Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КВС-Парнас» к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате цены договора, неустойки и расходов по оплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

истец общество с ограниченной ответственностью «КВС-Парнас» (далее – ООО «КВС-Парнас») обратился в Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО3, в котором просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате цены договора в сумме 111 630 руб. 31 коп., неустойку за просрочку оплаты цены договора за период с 27.05.2021 по 10.08.2021 в размере 1 581 руб. 43 коп. с последующим начислением неустойки по день фактического взыскания задолженности, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 464 руб. 00 коп..

В обоснование заявленных требований истец указал на те обстоятельства, что 19 октября 2018 года между ООО «КВС-Парнас» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – Договор), согласно которому истец (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: , площадью кв.м, кадастровый номер №, многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным гаражом и, после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать ответчику (участнику долевого строительства) объект долевого строительства, а именно квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: , а ответчик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Общая проектная площадь квартиры согласно п. 1.2.2 Договора установлена кв.м. В соответствии с условиями заключенного Договора общая площадь квартиры определена согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов, лоджий и подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета. Из п. 5.1.12 Договора следует, что его цена подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации от проектной площади более чем на 1 кв.м. Технический план, экспликация выполнены кадастровым инженером (уполномоченным лицом) в соответствии с требованиями действующего законодательства, до производства отделочных работ в квартире. Обмеры квартиры были произведены до отделки помещения, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Перед получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома специализированной организацией (кадастровым инженером) произведены обмеры квартиры, площадь которой составила кв.м.. Таким образом, отклонение фактической площади квартиры от проектной составило 1,21 кв.м, то есть более 1 кв.м. В процессе производства отделочных работ, предусмотренных договором, было применено дизайнерское решение в части эстетического оформления вспомогательных помещений квартиры, а именно были установлены декоративные короба, канализации в санузле и коридоре, выполнена зашивка вентиляционного блока в совмещенном санузле, в результате чего площадь вспомогательных помещений незначительно уменьшилась. Произведенные ответчиком повторные обмеры квартиры (с привлечением специалистов ООО «Авангард оценочная компания»), выполнены с учетом уже установленных декоративных коробов во вспомогательных помещениях квартиры. Поскольку площадь, огражденная коробом, находится в пределах квартиры, а не общего имущества многоквартирного дома, то площадь огражденная коробом так же относится к площади квартиры. Изменение площади квартиры после отделки помещений не является основанием для производства повторных обмеров площади и изменения цены договора. При изложенных обстоятельствах в соответствии с п. 5.1.12 Договора, в случае увеличения площади квартиры ответчику, по мнению истца, необходимо до подписания акта приема-передачи квартиры произвести доплату за увеличение площади квартиры. До настоящего времени ответчик не оплатил задолженность по оплате цены договора в связи, с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением (л.д. 5-8).

Истец ООО «КВС-Парнас» о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ (л.д. 69, 135), в судебное заседание направил представителя ФИО1, действующую на основании доверенности № 15-УСЛ от 02.08.2021, выданной сроком на один год (л.д. 53), которая в судебное заседание явилась, требования по доводам искового заявления поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, представила дополнительные пояснения и копии ведомостей помещений и их площадей, копию плана 16 этажа (л.д. 136, 145-149).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом (л.д. 133), доказательств уважительности причин своей неявки не представила, об отложении разбирательства дела не просила, воспользовалась своим правом ведения дела через представителя ФИО2, действующего на основании доверенности № от 10.11.2021, выданной сроком на один год (л.д. 60), который в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, обращал внимание на то, что при расчете площади санузла учитывается короб, который не отражен на схематичном изображении квартиры, также данный короб не отражен в схематичном плане квартиры в приложении №3 к Договору. Площадь, занимаемая инженерными системами общедомовых нужд, не включается в площадь квартиры. Ранее представил отзыв на исковое заявление и письменные пояснения (л.д. 61-63, 150-151).

