Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – Кисилевой (Асмиян) А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуц А. Н., Гуц М. С., Сафоненко Е. И., Сафоненко М. Г., Сафоненко Е. М. к А. С. сельского поселения Динского района и Кривовяз С. А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, в котором просят признать недействительным договор аренды земельного участка № от 13.10.2016г., заключенный между Кривовяз С. А. и А. С. сельского поселения Динского района; обязать Кривовяз С. А. возвратить земельный участок с кадастровым №А. С. сельского поселения Динского района; применить последствия недействительности сделки, обязав Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Динской отдел) погасив регистрационную запись от № об обременении земельного участка с кадастровым №.

В обосновании иска указали, что в мае 2016 года администрацией муниципального образования С. сельского поселения в составе муниципального образования <адрес> были организованы торги по продаже земельного участка категории земли населенных пунктов с почтовым адресом <адрес>, кадастровый №, площадью 527 кв.м.

Данный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в конце 2012-2013 году. Разрешенное использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. В торгах приняло участие 8 претендентов.

По неизвестным причинам ДД.ММ.ГГГГА. С. сельского поселения торги были отменены. Информация о проведении торгов по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № была опубликована на сайте http://torui.uov.ru/. Информация о снятии лота с торгов и помещении объявления в архив только ДД.ММ.ГГГГ.

В конце августа 2017 года указанный земельный участок начал использовать Кривовяз С. А., проживающий по адресу <адрес>. Кривовяз С.А. заявил, что земельный участок выкупил якобы на проводимых торгах за 16000 рублей и будет осуществлять на нем строительство, а все коммуникации и выезд с земельного участка будет проложены через смежные соседние участки истцов. В 2013 году земельный участок выставлялся на торги по цене 240 тыс. рублей и 214 тыс. рублей, каким образом, в последствии участок с кадастровой стоимостью 208012,17 рублей был реализован местными чиновниками именно Кривовяз С.А. тайно за 16000 рублей остается неизвестно.

Заявители не осведомлены, заключен ли был договор купли-продажи или аренды ввиду отказа муниципальных органов в предоставлении документов об обстоятельствах указанной сделки. Официально администрация муниципального образования С. сельского поселения информацию предоставить отказывается, так как по имеющейся информации первоначально договор с Кривовяз С.А. был подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Сроки исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (ст. 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том. кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

В результате мер, предпринятых истцами по истребованию и получении информации о распоряжении земельным участком установлено, что земельный участок в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ представлен А. С. сельского поселения в аренду Кривовяз С.А. О данном факте истцы проинформированы письмом от 11.01.2018г. № главы муниципального образования <адрес>, полученным истцами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН от 25.01.2018г. земельный участок с кадастровым номером № обременен арендой в пользу Кривовяз С.А. на период с 21.10.2016г. по 14.10.2026г. на основании договора аренды № от 13.10.2016г.

Исходя из положений ст. 200 ГК РФ срок давности по данному заявлению следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, с даты получения официальной информации об обременении земельного участка и заключении сделки.

Процедура предоставления земельного участка была нарушена, так как земельный участок, выставленный на продажу через аукцион, впоследствии в нарушении процедур публичности и открытости был передан в аренду Кривовяз С.А. Несоблюдение требований об обязательном предварительном и заблаговременном опубликовании сообщения о наличии предлагаемого для передачи земельного участка в аренду, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц на получение, как указанной информации, так и на участие в торгах и на получение самого земельного участков в аренду. Юридическое значение имеет сам факт наличия у государственного (муниципального) органа информации об иных претендентах, заинтересованных, наряду с Кривовяз С.А., в приобретении одного и того же земельного участка. При этом А. С. сельского поселения была осведомлена о нескольких претендентах на земельный участок.

Таким образом, Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) является ничтожной сделкой, как совершенный с нарушением требований ст.ст. 15, 39.11, пп.11 ст. 39.16 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Кривовяз С.А. и А. С. сельского поселения Динского района обладает признаками притворности в соответствии со ст. 170 ГК РФ.

Заключенный договор аренды является притворной сделкой, то есть сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В частности сделка, заключенная сторонами прикрывает фактически сделку купли-продажи земельного участка №, следовательно, является ничтожной по данному второму основанию.

Данные обстоятельства подтверждаются следующим:

- все действия ответчиков были направлены на передачу земельного участка именно Кривовяз С.А. Обнаружив на стадии организации торгов, интерес со стороны нескольких претендентов, лот был снят с реализации. Ответчики, таким образом, исключили возможность приобретения земельного участка иным, помимо Кривовяз С.А. лицом на условиях свободной конкуренции и равного доступа к торгам.

- впоследствии в нарушение принципов публичности сторонами был заключен оспариваемый договор аренды и земельный участок передан Кривовяз С.А.

- осуществление Кривовяз С.А. строительства на указанном земельном участке производится исключительной с целью приобретения в собственность земельного участка. В соответствии с нормами ст.39.20 ЗК РФ участок, предоставленный гражданину на основании договора аренды по истечении 3 лет может быть предоставлен гражданину, являющемуся собственником здания, сооружения на данном земельном участке. Кривовяз С.А. на участке залил фундамент под строительство дома.

- стороны сделки скрывали и скрывают от иных лиц договор аренды, на основании которого земельный участок передан Кривовяз С.А.

- фактическое отчуждение земельного участка произведено по цене в десять раз ниже рыночной стоимости земельного участка, тем самым причинен ущерб бюджету в виде недополученных доходов.

