Гражданский кодекс часть 1

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Горбаконенко А.В., при секретаре Щепанской Н.Д., с участием истца Мельника А.В., представителя Павлюка С.В.- Бурдеева Б.В., представителя ООО «Восток» - Смешной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельника Александра Владимировича и Павлюка Сергея Васильевича к ООО «Восток» о регистрации сделки, а также исковое заявление ООО «Санаторный» к ООО «Восток», Мельнику Александру Владимировичу и Павлюку Сергею Васильевичу признании п.5 дополнительного соглашения от *** недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Мельник А.В. обратился в Благовещенский городской суд с исковым заявлением к ООО «Восток» в обоснование, которого указал, что *** между ним, Павлюк С.В. - с одной стороны и ответчиком - с другой, был заключен договор (соглашение) об оказании за вознаграждение квалифицированной юридической помощи по вопросу сохранения за ООО «Восток» его недвижимого имущества - административно-производственное здание и пристройку к нему, расположенных в ***, а также оказания юридической помощи по уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам, возникающим из производственно-хозяйственной деятельности ООО «Восток».

В соответствии с обязательствами, которые приняло на себя ООО «Восток», оплата по договору была установлена безвозмездной передачей в собственности недвижимого имущества - кабинетов, по техническому паспорту ***, площадью ***, ***, *** и *** квадратных метра соответственно (общая площадь *** кв.м.), находящихся на третьем этаже административно-производственного здания, ***, с кадастровым номером ***, расположенного по указанному выше адресу (п.5 соглашения от ***). Данный договор был заключен в надлежащей форме и подписан обеими сторонами без каких-либо дополнительных условий.

С его стороны все условия договора исполнялись надлежащим образом, вместе с тем ответчик на неоднократные устные предложения под разными предлогами уходил от ответа, а на его уведомление от *** об исполнении условий договора по безвозмездной передаче недвижимого имущества и регистрации сделки ответил отказом.

Просил вынести решение о регистрации сделки между ним и ООО «Восток» по договору от *** об оказании юридической помощи о безвозмездной передаче недвижимого имущества - кабинетов, по техническому паспорту ***, площадью ***, ***, *** и *** квадратных метра соответственно (общая площадь *** кв.м.), находящихся на третьем этаже административно-производственного здания, ***, с кадастровым номером ***, расположенного в ***.

Также в суд с исковым заявлением обратился Павлюк С.В., в котором указал аналогичные обстоятельства и просил вынести решение о регистрации сделки между ним и ООО «Восток» по договору от *** об оказании юридической помощи о безвозмездной передаче недвижимого имущества - кабинетов, по техническому паспорту *** площадью ***, ***, ***, ***, ***, *** квадратных метра соответственно (общая площадь *** кв.м.), находящихся на третьем этаже административно-производственного здания, ***, с кадастровым номером ***, расположенного в ***.

Определением суда от *** указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Также в суд, с исковым заявлением к Павлюку С.В., Мельнику А.В. и ООО «Восток» обратилось ООО «Санаторный», в обоснование которого указало, что *** между ООО «Восток» и Павлюком С.В., Мельником А.В. было заключено дополнительное соглашение на оказание юридической помощи, в соответствии с п.1 которого представители обязались оказать ООО «Восток» за вознаграждение юридическую помощь по вопросу сохранения за ООО «Восток» его недвижимого имущества - административно-производственного здания *** и пристройку к этому зданию *** расположенные в ***, на которое был наложен арест по уголовному делу ***.

Кроме того, представители обязались оказывать бессрочную помощь по иным уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам, возникающим из производственно-хозяйственной деятельности ООО «Восток».

ООО «Восток» в свою очередь, в соответствии с *** дополнительного соглашения, обязался произвести оплату услуг представителям Мельник А.В. и Павлюк С.В., которая установлена в размере *** кв.м. полезной площади третьего этажа административно-производственного здания ***, в том числе Павлюку С.В. - *** кв.м., а именно кабинеты ***, Мельнику А.В. - *** кв.м., а именно кабинеты ***, которые безвозмездно по договорам дарения передаются представителям при положительном решении вопроса о сохранении спорного имущества за ООО «Восток».