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

При таких обстоятельствах судом в порядке статьи 167 ГПК РФ постановлено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, допросив эксперта Эксперт, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19 октября 2018 года между ООО «КВС-Парнас» (далее – застройщик) и ФИО3 (далее – участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – Договор), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: площадью кв.м, кадастровый №, многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным гаражом и, после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – № квартиру, имеющую следующие характеристики: № квартиры (условный) №, строительные оси №, общей площадью кв.м, жилой площадью кв.м, этаж №, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п. п. 1.1, 1.2.2 Договора) (л.д. 19-25).

По взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определяется исходя из расчета 92 256 руб. 45 коп. за 1 кв.м. общей площади квартиры и на момент заключения настоящего договора составляет 5 027 054 руб. 00 коп., включая стоимость отделочных работ, предусмотренных пунктом 1.3 настоящего договора (п. 4.1 Договора).

Согласно п. 5.2.3 Договора при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по настоящему договору, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора и в состоянии (с отделкой), согласованными сторонами в Приложении №1 к настоящему договору, по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, начиная с 1 октября 2020 года.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.1.12 Договора, в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено увеличение общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, более чем на 1 (один) кв.м, участник долевого строительства обязан оплатить застройщику недостающую сумму цены договора в соответствии с п. 4.3 Договора до подписания акта приема-передачи квартиры за счет собственных средств участника долевого строительства.

Согласно обмерам площадь квартиры составила кв.м, которая превышает площадь, указанную в п.1.2 Договора на 1,21 кв.м. Расчет размера доплаты стоимости осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 вышеуказанного Договора и составляет 111 630 руб. 31 коп. (92 2566,45 х (55,7-54,49)).

На основании вышеизложенного общая цена договора с учетом произведенного перерасчета (увеличения) составила 5 138 684 руб. 31 коп..

Ответчиком произведен платеж на общую сумму 5 027 054 руб. 00 коп., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с 15.11.2018 по 13.08.2021 (л.д. 51) и платежным поручением № от 26 ноября 2018 года (л.д. 52).

29 декабря 2020 года в адрес ФИО3 истцом направлено уведомление об устранении замечаний и необходимости явиться на повторный осмотр (л.д. 36).

22 апреля 2021 года с исх. № 179/УСЛ в адрес ответчика истцом направлена претензия о необходимости произвести доплату по договору № от 19.10.2018 и принять объект долевого строительства (л.д. 33, 30, 31-32).

27 мая 2021 года с исх. № 200/УСЛ ООО «КВС-Парнас», рассмотрев заявление ответчика о перерасчете цены договора в связи с изменением площади квартиры и компенсации расходов за произведенные обмеры сообщило ФИО3 о том, что произведенные ответчиком повторные обмеры квартиры (с привлечением специалистов ООО «Авангард Оценочная компания») выполнены с учетом уже установленных декоративных коробов во вспомогательных помещениях квартиры. Поскольку площадь квартиры, огражденная коробом, находится в пределах квартиры ответчика, то она также относится к площади его квартиры. При изложенных обстоятельствах не имеется оснований для отмены застройщиком требования о внесении ответчиком оставшейся суммы в счет оплаты цены договора (л.д. 38-39, 40).

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика ФИО3ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения фактической площади объекта недвижимости, а именно квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Расходы по оплате возложить просил на ответчика. Разрешить представителю ответчика присутствовать при проведении экспертизы (осмотр). Просил поручить проведение экспертизы в ООО «ЛРК СТРОЙ Надзор» или иному экспертному учреждению (эксперту) на усмотрение суда (л.д. 73).

Определением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18 января 2022 года по гражданскому делу №2-1361/2022 по исковому заявлению ООО КВС-Парнас к ФИО3 о взыскании задолженности по договору, неустойки, расходов по уплате государственной пошлины назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить обмерную площадь квартиры №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: на дату постановки ввода объекта в эксплуатацию с учетом требований строительных норм и правил, а также обязательных требований?

2. Определить фактическую площадь квартиры №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: с учетом требований строительных норм и правил, а также обязательных требований?

3. Если имеется разница между ответом на вопрос № 1 и ответом на вопрос № 2 определить причину наличия разницы в обмерах площади квартиры №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. ?

