Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с названным иском к ФИО2 и ФИО3 и со ссылками на ст.ст.250, 11, 12 ГК РФ просила суд перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № дома № по ул...., взыскать с неё в пользу ФИО3 300 000 рублей, указывая на следующее:

На основании договора на передачу коммунальных квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ей и её дочери ФИО8 (каждой) на праве общей долевой собственности принадлежит по 27/200 доли кв.№ д.№ по ул..... ДД.ММ.ГГГГ она (истица) получила от ФИО2 уведомление о продаже принадлежащих той 28/100 доли в праве общей долевой собственности на ту же квартиру, что соответствует комнате №, за 300 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она направила уведомление на имя ФИО2 о своём согласии приобрести продаваемую ею долю за названную цену. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, отчуждаемая доля недвижимого имущества была передана в собственность ФИО3. Полагает, что ФИО2 заключила с ФИО3 договор купли-продажи 28/100 доли кв.№ д.... по ул.... с нарушением положений ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Она (ФИО1) в требуемой законом форме выразила согласие на покупку продаваемой доли в праве на спорное недвижимое имущество, уведомление о чём получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, но, несмотря на это, ФИО2 произвела отчуждение доли постороннему лицу, который не является участником долевой собственности. О нарушении своего права она узнала ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела по существу истица ФИО1 и её представитель адвокат Кадеркаева Н.В. исковые требования и приведенные выше обстоятельства поддержали.

При этом в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Кадеркаева Н.В. пояснила, что до получения ФИО1 письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о продаже доли в праве собственности на квартиру ФИО2 в устной форме предлагала ФИО1 купить её долю.

Истица в дополнение к изложенному в настоящем судебном заседании пояснила следующее:

До получения письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о продаже доли она разговаривала с ФИО2, спрашивала у неё, будет ли она продавать свою долю ей (ФИО1) и за какую денежную сумму. ФИО2 тогда называла цену продажи от 470 000 рублей до 600 000 рублей. Она сказала ФИО2, что её комната не стоит 600 000 рублей, за эту цену она не согласна её покупать, предложила договориться о цене, поскольку хотела купить долю ФИО2 не более, чем за 500 000 рублей, - могла бы взять кредит, часть которого впоследствии погасить средствами материнского (семейного) капитала. Порядок оплаты за продававшуюся долю с ФИО2 она не обсуждала, поскольку они не договорились о цене. ФИО2 сказала, что уезжает в Москву, а она (истица) – отдыхать, и когда они обе приедут в Пензу, договорятся о продаже. Денежные средства ФИО2 в счет оплаты приобретения продававшейся ответчицей доли она не передавала и не пыталась каким-либо образом передать, поскольку не знала, на основании какого договора и сколько денежных средств она должна передать. Только при рассмотрении данного дела она узнала, что между ответчицами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, и что доля ФИО2 продана за 300 000 рублей. Деньги ФИО2 за продававшуюся долю она не передала и не пыталась передать ещё и потому, что ФИО2 ввела её в заблуждение, в уведомлении о продаже доли от ДД.ММ.ГГГГ указав цену 300 000 рублей, на что она (истица) была согласна, а ещё в одном уведомлении, полученном ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 предложила купить её долю в праве на квартиру уже за 530 000 рублей, что её не устраивало. За 300 000 рублей она готова была приобрести продававшуюся ФИО2 долю в праве собственности на квартиру не с рассрочкой платежа, а могла взять кредит под средства материнского (семейного) капитала. ДД.ММ.ГГГГ она внесла на депозит Управления Судебного департамента в Пензенской области 300 000 рублей.

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в суд для рассмотрения дела не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия и указала, что с иском согласна, просит его удовлетворить.

Ответчица ФИО2 в суд для рассмотрения дела не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассматривать дело в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности ФИО5.

