Гражданский кодекс часть 1

третьих лиц: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, законного представителя ФИО10 ФИО11, представителя ФИО12 по доверенности ФИО4, представителя ФИО13 по доверенности ФИО4, представителя ФИО14 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности.

В обоснование заявленных требований указывает, что он является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № (далее - Земельный участок).

Ранее Земельный участок находился в аренде у ООО «Русь». С целью решения вопроса о продлении арендных отношений с ООО «Русь» ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности на Земельный участок, на котором принято решение не продлевать договор аренды с ООО «Русь». Также на указанном общем собрании принято решение уполномочить ФИО4 действовать от имени участников долевой собственности без доверенности.

В настоящее время ему стало известно, что в отношении Земельного участка в ЕГРН зарегистрирован договор аренды земельного, участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды заключен со стороны участников долевой собственности ФИО4, с арендатором - ФИО3, сроком на 49 лет. При этом согласно п. 3.1. договора арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно не позднее 31 декабря путем предоставления натуральной платы на следующих условиях: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 50 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 30 килограммов зерна, любого (рожь, пшеница, зернофураж).

При этом, ни о ведении переговоров о заключении договора аренды, ни о факте заключения и регистрации договора аренды ФИО4 истца не информировал в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, чем нарушил его законные интересы.

Указывает, что смысл норм Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключается в исключении ситуаций, в которых лицо, получившее по решению общего собрания право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности для одних целей, впоследствии заключает от имени сособственников невыгодные, «кабальные» по отношению к их интересам сделки. Однако именно такой договор, не соответствующий его интересам и был заключен ФИО4 в отношении Земельного участка.

Более того, учитывая, что ФИО3 является отцом ФИО4, очевидно, что при заключении указанного договора аренды, ФИО4 действовал не в интересах участников долевой собственности, а в интересах своей семьи, а возможно и в своих личных интересах.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Однако в нарушении требований п. 2 ст. 9 Закона об обороте в оспариваемом договоре аренды Земельного участка размер арендной платы определен ФИО4 не в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, а по своему усмотрению.

Просит суд признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым № недействительным и применить последствия его недействительности.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО15, которая является правопреемником умершего ФИО16.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 просил суд отказать в исковых требованиях в полном объеме. Указал, что при заключении договора ДД.ММ.ГГГГг. он действовал в интересах граждан, в том числе присутствующих в судебном заседании. Считает, что полномочиями на Общем собрании он был наделен, в связи с этим был заключен договор аренды земли, который был подписан и успешно прошел регистрацию в органах регистрации.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: ФИО17, ФИО18, ФИО12, ФИО19, ФИО14, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО13, ФИО32, ФИО33, в судебное заседание не явились по неизвестным причинам, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица – администрации Котовского муниципального района в судебное заседание не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

От третьего лица Управления Федеральной службы регистрации права, кадастра и картографии по Волгоградской области Межмуниципального отдела по Котовскому и Даниловскому районам в судебное заседание поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя. В предоставленном объяснении на исковое заявление указывают, что в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, запись регистрации № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, арендатор –ФИО3 (л.д. 57).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – ФИО6, законный представитель ФИО10 ФИО11, ФИО8, ФИО5, ФИО9, ФИО7 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО15 возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьих лиц: ФИО12, ФИО14, ФИО13, действующий на основании доверенностей ФИО4, возражал против удовлетворения исковых требований.

С учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положениями ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в частности о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Пункт 7 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абзацев 1, 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из приведенных выше норм права, защита права общей долевой собственности также осуществляется участниками общей собственности по взаимному согласию, которое применительно к общему имуществу собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, и может быть достигнуто общим собранием собственников земельных долей.

Принимая во внимание, что любое нарушение права собственности, в том числе, не связанное с лишением владения, затрагивает интересы одновременно всех участников общей долевой собственности, право на защиту своего нарушенного права, включая право на обращение в суд, принадлежит каждому из них.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий ничтожной сделки может быть заявлено также заинтересованными лицами

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство для лиц, интересы которых по доверенности или без таковой представляли при совершении сделок иные лица, предусматривает возможность последующего одобрения всех совершенных в их интересах без надлежащих полномочий сделок (ст. 183, 982 ГК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Судом по делу установлено, что администрации Котовскго муниципального района, ФИО1, ФИО17, ФИО10, ФИО8, ФИО18, ФИО12, ФИО19, ФИО9, ФИО14, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО7, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО5, ФИО31, ФИО13, ФИО32, ФИО16, ФИО33, ФИО6 принадлежит в долях земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> (л.д. 38-40, 82-99).

ДД.ММ.ГГГГ в с.Бурлук проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения с кадастровым № по итогам которого составлен и подписан протокол общего собрания собственников земельного участка.

На общем собрании участников долевой собственности на земельный участок было принято ряд решений. В частности, по второму вопросу повестки дня собрание по итогам голосования избрало кандидатуру ФИО4, как лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.