На момент подписания дополнительного соглашения от ***, на административно-производственное здание литер «Б» и пристройку к этому зданию литер «Б-1», расположенные в ***, в которых находились кабинеты, подлежащие передаче Мельник А.В. и Павлюк С.В. в качестве оплаты, существовало ограничение права в виде ипотеки, зарегистрированной в УФРС по Амурской области под *** от ***. Согласно договору купли-продажи указанного недвижимого имущкества от *** и дополнительному соглашению к договору от ***, ООО «Санаторный» продало ООО «Восток» административное здание площадью *** кв.м., пристройку литер «Б» к административному зданию площадью *** кв.м, расположенные в ***, оплата покупателем по договору купли-продажи не производилась.

В связи с этим решением Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** в пользу ООО «Санаторный» с ООО «Восток» взыскан *** рублей. Определением того же суда, от *** было утверждено мировое соглашение на стадии исполнения судебного акта, согласно которому оплату оставшейся суммы *** рубля *** коп., на основании исполнительного листа серия *** от *** ответчик производит путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца, в срок до ***.

До настоящего времени мировое соглашение ООО «Восток» не исполнено. Ограничение в виде ипотеки существует до настоящего времени. Своего согласия на отчуждение спорного имущества ООО «Санаторный» не давало.

Кроме того, дополнительное соглашение от *** не соответствует требованиям ч.2 ст. 115 УПК РФ. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение. На момент подписания дополнительного соглашения от ***, действовал арест на имущество, указанное в п.5 данного соглашения, наложенный постановлением Благовещенского городского суда от ***, по ходатайству следователя СЧ СУ УВД по Амурской области ОВ, при производстве уголовного дела ***, в виде запрета ООО «Восток» распоряжаться данным недвижимым имуществом. Следовательно, данным судебным актом собственнику было запрещено, продавать или отчуждать это имущество в собственность другим лицам. При этом, в настоящее время данное ограничение права, в виде ареста не снято, о чем свидетельствует регистрация данного ареста в УФРС по Амурской области под номерами *** и ***.

Оспариваемая сделка нарушает права ООО «Санаторный», как залогодержателя: передача имущества по сделке противоречит ч.1 ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом, ст. 334 ГК РФ, которая предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя, пункту 1, ч.1 ст. 352 ГК РФ, согласно которой залог прекращается только с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

ООО «Санаторный» узнало о существовании сделки - дополнительного соглашения от *** из исковых заявлений Мельника А.В. и Павлюка С.В. к ООО «Восток».

Просил признать недействительной (ничтожной) сделку - дополнительное соглашение на оказание юридической помощи, заключенную между ООО «Восток» и Мельником А.В. и Павлюком С.В.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Санаторный» уточнил исковые требования и просил признать недействительной (ничтожной) сделку в части п.5 дополнительного соглашения на оказание юридической помощи, заключенного между ООО «Восток» и Мельником А.В. и Павлюком С.В.

Определением суда от *** по ходатайству ООО «Восток», гражданские дела по иску Мельник А.В., Павлюк С.В. к ООО «Восток» о регистрации сделки и по иску ООО «Санаторный» к ООО «Восток» Мельнику А.В. и Павлюку С.В. о признании сделки недействительной в части, соединены в одно производство.

Павлюк С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, который на удовлетворении требований, заявленных Павлюком С.В., настаивал в полном объеме, пояснил об обстоятельствах, изложенных в иске, поддержал доводы, изложенные Мельником А.В., просил требования удовлетворить, в удовлетворении иска ООО «Санаторный» к ООО «Восток» Мельнику А.В. и Павлюку С.В. о признании сделки недействительной в части - отказать. В силу ч.3 ст. 167 ГПКРФ суд определил: рассмотреть дело в отсутствие Павлюка С.В.