Ответчица ФИО3 при рассмотрении дела по существу исковые требования не признала, пояснив следующее:

Когда ДД.ММ.ГГГГ она пришла к ФИО2 на ул.... посмотреть квартиру и продававшуюся комнату (28/100 доли), ФИО2 пригласила сособственников квартиры, и из своих комнат пришли две проживавших в квартире девушки: ФИО17 (дочь истицы) и ФИО18 (ФИО6). ФИО2 сказала девушкам, что она (ФИО3) намерена купить её комнату. Также ФИО2 при ФИО17 и ФИО18 сказала ей (ФИО3), что они (сособственники) отказались купить её комнату, и те не отрицали этого. Девушки сказали, что у них нет денег, но ФИО18 ещё сказала, что посоветуется с мамой. Тогда она (ФИО3) стала говорить девушкам о том, что хочет установить в квартире бойлер, в связи с чем взяла у ФИО17 номер телефона. Впоследствии ФИО2 направляла всем сособственникам квартиры письменные уведомления о продаже своей доли в праве собственности на квартиру, и государственная регистрация заключенного между ней и ФИО2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и её права собственности на недвижимость не производилась до истечения месяца, предоставленного сособственникам для приобретения доли. Поскольку сособственники квартиры не купили продававшуюся ФИО2 недвижимость, ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация её права собственности. ФИО1 в течение предоставленного ей месяца не пыталась передать ФИО2 деньги за продававшуюся долю, которые та передала бы ей (ФИО3) в возврат оплаченных по договору купли-продажи 300 000 рублей, и договор купли-продажи был бы заключен с истицей. Когда ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО2 пришли в Управление Росреестра по Пензенской области за документами, им сказали, что ФИО1 направила им сообщение о согласии приобрести продававшуюся долю в праве на квартиру, в связи с чем оттуда при регистраторе ФИО2 звонила ФИО1, чтобы узнать, действительно, ли та готова приобрести долю, а она (ФИО3) тогда бы выяснила, как её вернуть уже оплаченные по договору купли-продажи деньги, потому что понимала, что у истицы есть преимущественное право покупки, но до ФИО1 ФИО2 не дозвонилась и оставила номер её телефона регистратору, однако ФИО1 комнату не приобрела.

Представитель ответчицы ФИО2 по доверенности в порядке передоверия, совершенного ФИО3, и действующий в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ как представитель ответчицы ФИО3 ФИО5 при рассмотрении дела по существу исковые требования ФИО1 не признал, просил оставить их без удовлетворения и в возражение пояснил:

По смыслу п.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли только по цене, за которую она продается, и на других равных условиях, предложенных третьему лицу. Другими словами, осуществление преимущественного права покупки возможно лишь в тех случаях, когда обладатель указанного права полностью и безоговорочно согласен заключить договор купли-продажи на условиях, ранее согласованных продавцом и третьим лицом – потенциальным покупателем (п.1 ст.438 ГК РФ). В противном случае, даже если сособственником выражается согласие на приобретение, но по другой цене или на иных условиях, продавец вправе заключить договор купли-продажи с третьим лицом. ДД.ММ.ГГГГ, в присутствии ФИО7, в устной форме, ФИО2 сделала предложение ФИО1 и её дочери приобрести 28/100 доли кв.№ д.№ по ул.... за 300 000 рублей и заявила, что указанная денежная сумма должна быть внесена покупателем до или при подписании договора купли-продажи, т.к. ей (ФИО2) необходимо было срочно получить указанную сумму и выехать в г.Москву, однако истица заявила, что названной денежной суммы у неё в наличии не имеется. Из анализа ст.250 ГК РФ можно сделать вывод, что отказ не обязательно должен иметь письменную форму, он возможен (с учетом исполнения ст.ст.158-161 ГК РФ) и в устной форме. Если впоследствии отказавшийся участник предъявит требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя лишь на том основании, что продавец на своё письменное извещение должен был дождаться письменного отказа, а он продал долю посторонним после получения отказа в устной форме, то действия продавца будут считаться разумными и добросовестными. В данной ситуации выплата продавцу ФИО2 денежной суммы в размере 300 000 рублей за продаваемую долю в праве общей долевой собственности на квартиру до или при подписании договора купли-продажи являлась существенным условием заключения договора купли-продажи. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; условия о цене договора и об оплате указанной цены являются существенными условиями его заключения. В ст.438 ГК РФ указано, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, об ее принятии, и акцепт должен быть полным и безоговорочным. По смыслу ст.250 ГК РФ, преимущественное право покупки, в случае если оно нарушено, защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно, на момент продажи имущества другим лицам имел в наличии денежную сумму, указанную в договоре. В силу п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её, и, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право реализовать принадлежащую ему долю иному лицу. ФИО1 узнала о продаже 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ, письменно она была уведомлена продавцом ДД.ММ.ГГГГ, однако право собственности на указанную долю у покупателя (ФИО3) возникло только ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, у истицы имелась возможность приобрести указанную долю в праве на квартиру или согласовать условия приобретения доли. ФИО1 в течение месяца не предлагала ФИО2 изменить либо уточнить условия приобретения спорной доли. ФИО2 узнала о намерении ФИО1 приобрести долю в праве общей долевой собственности на квартиру за счет средств материнского (семейного) капитала только из искового заявления, ранее истица этого не озвучивала. Оплата приобретаемого жилья за счет средств материнского (семейного) капитала предусматривает достаточно длительную (два месяца) процедуру перевода денежных средств на лицевой счет продавца, при чём только после перехода права собственности на спорную долю к истице, её детям и супругу (если таковой имеется). С таким длительным сроком расчёта ФИО2 изначально не была согласна. Заключение договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях ФИО1, т.е. оплата за счет средств материнского (семейного) капитала, не устраивало и не устраивает ФИО2, в действиях и намерениях ФИО1 усматривается принуждение к сделке на неприемлемых для ФИО2 условиях, что недопустимо (ст.421 ГК РФ). Свобода договора является одним из основных принципов гражданского законодательства (п.1 ст.1 ГК). В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предложила ФИО1 приобрести долю в праве на квартиру за 300 000 рублей, предложений о покупке в рассрочку или с отсрочкой платежа от ФИО2 не поступало, и желание ФИО2 продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру за наличный расчет и получить денежные средства до или при подписании договора купли-продажи было озвучено сособственникам устно до заключения договора с ФИО3. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 года N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" указано, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов, однако истицей данная обязанность не была выполнена при обращении в суд.

