Гражданский кодекс часть 1

с участием старшего помощника прокурора Дзержинского района г. Перми Устинова С.И., представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «город Пермь» в лице Администрации г. Перми к ФИО3 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении,

установил:

Муниципальное образование «город Пермь» в лице Администрации г. Перми обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании выкупной стоимости за комнату общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., в трехкомнатной квартире по адресу: Адрес, прекращении права собственности ответчика и признании права муниципальной собственности на указанное жилое помещение, признании ответчика утратившим право пользования комнатой и выселении из нее без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указано, что ответчик является собственником комнаты общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., в трехкомнатной квартире по адресу: Адрес. Жилой дом по Адрес в соответствии с заключением от Дата признан аварийным и подлежащим сносу. Поскольку дом не был снесен в установленный срок, было вынесено распоряжение начальника управления жилищных отношений от Дата «Об изъятии жилых помещений в доме Адрес», которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа комнаты в трехкомнатной квартире № ... площадью ... кв.м., принадлежащей ответчику.

В судебном заседании представитель истца настаивала на заявленных требованиях. Дополнительно пояснила, что согласна с заключением эксперта, которым определена выкупная стоимость, включая убытки, в размере ... руб.

Ответчик в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что его устраивает его комната, а предложенные истцом варианты жилых помещений его не устраивают. Кроме того, в представленном истцом отчете об оценке оценена только жилая площадь.

Третье лицо и представитель третьего лица поддержали требования истца.

Участвующим в деле прокурором дано заключение о целесообразности удовлетворения заявленных требований, учитывая заключение эксперта.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года), при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

В силу ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что комната общей площадью ... кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: Адрес принадлежит на праве собственности ФИО3

Актом и заключением Межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от Дата дом Адрес признан аварийным и подлежащим сносу в связи с выявленными деформациями фундамента, стен, несущих конструкций и значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от Дата № ... на собственников жилых помещений, в том числе в доме Адрес, возложена обязанность в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и в течение 60 дней с момента получения уведомления снести дом.

Дата начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми вынесено распоряжение № ... об изъятии жилых помещений в доме Адрес путем выкупа, в связи с чем истцом в установленном законом порядке предъявлен иск об изъятии жилого помещения путем выкупа.

В обоснование заявленных требований в части определения выкупной цены изымаемого у ответчика жилого помещения истцом представлен отчет об оценке № ... от Дата ООО «...», согласно которому рыночная стоимость комнаты общей площадью ... кв.м. по адресу: Адрес, на дату оценки составляет ... руб., в том числе ... руб. - это рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли земельного участка площадью в пределах норматива, ... руб. - это рыночная стоимость излишков земельного участка площадью сверх норматива.

Ответчиком в подтверждение своих возражений в части определения выкупной стоимости жилого помещения представлен отчет ООО «...» от Дата № ..., согласно которому выкупная цена спорного жилого помещения составляет ... руб., рыночная стоимость объекта недвижимости составляет ... руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, составляют ... руб.

Определением Дзержинского районного суда г. Перми от 10.06.2015 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «...». Согласно заключению эксперта от Дата № ..., рыночная стоимость комнаты общей площадью ... кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: Адрес составляет ... руб., размер убытков, причиненных изъятием спорной комнаты, составляет ... руб.

Оценка представленных суду оценочных отчетов осуществлена судом в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом учитывались следующие законоположения и установленные по делу обстоятельства.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из содержания ст. 32 ЖК РФ, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» следует, что равноценное возмещение стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения, либо путем предоставления жилого помещения, пригодного для проживания, с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, поскольку неразрывно с ним связан.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По мнению суда, отчет № 922 от 03.06.2015 года, представленный ответчиком, составленный оценщиком ООО «...» ФИО1., не может быть принят во внимание как безусловное и достоверное доказательство стоимости выкупной цены в связи со следующим:

При определении выкупной цены был использован сравнительный (рыночный) подход, в рамках которого оценщиком использовались различные корректировки. Так, корректировка к цене предложения определяется путем интервьюирования представителей агентств недвижимости и на базе оценочного опыта. Однако в отчете отсутствуют сведения о конкретных источниках полученной информации, а именно: кто и кого интервьюировал, каковы полученные результаты интервьюирования, каков статус и компетенция интервьюируемых и значение сообщенной ими информации для целей проведения оценки. Более того, такая категория как личный опыт оценщика, по мнению суда, вообще не должна применяться при проведении оценки, поскольку данная категория не подлежит критической оценке на относимость, допустимость и достоверность, т.е. те критерии, которые учитываются судом при оценке доказательств.

При определении величины общей площади объекта оценщиком использован «Справочник Оценщика недвижимости» ФИО6 за 2014 года, тогда как при определении остальных корректировок оценщиком данный источник был отвергнут безмотивно, на основании личного опыта, что не позволяет критически оценить достоверность проведенного исследования.