Мельник А.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных им требований настаивал в полном объеме, пояснил об обстоятельствах, изложенных в иске, дополнив, что в *** или *** к ним обратился директор ООО «Восток» - ОЮ с просьбой оказать ему юридическую помощь для того, чтобы снять арест на здание по ***. В *** года Благовещенским городским судом на данное здание был наложен арест, они обжаловали постановление, но оно было оставлено в силе. Первый договор был заключен в *** года и был ими исполнен. *** было заключено дополнительно соглашение об аресте, которое также было исполнено. Постановление об аресте действует по настоящее время, здание является вещественным доказательством по уголовному делу. ООО «Восток» вправе пользоваться зданием, но не распоряжаться им.

Ипотека по договору купли-продажи здания от ООО «Санаторный» к ООО»Восток» была наложена с *** на 10 дней, в пользу ООО «Санаторный». Если бы они с Павлюком С.В. знали о наличии ипотеки, они бы не пошли на заключение дополнительного соглашения. Вопрос о том, снята ли она - ими не выяснялся.

Дополнительное соглашение является основания для регистрации сделки. Все работы ими выполнялись согласно дополнительному соглашению от *** в полном объеме, что отражено в материалах дела. Арест имущества был снят, затем вновь наложен. *** вопросов о признании незаконной передачу на ответственное хранение, не стояло. Постановление о наложении ареста было отменено, они свою работу выполнили. *** постановление было отменено, как незаконное и отправлено на новое рассмотрение, что происходило дальше - было вне рамок соглашения ***.

Следователь Следователь формально составила протокол передачи на ответственное хранение, после этого, вне рамок соглашения от ***, а в рамках уже соглашения от *** появилось много заявлений и исков, подготовленных ими.

Кроме того, был рейдерский захват имущества ООО «Восток». Следователь Следователь два раза обращалась в суд с ходатайством о повторном наложении ареста и передачи его на ответственное хранение АЕ. Действия следователя также обжаловались. Его рабочий кабинет был по ***, после того, как в здание заехало ООО «Восток», ОЮ попросил его переехать в кабинет, который находился через стенку с ООО «Восток» и каждый день были проблемы, они их решали.

Просил требования его и Павлюка С.В. удовлетворить, в удовлетворении иска ООО «Санаторный» к ООО «Восток» Мельнику А.В. и Павлюку С.В. о признании сделки недействительной в части - отказать.

Представитель ООО «Восток» в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Мельника А.В. и Павлюка С.В., в обоснование своих возражений представил письменные отзывы на исковое заявление, а также в судебных заседаниях им были даны устные пояснения, из которых следует, что *** между Мельником А.В. и ООО «Восток» было заключено соглашение (договор) на оказание юридической помощи по вопросу законности передачи на ответственное хранение имущества ООО «Восток» представителю потерпевших по уголовного делу *** - АЕ

В рамках указанного соглашения Мельник А.В. выполнял свои обязательства (привлекая Павлюка С.В., приложив документы, подтверждающие выполнение данных обязанностей в настоящее дело). По указанному соглашению услуги истцов были оплачены даже в большем объеме, чем указано в соглашении.

*** между ООО «Восток» и адвокатами Мельником А.В. и Павлюком С.В. было заключено дополнительное соглашение на оказание юридической помощи в связи с тем, что арест на имущество остался, и в случае вынесения обвинительного приговора по уголовному делу *** за счет указанного имущества мог быть удовлетворен гражданский иск.

Именно поэтому по дополнительному соглашению истцы обязались оказывать квалифицированную помощь по вопросу сохранения за ООО «Восток» его недвижимого имущества, арестованного по уголовному делу ***, а также оказывать бессрочную юридическую помощь по иным уголовным, гражданским, арбитражным и административным делам, возникающим из производственно-хозяйственной деятельности ООО «Восток», для чего (согласно ст.3 дополнительного соглашения) обязались давать консультации по правовым вопросам, составлять заявления, жалобы, ходатайства и другие документы, представлять их интересы в уголовном, арбитражном, гражданском и административном производстве в судах первой и последующих инстанций, правоохранительных органах, органах государственной власти и местного самоуправления и иных организациях.

