Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Ванино» (ООО «ЖК «Ванино») об обязании передать объект незавершенного строительства, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «ЖК «Ванино» об обязании передать объект незавершенного строительства, признании права собственности на объект незавершенного строительства, а также обязании ответчика предоставить в регистрирующий орган документы для регистрации первичного объекта незавершенного строительства (л.д.6-9).

Истец ФИО2 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «ЖК «Ванино» об обязании передать объект незавершенного строительства, признании права собственности на объект незавершенного строительства, а также обязании ответчика предоставить в регистрирующий орган документы для регистрации первичного объекта незавершенного строительства (л.д.58-61).

Протокольным определением суда от 8 декабря 2020 года гражданское дело и исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЖК «Ванино» об обязании передать объект незавершенного строительства и признании права собственности и исковое заявление ФИО2 ООО «ЖК «Ванино» с аналогичными требованиями объединены в одно производство, новому гражданскому делу присвоен № 2-1386/2020 (2-135/2021) (л.д. 121-122).

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 и ФИО2 указали, что они ранее являлись дольщиками ООО «Тареал», в отношении которого возбуждено дело о банкротстве. Впоследствии между истцами, ООО «Тареал» и ответчиком было заключено дополнительное соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым обязанности застройщика принял на себя ответчик, при этом был установлен срок для завершения строительства – 4-ый квартал 2018 года.

Соглашение о замене стороны было подано на государственную регистрацию, заявление зарегистрировано за №.

Истцы также указали, что строительство дома активно велось до декабря 2018 года, достигнута готовность более 90%, что отражено в постановлении Тринадцатого апелляционного арбитражного суда от 3 июля 2019 года, имеющего преюдициальное значение для настоящего дела.

Однако далее возобновились факты нарушения прав истцов со стороны различных лиц, которые воспользовались введением процедуры наблюдения в отношении должника, ООО «Тареал», в частности, в отношении земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, был наложен арест, что стало поводом для приостановления регистрации соглашения.

Истцы указали, что защитили свои право, обжаловав решение арбитражного суда, а затем добились отмены необоснованного ареста, определение об отмене ареста вступило в силу 5 декабря 2019 года.

Впоследствии истцам также стало известно, что в арбитражный суд к ответчику поданы два иска, непосредственно влияющие на возможность получения жилья: конкурсный управляющий подал иск о расторжении договора передачи земельного участка (дело А56-124522/2019), а ООО «В-Сервис» – иск о взыскании почти 75 миллионов рублей по договорам «займа». В случае удовлетворения этих исков, а решение по второму иску уже состоялось, но обжалуется истцами, получение квартир становится невозможным, что и стало поводом к обращению с настоящими исками.

Истцы полагают, что защитить право можно только в судебном порядке путем требования передачи в их собственность объектов незавершенного строительства.

Застройщик обязан передать объекты долевого строительства в предусмотренные договором сроки, нарушение сроков дает право дольщикам по своему усмотрению выбрать способ защиты.

Истцы указали, что передача объектов является приоритетным способом действий. Нарушение сроков готовности ставит дольщиков в трудное положение, так как квартиры являются насущными и дорогими объектами, поэтому единственно возможный способ защитить права – стать собственниками незавершенных объектов недвижимости.

Истцы также обратили внимание на то, что, несмотря на подчинение деятельности застройщика главной цели – передать квартиры дольщикам и получить заработанный доход, в действительности их права и законные интересы игнорируются.

Истцы подали апелляционную жалобу, в которой обратили внимание суда на то, что «В-Сервис» выполняет волю бенефициара застройщика, который в нарушение 6-стороннего соглашения не выполнил свои обязательства перед дольщиками в полном объеме и пытается до передачи им квартир вывести денежные средства. Но формально истцы не являются стороной в договоре займа и, по мнению суда, должны дождаться банкротства, чтобы иметь право на предъявление требований.

В случае удовлетворения иска по делу № А56-124522/2019 хаос усилится. По формальным признакам застройщиком должен стать прежний застройщик – ООО «Тареал», признанный судом несостоятельным, а дом станет собственностью «В-Сервис», который ничем не обязан дольщикам. Каким способом банкрот будет выполнять обязательства – истцам не понято.

Став собственниками объектов незавершенного строительства, истцы станут сособственниками дома и земельного участка, будут иметь возможность реально защищать свои права.

С момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства дом станет долевой собственностью, как и его принадлежность – земельный участок, а потому притязания на дом или участок будут затрагивать права истцов, что является, по их мнению, безусловным основанием для участия в делах и позволит препятствовать сговору третьих лиц.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом, доверили представление своих интересов представителю ФИО4, действующему на основании доверенности от 20 марта 2020 года сроком на три года (л.д. 12) и доверенности от 19 июня 2020 года сроком на три года соответственно (л.д. 84-85), который поддержал заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске (л.д. 6-9, 58-61).