По третьему вопросу собрание собственников земли утвердило действия, на совершение которых уполномочено лицо, имеющее право от имени участников долевой собственности действовать без доверенности и указало срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия. В том числе собрание предложило наделить лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности следующими полномочиями: заключение и расторжение договоров аренды на исходный земельный участок с кадастровым №, так и на участки, образуемые из него.

По четвертому вопросу повестки дня собрания было принято решение не продлевать договор аренды указанного земельного участка с ООО «Русь». По пятому вопросу повестки дня собрания собственники предложили условия заключения нового договора: четко прописать арендную плату, а именно если в натуральный расчет, то четко указывать какой объем, сроки и сколько приходится на одну долю; если денежное выражение арендной платы, то прописать сроки и размер; в разделе права и обязанности арендодателя- указать согласование субаренды с собственниками; при наличии вины арендодателя расторжение договора только тогда возмещение расходов; указать условие расторжения за не внесение арендной платы арендатором (л.д. 100-103).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды указанного земельного участка, со стороны участников долевой собственности- арендодателей, договор подписан ФИО4. Договор аренды заключен с арендатором - ФИО3, сроком на 49 лет. При этом, согласно п. 3.1. договора арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно не позднее 31 декабря путем предоставления натуральной платы на следующих условиях: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 50 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 30 килограммов зерна (л.д. 11-13).

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, запись регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, арендатор –ФИО3 (л.д. 57).

Вместе с тем изучив представленные сторонами документы, суд приходит к выводу, что при заключении договора аренды указанного земельного участка со стороны участников долевой собственности ФИО4 были нарушены положения пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Несмотря на то, что в силу п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании приняли решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности с правом заключения договора аренды, указанный договор аренды мог быть подписан ФИО4 только в том случае, если условия указанного договора и соглашения соответствовали бы условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Как следует из исследованного судом протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, условия заключения такого договора аренды общим собранием участников долевой собственности не оговаривались и не принимались. Тогда как существенными условиями являются: срок действия договора, размер арендной платы, возможность сдачи земли в субаренду, ответственность сторон и другое.

Размер арендной платы является одним из существенных условий договора аренды земельного участка.

Таким образом, ФИО4 не был наделен правом заключения договора аренды земельного участка из земель сельхозназначения, с кадастровым № в том аспекте, который ему придает специальные требования закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно полученного ответа из Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области (Волгоградстат) (л.д. 111-112), урожайность земли Котовского района Волгоградской области в 2018 году составила 9,6 центнеров с 1 га земли, средняя стоимость зерна составляет 8000 рублей за тонну.

Суд соглашается с позицией истца и его представителя о том, что положения о заключении договора аренды на 49 лет с условием предоставления натуральной платы на следующих условиях сделки: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 50 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 30 килограммов зерна, являются явно невыгодными по отношению к интересам собственников земли. Однако именно такой договор, не соответствующий их интересам, был заключен ФИО4 в отношении Земельного участка со второй стороной сделки– отцом ФИО4 ФИО3

Доказательств того, что в последующем участники долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, с кадастровым №, одобрили сделку по заключению договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в порядке п. 2 ст. 183 ГК РФ, ответчиком ФИО3 и его представителем в суд не представлено. Напротив, в судебном заседании третьи лица, являющиеся участниками долевой собственности на земельный участок (ФИО6, законный представитель ФИО10 ФИО11, ФИО8, ФИО5, ФИО9, ФИО7), просили суд удовлетворить исковые требования и признать договор аренды земли не действительным.

Исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, суд признаёт относимыми, допустимыми, достоверными и в своей совокупности достаточными для разрешения дела. Стороны не были лишены возможности представлять суду письменные доказательства и участвовать в их исследовании. Возражений на иск самим ответчиком ФИО3 в суд не представлено.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что он действовал в рамках переданных ему полномочий на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым №, и в связи с этим был заключен договор аренды земли, который был подписан и успешно прошел регистрацию в органах регистрации, следовательно он законен, судом во внимание не принимаются. Так же суд не может согласиться с утверждением представителя ответчика ФИО4 в подтверждении своей позиции по делу о том, что закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливает, что существенные условия Договора аренды должны обсуждаться на Общем собрании собственников земли. Норма ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части условий договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), является диспозитивной. Однако норма п.2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ в части того, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности, является императивной, поскольку содержит явно выраженный запрет на определенные действия, отличные от предусмотренного этой нормой правила.

Таким образом, доводы представителя ответчика, что заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было произведено законно, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая представленные сторонами доказательства и установленные по результатам их исследования и оценки фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, в полном объеме.

Суд полагает необходимым признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым № недействительным и применить последствия его недействительности.

Решение судом принимается с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности, удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в общей долевой собственности, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым № между арендатором ФИО3 и уполномоченным (действующим от имени участников общей долевой собственности) ФИО4, недействительным и применить последствия его недействительности.

Настоящее решение служит основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости относительно прекращения регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в общей долевой собственности, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 25 марта 2019 года

Судья: Харламов С.Н.