Однако по указанному соглашению истцы услуг ООО «Восток» не оказывали.

***, отвечая на требования истцов о передаче имущества, ООО «Восток» предложило им предоставить акт выполненных работ (оказанных услуг), но до сегодняшнего дня указанные акты не предоставлены, поскольку таких работ (услуг) нет. Что касается предоставленных в подтверждение доводов истцов дел, рассмотренных Благовещенским городским судом, то указанные дела не подтверждают исполнение ими обязательств по дополнительному соглашению от ***.

Что касается постановления о наложении ареста на имущество от ***, приложенное истцами в подтверждение выполнения работ по дополнительному соглашению от ***, оно не имеет отношения к ООО «Восток» и его имуществу, а вынесено в отношении имущества - гаража, принадлежащего АЛП, боле того вводной частью постановления не подтверждается, что истцы каким-либо образом принимали участие в рассмотрении дела.

Помимо этого, *** Благовещенским городским судом было разрешено наложение ареста на имущество, принадлежащее ООО «Восток» - административно-производственное здание и пристройку к нему, расположенные по адресу *** и постановлением следователя от *** здание и пристройка к нему были приобщены к материалам уголовного дела в качестве вещественных доказательств и переданы на хранение представителю потерпевших АЕ Арест на сегодняшний день не снят.

Полагает, что заключение дополнительного соглашения от *** в части передачи в качестве оплаты Мельнику А.В. и Павлюку С.В. спорного имущества в период существования ареста противоречит нормам УПК РФ и, как следствие, является ничтожной сделкой. Более того, с *** в отношении недвижимого имущества зарегистрирована ипотека, залогодержателем является ООО «Санаторный». На отчуждение имущества путем безвозмездной передачи Мельнику А.В. и Павлюку С.В. ООО «Санаторный», как залогодержатель, согласия не давало.

Права на земельный участок под зданием за ООО «Восток» не зарегистрированы, договор аренды земельного участка не заключался. Земельный участок находится в муниципальной собственности. ОЮ заключил договор *** поскольку не обладал юридическими познаниями. Просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель ООО «Санаторный» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее им были даны устные пояснения, а также представлены письменные возражения относительно заявленных Павлюком С.В. и Мельником А.В. требований, из которых следует, что на сегодняшний день имущество находится в ипотеке ООО «Санаторный», ООО «Восток» должно им *** рубля *** копеек. Соглашение между Павлюком С.В., Мельником А.В. и ООО «Восток» должно быть заключено только с их участием и с их согласия, но они узнали о нем только после привлечения их к участию в данном деле в качестве третьего лица. Все сделки по отчуждению имущества осуществляются с согласия залогодержателя. Мировое соглашение не исполнено. Оспариваемый ими пункт дополнительного соглашения не соответствует УПК РФ, так как на имущество наложен арест и никогда не снимался. Они не давали согласие на совершение сделки. Согласно п.1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека земельных участков, находящихся в государственно или муниципальной собственности не допускается. Земельный участок, на котором находится административно-производственное здание ООО «Восток» не разграничен и находится в муниципальной собственности. Согласно п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10, содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, ст. 63 закона «Об ипотеке», п.5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, п.п.3 п.5 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договора ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий и сооружений. П.3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Просил их требования удовлетворить, в удовлетворении требований Мельника Александра Владимировича и Павлюка Сергея Васильевича к ООО «Восток» о регистрации сделки - отказать. В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Администрации г. Благовещенска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в обоснование своих возражений ранее представил письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что они не являются стороной по договору безвозмездной передачи в собственности недвижимого имущества, расположенного в административно-производственном здании ***. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от *** *** собственником указанного выше нежилого помещения является ООО «Восток». Помещений, которые бы находились в муниципальной собственности, в указанном здании не имеется.

