Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении охранного-арендного договора,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее-территориальное управление, ТУ) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора и взыскании задолженности по охранно-арендному договору, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ №№ индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении нежилого здания по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, находящегося в федеральной собственности, был заключен охранно-арендный договор, по акту приема-передачи указанное здание передано ответчику. В соответствии с дополнительным соглашением к охранно-арендному договору от ДД.ММ.ГГГГ арендодателем по указанному договору стал выступать Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору перешли к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, правопреемником которого является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ а ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно п. 3. 1 договора (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) установлена арендная плата в условных единицах, ее размер с учетом НДС составляет в год <данные изъяты>, в месяц <данные изъяты>, 1 у. е. равна стоимости 1 доллара США по п. 3. 6 договора. За ответчиком числится задолженность по оплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 544 627 руб. 36 коп., в т.ч. НДС 98 032, 92 руб. В адрес ответчика 19.10.2017г. истцом была направлена претензия с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, оставленная ответчиком без рассмотрения.С учетом изложенного, истец просит взыскать задолженность с ответчика по арендным платежам и в связи с неоднократной неоплатой арендных платежей расторгнуть охранно-арендный договор.

В процессе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил в части размера задолженности и просит взыскать задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 310 986, 84 руб. и расторгнуть охранно-арендный договор.

Представитель истца по доверенности С. в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснила, что с момента государственной регистрации договора с ответчиком подлежит уплате арендная плата по договору, однако донастоящее времени плата ответчиком не вносится. Также пояснила, что арендные платежи по договору подлежат уплате независимо от затрат, понесенных ответчиком в целях реставрации здания, поскольку согласно п. 2.2.2 дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ распоряжение арендодателя о зачете сумм в счет арендных платежей не издавалось и дополнительное соглашение к договору не заключалось. Факт проведения реставрационных работ ответчиком в отношении объекта аренды не оспаривается, однако представленные ответчиком документы оформлены не надлежаще, в связи с чем не могут быть приняты в качестве доказательства понесенных расходов. С учетом изложенного, со стороны ответчика имеет место нарушение условий договора, в связи с чем охранно-арендный договор подлежит расторжению.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ был заключен охранно-арендный договор в отношении памятника, по которому ответчик принял на себя обязательства по реставрации объекта, поддержании его в надлежащем состоянии. Данный договор был зарегистрирован только в ДД.ММ.ГГГГ после судебных разбирательств по иску ответчика, истец препятствовал регистрации договора. К договору была составлена смета на подлежащие выполнению работы в отношении аварийного объекта на <данные изъяты>, по <данные изъяты> определили как ежегодные затраты на содержание объекта. В 2001 году ответчиком были вложены денежные средства в ремонт здания, работы по акту были приняты всеми уполномоченным лицами, включая арендодателя, лицензированный подрядчик осуществлял работы. Никаких претензий с тех пор со стороны арендодателя не было, арендную плату никто никогда не требовал, до момента подачи истцом настоящего иска. По условиям договора вложенные ответчиком средства в реставрацию здания подлежат зачету в арендные платежи, ежемесячно плата вноситься не должна. После принятия работ в 2001 г. устно было согласовано, что работы приняты, будут засчитываться в арендные платежи автоматически. Необходимости в проведении сверки не было, в письменном виде за сверкой не обращались. Сам объект предполагался под культурно-сервисный центр, однако площади объекта не позволяют его использование, в связи с чем ответчиком объект просто охраняется, оплачиваются расходы по коммунальных услугам для его поддержания, но объект никак не используется. Памятник был взят в благотворительных некоммерческих целях для восстановления и реставрации по просьбе властей. Имея на тот момент финансовые возможности, объект взяли в аренду и восстановили за свой счет. В настоящее время интерес к объекту у ответчика утрачен, арендный договор ответчик согласен расторгнуть при условии, что вложенные ответчиком в реставрацию и ремонт памятника будут возмещены истцом согласно п. 2. 2.4. договора.

Представитель третьего лица МКУК «Центр охраны памятников» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о времени и месте судебного заседания, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

На основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатор) во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Основания расторжения договора в судебном порядке перечислены в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В период возникновения правоотношений сторон в ДД.ММ.ГГГГ действовал Закон РФ от 15.12.1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры», а с 2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», регламентирующие порядок использования памятников, возможность проведения ремонтно-реставрационных работ, льготы лицам, осуществившим мероприятия по сохранению объектов культурного наследия.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры и ответчиком ФИО1, являвшимся на тот момент предпринимателем, был заключен охранно-арендный договор вотношении памятника истории и культуры <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.108 т.1).

По условиям договора объект предоставлен под культурно-сервисный центр ( п. 1. 1) сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( п. 1. 2), арендатор выплачивает на расчетный счет арендодателя арендные платежи в размере <данные изъяты> за 1 кв.м в месяц, цена фиксированная на весь период действия договора ( п. 1. 3 договора).

В соответствии с п. 2. 1.1. договора передача объекта осуществляется по акту приема-передачи, он же является актом технического состояния.

Установленную договором сумму арендных платежей арендатор вкладывает в реконструкцию и реставрацию здания ( п. 2. 2. 2. Договора).