При определении технического состояния строительных конструкций и состояния внутренней отделки оценщиком указано, что корректировка не требуется, однако причины не указаны.

Корректировка к размеру придомовой территории основана на применении постановления Главы город Перми от 18.12.1996 года № 2493 «О нормах предоставления земельных участков для многоэтажной жилой застройки и расчетной плотности в городе Перми», которое не является основанием для расчета площади придомовой территории, в связи с чем применение данной корректировки, основанной на указанном постановлении, определение на основе указанного постановления рыночной стоимости сверхнормативного земельного участка является необоснованным и не может быть принято в качестве доказательства по делу.

При расчете убытков оценщиком было определено среднее вознаграждение за услуги риэлтора от 3 до 6,5% от суммы сделки. Данные сведения оценщиком указаны на основании данных Лаборатории анализа и прогнозирования Пермского торгового дома недвижимости, однако никаких данных об этой организации, компетенции и квалификации ее сотрудников, в том числе в вопросе о выведении каких-либо статистических данных, пригодных к использованию в оценочной деятельности, оценочный отчет не содержит. Кроме того, определив стоимость риэлторских услуг от 3 до 6,5% от суммы сделки оценщик при определении убытков использовал максимальное значение 6,5%, при этом не обосновав свой выбор какими-либо доводами. Также необходимо отметить, что убытки исчислены оценщиком от ранее установленной им рыночной стоимости жилого помещения ответчика, что признано судом недостоверным.

Определяя итоговую величину выкупной стоимости, оценщик указывает ее в размере ... руб., при этом она состоит из стоимости жилого помещения ... руб. и размера убытков ... руб., однако сумма стоимости жилого помещения и убытков составляет ... руб. При этом оценщиком не приведено мотивов, по которым итоговый размер выкупной стоимости определен им в большем размере, чем сумма рыночной стоимости жилого помещения и убытков.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению суда, о наличии недостатков в данном оценочном отчете, поэтому он не может быть принят во внимание при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Отчет об оценке № ... от Дата ООО «...», представленный истцом, не может быть принят во внимание, поскольку выкупная стоимость комнаты определена оценщиком без учета убытков, которые подлежат включению в выкупную стоимость в силу прямого указания закона.

Поскольку в дело были представлены два отчета об определении выкупной стоимости изымаемого у ответчика жилого помещения, содержащие противоречивые данные о выкупной цене изымаемого жилого помещения, при этом содержащие сведения, подлежащие критической оценке, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. По результатам проведенной экспертизы об определении выкупной стоимости жилого помещения, экспертом дано заключение о том, что размер рыночной стоимости изымаемой у ответчика комнаты составляет ... руб., а величина убытков, причиненных изъятием комнаты, составляет ... руб. Оценивая заключение эксперта № ... от Дата суд приходит к выводу о том, что оно в полной мере является допустимым доказательством, поскольку в нем подробно описаны методы исследования, содержит обоснованные и достоверные выводы и суждения. Свои выводы оценщик обосновывает документами, представленными в материалы дела. Суд также учитывает использованную экспертом научную литературу и нормативную базу при проведении исследования. Следовательно, у суда нет оснований не доверять результатам проведенного исследования. Кроме того, данное заключение эксперта никем не оспорено. Представитель истца согласилась с результатами судебной экспертизы, пояснив, что настаивает на удовлетворении исковых требований с учетом результатов экспертизы.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение с учетом убытков, понесенных в связи с его изъятием, составляет ... руб.

При этом суд согласен с доводами ответчика о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения, поскольку они основаны на положениях ст. 32 ЖК РФ. Возражений по размеру убытков, определенных в заключении эксперта № ... от Дата, сторонам не представлено. У суда также нет оснований не согласиться с представленным в заключении расчетом убытков, поскольку он основан на реальной, разумной стоимости услуг риэлторских, юридических агентств, а также обоснованно применены средние показатели стоимости транспортных услуг и затрат на аренду жилого помещения. Следовательно, в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере ... руб.

Иных доказательств вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ лица, участвующие в деле, суду не представили.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению. С администрации г. Перми в пользу ответчика следует взыскать выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере, определенном заключением эксперта ООО «...» от Дата.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной комнатой у ответчика прекращается, и он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Администрации г. Перми в пользу ФИО3... руб. в качестве выкупной стоимости комнаты общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной в трехкомнатной квартире Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Прекратить право собственности ФИО3 на комнату общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенную в трехкомнатной квартире Адрес.

Признать ФИО3 прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, выселить его из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием «Город Пермь» на комнату общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенную в трехкомнатной квартире Адрес.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия ФИО3 с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (17 августа 2015 года).

Судья: М.В. Казаков