Ссылка истцов на то обстоятельство, что собственником земельного участка, на котором расположено указанное здание, является администрация г. Благовещенска, не может повлиять на исход рассматриваемого дела, поскольку названный земельный участок предметом спора не является и сделка, регистрацию который истцы требуют в судебном порядке, заключена в отношении иного объекта гражданский правоотношений. Таким образом, регистрация сделки по безвозмездной передачи недвижимого имущества, их интересов не затрагивает. В силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в его отсутствие.

Из правовой позиции, изложенной им в письменном отзыве следует, что ГК РФ не предусматривает проведения государственной регистрации договоров возмездного оказания услуг, в качестве вознаграждения по которым выступают нежилые объекты недвижимого имущества, следовательно, требование истца о государственной регистрации указанной сделки удовлетворению не подлежат. Они не могут согласиться с доводом о недействительности зарегистрированной ипотеки в силу закона по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от ***.

*** представителем ООО «Санаторный» ИП и представителем ООО «Восток» ВВ, в целях государственной регистрации перехода права собственности, в Управление был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества административного здания с пристройкой, расположенного по адресу: *** от ***.

Согласно п.2 указанного договор расчет с продавцом производится путем перечисления денежных средств в течение *** дней с момента подписания настоящего договора. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ипотека в силу закона).

В силу п.2 ст. 11 Федерального закона от 17 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Переход прав собственности по указанному договору был зарегистрирован ***, документов подтверждающих оплату по данному договору в Управления представлено не было, в этой части, в соответствии с указанными правовыми нормами, а также ст. 29 Закона о регистрации в отношении проданного имущества была зарегистрирована ипотека в силу закона. Просили отказать в удовлетворении требований Мельника Александра Владимировича и Павлюка Сергея Васильевича к ООО «Восток» о регистрации сделки.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся сторон и их представителей, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от *** ООО «Санаторный» продало ООО «Восток» административное здание по адресу: ***, площадью *** кв.м. и пристройку к административному зданию расположенную по адресу: ***, площадью *** кв.м.., стоимостью *** рублей (п.1,2), расчет с продавцом по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств в течение *** дней с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с п.1.1. данного договора к покупателю одновременно переходит права и обязанности на земельный участок площадью *** кв.м.

Ипотека в силу закона на указанное недвижимое имущество прошла государственную регистрацию ***.

*** между ООО «Санаторный» и ООО «Восток» было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ***, согласно которому стоимость объектов составляет *** рублей, расчет с продавцом по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств на его расчетный счет в срок до ***.

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения, оно вступает в силу с момента подписания его сторонами, действует при условии вступления в законную силу Определения суда о прекращении производства по делу *** и является неотъемлемым приложением договора купли-продажи недвижимости от ***.

ООО «Восток» зарегистрировано право собственности на приобретенные объекты, что подтверждается свидетельствами *** от *** на административное здание и *** от *** на пристройку к административному зданию.

В связи с тем, что ООО «Восток» не исполнил обязательство по оплате приобретенного им недвижимого имущества надлежащим образом, ООО «Санаторный» обратилось в Арбитражный суд *** с исковым заявлением о взыскании *** рублей, составляющих стоимость проданного объекта недвижимости, в ходе рассмотрения которого *** ООО «Восток» признал исковые требования в полном объеме, в результате чего с последнего, была взыскана требуемая суммы задолженности.

Определением Арбитражного суда Амурской области от *** между ООО «Санаторный» и ООО «Восток» было заключено мировое соглашение, на стадии исполнения судебного акта, по условиям которого, в связи тем, что в период с ***, по *** ООО «Санаторный» по исполнительному листу серия *** от ***, выданного на основании решения Арбитражного суда Амурской области по делу *** от ***, арестовав расчетные счета ООО «Восток», в принудительном порядке взыскало с ООО «Восток» - *** рубля. Сумма оставшейся задолженности перед ООО «Санаторный» составляет *** рубля *** копеек. Оплату оставшейся задолженности ООО «Восток» производит в срок до ***.