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» «Академический» (адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 29, литер А, пом.133, телефон: <***> (л.д. 79-83).

Согласно заключению экспертов № 19-СТЭ от 21.02.2022 обмерная площадь квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: , на дату ввода объекта в эксплуатацию с учетом обязательных требований составляет кв.м. Фактическая площадь квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: , с учетом обязательных требований составляет кв.м. В результате исследования по первому и второму вопросу различия в установленных величинах площадей квартиры не выявлены (л.д. 90-132).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза ООО «Экспертный центр «Академический» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение № 19-СТЭ от 21 февраля 2022 года дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, экспертами Эксперт и ФИО4 изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. При проведении экспертного исследования эксперты проанализировали и сопоставили все имеющиеся исходные данные, произвели осмотр квартир. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы. Доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, опровергающих или ставящих под сомнение заключение судебной экспертизы, сторонами не представлено.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика судом был допрошен эксперт Эксперт, который выводы, изложенные в заключении, поддержал в полном объеме. На вопрос стороны ответчика относительно расчета площади санузла при наличии короба, не отраженного на схематичном изображении квартиры, пояснил, что указанный короб не является отдельно возведенным, а зашит в стене.

Согласно с пунктом 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, суд приходит к выводу, что Договор был заключен при обоюдном согласовании истцом и ответчиком всех условий договора. Подписывая договор, ответчик принял на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств в размере, указанном застройщиком.

Учитывая, что указанная доплата ФИО3 до настоящего времени не произведена, суд полагает возможным взыскать с ответчика доплату за увеличение площади квартиры в размере 111 630 руб. 31 коп..

Согласно графику финансирования и произведенным ответчиком платежам, у него возникла обязанность перед застройщиком по оплате неустойки в соответствии с п. 6.1 Договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Претензия № 179/УСЛ от 22 апреля 2021 года истцом направлена ответчику посредством почтовой связи ФГУП «Почта России» 26.04.2021, которая не была получена адресатом, в связи с чем расчет неустойки производится с 27 мая 2021 года:

Задолженность	Период просрочки	Ставка	Формула	Неустойка
	с	По	дней
111 630,31	27.05.2021	Новая задолженность на 111 630,31 руб.
111 630,31	27.05.2021	13.06.2021	18	5	111 630,31 * 19 * 1/300 * 5%	334,89 р.
111 630,31	14.06.2021	25.07.2021	41	5.5	111 630,31 * 41 * 1/300 * 5.5%	859,55 р.
111 630,31	26.07.2021	10.08.2021	16	6.5	111 630,31 * 16 * 1/300 * 6.5%	386,99 р.
Сумма основного долга: 111 630,31 руб.
Сумма неустойки: 1 581,43 руб.

При указанных обстоятельствах, оценивая соотношение размера заявленной ко взысканию за период с 27 мая 2021 года по 10 августа 2021 года с ответчика неустойки в общей сумме 1 581 руб. 43 коп. в сопоставлении с суммой задолженности, длительностью неисполнения обязательств при не установлении по делу исключительных обстоятельств, приведших к просрочке оплаты по договору, а также соблюдая принцип разумности и справедливости, суд полагает возможным в данной связи удовлетворить требования о взыскании неустойки в заявленном истцом размере, с последующим начислением неустойки с 11 августа 2021 года на сумму 111 630 руб. 31 коп. с учетом ее погашения по день фактического взыскания задолженности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца суд взыскивает уплаченную госпошлину в размере 3 464 руб. 00 коп. (л.д. 9).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать со ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «КВС-Парнас» задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве № от 19 октября 2018 года в сумме 111 630 рублей 31 копейки, неустойку за просрочку оплату цены договора за период с 27.05.2021 по 10.08.2021 в размере 1 581 рубля 43 копеек, с последующим начислением неустойки с 11 августа 2021 года на сумму 111 630 рублей 31 копейка с учетом ее погашения по день фактического взыскания задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 464 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.О. Москвитина