Арендатор обязуется содержать арендуемый объект в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, а также содержать необходимый для ег обслуживания штат работников, сторожей-хранителей, осуществить страхование имущества ( п. 2.2.3.).

За свой счет арендатор обязуется производить ремонтно-реставрационные работы, консервационные и реставрационные работы по арендуемому объекту в сроки, предусмотренные в акте технического состояния, по специальному разрешению арендодателя ( п. 2. 2. 5 договора).

Согласно п. 2. 2.8 договора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязуется передать все произведенные в арендованном помещении улучшения, неотделимые без вреда для конструкции помещений с возмещением всех затрат арендатору, связанных с содержанием и реставрацией здания.

П. 2. 2. 14 предусмотрено, что в случае расторжения договора, по любым причинам, арендатор обязан передать помещение в исправном состоянии арендодателю по акту не позднее 5 дней со дня возмещения арендодателем всех затрат по содержанию и реставрации здания.

Кроме того, п. 3. 2 договора было предусмотрено, что арендатор по смете, согласованной с арендодателем, вкладывает на ремонт и реставрацию сумму в размере <данные изъяты>, а также согласно п. 3. 3. Договора ежегодно вкладывает на содержание и обслуживание здания не менее <данные изъяты>, арендные платежи вносятся за каждый месяц вперед, рассчитываются арендатором и перечисляются на расчетный счет арендодателя ( п. 3. 3 договора).

Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление сумм арендных платежей передаются арендодателю до 15 числа каждого месяца, следующего за отчетным. ( п. 3. 4 договора).

Условия досрочного расторжения договора определены разделом 5 договора, в частности, п. 5. 2. 3 предусмотрено в числе оснований для досрочного расторжения договора неоднократное нарушение своих обязательств арендатором.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было выдано охранное обязательство № № в отношении памятника истории и культуры. ( л.д.125 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого вышеуказанные п. 3. 3, п. 3. 4 договора, исключены. (л.д.113 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано второе дополнительное соглашение к договору, согласно которому п. 1. 3 договор изложен в новой редакции и предусматривает арендные платежи в размере <данные изъяты> за 1 кв. м в месяц, а также п. 2. 2. 2 договора дополнен абзацем следующего содержания: «Сумма вложенных Арендатором средств на реконструкцию и реставрацию здания подлежит зачету в счет арендной платы, который оформляется распоряжением Арендодателя и дополнительным соглашением к настоящему договору. После окончания зачета арендатор вносит установленную договором арендную плату в бюджет».

Кроме того, п. 2. 2 14 договора изложен в новой редакции: « В случае расторжения договора по инициативе арендодателя, при условии соблюдения арендатором обязательств по договору, сумма вложенных арендатором денежных средств на реконструкцию и реставрацию арендуемого объекта, за исключением суммы, зачтенной в счет арендной платы за фактическое нахождение в арендуемом объекте, подлежит возврату арендатору в течение 30 дней с даты расторжения договора.».

Внесены изменения в п. 3. 1 договора в части размера арендной платы и предусмотрена арендная плата без НДС в год <данные изъяты> в месяц <данные изъяты> условная единица определена равной 1 доллару США (п. 3. 6 в новой редакции).

Также п. 3. 8 изложен в новой редакции : «После окончания зачета арендатор самостоятельно, в соответствии с п. 1. 3, 3. 1 договора, рассчитывает ежемесячно сумму арендной платы в рублях, подлежащую перечислению на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Калининградской области».

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано третье дополнительное соглашение, в котором сторонами уточнена площадь объекта (<данные изъяты> согласно техпаспорту) и договор дополнен п. 2. 2. 21, касающимся ежеквартального предоставления сведений об объекте, и включении п. 5. 2. 4 в договор в части дополнения оснований прекращения договора.

Как следует из материалов регистрационного дела, охранно-арендный договор одновременно с тремя дополнительными соглашениями прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГВопрос невозможности осуществления государственной регистрации договора по заявлению ответчика был предметом судебного разбирательства, что усматривается из представленных судебных решений (л.д. 3-17 т.2).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив в совокупности содержание условий п. п. 1. 3, 2.2.2, 2. 2. 3, 2. 2. 5, 3. 1, 3. 2, 3. 8 в действующей редакции указанных пунктов охранно-арендного договора с учетом всех дополнительных соглашений, подписанных сторонами, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам стороны истца, сторонами договора согласовано условие о внесении арендных платежей за пользование зданием сначала в размере <данные изъяты> а впоследствии <данные изъяты> за 1 кв.м, с вложением суммы арендных платежей арендатором в реконструкцию и реставрацию здания, при этом п. 2. 2. 2, предусматривающий указанное условие, не изменялся сторонами с ДД.ММ.ГГГГ

Ссылка стороны истца на дополнительный абзац п. 2. 2. 2., внесенный дополнительным соглашением ДД.ММ.ГГГГ определяет процедуру зачета вложенных средств, но не изменяет ранее согласованного условия о вложении арендных платежей в содержание и реставрацию объекта.

