Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Зыряновой А.А., при секретаре Богословцевой О.А., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к АО «Москворецкое» об изменении условий Договора участия в долевом строительстве

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, просил суд: изменить условия договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, признать договор, заключённый в редакции Дополнительного соглашения № к Договору на нижеследующих условиях.

Абзац 5 п.1.5 Договора изложить в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что расхождение проектной общей площади Объекта долевого строительства и общей площади по данным обмеров кадастровым инженером в размере не более пяти процентов от указанной площади в соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются несущественными изменениями Объекта долевого строительства)).

П. 4.1.5 Договора изложить в следующей редакции: передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по Передаточному акту в сроки и на условиях, предусмотренных п.п. 3.4., 3.5., 4.1.7.

Договора, но не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Абзац 3 п. 4.1.7 Договора изложить в следующей редакции: «При этом под уклонением Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства понимается неподписание в предусмотренный Договором срок по вине Участника долевого строительства Передаточного акта при условии надлежащего выполнения Застройщиком в Объекте долевого строительства следующих работ: возведение внутренних перегородок от пола до потолка (в соответствии с планом Объекта долевого строительства, являющимся Приложением №1 к Договору), установка стояков трубопроводов холодной и горячей воды, установка канализации с отводами для подключения разводки, установка окон, установка входной двери, разводка трубопроводов отопления с установкой радиаторов, либо требования к Застройщику, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если у Участника долевого строительства имеются претензии непосредственно к качеству или объёму выполненных в Объекте долевого строительства и/или местах общего пользования работ, Стороны применяют положения п.4.3.11 Договора».

Дополнить Договор п. 4.1.11 в следующей редакции: «Обеспечить кадастровый учет Многоквартирного жилого дома и Объекта долевого строительства до сроков, установленных Договором для передачи Объекта

долевого строительства Участнику долевого строительства».

П. 4.3.4 Договора исключить.

Абзац 1 п.4.3.10 Договора изложить в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено Договором – не позднее чем в течение десяти рабочих дней с даты получения соответствующего требования Застройщика, но не ранее подписания Застройщиком и Участником долевого строительства Передаточного акта в отношении Объекта долевого строительства - направить в уполномоченный государственный орган регистрации прав все необходимые и достаточные документы для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства»

П. 4.3.11 Договора изложить в следующей редакции: «Подписать Передаточный акт в сроки, в порядке и на условиях предусмотренных Договором.

Учитывая достижение Сторонами соглашения, что удостоверением выполнения строительства Многоквартирного жилого дома в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного Многоквартирного жилого дома требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка является полученное Застройщиком разрешение на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (п. 4.1.4. Договора), Участник долевого строительства не лишен своего права требовать от Застройщика устранения обнаруженных недостатков Объекта долевого строительства в случае ненадлежащего выполнения Застройщиком в Объекте долевого строительства работ, в т.ч. указанных в п.4.1.7.Договора.

При наличии у Участника долевого строительства каких - либо замечаний к качеству и/или объему выполненных работ в Объекте долевого строительства, Стороны одновременно с Передаточным актом подписывают Протокол замечаний в отношении Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к работам, выполненным в Объекте долевого строительства. В случае уклонения Застройщика от подписания Протокола замечаний, такой Протокол замечаний составляется и подписывается Участником долевого строительства в одностороннем порядке и направляется Почтой России с уведомлением о времени» и описью вложения в адрес Застройщика, указанный в Договоре или передается нарочным способом представителю Застройщика. В этом случае такой Протокол замечаний является обязательным для Сторон.

Застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней устранить все замечания по указанным в Протоколе замечаний недостаткам Объекта долевого строительства».

П. 4.3.13 Договора изложить в следующей редакции: «Уплатить Застройщику предусмотренные Договором и(или) действующим законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени), в случае нарушения Участником своих обязательств по Договору».

П. 4.5 Договора исключить.

