах более широкого круга покупателей.

При этом суд принимает во внимание, что данный срок не является пресекательным, данное нарушение не повлекло нарушения каких-либо прав истца, информация о публичных торгах обнародована в установленный законом срок в надлежащей форме, само по себе нарушение такого срока, не является грубым нарушением, и не могло повлиять на результаты торгов, в связи с чем отсутствуют основания для признания торгов недействительными.

Что касается доводов истца о том, что при размещении информации о реализуемом имуществе был неправильно указан адрес, то суд исходит из следующего, данный адрес реализуемых объектов был указан в соответствии с данными указанными в решении суда и исполнительном документе. Кроме адреса организатором торгов указаны и кадастровые номера реализуемых объектов недвижимости. Таким образом, аукционная документация содержала сведения, позволявшие участникам с необходимой степенью достоверности определить объект аренды и жилой дом, в том числе кадастровый номер земельного участка и дома, их площадь и местоположение; неопределенности относительно объектов заключаемого на торгах договора купли-продажи у покупателя не было.

В соответствии с абзацем 3 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результат публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Надлежаще оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что при проведении торгов не были допущены существенные нарушения, которые повлияли на результаты торгов, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению его прав и законных интересов.

Что касается доводов истца о том, что стоимость реализованного имущества по сравнению с 2014 года значительно возросла, а также не принято во внимание обстоятельство о погашении им перед банком долговых обязательств в добровольном порядке, вследствие чего уменьшилась задолженность, то суд исходит из следующего.

Как следует из материалов исполнительного производства, пояснений истца в судебном заседании, ФИО1 было известно о нахождении на исполнении в ОСП Зеленоградского района исполнительного документа о реализации заложенного имущества, между тем, ФИО1 судебному приставу-исполнителю каких-либо документов о заключении между ним и банком соглашений о погашении долговых обязательств и не реализации залогового имущества предоставлено не было, как не представлено данного соглашения и в рамках настоящего дела. Банк с заявлением о прекращении исполнительного производства в связи с добровольным исполнением обязательств также не обращался. Не было предоставлено должником и сведений о погашении долговых обязательств, уменьшении остатка долга.

Не предпринимались истцом и меры для обращения в Зеленоградский районный суд Калининградской области суд с заявлением в порядке ст. 434 ГПК РФ об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества. Учитывая, что фактически должником оценка реализуемого имущества не оспаривалась, у судебного пристава-исполнителя не было оснований не передавать имущество на аукцион по определенной в судебном решении начальной продажной стоимости.

В силу положений ч.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Между тем, поскольку оснований для признания торгов недействительными не имеется договор купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов также не может быть признан недействительным. Признания договора недействительным по иным основаниям истцом заявлено не было.

Оценивая изложенное в совокупности, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1,- оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента вынесения решения в окончательный форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2021 года.

Судья Т.А. Мухина