Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 апреля 2011 года гражданское дело № 2–1352/2011 по иску ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Ленстройтрест» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли–продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт–Петербурга от 25.08.2006 года № 257–с «О проектировании и строительстве жилого комплекса ЗАО «Ленстройтрест» по адресу: ЗАО «Ленстройтрест» разрешено проектирование и строительство жилого комплекса по адресу: , на земельном участке площадью 21945 кв.м., кадастровый № 78:7691:96 (л.д.92).

14.02.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение № 78–15103с–2008 на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства (л.д.88).

22.02.2007 года между продавцом, ЗАО «Ленстройтрест» и покупателем, ФИО2 заключен предварительный договор № 248А/ПД–М–2007 купли–продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли–продажи двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме по адресу:

Согласно условиям данного договора срок окончания строительства вышеуказанного дома – IV квартал 2008 года, но не позднее II квартала 2009 года; продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 3 этаже 17 этажного дома, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором. В договоре также оговорены технические характеристики квартиры: тип дома – монолитно–кирпичный, количество этажей – 17, предварительный номер квартиры – 248, разбивочные оси – 2–7/А–В, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом – 0,5 (0,3) – 69,0 кв.м., жилая площадь 35,7 кв.м. Пунктом 3.1. договора установлена цена квартиры в размере 120 750 условных единиц, цена 1 кв.м. в размере 1 750 условных единиц. Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что цена договора определяется в валюте Российской Федерации, при этом условная единица определяется исходя из курса доллара США, установленного ЦБ РФ на день (банковский), предшествующий дню выдачи векселя покупателю, но не менее 26,5 рублей за один доллар США. Также предусмотрено, что расчеты производятся простыми беспроцентными векселями ООО «Ленстройтрест». Данным договором также предусмотрено, что основной договор купли–продажи квартиры должен быть заключен в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора (л.д.15–19).

23.03.2009 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору № 248А/ПД–М–2007 купли–продажи квартиры от 22.02.2007 года, в соответствии с которым покупателями по предварительному договору являются ФИО2 и ФИО1 в равных долях (по 1/2 доли каждому покупателю) (л.д.20).

22.02.2007 года между ООО «Ленстройтрест» (заемщик) и ФИО2 (займодавец) заключен договор № ПД–М–248 займа на общую сумму займа 120 750 условных единиц, в соответствии с которым займ предоставляется частями в оговоренные сторонами сроки; 23.03.2009 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору займа № ПД–М–248 от 22.02.2007 года, в соответствии с которым займодавцами по договору являются ФИО2 и ФИО1 в равных долях (по 1/2 доли каждый) (л.д.122–125).

В соответствии с предоставленными заемщиком денежными средствами ФИО2 выданы десять простых векселей ООО «Ленстройтрест» серии ПД–М № 102, № 106, № 159, № 316, № 509, № 793, № 1032, № 1271, № 1340, № 1422 на суммы 162000 рублей, 1438000 рублей, 230000 рублей, 228000 рублей, 228000 рублей, 228000 рублей, 228000 рублей, 217287,72 рублей, 10000 рублей, 231000 рублей соответственно, со сроком платежа по предъявлению, но не ранее 01.12.2010 года (л.д.25, 29, 32, 36, 40, 44, 48, 51, 55, 59).

Данные векселями приняты ЗАО «Ленстройтрест» на ответственное хранение (л.д.26, 31, 34, 38, 42, 46, 50, 53, 57, 61).

19.07.2010 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение № 78–1611в–2010 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, жилого комплекса 1 и 2 очереди, расположенного по адресу:

Во исполнение обязательств по предварительному договору № 248/ПД–М–2007 купли–продажи квартиры от 22.02.2007 года, 26.08.2010 года ЗАО «Ленстройтрест» передало ФИО2, ФИО1

Истцы, ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ЗАО «Ленстройтрест», просят применить последствия недействительности ничтожной (притворной) сделки к предварительному договору купли–продажи квартиры № 248/ПД–М–2007 от 22.02.2007 года, признав данный договор договором участия в долевом строительстве дома ; признать за истцами в равных долях (по 1/2 доли за каждым) право собственности на двухкомнатную квартиру (далее, спорное жилое помещение). В обоснование заявленного иска ссылаются на то, что 22.02.2007 года между сторонами был заключен предварительный договор купли–продажи спорного жилого помещения. Истцы обязательства по договору исполнили, внесли денежные средства ответчику в полном объеме. Вместе с тем истцы считают, что предварительный договор купли–продажи спорного жилого помещения фактически является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилого дома, т.к. внесенные истцами денежные средства по предварительному договору использованы ответчиком на инвестирование строительства спорного жилого помещения. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, спорная квартира по акту приема–передачи передана истцам. На момент заключения предварительного договора объект недвижимости создан не был, т.е. ответчик был не вправе заключать предварительный договор купли–продажи, а должен был заключить именно тот договор, который стороны имели ввиду при его заключении (договор участия в долевом строительстве). Также истцы указывают на то, что при заключении предварительного договора купли–продажи квартиры объект создан не был, в связи с чем не были известны индивидуально–определенные признаки, присущие жилому помещению, которое появилось в будущем, в связи с чем между сторонами в надлежащей форме не было согласовано условие о предмете договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли–продажи квартиры.