Постановлением заместителя прокурора Амурской области - *** АД. от *** в отношении *** филиала ПК ВВ было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 201 УК РФ, являющейся одновременно генеральным директором ООО «Восток».

Определением Арбитражного суда Амурской области от *** УФРС по Амурской области было запрещено регистрировать переход права собственности на объекты недвижимого имущества: административно-производственное здание, общей площадью *** кв.м., находящееся по адресу: ***, пристройку к административному зданию, общей площадью *** кв.м., находящуюся по адресу: ***. Меры обеспечения иска были отменены определение того же суда ***.

*** году между ООО «Восток», Мельником А.В. и Павлюком С.В. было заключено дополнительное соглашение на оказание юридической помощи, предметом которого в соответствии с п.1 является, оказание за вознаграждение квалифицированной юридической помощи по вопросу сохранения за ООО «Восток» его недвижимого имущества - административно-производственное здание ***, и пристройку к административному зданию, ***, расположенные в ***, арестованного по уголовному делу ***. Кроме того, представитель обязуется оказывать доверителю бессрочно юридическую помощь по иным уголовным, граждански, арбитражным и административным делам, возникающим из производственно-хозяйственной деятельности ООО «Восток».

В соответствии с п.5 дополнительного соглашения оплата услуг представителей устанавливается в размере *** кв.м., полезной площади третьего этажа административно-производственного здания, ***, с кадастровым номером ***, расположенного в ***, а именно кабинеты: *** площадью ***, ***, ***, ***, ***, ***, соответственно общей площадью *** кв.м., адвокату Павлюку С.В. и кабинеты: *** площадью ***, ***, ***, ***, общей площадью *** кв.м, адвокату Мельнику А.В. которые безвозмездно по договорам дарения передаются представителям при положительном решении вопроса о сохранении спорного имущества за ООО «Восток» по уголовному делу ***.

Постановлением Благовещенского городского суда от *** (вступившим в законную силу ***) на имущество, принадлежащее ООО «Восток»: административно-производственное здание, расположенное в ***, пристройку к административному зданию, расположенную в ***, наложен арест и ООО «Восток» запрещено распоряжаться указанным недвижимым имуществом. Арест до настоящего времени не снят.

Рассматривая требования ООО «Санаторный» о признании п.5 дополнительного соглашения недействительным, суд приходит к следующим выводам.

Из доводов ООО «Санаторный» следует, что они как залогодержатель не давали согласие на совершение сделки путем отчуждения имущества. На недвижимое имущество наложена ипотека в силу закона, поскольку ООО «Восток» не рассчиталось за него. Кроме того, на указанное имущество судом наложен арест, который никогда не снимался. По этим обстоятельствам, считает совершенную сделку недействительной.

Как следует из позиции Мельника А.В., ипотека была наложена с *** на *** дней, в пользу ООО «Санаторный», если бы была ипотека, они бы не пошли на заключения соглашения. Вопрос о том, снята ли она - ими не выяснялся.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

*** представителем ООО «Санаторный» ИП и представителем ООО «Восток» ВВ, в целях государственной регистрации перехода права собственности, в Управление Росреестра по Амурской области был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества административного здания с пристройкой, расположенного по адресу: *** от ***.

Согласно п.2 указанного договора, расчет с продавцом производится путем перечисления денежных средств, в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ипотека в силу закона).

Переход права собственности по указанному договору был зарегистрирован ***.

В соответствии с ч.2.3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно ст. 2, 3 того же закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п.4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

В силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается, в первую очередь, поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что ООО «Восток» не выплатило ООО «Санаторный» денежные средства в размере *** рубля *** копеек, за приобретенное недвижимое имущество. Поскольку заявлений сторон об исполнении обязательств по выплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в Управление Росреестра по Амурской области представлено не было, у последнего не имелось правовых оснований для снятия ипотеки в силу закона. Таким образом, суд не принимает доводы Мельника А.В. о том, что ипотека в силу закона, действовала в течение 10 дней с *** и приходит к выводу, что ипотека действует по сей день.

