Гражданский кодекс часть 1

с участием истицы ФИО4, представителя истицы по ордеру № ..... от ДД.ММ.ГГГГ адвоката Поповой Л.Е., представителя ответчика ООО «Классик» ФИО5, ответчицы ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Классик», ФИО5, ФИО6 о внесении изменений в договор аренды, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась с иском к ООО «Классик» и просит:

внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ......... площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес> - ФИО4 и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ,

расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Классик».

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны, и ООО «Классик» в лице директора ФИО5, с другой стороны, был заключен договор аренды на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ. После смерти ФИО1. открылось наследство в виде нежилого встроенного помещения в ........., площадью ......... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Завещания ФИО1 не оставил. У ФИО1 имеется три наследника первой очереди: ФИО4 - мать; ФИО6 – сын, ФИО5 – жена.

В установленный законом 6-месячный срок все вышеуказанные наследники ФИО1 обратились к ФИО2 нотариусу нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области с заявлением о принятии наследства.

Истица получила свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на ......... долю в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Однако мирным путем данный вопрос ответчик решать не желает.

Кроме того, ответчик ни разу (со времени открытия наследства) не оплатил истице арендную плату (в унаследованной ......... доле), несмотря на то, что истица также обращалась в такой просьбой ответчику, как в устной, так и в письменной форме.

Согласно п.4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за пользование нежилым встроенным помещением по цене 500 рублей в месяц.

В соответствии с п.4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор до 10 числа каждого месяца оплачивает наличными арендодателю 100% месячной арендной платы. Пункт 5.1.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает, что арендодатель имеет право потребовать расторжения настоящего договора и освобождения арендованного помещения за несвоевременное внесение арендной платы (невнесения арендной платы в течение более чем 10 дней), предупредив арендатора в срок не позднее, чем за один месяц до момента расторжения, а так же при нецелевом использовании арендатором помещения, при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора.

В силу п.7.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при невнесении арендатором арендной платы в указанные сроки.

Более одного месяца назад истицей было направлено уведомление ответчику о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования и просит:

внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ......... площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, - ФИО4 и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ,

расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Классик».

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что все наследники ФИО1. получили свидетельства о праве на наследство по закону на доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ......... площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Истица неоднократно обращалась к ответчику с просьбой оформить изменения сведений об арендодателе (переход прав и обязанностей арендодателя) по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ истица направила уведомление в адрес ответчика с просьбой о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО5, ФИО6 и ФИО4 Истица просила, чтобы ответчик о своем решении сообщил истице в письменной форме в трехдневный срок с момента получения уведомления по указанному истицей адреса. Ответчик получил уведомление ДД.ММ.ГГГГ. Никаких действий по урегулированию данного вопроса мирным путем ответчик не предпринял (л.д. 79-82).

ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО5, ФИО6 (л.д. 93).

В судебном заседании истица ФИО4 уточненные исковые требования поддержала.

В судебном заседании представитель истицы адвокат Попова Л.Е. уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Классик» ФИО5 исковые требования признала частично. Признала требования о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ФИО4, и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что исковые требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Классик» не обоснованы, в связи с чем, просила суд в данной части исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО «Классик» представил возражения на исковое заявление (л.д.44,69-71).

Ответчица ФИО5 признала требования о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ФИО4 и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ, и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении остальных требований просила отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав истицу, представителя истицы, представителя ответчика ООО «Классик», ответчицу ФИО5, изучив материалы дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем) и ООО «Классик» (арендатором) заключен договор аренды нежилого встроенного помещения ........., по адресу: <адрес>, площадью ......... кв.м., для использования под закусочную с зоной отдыха в виде бильярда на срок по ДД.ММ.ГГГГ с арендной платой в месяц в размере 500 руб. (л.д.54-55).

Указанное помещение было передано ФИО1 арендатору ООО «Классик» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56).

Стороны договора аренды пришли к соглашению, что арендатор до 10 числа каждого месяца оплачивает наличными арендодателю 100% месячной арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен один раз в год, исходя из официальных данных об уровне инфляции в стране, также исходя из цен на рынке аренды помещений в г.Воронеже (п.4.2, 4.4 договора).

Согласно п.5.1.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать расторжения настоящего договора и освобождения арендованного помещения за несвоевременное внесение арендной платы (невнесения арендной платы в течение более 10 ней), предупредив арендатора в срок не позднее, чем за один месяц до момента расторжения, а также при нецелевом использовании арендатором помещения, при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора.

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требования арендодателя :при использовании арендатором нежилого встроенного помещения не в соответствии с его назначением; если по вине арендатора существенно ухудшается состояние нежилого встроенного помещения; при невнесении арендатором арендной платы в указанные сроки (п.7.1).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 умер (л.д.32).