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 и ФИО7 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ разрешение спора оставили на усмотрение суда.

При этом ФИО9 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в устной форме спросила, намерена ли она (ФИО9) купить её комнату, на что она ответила, что не намерена, поскольку они не располагают необходимой денежной суммой (какой именно – сейчас не помнит). После этого разговора с ФИО2 она и её дочь ФИО18 обсудили вопрос о покупке комнаты ответчицы и решили, что «не потянут» это, поэтому от покупки отказались. Было, что ей позвонила ФИО1, говорила о том, что ФИО2 уезжает в г.Москву, и спрашивала, почему её не уведомили о продаже комнаты. Она (3-е лицо) тогда сказала ФИО1, чтобы она позвонила ФИО2, но считает, что если её дочь ФИО18 знала о продаже комнаты, то знала об этом и дочь истицы ФИО17, а через неё – и истица.

ФИО7 поддержала объяснения ФИО9 и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предложила им купить её комнату. При этом присутствовала ФИО3 и дочь ФИО1 – ФИО17. ФИО2 тогда сказала, что хочет продать комнату (за сколько, – не помнит), на что она (3-е лицо) ответила, что они, наверное, не купят, но она посоветуется с мамой. После этого разговора (ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2 постоянно проживала в своей комнате, дома находилась постоянно, убиралась в подъездах, и была возможность поговорить с ней по поводу купли-продажи её комнаты.

В настоящее судебное заседание 3-и лица ФИО9 и ФИО7 не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, просили закончить рассмотрение дела в их отсутствие.

