Гражданский кодекс часть 1

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Федоровой Ю.В., с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ООО «Оксиген-М» о взыскании неустойки, а также по встречному иску ООО «Оксиген-М» к ФИО2 об изменении условий договора,

у с т а н о в и л :

ФИО2 просит взыскать с ООО «Оксиген-М» неустойку в размере 177 258,60 рублей.

Обосновывая иск, она показала, что 02.02.2018 года заключила с ООО «Оксиген-М» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, согласно которому ответчик обязался своими силами и силами привлеченных субподрядчиков осуществить строительство 8-ми этажного 3-секционного жилого дома и передать в ее собственность квартиру № в указанном доме, а ФИО2 в свою очередь обязалась оплатить стоимость квартиры - 1 664 400 рублей, из которых 314 400 рублей - в течение 3 банковских дней с момента гос.регистрации договора, а 1 350 000 рублей в счет целевых кредитных денежных средств не ранее гос.регистрации договора и залога права требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка в Росрестре. Согласно условиям договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2018 года, срок передачи участнику объекта долевого строительства – в течение 60 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в сроки, предусмотренные договором. ФИО2 со своей стороны обязательства по договору выполнила, оплатив предусмотренную договором сумму – 1 664 400 рублей, при этом основная часть данной суммы – 1 350 000 рублей является кредитом, за пользование которым истица уплачивает банку 9,6% годовых. 25.10.2018 года в ее адрес поступило предложение о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 2 квартала 2019 года, на что 26.10.2018 года она направила в адрес застройщика отказ. Ответчик же со своей стороны условия договора в части срока передачи объекта долевого строительства участнику нарушил, в связи с чем просит взыскать с него неустойку согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» за период с 02.03.2019 года по 30.09.2019 года - 177 258,60 рублей. Поскольку добровольно ответчик требования ее не выполняет, просит иск удовлетворить.

Представитель ООО «Оксиген-М» возражает против иска, подал встречный иск о внесении изменений в условия договора участия в долевом строительстве от 02.02.2018 года № 68 в части установления срока ввода жилого дома в эксплуатацию - на 2 квартал 2020 года. В обоснование иска показал, что возможность изменения срока передачи объекта долевого строительства участнику связывается законодателем только с возникновением обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект не будет введен в эксплуатацию в ранее запланированный срок. 16.10.2018 года ООО «Оксиген-М» направило истице уведомление о невозможности передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок, указало причины и предложило подписать дополнительное соглашение в связи с изменением срока передачи объекта долевого строительства. Причина изменения срока сдачи объекта - нарушение сетевыми организациями сроков технологического присоединения строящегося жилого дома к городским сетям газоснабжения и электроснабжения. В рамках исполнения договора ООО «Оксиген-М» заключил с ООО «Подъемное оборудование» договор № от 09.01.2019 года на поставку, монтаж и пуско-наладку лифтов, но обязательства ООО «Подъемное оборудование» в установленные договором сроки по настоящее время не исполнило, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд. Указанное стало причиной невозможности ООО «Оксиген-М» завершить строительство многоквартирного жилого дома в срок и передать объекты участникам долевого строительства. В настоящее время все строительно-монтажные работы со стороны ООО «Оксиген-М» на объекте выполнены в полном объеме, но сдать объект в эксплуатацию невозможно ввиду не выполнения обязательств со стороны ООО «Подъемное оборудование». Несоблюдение в срок условий договоров подрядчиком стало причиной событий, выходящих за рамки разумного контроля сторон, непосредственно влияющих на ход строительства и препятствующих выполнению сторонами договора. Просит встречный иск удовлетворить, а иск ФИО2 оставить без удовлетворения, как необоснованный, возместить судебные расходы.

ФИО2 возражала против удовлетворения тска ООО «Оксиген-М», пояснив, что срок выполнения работ по договору подряда является существенным условием и подлежит изменению только при достижении соглашения сторонами. Данное соглашение между ними не достигнуто, на предложение ООО «Оксиген-М» об увеличении планируемого срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 2 квартала 2019 года она направила отказ, поскольку несвоевременная передача ей объекта долевого строительства влечет для нее дополнительные затраты на наем жилья для ее семьи.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск ФИО2 подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск ООО «Оксиген-М» необходимо оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Исходя из требований ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами /ч.1 ст.310 ГК РФ/.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом /ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»/.