Рассматривая доводы Мельника А.В. о том, что регистрация ипотеки недвижимого имущества невозможна без одновременной регистрации ипотеки земельного участка, на котором находится здание, суд приходит к следующим выводам.

Из договора *** о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от *** зарегистрированного в установленном порядке, следует, что Администрация г. Благовещенска предоставила ААП на основании постановления мэра *** от ***, в долгосрочное пользование на условиях аренда земельный участок площадью *** кв.м., для административного здания и гаражей сроком на 10 лет.

В соответствии с абз. 9 п.2.11 данного договора, в случае передачи (продажи) строений или их частей, расположенных на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использование этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия, арендатор в срок не позднее 30 календарных дней до завершения сделки должен уведомить арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении, удостоверяющих право на землю.

На основании договора купли-продажи недвижимости от *** ААП продало ООО «Санаторный» объекты недвижимости: административное здание, расположенное по адресу: ***, площадью *** кв.м., и пристройку к административному зданию, расположенную по адресу: ***, площадью *** кв.м., за *** рублей (п.1, 2).

В соответствии с п.1.1. данного договора одновременно с объектами недвижимости к покупателю переходит права и обязанности на земельный участок площадью *** кв.м.

По сообщению Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска *** от ***, у них имеется информация о проведенной сделке купли-продажи недвижимости. Информация о регистрации сделки уступки прав по договору от *** *** в Комитете - отсутствует.

Таким образом, с учетом того, что у Администрации г. Благовещенска не имелось возражений по поводу передачи прав на землю ООО «Санаторный». Оно продолжало пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок ООО «Санаторный» не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

При этом, залогодатель вправе, но не обязан, заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации), и договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем, заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, действующему законодательству не противоречит.

Таким образом, с учетом в совокупности исследованных доказательств, установленных по делу обстоятельств, суд находит доводы Мельника А.В. о том, что регистрация ипотеки недвижимого имущества невозможна без одновременной регистрации ипотеки земельного участка, на котором находится здание, в данной ситуации - не обоснованными.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей ст.167 ГК РФ предусмотрены последствия недействительности сделки. Установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч.2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку из договора купли-продажи от *** не следует, что ООО «Восток» вправе отчуждать предметы залога без согласия залогодержателя, следовательно, требования ООО «Санаторный» о признании п.5 дополнительного соглашения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку в момент заключения дополнительного соглашения от *** на передаваемое в дар за оказанные юридических услуги имущество, было наложено ограничение в виде ипотеки, права ООО «Санаторный» как залогодержателя были нарушены, согласия на совершение сделки им не давалось. Иных доказательств Мельником А.В. и Павлюком С.В. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

С учетом того, что требования ООО «Санаторный» суд находит подлежащими удовлетворению, в удовлетворении исковых требований Мельника Александра Владимировича и Павлюка Сергея Васильевича к ООО «Восток» о регистрации сделки надлежит отказать. При этом суд считает заслуживающими внимания довод Управления Росреестра по Амурской области, что действующее в РФ законодательство не предусматривает возможность проведения государственной регистрации договора возмездного оказания услуг, в качестве вознаграждения по которым выступают нежилые объекты недвижимого имущества. В силу п.5 дополнительного соглашения от *** передача спорного имущества ООО «Восток» адвокатам Мельник А.В. и Павлюк С.В. должна производиться на основании договоров дарения, которые могли являться основанием для регистрации сделки, но до настоящего времени заключены.

Помимо этого, суд не вправе удовлетворить требования Мельника А.В. и Павлюка С.В. в связи с наложением ареста на имущество, в котором находятся спорные кабинеты действующим постановлением Благовещенского городского суда от ***.