Представитель 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления ПФР в г.Пензе Пензенской области по доверенности ФИО10, главный специалист-эксперт отдела социальных выплат, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ разрешение спора оставила на усмотрение суда и пояснила, что оплата приобретенной недвижимости возможна посредством средств материнского (семейного) капитала, и возможно заключение договора купли-продажи недвижимости со стороны покупателя одним лицом, например, истицей ФИО1, однако происходит это следующим образом: Между сторонами заключается договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой (если средств материнского (семейного) капитала недостаточно для оплаты продавцу стоимости недвижимости) либо отсрочкой оплаты стоимости приобретаемой недвижимости (если средств материнского (семейного) капитала достаточно, чтобы расплатиться с продавцом, как в данном случае). Договор купли-продажи и право собственности покупателя должны в установленном законом порядке пройти государственную регистрацию. После этого покупатель (например, истица) должен написать и удостоверить нотариально своё обязательство оформить приобретенную недвижимость в общую собственность всех членов своей семьи, включая детей, в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала в счет оплаты по договору купли-продажи. Это обязательство, зарегистрированный договор купли-продажи, из текста которого было бы видно, что продавец не полностью получил причитающиеся ему за проданную недвижимость денежные средства, в составе пакета иных необходимых документов с соответствующим заявлением держателя сертификата представляется в орган ПФР. Заявление об оплате приобретенной недвижимости за счет средств материнского (семейного) капитала с приложенными к нему документами рассматривается органом ПФР, и в срок обычно не позднее 2-х месяцев с момента его поступления производится перечисление требуемых денежных средств продавцу недвижимости.

В настоящее судебное заседание представитель 3-го лица УПФР в г.Пензе Пензенской области по доверенности ФИО10 не явилась, о месте и времени его проведения извещена, просила закончить рассмотрение дела в её отсутствие.

Представитель 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управления Росреестра по Пензенской области) в суд для рассмотрения дела не явился, о месте и времени проведения судебных заседаний извещены надлежащим образом, действующая по доверенности ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения ФИО11 просила рассмотреть дело без участия их представителя, разрешение спора полагала на усмотрение суда и в письменном отзыве на иск указала:

ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган обратились ФИО2 и ФИО3 с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности (доля в праве 28/100) на квартиру, расположенную по адресу: , представив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Заявителями также были представлены письменные уведомления остальных участников общей долевой собственности о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена государственная регистрация, поскольку на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о продаже. В течение срока приостановления в регистрирующий орган участники долевой собственности не обращались, дополнительных документов не поступало, в связи с чем срок государственной регистрации был возобновлен. Представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию соответствовали действующему законодательству, основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации договора купли-продажи и права общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 28/100) на указанную квартиру. В настоящее время в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 28/100), ФИО12 (доля в праве 45/200), ФИО9. (доля в праве 45/200), ФИО8 (доля в праве 27/200) и ФИО1 (доля в праве 27/200) на квартиру, расположенную по адресу: .

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим:

В силу п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению … отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, ….

Пункт 2 статьи 246 ГК РФ указывает на то, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, … свою долю … с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, ….

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, …, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 года № 6 (в ред. от 02.07.2009 года) «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст.250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как установлено при рассмотрении дела и видно из дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: , копии части документов которого находятся в материалах данного дела, на основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ б/н, зарегистрированного в администрации г.Пензы ДД.ММ.ГГГГ за №, ФИО2 являлась собственницей 28/100 доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру, что соответствовало комнате №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем), которая не являлась участником общей долевой собственности на спорную квартиру, был подписан договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный Управлением Росреестра по Пензенской области (номер регистрации №).

В соответствии с п.1 названного договора продавец продал, а покупатель приобрел, 28/100 доли в квартире, состоящей из трех жилых комнат с местами общего пользования, общей площадью 70,2 кв.м, что соответствует комнате № площадью 15,3 кв.м, находящейся по адресу: .

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сдан ответчицами на государственную регистрацию, согласно их заявлению в Управление Росреестра по Пензенской области, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 28/100) на вышеназванную квартиру.

Как следует из материалов дела, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 28/100 – с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО12 (доля в праве 45/200 – с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО9. (доля в праве 45/200 – с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО8 (доля в праве 27/200 – с ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО1 (доля в праве 27/200 – с ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру по адресу: .

Во исполнение требований п.2 ст.250 ГК РФ в день подписания с ФИО3 договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2 отправила письменное уведомление всем участникам долевой собственности на квартиру по , включая истицу ФИО1, о том, что продает принадлежащие ей на праве общей долевой собственности 28/100 доли в спорной квартире за 300 000 рублей.

В том же уведомлении, указывая на ст.250 ГК РФ, ФИО2 сообщила истице и 3-им лицам, что они имеют право преимущества покупки принадлежащей ей доли, поэтому просила не позднее одного месяца со дня вручения им данного уведомления сообщить ей по адресу: о своём желании или отказе приобрести указанную долю за вышеуказанную сумму.