Представитель ответчика ООО «ЖК Ванино» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом посредством телефонограммы, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 129).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области в суд также не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении, рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом сведений о надлежащем извещении неявившихся участников процесса о дате, месте и времени рассмотрения спора, принимая во внимание мнение явившихся участников процесса, суд нашел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20 февраля 2015 года между ООО «Тареал» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №28/15, в соответствии с условиями которого общество приняло обязательство построить в срок по 1-й квартал 2015 года и передать ФИО1 двухкомнатную квартиру площадью 60,45 кв.м. в строительных осях А-Г и 3-6, имеющую условный №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>. ФИО1, в свою очередь, принял обязательство оплатить указанную квартиру в размере 4348915 рублей 00 копеек (л.д. 12-20).

Истец ФИО1 свои обязательства по договору выполнил, уплатив в пользу ООО «Тареал» сумму в размере 4348915 рублей 00 копеек.

10 апреля 2018 между ООО «Тареал», ФИО1 и ООО «Жилой комплекс Ванино» заключено соглашение, по условиям которого права и обязанности по договору № 28/15 передаются ответчику, а срок передачи квартиры устанавливается по 2-е полугодие 2018 года (л.д.24-оборот).

Также, между ООО «Тареал» и ФИО2 28 марта 2015 был заключен договор участия в долевом строительстве № 28/1, в соответствии с условиями которого общество приняло обязательство построить в срок по 4-й квартал 2015 года и передать ФИО2 однокомнатную квартиру площадью 60,45 кв.м. в строительных осях А-Г и 3-5, имеющую условный №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>. ФИО2, в свою очередь, принял обязательство оплатить указанную квартиру в размере 2270160 рублей 00 копеек (л.д. 64-71).

Истец ФИО2 свои обязательства по договору выполнил, уплатив в пользу ООО «Тареал» сумму в размере 2270160 рублей 00 копеек.

26 февраля 2018 между ООО «Тареал», ФИО2 и ООО «Жилой комплекс Ванино» заключено соглашение, по условиям которого права и обязанности по договору №28/1 передаются ответчику, а срок передачи квартиры устанавливается по 2-е полугодие 2018 года (л.д.75-оборот).

Постановлением местной администрации МО Низинское сельское поселение № 28 от 4 февраля 2019 года жилому дому № присвоен адрес: <адрес>, МО Ломоносовский муниципальный район, МО Низинское сельское поселение, <адрес>.

В соответствии со сведениями, размещенными в общем доступе, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 октября 2019 года в отношении ООО «Тареал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 ноября 2019 года конкурсным управляющим ООО «Тареал» утвержден арбитражный управляющий ФИО3, член Некоммерческого партнерства – Союз межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Альянс управляющих».

Сведения о введении процедуры банкротства в отношении ответчика, ООО «ЖК «Ванино», на дату рассмотрения настоящего спора отсутствуют.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в контексте доводов сторон спора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию – в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты – в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219, пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права.

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Суд также находит, что неопределенность, связанная с последствиями экономической деятельности ООО «Тареал» и ООО «ЖК «Ванино», в частности, оспариванием сделок по передаче земельного участка под строительство жилого дома, не может препятствовать истцам в реализации и защите их нарушенных прав способом, позволяющим идентифицировать и закрепить принадлежащее им имущественное право.

В спорном случае истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязанности по оплате взноса за участие в долевом строительстве, имеют, по мнению суда, обоснованные вещно-правовые пропорциональные притязания в отношении соответствующих помещений в незавершенном строительством жилом доме.

Одновременно с этим суд отмечает, что в отсутствие введенной в отношении ООО «ЖК «Ванино» процедуры банкротства, а также при отсутствии сведений о наличии притязаний третьих лиц в отношении жилых помещений, у истцов отсутствует возможность получить судебную защиту нарушенного права в ином процессуальном порядке (в том числе, путем участия в деле о несостоятельности).

Между тем, суд полагает, что нарушенное право истцов может быть восстановлено путем удовлетворения вещного требования (о признании права), полностью заменяющего личное требование (понуждение к передаче вещи и подаче документов о государственной регистрации), становящееся, таким образом, избыточным, в связи с чем, суд полагает необходимым удовлетворить иск частично, в части признания за истцами соответствующего права.

При таких обстоятельствах суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Ванино» - удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, право на объект незавершенного строительства, а именно: двухкомнатную квартиру, находящуюся на 3 этаже многоквартирного двух-подъездного дома, расположенную в осях А-Г и 3-6, имеющую условный №, площадью (за исключением площадей балконов и/или лоджией) – 60,45 кв.м., в том числе жилая площадь – 35,45 кв.м., площадь кухни 11,52 кв.м., площадь балкона/лоджии – 3,62 кв.м.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес><адрес>, право на объект незавершенного строительства, а именно: однокомнатную квартиру, находящуюся на 1 этаже многоквартирного двух-подъездного дома, расположенную в осях А-Г и 3-5, имеющую условный №, площадью (за исключением площадей балконов и/или лоджией) – 42,04 кв.м., в том числе жилая площадь – 17,16 кв.м., площадь кухни 14,00 кв.м., площадь балкона/лоджии – -.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 1 марта 2021 года.

Судья М.В. Яковлева