Абзацы 6-8 п. 5.1 Договора изложить в следующей редакции: в случае увеличения общей приведенной проектной площади Объекта долевого строительства более чем на один кв. м., Участник долевого строительства обязан внести дополнительно Застройщику денежные средства в сумме, определенной на основании положений настоящего пункта, в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента заключения Сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

В случае уменьшения общей приведенной проектной площади Объекта долевого строительства более чем на один кв. м., Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства денежные средства в сумме, определенной на основании положений настоящего пункта, в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента заключения Сторонами соответствующего дополнительного соглашения или иного документа к Договору.

При этом Цена Договора считается измененной по основаниям, указанным в абз. 4 настоящего пункта с момента заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору между Застройщиком и Участником долевого строительства».

П. 6.4 Договора изложить в следующей редакции; «В случае, если строительство Многоквартирного Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».

Абзац 2 п. 6.5 Договора изложить в следующей редакции: «При этом расходы, необходимые в соответствии с нормативно - правовыми актами и/или требованиями уполномоченного государственного органа регистрации прав для государственной регистрации Дополнительных соглашений к Договору, государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства, в том числе, расходы по нотариальному оформлению документов, расходы по оплате государственной пошлины и иные расходы, в цену Договора не включены и оплачиваются Участником долевого строительства отдельно»

Абзац 1 п. 6.7 Договора изложить в следующей редакции: «Стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решить возникающие разногласия и споры, связанные с исполнением Договора, путем переговоров. Стороны по взаимному согласию решили, что в случае возникновения судебных споров вытекающих из отношений по Договору все исковые требования Сторон друг к другу рассматриваются в суде по месту нахождения Участника долевого строительства».

п. 8.2 Договора изложить в следующей редакции: «К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война и военные действия, восстание, эпидемии, землетрясения, наводнения, введение иностранным государством запретов и ограничений в области предпринимательской деятельности, осуществления валютных операций, а также иных ограничительных и запретительных мер, действующих в отношении Российской Федерации или

российских хозяйствующих субъектов, если такие меры повлияли на выполнение указанными лицами обязательств по внешнеторговым сделкам, что освобождает ее от ответственности за неисполнение этих обязательств, и другие события, попадающие под понятие непреодолимой силы и засвидетельственные сертификатами ТПП РФ».

Иные условия, не затронутые Соглашением, остаются в редакции Договора.

Положения Соглашения становятся обязательными для Сторон с момента его подписания. Соглашение считается заключенным с даты его государственной регистрации в государственных органах регистрации прав и является неотъемлемой частью Договора.

Застройщик обязан в течение 10 (десяти) дней с даты подписания Соглашения обратиться в государственные органы регистрации прав за государственной регистрацией Соглашения. Расходы на оплату госпошлины возлагаются на Участника долевого строительства.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и АО «Москворецкое» заключён договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате истец исполнил. До подписания договора истец пытался договориться о корректировке его некоторых пунктов и заключении на иных условиях, обеспечивающих паритет сторон. Поскольку участник договора является более слабой стороной, то на условиях участника заключить договор с застройщиком не удалось. Договор является типовым и размещен в открытом доступе на сайте застройщика. Застройщик злоупотребил своими правами и заключил договор на более выгодных для него условиях, чем ущемил права истца. На предложение истца изменить условия договора после его заключения ответчик так же не согласился. Исковые требования обоснованы положениями статей: 428, 10, 12 Гражданского кодекса РФ, ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей»

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что главным образом он не согласен с пунктом 4.1.5 заключённого договора, потому что по его условиям площадью квартиры будет считаться площадь без перегородок, что повлечёт доплату с его стороны, тогда как после возведения перегородок фактическая площадь квартиры станет меньше. Предложенные им изменения взяты из договоров других застройщиков.

Представитель ответчика в судебном заседании и заявленным иском не согласился, пояснил, что договор сторонами заключён и исполняется, отсутствие перегородок при передаче квартиры на площадь не влияют, площадь рассчитывается с учётом перегородок, договор не является типовым, его условия согласуются с положениями ФЗ -214, отступлений от закона договор не содержит.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд принимает решение об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком застройщиком АО «Москворецкое» ДД.ММ.ГГГГ заключён договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора окончание периода передачи объекта долевого строительства (квартиры) Участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

На основании части 2 статьи 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Заключённый сторонами спорный договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не является в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения.