При этом суд считает необходимым отметить, что Мельником А.В. и Павлюком С.В. оказывалась юридическая помощь ООО «Восток», направленная на сохранение права пользования за этой организацией зданиями по ***, о чем свидетельствуют истребованные материалы дел, рассмотренных Благовещенским городским судом Амурской области по их жалобам и обращениям в порядке главы 125 УПК РФ.

Так из материалов дела *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия прокуратуры Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия старшего следователя по ОВД СЧ СУ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал действия старшего следователя по ОВД СЧ при ГУ МВД РФ по ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, из *** следует, что ОЮ обжаловал незаконные действия (бездействия) старшего следователя СО по г. Благовещенску СК при прокуратуре РФ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия руководителя СО по г. Благовещенску СУ СК при прокуратуре РФ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал действия прокурора Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал постановление начальника УВД г. Благовещенска, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия старшего следователя по ОВД СЧ СУ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия руководителя СЧ ГУ МВД по ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия руководителя органа дознания - главного судебного пристава Амурской области и дознавателя ОСП по г. Благовещенску, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия прокуратуры Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал действия и бездействия старшего следователя по ОВД СЧ СУ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия прокуратуры г. Благовещенска, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия начальника и заместителя начальника УВД г. Благовещенска, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия начальника УВД г. Благовещенска, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия прокурора Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал незаконные действия руководителя СО по г. Благовещенску СУ СК при прокуратуре РФ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия начальника СЧ ГУ МВД России по ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал постановление заместителя начальника управления Генеральной прокуратуры в ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия следственных органов УВД по г. Благовещенску Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия УВД по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал протокол старшего следователя по ОВД СЧ при ГУ МВД РФ по ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал бездействия следователя по ОВД СЧ при ГУ МВД РФ по ДФО, из *** следует, что ОЮ обжаловал действия руководителя СУ СК при прокуратуре РФ по Амурской области, из *** следует, что ОЮ обжаловал постановления начальника КМ УВД по г. Благовещенску, из *** следует, что ОЮ обжаловал указания и.о. прокурора Амурской области.

Данные обстоятельства, также подтверждается показаниями свидетеля СМ, допрошенного в ходе рассмотрения дела, из которых следует, что ООО «Восток» является звеном в цепи уголовных дел, которые были возбуждены. Изначально к участию в этом деле его привлекли Раткевич и Капустина, он занимался арбитражными делами. На тот момент здание было изъято по уголовному делу, его нужно было вернуть. ОЮ являлся генеральным директором. У него (свидетеля) не получилось снять арест на здания, поэтому были привлечены Мельник и Павлюк, в 2008 году с ними был заключен договор, подписано соглашение. Он его привлекали к представлению интересов ООО «Восток», все жалобы и заявления писались ими.

В силу ст.ст. 98, 101 ГПК РФ Мельник А.В. и Павлюк С.В. и ООО «Восток» обязаны возместить ООО «Санаторный» понесенные им расходы на уплату государственной пошлины. Компенсация данных расходов подлежит взысканию в долевом порядке в размере *** рублей, то есть по *** рубля с каждого.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Санаторный» к ООО «Восток», Мельнику Александру Владимировичу и Павлюку Сергею Васильевичу удовлетворить.

Признать недействительным пункт 5 дополнительного соглашения от ***, заключенного между ООО «Восток» и Мельником Александром Владимировичем, Павлюком Сергеем Васильевичем.

Взыскать с ООО «Восток», Мельник Александра Владимировича, Павлюк Сергея Васильевича в долевом порядке госпошлину в пользу ООО «Санаторный» в размере *** рублей, то есть по *** рубля с каждого.

Отказать Мельнику Александру Владимировичу и Павлюку Сергею Васильевичу в удовлетворении исковых требований к ООО «Восток» о регистрации сделки по договору от *** о безвозмездной передаче недвижимого имущества, расположенного на третьем этаже в здании по ***: Мельнику А.В.- кабинетов ***, Павлюку С. В. - кабинетов ***.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято *** А.В. Горбаконенко