Направленное ответчицей ФИО2 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ её личной подписью не скреплено, но в «шапочке» указано, что оно «от гр. ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ ... выдан ОВД Октябрьского района г.Пензы ДД.ММ.ГГГГ), проживающая по адресу: », и в конце уведомления написано: «С уважением, ФИО2».

При рассмотрении дела установлено, что, в частности, истице было понятно, и не вызывало сомнений, что названное уведомление отправлено ей ответчицей ФИО2, что подтверждается, наряду с прочим, тем, что именно ФИО2 истица дала ответ на уведомление, и до получения этого письменного уведомления от ФИО2 о продаже её доли ФИО1 разговаривала с ФИО2 об этой продаже.

С учетом изложенного суд считает, что письменное уведомление (извещение) ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ иных участников общей долевой собственности на квартиру по , включая истицу, было сделано в надлежащей форме и надлежащим образом.

Таким образом, ФИО2 выполнила установленную законом обязанность в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Суд считает, что со стороны продавца нарушением преимущественного права остальных участников долевой собственности покупки продаваемой доли, исходя из закрепленных в абз.1 п.1 и п.2 ст.250 ГК РФ требований, являются: 1) отсутствие письменного извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу; 2) продажа доли постороннему лицу по иной цене, нежели та, которая была указана в письменном извещении о намерении продать долю; 3) продажа доли постороннему лицу на иных условиях, нежели те, которые были указаны в письменном извещении о намерении продать долю.

Первое из трех названных моментов нарушения преимущественного права покупки в данном случае отсутствует, поскольку судом установлено надлежащее извещение ответчицей ФИО2 участников долевой собственности (в частности, истицы) о продаже доли.

Как указано выше, в письменном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила, что продает принадлежащие ей 28/100 доли в праве на спорную квартиру за 300 000 рублей, что и сделала, - согласно п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал указанную долю за 300 000 рублей.

Данное обстоятельство истицей не оспаривалось, поэтому установлено отсутствие и второго момента, которым могло бы быть нарушено преимущественное право истицы покупки доли ответчицы ФИО2 в праве собственности на квартиру по .

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя …, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 485 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Поскольку ответчица ФИО2 продавала ФИО3 свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по ул.... за 300 000 рублей, указав эту цену в сданном на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически получив данные денежные средства до подписания договора (п.3), и именно эту цену продаваемой недвижимости указывала в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, суд принимает во внимание объяснения ответчицы ФИО3 о том, что отправленное в адрес истицы и 3-их лиц ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО2, как установлено при рассмотрении дела, находилась в г.Москве, ещё одно уведомление от её имени о продаже той же доли, но за 530 000 рублей, было направлено ошибочно и не самой ФИО2.

При таких обстоятельствах суд не может принять во внимание доводы ФИО1 со ссылкой на уведомление о продаже доли за 530 000 рублей о введении её ФИО2 в заблуждение относительно цены продаваемой недвижимости, что повлекло за собой те последствия, о которых истица говорила в своих объяснениях.

Объяснения ФИО1 о том, что в ходе разговора с ФИО2 до получения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ они не достигли соглашения о цене продаваемой доли, поскольку ответчица называла разные цены, начиная от 470 000 рублей, суд находит несостоятельными, не соответствующими действительности и ни чем объективно не подтвержденными.

Сама ФИО1 в письменном обращении на имя начальника Октябрьского отдела Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) указывала, что согласна приобрести продаваемую ФИО2 жилую площадь за названную в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ сумму (300 000 руб.), «о чем сообщила ФИО2 при личной встрече», то есть в разговоре ФИО1 и ФИО2 до получения истицей уведомления от ДД.ММ.ГГГГ шла речь продаже доли ФИО2 за 300 000 рублей, с чем ФИО1 была согласна, и свое согласие подтвердила письменно после получения письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.

В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не назвала особых условий продажи её долей в праве общей долевой собственности на квартиру, указав лишь, что продает её за 300 000 рублей.

Приобрести принадлежащие ФИО2 28/100 в спорной квартире (комнату площадью 15,3 кв.м) за 300 000 рублей ФИО1 согласилась, о чем написала ФИО2 письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, полученное той, согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день о своем согласии сделать названную покупку ФИО1 уведомила регистрирующий орган.