Согласно ч.1 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как следует из ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст.12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. К правоотношениям по этому договору применяются также общие нормы об исполнении обязательств, установленные ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, 02.02.2018 года ООО «Оксиген-М» и ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве № 68, согласно которому участник долевого строительства – ФИО2, принимает долевое участие в финансировании строительства, а застройщик – ООО «Оксиген-М», осуществляет своими силами и силами привлеченных субподрядчиков строительство объекта – 8-ми этажного 3-секционного жилого дома со встроенными помещениями на первом этаже по <адрес>… в полном объеме согласно проектной документации и с условиями п.2.2 договора, сдает данный жилой дом в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и передает в собственность объект долевого строительства. По договору от 02.02.2018 года объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № в указанном многоквартирном жилом доме. По договору ФИО2 обязалась оплатить 1 664 400 рублей: 314 400 рублей в течение 3 банковских дней с момента государственной регистрации договора; 1 350 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации договора и залога права требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним /л.д.22-31/. Указанный договор был зарегистрирован в УФСГ регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 05.02.2018 года.

По условиям договора от 02.02.2018 года срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2018 года, а срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 60 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в сроки, предусмотренные договором /п.п.4.1,4.2 договора/.

В случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить соответствующую информацию участникам долевого строительства и предложение об изменении договора. Участники долевого строительства обязаны в 10-дневный срок с момента получения предложения рассмотреть его и направить в адрес письменный ответ. В случае неполучения ответа на полученную информацию от участников долевого строительства в установленный срок, застройщик считает, что согласие на предложение со стороны участника долевого строительства получено /п.4.4 договора/.

Истица ФИО2 обязательства со своей стороны исполнила, что подтверждается копией кредитного договора на сумму в 1 350 000 рублей /л.д.11-21/ и не оспаривается сторонами.

16.10.2018 года ООО «Оксиген-М» уведомило ФИО2 о продлении сроков строительства многоквартирного дома по <адрес> /л.д.46/. В данном уведомлении содержалось предложение о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении сроков строительства объекта до 2 квартала 2019 года. ФИО2 26.10.2018 года против подписания дополнительного соглашения не возражала, но только с условием указания конкретной даты передачи ей объекта долевого строительства и уплаты неустойки /л.д.35-36/.

Несмотря на неоднократные претензии /л.д.32-34,39-41,42-45/ ООО «Оксиген-М» добровольно требования истицы до настоящего времени не исполнило, что суд расценивает как нарушение ее прав.

Принимая во внимание, что срок передачи объекта долевого строительства ФИО2 указан как 60 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а ввод в эксплуатацию – 4 квартал 2018 года, неустойка за период с 02.03.2019 года по 30.09.2019 год составила 177 258,60 рублей.

Исходя из выбранной правовой позиции, представитель ООО «Оксиген-М» не оспаривает факт нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, но ссылается на наличие уважительных причин – неприсоединение жилого дома к городским сетям газоснабжения и электроснабжения в установленные договором сроки и нарушение ООО «Подъемное оборудование» сроков поставки оборудования, что послужило причиной нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истице.

Вместе с тем, доводы ответчика суд не может принять во внимание, поскольку, заключая подобный договор, ООО «Оксиген-М» обязано было предвидеть все негативные моменты своей предпринимательской деятельности, иной подход к этому вопросу ставит под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.

Данная позиция нашла свое отражение также в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2019 года по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Оксиген-М» о приостановлении деятельности. Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу, что ООО «Оксиген-М» задержало выполнение обязанности по передаче объекта долевого строительства по <адрес> на срок более 6 месяцев, при этом не установлено обстоятельств, объективно препятствовавших ООО «Оксиген-М» в надлежащем исполнении установленных законом требований. Данное решение, как и обстоятельства, установленные им, для настоящего спора имеют преюдициальное значение.