Факт проведения ремонтно-реставрационных работ в отношении здания ответчиком стороной истца не оспаривается и подтверждается совокупностью представленных суду доказательств.

В частности, к договору ДД.ММ.ГГГГ приложением № № является акт приема-передачи архитектурного памятника, в соответствии с которым здание находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта. ( л.д.124 т. 1).

Смета на реконструкцию и реставрацию здания была определена сторонами договора в ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и отражена в приложении № № к охранно-арендному договору ( л.д.201 т. 1).

Также стороной ответчика представлена смета на общестроительные работы на сумму <данные изъяты> согласованная с директором НПЦ по охране памятников Калининградской области (л.д.203 т. 1), акт приемки выполнения строительно-монтажных работ, согласованный уполномоченными лицами, и пописанный арендодателем ДД.ММ.ГГГГ (л.д.234-т. 1), платежные поручения об оплате указанной суммы по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.197-199 т.1), договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ЧП ФИО1 и ЗАО «Совтек-Калининград» на проведение работ по реконструкции-реставрации памятника архитектуры на основании утвержденной сметы на общестроительные работы ( л.д.89 т.2) с приложением лицензии на право выполнение реставрационных работ у подрядной организации, акт сверки взаиморасчетов к договору подряда между ЧП ФИО1 и ЗАО «Совтек-Калининград» (л.д.91 т.2).

Документы представлены суду для обозрения в оригиналах, с подписями уполномоченных лиц и печатями юридических лиц.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме пояснений представителя истца о ненадлежащем оформлении представленных ответчиком документов, каких-либо объективных данных, опровергающих представленные стороной ответчика доказательства, стороной истца не представлено.

Вместе с тем, кроме вышеуказанных доказательств, ответчиком представлен также акт проверки от ДД.ММ.ГГГГ составленный сотрудниками контрольно-ревизионного управления МФ РФ в Калининградской области, из которого следует, что ответчик не оплачивал арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ и по день проверкина основании п. 2. 2. 2 договора, которым предусмотрено «установленную договором сумму арендных платежей арендатор вкладывает в реконструкцию и реставрацию здания... При выезде на место нахождения объекта установлено, что здание капитально отремонтировано силами ЧП ФИО1 и находится в хорошем состоянии... » ( л.д.192 т.1).

Из ответа УФК по Калининградской области на запрос суда следует, что от ИП ФИО1 платежи на лицевой счет арендодателя ГБУК «Научно-производственный центр по охране, учету и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области» не поступали.(л.д.163 т. 1).

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № № объект аренды относится к объектам культурного наследия регионального значения, находится в федеральной собственности ( л.д.94, 151 т.1).

Из ответа Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области на запрос суда усматривается, что с момента образования Службы в 2008г. и по настоящее время ИП ФИО1 за согласованием проектной документации, за получением заданий и разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ а также по вопросу приемки выполненных работ в Службу не обращался. Информацией о зачете денежных средств, вложенных арендатором в работы по сохранению объекта, Служба не обладает. ( л.д.218 т.1).

Из технического паспорта объекта на 29.01.2007г. и справки усматривается, что технический износ здания <данные изъяты> (л.д.129-141 т. 1).

Также судом из пояснений сторон установлено, что с момента заключения договора сторонами проверка выполнения условий договора и оценка состояния арендованного объекта проводилась фактически только в 2002 г., что следует из акта КРУ, более никаких проверок уполномоченными органами не проводилось.

Вместе с тем, из технического заключения № №, представленного истцом, от октября 2017г., усматривается, что в отношении объекта проводились реставрационные работы, рекомендовано проведение комплекса работ по усилению фундамента, восстановлении гидроизоляции и пр. виды работ.

При установленных обстоятельствах, суд находит исковые требования о взыскании с ответчика арендных платежей за период ДД.ММ.ГГГГ не подлежащими удовлетворению, поскольку суду стороной ответчика представлены доказательства вложения денежных средств в ремонтно-реставрационные работы в отношении объекта аренды в размере, превышающем сумму арендных платежей, которую истец просит взыскать с ответчика.

Доводы стороны истца о том, что отсутствует распоряжение арендодателя о зачете арендных платежей и дополнительное соглашение к договору,не могут являться основанием для взыскания денежных средств с ответчика, ввиду того, что ремонтно-реставрационные работы фактически выполненыответчиком в ДД.ММ.ГГГГ а дополнения в п. 2. 2. 2. договора внесены только в ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, отсутствие указанных документов само по себе не свидетельствует о том, что такие расходы ответчиком не были понесены. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Принимая во внимание, что нарушения условий договора со стороны арендатора по внесению арендных платежей судом не установлено, оснований для расторжения охранно-арендного договора по заявленному истцом основанию (в связи с неоднократным невнесением арендных платежей) суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ суд,

Р ЕШ И Л:

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 310 986 руб. 84 коп.и расторжении охранно-арендного договора от ДД.ММ.ГГГГ № № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 октября 2018 года

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Е.Ю.Медведева

Секретарь с/з О.Е. Пасынок

Решение не вступило в законную силу 22октября 2018 года.

Судья Е.Ю.Медведева

Секретарь с/з О.Е. Пасынок