Как следует из п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства; если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Из этого следует, что ФИО1, как участник долевой собственности на квартиру, желавший приобрести продаваемые доли, обязана была заплатить за них полностью 300 000 рублей непосредственно до или после передачи ей продавцом товара.

Между тем, вплоть до обращения в суд у ФИО1 отсутствовали необходимые денежные средства для оплаты продававшейся ответчицей ФИО2 недвижимости на условиях продавца (без рассрочки либо отсрочки платежа), о чем будет указано ниже.

Поскольку в уже подписанном ответчицами ДД.ММ.ГГГГ договоре купли-продажи было указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания этого договора (п.3), и ФИО2 уезжала в г.Москву, что не оспаривала при рассмотрении дела истица, суд доверяет объяснениям представителя ответчиц ФИО5 о том, что ФИО2 говорила об оплате продаваемой недвижимости до или при подписании договора купли-продажи, то есть до передачи продаваемой доли покупателю, на оплату за счет средств материнского (семейного) капитала она не была бы согласна.

Последнее, а также несогласие ФИО2 на рассрочку оплаты по договору купли-продажи 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по , следует из буквального толкования письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и сообщения ФИО2 на имя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (в ответ на её уведомление от ДД.ММ.ГГГГ) о том, что получить денежные средства в размере 300 000 рублей с отсрочкой либо рассрочкой платежа, а также в ипотеку, она не согласна.

Как пояснила 3-е лицо ФИО9, она предполагала, что ФИО2 предоставит рассрочку в покупке её доли, и спросила её об этом, но та сказала, что это её не устраивает, что деньги ей нужны сразу.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, ….

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане … свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.

Как указано в п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) … приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение ФИО2 к заключению договора купли-продажи её собственности на условиях потенциального покупателя ФИО1, с которыми ФИО2 не была согласна, нарушало бы её права, как собственника, в том числе, на свободу в заключении договора продажи принадлежавшей ей собственности её волей и в её интересе.

Суд критически относится к объяснениям ФИО1 об её готовности приобрести продававшуюся ФИО2 долю в праве собственности на квартиру не с рассрочкой платежа, а сразу, взяв кредит под средства материнского (семейного) капитала.

Кредит на приобретение спорной недвижимости вплоть до обращения в суд истица не получила, а оплата приобретаемой недвижимости за счет средств материнского (семейного) капитала, согласно объяснениям представителя 3-го лица УПФР в г.Пензе Пензенской области, – длительная процедура, занимающая примерно 2 месяца с момента поступления заявления держателя сертификата с необходимым пакетом документов в орган ПФР уже после государственной регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи. Это следует также из ст.ст.8-10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и п.8 утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года № 862 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ФИО2, имевшая намерение продать принадлежавшие ей 28/100 доли в праве на квартиру по с условием их оплаты до передачи покупателю, на этом же условии продала доли постороннему лицу – ФИО3, в связи с чем третий момент возможного нарушения ответчицей преимущественного права истицы покупки тоже отсутствует.

При таких обстоятельствах суд полагает, что преимущественное право ФИО1 покупки 28/100 доли в праве общей собственности на квартиру по ответчицей ФИО2 нарушено не было, в связи с чем ФИО1 не вправе требовать перевода на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По данной причине не имеет значения то, что в настоящее время, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 внесла на депозит управления Судебного департамента в Пензенской области денежное обеспечение в размере 300 000 рублей.

Проанализировав положения п.2 ст.250 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что для возникновения у продавца доли в праве общей долевой собственности права продать свою долю любому лицу должно иметь место одно из двух обстоятельств: отказ остальных участников долевой собственности от покупки (1) либо факт не приобретения продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (при согласии на покупку кого-либо из участников долевой собственности) (2).

В рассматриваемой ситуации имеет место второе обстоятельство, – один из участников долевой собственности на квартиру по (ФИО1) согласился на покупку принадлежавших другому участнику (ФИО2) долей, однако их не приобрел, фактически не воспользовавшись своим преимущественным правом покупки в течение месяца после получения письменного уведомления (извещения) о продаже, в связи с чем правомерно была возобновлена и ДД.ММ.ГГГГ проведена приостановленная на основании абз.3 п.1 ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права ФИО3 общей собственности на недвижимое имущество.

Истицей не были предприняты никакие меры к заключению с ФИО2 договора купли-продажи, а её доводы об отъезде по приобретенной ещё ДД.ММ.ГГГГ туристской путевке на отдых в г.... продолжительностью с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты судом во внимание.

При этом суд учитывает, что установленный п.2 ст.250 ГК РФ и отраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ месячный срок для приобретения продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество является пресекательным, однако и он к моменту возвращения ФИО1 с отдыха не истек, то есть реальная возможность принять меры к заключению с ФИО2 договора купли-продажи, совершить покупку у истицы была.

Приобретение истицей ФИО1 продававшейся ответчицей доли возможно было любым доступным для неё законным способом, в частности, путем подписания с ФИО2 письменного договора купли-продажи на указанных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ условиях с передачей продавцу наличных либо безналичных денежных средств в размере 300 000 рублей; внесением на депозит нотариуса причитавшихся с неё (ФИО1) денежных средств в случае отсутствия ФИО2, например, в месте её проживания, а нотариус известил бы об этом последнюю (подп.1 п.1 и п.2 ст.327 ГК РФ); направлением продавцу ФИО2 оферты (предложения заключить договор) (п.2 ст.432 ГК РФ).

Между тем, ФИО1 продававшиеся доли в праве собственности на квартиру не приобрела.

Суд отмечает, что подписание ответчицами договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ – в день, когда отправлены извещения остальных участников долевой собственности о продаже ответчицей ФИО2 её доли, не препятствовало приобретению продаваемой доли, в частности, истицей ФИО1, в случае, если бы она, воспользовавшись своим преимущественным правом покупки, приобрела эту долю.

В силу п.1 ст.131 и п.1 ст.551 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, и право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента регистрации перехода права собственности, а в силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ собственницей продаваемой доли оставалась ФИО2, несмотря на то, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 она получила до подписания этого договора; до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи не считался заключенным.

Таким образом, факт подписания ответчицами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи лишь подтверждал намерение ФИО2 продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по постороннему лицу – ФИО3, но не препятствовал остальным участникам долевой собственности на квартиру в реализации их преимущественного права покупки доли ФИО2 путем её возмездного приобретения за 300 000 рублей и на прочих предложенных условиях в течение определенного законом и отраженного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ срока (одного месяца).

Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривалось истицей, денежные средства для приобретения 28/100 доли спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ и вплоть до обращения в суд с данным иском (до ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО1 отсутствовали.

Об этом, наряду с прочим, свидетельствует то, что в исковом заявлении она указала, что не внесла 300 000 рублей на депозитный счет Управления Судебного департамента в Пензенской области, поскольку при переводе прав и обязанностей покупателя оплату по договору намерена произвести за счет материнского (семейного) капитала, остаток средств которого на её счете по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 352 918 руб. 42 коп..

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ФИО2 была вправе продать свои 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по постороннему лицу, в частности, ФИО3, что и сделала, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 28/100) на названную квартиру в установленном законом порядке были зарегистрированы Управлением Росреестра по Пензенской области.

Доводы со стороны истицы о том, что она не знала, на основании какого договора и сколько денежных средств она должна передать ФИО2, и только при рассмотрении данного дела узнала, что между ответчицами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, и доля ФИО2 продана за 300 000 рублей, не могут быть приняты судом, поскольку являются надуманными и несоответствующими закону.

При рассмотрении дела установлено, что истица знала о продаже ответчицей ФИО2 её доли в праве на спорную квартиру за 300 000 рублей и имела реальную возможность заключить с ней договор купли-продажи. Законом не предусмотрена обязанность продавца уведомлять сособственников о том, что с посторонним лицом он уже подписал договор купли-продажи продававшейся доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. До государственной регистрации подписанного договора право собственности на продаваемый объект сохраняется за продавцом.

При таких обстоятельствах у суда не имеется законных оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований.

Поскольку суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований, на основании п.1 ст.98 ГПК РФ не имеется оснований и для возмещения ей за счет ответчиков понесенных по делу судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2012 года.

СУДЬЯ