Исходя из положений ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Анализируя представленные доказательства, свидетельствующие о том, что соглашение между сторонами о продлении срока передачи недвижимости в рамках договора участия в долевом строительстве так и не было достигнуто, учитывая требования действующего законодательства, суд пришел к выводу о нарушении ООО «Оксиген-М» обязательства в части сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, уважительных причин для этого не усматривается, в связи с чем действия ответчика суд расценивает как нарушение прав истицы, что служит основанием возложить на ООО «Оксиген-М» гражданско-правовую ответственность, предусмотренную, ст.ст.309,310 ГК РФ, ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», взыскав с ответчика в пользу истицы неустойку за указанный период (с 02.03.2019 г. по 30.09.2019 г.), но в размере 70 000 рублей, посчитав возможным и необходимым применить к данным правоотношениям положения ст.333 ГК РФ.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из требований ч.3 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Условиями договора участия в долевом строительстве № 68 от 02.02.2018 года предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон; стороны не вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ; все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями, подписанными обеими сторонами в письменной форме, подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора /п.8 договора/.

Как следует из представленных доказательств, 16.10.2018 года ООО «Оксиген-М» обратилось к ФИО2 с уведомлением о продлении сроков строительства многоэтажного дома по <адрес> до 2 квартала 2019 года с предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении сроков сдачи дома в эксплуатацию /л.д.46/.

26.10.2018 года ФИО2 сообщила ООО «Оксиген-М» о рассмотрении возможности заключения дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при включении в дополнительное соглашение условий о конкретной дате передачи ей объекта долевого строительства и уплате ей неустойки /л.д.35-36/, что было проигнорировано.

Настаивая на своих требованиях, представитель ООО «Оксиген-М» ссылается на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 года, согласно которому исковое заявление ООО «Оксиген-М» к ООО «Подъемное оборудование» об обязании передать оплаченный товар, осуществить монтаж и пусконаладочные работы, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании убытков по выплате неустойки, принято к производству, а также на обращение ООО «Оксиген-М» в Генеральную прокуратуру РФ за защитой прав участников долевого строительства жилого дома по <адрес>.

Вместе с тем суд не может не принять во внимание то обстоятельство, что договор на поставку, монтаж и пусконаладку лифтов заключен между ООО «Оксиген-М» и ООО «Подъемное оборудование» после истечения сдачи объекта строительства в эксплуатацию – 09.01.2019 года.

Также ООО «Оксиген-М» в качестве довода о необходимости изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию ссылается на не осуществление сетевыми организациями в предусмотренные договором сроки технологического присоединения строящегося жилого дома к городским сетям газоснабжения и электроснабжения. В подтверждение своей позиции общество представило решение заседания межведомственной рабочей группы по защите прав граждан – участников долевого строительства жилья от 25.03.2019 года, в котором срок для принятия мер к технологическому присоединению строящегося жилого дома к городским сетям газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, строительству и вводу в эксплуатацию автостоянки к дому установлен до 30.04.2019 года, а также согласие администрации Белореченского городского поселения на прохождение трассы газопровода от 01.04.2019 года.

Однако доказательств того, что ранее указанные мероприятия ООО «Оксиген-М» не имел возможности организовать, суду не представлено.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2019 года, судом не установлено обстоятельств, объективно препятствующих ООО «Оксиген-М» в надлежащем исполнении установленных законом требований. Разрешая данный спор по существу, также следует учесть, что вступая в договорные отношения с дольщиками, ООО «Оксиген-М» обязано было предвидеть наступления как любых хозяйственных рисков, так и возможность наступления иных негативных последствий при определении сроков окончания строительства объекта.

Исходя из положений ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться вновь и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд не находит оснований для применения к правоотношениям, возникшим между ООО «Оксиген-М» и ФИО2 норм ст.ст.450-451 ГК РФ, поскольку не установлено в судебном заседании наличия существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием встречный иск ООО «Оксиген-М» оставить без удовлетворения, в противном случае могут быть нарушены законные права и интересы не только истицы, но и третьих лиц, заключивших с ответчиком ООО «Оксиген-М» аналогичный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, что недопустимо.

Согласно ст.103 ГПК РФ, ст.ст.333.18, 333.19 НК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика ООО «Оксиген-М» госпошлину в доход государства в размере 2 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оксиген- М» (юридический адрес - <...>/Б, <данные изъяты>) в пользу ФИО2 неустойку в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оксиген- М» государственную пошлину в доход государства в размере 2 300 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Оксиген- М» к ФИО2 о внесении изменений в условия договора участия в долевом строительстве от 02.02.2018 года № 68 в части установления срока ввода жилого дома в эксплуатацию - на 2 квартал 2020 года – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Тыль Н.А.