Частью 3 указанной правовой нормы установлено, что правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Согласно части 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец оспаривает условия договора и просит изложить их в нижеприведённой редакции: пункт 1.5 о том, что «расхождение конфигурации и параметров помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства, указанного в приложении № к договору долевого строительства, указанного в приложении № к договору, являются несущественными изменениями объекта долевого строительства», пункт 4.1.5 о том, что «… но не ранее выполнения Участником долевого строительства в польном объёме своих обязательств (в том числе финансовых) по договору», пункт 4.1.7 о том, что « под уклонением Участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства понимается неподписание в предусмотренный договором срок по любым причинам Передаточного акта при условии фактического выполнения застройщиком о объекте долевого строительства следующих работ…», пункт ДД.ММ.ГГГГ о том, что «подписать передаточный акт в сроки, в порядке и на условиях предусмотренным договором, не ранее исполнения Участником долевого строительства в полном объёме обязательств (в том числе финансовых) по договору. …доказательством надлежащего качества Объекта долевого строительства является получение Застройщиком разрешения на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, Участник долевого строительства не вправе уклоняться от подписания Передаточного акта после ввода …, пункт ДД.ММ.ГГГГ о том, что « уплатить Застройщику предусмотренные договором или действующим законодательством РФ неустойку (штрафы, пени) до подписания Передаточного акта», пункт 4.5 просит исключить, пункт 5.1 о том, что «…в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления застройщика… в течение 20 рабочих дней с момента заключения Сторонами соответствующего дополнительного соглашения», пункт 6.5 о том, что «…расходы по изготовлению органом технической инвентаризации кадастровых и\или технических паспортов…», пункт 6.7 о том, что «по месту нахождения застройщика», пункт 8.2 о том, что «к обстоятельствам непреодолимой силы относятся изменения в законодательстве, вновь изданные акты и /или решения органов государственной власти или органов местного самоуправления, решения градостроительно-земельной комиссии, действия, бездействия оганов государственной власти или органов местного самоуправления, препятствующие одной из сторон исполнять свои обязательства по договору…», дополнить договор пунктом ДД.ММ.ГГГГ «обеспечить кадастровый учёт Многоквартирного жилого дома и Объекта долевого строительства до сроков, установленных договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства», пункт 4.5. исключить.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В частности, при рассмотрении спора о взыскании убытков, причиненных нарушением договора, суд может с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий не применить условие договора об ограничении ответственности должника-предпринимателя только случаями умышленного нарушения договора с его стороны или условие о том, что он не отвечает за неисполнение обязательства вследствие нарушений, допущенных его контрагентами по иным договорам. Также с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.

С учётом положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей. Указанный Федеральный Закон предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства.

Таким образом, суд считает, что в целом условия заключённого сторонами Договора участия в долевом строительстве не лишают истца прав, обычно предоставляемых по договорам участия в долевом строительстве, не исключают и не ограничивают ответственность стороны застройщика за нарушение обязательств, и не содержит другие явно обременительные для истца условия.

С учётом вышеприведённой правовой позиции Верховного Суда РФ, истец не лишён возможности при возникновении реального спора с Застройщиком, реализовать свои права оспоривая условия договора с применением положений статьи 10 ГК РФ (о недопущении злоупотребления правом) или статье 169 ГК РФ (о ничтожности условий договора)

На основании изложенного, установленных судом фактических обстоятельств и приведённых правовых норм, у суда отсутствуют основания для квалификации договора в качестве договора присоединения, а также для применения к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в рассматриваемом случае заключение спорного договора явилось следствием свободного волеизъявления сторон, при этом истец знал на каких условиях заключает договор. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Москворецкое» об изменении условий Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, признании Договора заключённого в редакции Дополнительного соглашения № к Договору – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в мотивированное форме, которое составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья Зырянова А.А.