В судебное заседание 06.04.2011 года истцы ФИО2, ФИО1 не явились, извещены судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, направили в суд своего представителя ФИО3, который в судебное заседание 06.04.2011 года явился, на удовлетворении иска настаивает; дополнил основания иска, указав на то, что заключенный между сторонами предварительный договор купли–продажи спорного жилого помещения не соответствует требования пункта 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214–ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119–ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В судебное заседание 06.04.2011 года представители ответчика, ФИО4, ФИО5 явились, заявленные исковые требования не признали, указали на то, что ответчики не могли заблуждаться относительно природы заключаемого предварительного договора купли–продажи квартиры, внесли денежные средства по договору беспроцентного займа в ООО «Ленстройтрест»; полученные ответчиками векселя ООО «Ленстройтрест» переданы на ответственное хранение в ЗАО «Ленстройтрест», по настоящее время не погашены, т.е. истцами не осуществлялось инвестирование строительства вышеуказанного многоквартирного дома. Представитель ответчика также указал на то, что ответчиком надлежащим образом исполняются обязательства по предварительном договору купли–продажи квартиры, в настоящее время часть квартир в указанном доме получена в собственность ответчика; ответчик не отказывается от заключения с истцами договора купли–продажи спорной квартиры, которая фактически передана в пользование истцов.

Третье лицо, ООО «Ленстройтрест» извещено судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание 06.04.2011 года не направило, доказательств уважительности причин неявки суду не представило, об отложении разбирательства по делу не просило.

В порядке статьи 167 ГПК Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившегося представителя третьего лица, заблаговременно и надлежащим образом извещенного судом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав объяснения участников судебного процесса, оценив представленные сторонами и добытые судом доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 67 ГПК Российской Федерации, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно части 1 статьи 420 ГК Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК Российской Федерации, по договору купли–продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений статьи 429 ГК Российской Федерации не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит продавцу и только должно поступить в его собственность.

Более того, в силу пункта 2 статьи 455 ГК Российской Федерации даже основной договор купли–продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли–продажи.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно статье 554 ГК Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли–продажи 22.02.2007 года сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю–продажу в будущем определенного объекта недвижимости – квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (пункт 1.1, пункт 1.2), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание пунктов II, 2.1.2. предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков. При этом суд принимает во внимание, что незаключенный договор не может являться основанием для удовлетворения требований истцов о признании за ними права собственности на спорную квартиру, напротив, незаключенный договор свидетельствовал бы о неосновательном обогащении ответчика и праве истцов лишь требовать взыскания суммы неосновательно полученных денежных средств.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов между сторонами.

В пункте 3.2 договора стороны определили, что расчеты производятся простыми беспроцентными векселями ООО «Ленстройтрест», со сроком их погашения не ранее 01.12.2010 года, которые засчитываются в счет оплаты цены квартиры по основному договору. В настоящее время векселя не погашены; доказательств того, что истцами вносились ответчику денежные средства на инвестирование строительства спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Таким образом, анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли–продажи не противоречат установленным статьями 429, 554, 555 ГК Российской Федерации требованиям, договор заключен в предусмотренной статьей 550 ГК Российской Федерации письменной форме. Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со статьями 219, 223 ГК Российской Федерации регистрации подлежит право собственности, однако на основании предварительного договора купли–продажи переход права собственности не происходит. Требование государственной регистрации предусмотрено статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для договора участия в долевом строительстве недвижимости.

Между тем, оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости.

Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцами в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

С учетом указанного, ссылка на положения Федерального закона от 30.12.2004 года № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является необоснованной, кроме того положения пункта 1 части 2 статьи 1 данного закона в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119–ФЗ, на которые ссылаются истцы, вступили в силу 21.06.2010 года, т.е. после заключения сторонами предварительного договора купли–продажи квартиры, при том положении, что доказательств того, что истцами осуществлялось инвестирование строительства жилого дома, суду не представлено.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК Российской Федерации притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Основания рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли–продажи, как притворную сделку отсутствуют, признание предварительного договора купли–продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

При указанных обстоятельствах довод истцов о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли–продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, суд находит не соответствующим обстоятельствам дела.

Ссылки представителя истцов на то, что истцы существенно заблуждались относительно природы предварительного договора купли–продажи квартиры, материалами дела не подтверждаются, доказательств этому обстоятельству суду не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе ФИО2, ФИО1 в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 67, 194–199 ГПК Российской Федерации, статьями 170, 219, 223, 420, 421, 429, 550, 554, 555 ГК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении иска к ЗАО «Ленстройтрест» – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт–Петербурга в течение 10 дней.

Судья: