Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее по тексту – администрация ПКГО) о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что 18 августа 2011 года обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее по тексту – Министерство) с заявлением о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта капительного строительства – здания торгового магазина, указав примерный размер земельного участка 400 кв. м и предполагаемое место размещения объекта: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

Во исполнение решения Арбитражного суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ № А24-847/2014 Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО (далее по тексту – Департамент) составлен Акт выбора земельного участка № по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес> для строительства объекта – «здания магазина». Распоряжением Министерства №-р от ДД.ММ.ГГГГ указанный Акт утвержден. Согласно п. 5 распоряжения Министерства №-р от ДД.ММ.ГГГГ распоряжение вступает в силу с момента его подписания и действует в течение трех лет.

31 октября 2017 года между администрацией ПКГО в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО (далее по тексту – Управление) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

Согласно п. 3.1.1 Договора аренды земельного участка № от 31 октября 2017 года Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 указанного Договора аренды.

Полагал, что п. 3.1.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным и противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 619 Гражданского кодекса РФ, нарушает право ФИО1 в сфере земельного законодательства. При направлении ФИО1 проекта указанного Договора аренды земельного участка с условиями п. 3.1.1 администрация ПКГО злоупотребила правом, поскольку не подписание Договора привело бы истца к негативным последствиям, утрате права на пользование вышеуказанным земельным участком в силу п. 5 распоряжения Министерства №-р от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того указал, что Договором предусмотрена возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров между Сторонами Договора.

На основании изложенного, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 619 Гражданского кодекса РФ, истец просил суд признать недействительным п. 3.1.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и администрацией ПКГО в лице Управления.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без удовлетворения заявление представителя ответчика и третьего лица ФИО5 о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением в гражданском производстве дела № по иску ФИО1 о признании незаконным решения Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об отказе во внесении изменений в Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленное письмом от ДД.ММ.ГГГГ№.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали требования по указанным в иске основаниям. Настаивали на том, что при направлении ФИО1 проекта указанного Договора аренды земельного участка с условиями п. 3.1.1 администрация ПКГО злоупотребила правом, поскольку не подписание Договора привело бы истца к утрате права на пользование вышеуказанным земельным участком в силу п. 5 распоряжения Министерства №-р от ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 3.1.1 Договора аренды земельного участка противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 619 Гражданского кодекса РФ, нарушает право ФИО1 в сфере земельного законодательства. Также указали, что действующим законодательством уже закреплены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поэтому необходимости указывать их в договоре аренды не имеется.

Представитель ответчика администрации ПКГО и третьего лица Управления ФИО5, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление ФИО1 о внесении изменений в указанный Договор аренды в части исключения пункта 3.1.1 из договора. Рассмотрев вышеуказанное обращение Управлением подготовлен проект соглашения о внесении изменений в указанный Договор аренды в трех экземплярах, а также ответ от ДД.ММ.ГГГГ. Указано, что положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ и положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ не исключено установление сторонами в договоре аренды иных оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В связи с этим арендодателем внесены изменения в пункт 3.1.1. Договора аренды только в части замены слов «одностороннем внесудебном» на слово «судебном». При этом абзацы первый и второй пункта 3.1.1. Договора аренды согласуются с положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ о досрочном расторжении судом договора по требованию арендодателя. Указанное письмо от ДД.ММ.ГГГГ с приложением соглашения о внесении изменений в Договор аренды получено заявителем ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении, вместе с тем, подписанный экземпляр соглашения в адрес арендодателя до настоящего времени не поступил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края №-р от ДД.ММ.ГГГГ утвержден Акт № выбора земельного участка для размещения ФИО1 объекта капитального строительства – здания магазина, по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>. Согласно п. 5 указанного распоряжения оно вступает в силу с момента его подписания и действует в течение трех лет.

31 октября 2017 года между администрацией ПКГО в лице Управления (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на десять лет, по 31 октября 2027 года, на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 0,0974 га (девятьсот семьдесят четыре кв.м), расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, фактическое использование: для строительства здания магазина.

Сторонами договора согласовано, что он может быть изменен, расторгнут или признан недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, или по согласованию сторон (п.2.5. Договора).

В случае если споры и разногласия не будут урегулированы путем переговоров между сторонами, они подлежат урегулированию в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п.8 Договора).

22 октября 2018 года в адрес ответчика поступило заявление ФИО1 об исключении пункта 3.1.1 из указанного Договора аренды земельного участка как противоречащего ст.619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно подп. 3.1.1 указанного Договора аренды земельного участка Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения указанного Договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 указанного Договора.

По результатам рассмотрения указанного заявления в адрес ФИО1 письмом № от ДД.ММ.ГГГГ направлено Соглашение о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

По условиям указанного Соглашения в подп. 3.1.1 п. 3.1. раздела 3 Договора аренды земельного участка вносятся следующие изменения: слова «одностороннем внесудебном» заменяются на слово «судебном»; абзац первый излагается в новой редакции «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Согласно почтовому уведомлению о вручении, указанное письмо с тремя экз. Соглашения получено ФИО1 лично ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, Сторонами Договора указанное Соглашение не заключено.

Заявляя требование о признании недействительным пункта 3.1.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истец ссылается на несоответствие оспариваемого пункта договора содержанию п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также положениям ст. ст. 619 Гражданского кодекса РФ, содержащей перечень условий досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Из содержания п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, указание в пункте 3.1.1. Договора аренда земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ о том, что арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, при наличии обстоятельств, указанных в данном пункте, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Рассмотрев обращение истца, ответчик предложил ему привести условия договора в указанной части в соответствие с требованиями ст. 619 ГК РФ, составил соглашение о внесении изменений в договор.

Из анализа указанных норм и условий договора следует, что пункт 3.1.1. Договора аренды содержит в себе основания для отказа арендодателем от исполнения договора, которые согласуются с положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, а значит, требования закона не нарушают.

Ссылка истца на нецелесообразность указания в договоре оснований, которые уже указаны в ст. 619 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении его прав, не препятствует сторонам указать эти основания в договоре.

Довод истца о том, что при направлении ему проекта Договора с условиями п. 3.1.1 администрация ПКГО злоупотребила правом, поскольку не подписание Договора привело бы истца к негативным последствиям, утрате права на пользование вышеуказанным земельным участком в силу п. 5 распоряжения Министерства №-р от ДД.ММ.ГГГГ, признается судом несостоятельным, в ходе рассмотрения дела злоупотребление правом со стороны ответчика не установлено. Более того, ответчиком в соответствующем законом порядке предложено истцу внести в оспариваемый пункт Договора изменения для приведения пункта в части права арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в полное соответствие требованиям ст. 619 ГК РФ.

С учетом изложенного, принимая во внимание согласие ответчика о внесении изменений в оспариваемый пункт договора для его полного соответствия требованиям закона во внесудебном порядке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным пункта 3.1.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Оставить без удовлетворения исковые требования ФИО1 к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта 3.1.1. Договора аренды земельного участка № от 31 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Ю.В. Сокова

Копия верна:

Судья Ю.В. Сокова