Согласно сообщению нотариуса нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области ФИО2№ ..... от ДД.ММ.ГГГГ имеется наследственное дело к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГФИО1 В наследственном деле имеются : заявление о принятии наследства по закону, поступившее ДД.ММ.ГГГГ от имени сына наследодателя - ФИО6, заявление о принятии наследства по закону, поступившее ДД.ММ.ГГГГ от имени супруги наследодателя - ФИО5, заявление о принятии наследства по закону, поступившее ДД.ММ.ГГГГ от имени матери наследодателя - ФИО4. Выданы свидетельства о праве собственности : супруге ФИО5, в том числе, ДД.ММ.ГГГГ, реестр № ....., на ......... долю в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., находящееся по адресу: <адрес>. Выданы свидетельства о праве на наследство по закону: сыну ФИО6 и супруге ФИО5 в ......... доле каждому, в том числе, ДД.ММ.ГГГГ, реестр № ....., на ......... долю в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., находящееся по адресу: <адрес>; матери ФИО4 в ......... доле, в том числе, ДД.ММ.ГГГГ, реестр № ....., на ......... долю в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., находящееся по адресу: <адрес> (л.д.95).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ......... от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 является собственницей ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., общей площадью .........9кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № ..... (л.д.11).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 является собственником ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., общей площадью ..........м., находящееся по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № ..... (л.д.104).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 является собственницей ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение ........., общей площадью ..........м., находящееся по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № ..... (л.д.103).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила ФИО5, ФИО6 уведомление по заключению договора аренды, в котором предлагала заключить с ней договор аренды на ......... долю нежилого встроенного помещения по адресу: <адрес>, в случае отказа просила выплатить ей соответствующую денежную компенсацию равной ......... доли (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6 в ответе на уведомление по заключению договора аренды указали, что ФИО4 имеет право на получение доходов от сдачи в аренду нежилого помещения в размере ......... доли со дня смерти арендодателя, ее доля арендной платы составляет 83,33 руб. ежемесячно, просили сообщить на юридический адрес ООО «Классик» реквизиты для перечисления данной суммы арендной платы ежемесячно до 10 числа каждого месяца (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила ФИО5, ФИО6 предложение о заключении договора аренды, в котором предлагала ООО «Классик» заключить с ней договор аренды на ......... доли нежилого встроенного помещения сроком на 2 года на следующих условиях: арендная плата за пользование ......... доли составляет 42000 руб. в месяц, расходы по оплате коммунальных счетов оплачивает ООО «Классик», денежные средства ООО «Классик» должно перечислять до 10 числа каждого отчетного месяца в размере 100% месячной арендной платы на счет ФИО4(л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила в ООО «Классик» предложение (повторное) об изменений условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения арендной платы, в котором предлагала увеличить размер арендной платы за принадлежащие ей ......... долю в нежилом помещении в размере 42000 руб.(л.д.26).

ДД.ММ.ГГГГ в ответе на предложение об изменении условий договора аренды в части изменения арендной платы ООО «Классик» сообщено ФИО4 о том, что изменение арендной платы возможно только по согласию сторон, расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ считает нецелесообразным, для перечисления арендной платы в размере 1\6 доли от суммы, указанной в договоре, просит указать номер лицевого счета и реквизиты банка (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила ООО «Классик», ФИО5, ФИО6 уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29).

Согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Классик» дало согласие на перевод обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4, ФИО5, ФИО6, указало, что причин для перезаключения договора не имеется, разъяснило, что для получения арендной платы в размере 1\6 доли от суммы указанной в договоре необходимо предоставить выписку по лицевому банковскому счету (л.д.30).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Классик» на депозит нотариуса нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области ФИО3 внесены денежные средства для выдачи ФИО4 в счет уплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2250 руб.(л.д.90).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Классик» направило ФИО4 уведомление о внесении денежных средств на депозит нотариуса (л.д.89, 91-92).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Классик» перечислило истице денежные средства в счет оплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в размере 83,33 руб., ДД.ММ.ГГГГ-83,33 руб. (л.д.100-101).

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В пункте 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного кодекса не следует иное.

В соответствии с абзацем 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно статье 1113 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство открывается со смертью гражданина.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Суд считает исковые требования о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес> -ФИО4 и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из правового смысла статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, новый собственник приобретает статус арендодателя и становится стороной по договору аренды, а права арендатора в арендных отношениях сохраняются на условиях договора.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и с учетом относимости, допустимости и достоверности, суд считает, что истица не доказала наличие обстоятельств, и совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения в судебном порядке договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, в исковые требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Классик» не подлежат удовлетворению

Руководствуясь п. 3 ст. 619 ГК РФ и учитывая, что на момент обращения в суд у ответчика ООО «Классик» имелась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая была внесена на депозит нотариуса, а со стороны истицы имел место факт отказа от получения арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем, отказывает в расторжении договора аренды нежилого встроенного помещения, поскольку имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы путем применения к ответчику ООО «Классик» ответственности в виде начисления предусмотренной договором неустойки.

Суд также учитывает, что истица, как новая собственница нежилого встроенного помещения, к арендатору по вопросу порядка расчетов и оплаты по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не обращалась, свои платежные реквизиты арендатору не сообщила.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя ......... доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение в ........., площадью ......... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,- ФИО4, и считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ измененным в указанной части с ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий Н.В. Клепова

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года