Очевидно, что предоставление администрацией Кривовяз С.А. земельного участка является притворной сделкой скрывающей фактическое отчуждение земли по цене в десять раз ниже рыночной стоимости. Ответчики в данном случае злоупотребили правами, они согласованно действовали в обход закона с целью предоставления земельного участка конкретному лицу.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца Гуц А.Н. – Воробьев В.Н. увеличил исковые требования и просил суд признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ в части результатом лота № права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; - признать недействительным договор аренды земельного участка № от 13.10.2016г., заключенный между Кривовяз С. А. и А. С. сельского поселения <адрес>; - применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца Гуц А.Н. – Воробьев В.Н. иск поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Кривовяз С.А. в судебном заседании иск не признал, указав, что торги были проведены в соответствии с требованиями закона. На земельном участке он залил фундамент, собирается строить дом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – Кисилева (Асмиян) А.Г. в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Истцы Гуц М.С., Сафоненко Е.И., Сафоненко М.Г., Сафоненко Е.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчика А. С. сельского поселения Динского района в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие. Представил суду письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что согласно ст. 39 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах в форме аукциона. Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен ст.39.11 Земельного Кодекса РФ. Согласно ст.39.11 Земельного Кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона, постановлением Правительства РФ от 10.09.2012г № определен адрес сайта www.torgi.gov.ru. Администрацией извещение о торгах было своевременно размещено на нише указанном адресе. После проведения торгов на сайте было опубликовано извещение о результатах проведенных торгов, из которого видно, что извещение на проведение торгов было опубликовано 01.09.2016г в 14 часов 03 минуты, прием заявок на участие в аукционе закончен 04.10.2016г в 12 часов. В извещении также указаны победитель аукциона, все характеристики земельного участка, начальная и окончательная цена арендной платы. Технические условия на подключение к инженерным сетям получены. В связи с чем просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно градостроительного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного на основании заявления Сафоненко М.Г. управление архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> согласовало Сафоненко М. Г. формирование земельного участка ориентировочной площадью 528 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>, между участками по <адрес> и <адрес>, при условии согласования с соответствующими службами и оформления документов в установленном законом порядке. /л.д. 36-37/

Постановлением А. С. сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ по заявлению Сафоненко М.Г. формируемому земельному участку, расположенному в станице С. по <адрес>, б/н присвоен почтовый адрес: <адрес>. /л.д. 32/

Постановлением администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ образован земельный участок, площадью 527 кв.м., в границах кадастрового квартала № (категория земель – земли населенных пунктов) по адресу: <адрес> и утверждена схема его расположения на кадастровом плане территории. /л.д. 29-31/

В газете «Старомышастовские вести» от ДД.ММ.ГГГГ№ было опубликовано постановление А. С. сельского поселения <адрес> открытого аукциона по продаже права аренды на земельные участки, в том числе и на земельный участок по <адрес> ст. С.. Дата торгов указана ДД.ММ.ГГГГ.

С участием специалиста Ильина Я.В. в судебном заседании на сайте www.torgi.gov.ru. было обнаружено такое же извещение А. С. сельского поселения о проведении вышеуказанных торгов.

Как следует из протокола № о результатах открытого аукциона по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в границах С. сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 106-112/ повесткой дня являлось проведение открытого аукциона по продаже земельного участка и права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: лот № – <адрес>, ул. 40 лет <адрес>ю 527 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; категория земель – земли населенных пунктов, с начальной стоимостью земельного участка установленной на основании отчета независимого оценщика – 16 600,00 рублей. Вид продажи – аренда 10 лет.

Согласно результатам проведения аукциона победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка относительно лота № признан Кривовяз С. А. (ответчик).

ДД.ММ.ГГГГ между А. С. сельского поселения и Кривовяз С.А. заключен договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> ст. С., площадью 527 кв.м., предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 10 лет /л.д. 99-104/. Стоимость арендной платы за год составляет 25 564 руб. Основанием для заключения данного договора указан протокол о результатах открытого аукциона по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем ДД.ММ.ГГГГ торги не проводились. Они состоялись ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания вышеуказанного Протокола следует, что организатором аукциона является администрация муниципального образования С. сельское поселение в составе МО <адрес>. Основание для проведения аукциона: постановление администрации муниципального образования С. сельское поселение в составе МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О форме и условиях продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков». Извещение о проведении открытого аукциона было опубликовано в газете «Старомышастовские Вести» от ДД.ММ.ГГГГ, размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте администрации муниципального образования С. сельское поселение в составе МО <адрес> в сети «Интернет».

Проведенный аукцион по реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка не соответствует требованиям закона.

Исходя из информации, имеющейся на сайте www.torgi.gov.ru в отношении, права аренды спорного земельного участка торги проводились дважды /л.д. 15 – 17/:

ДД.ММ.ГГГГ – извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе № (далее – Первые торги);

ДД.ММ.ГГГГ – извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе № (далее – Вторые торги).

Что касается проведения процедуры Первых торгов, то в данных торгах приняло участие восемь человек, в том числе и истцы. Однако, несмотря на заинтересованность лиц в приобретении права на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ Первые торги были отменены, причин отмены организатор торгов не указал, что указывает на отсутствие законных оснований для отмены процедуры Первых торгов. Кроме того, в извещении о приеме заявлений по Первым торгам дата и время окончания приема заявок установлена ДД.ММ.ГГГГ 12:00, в то время как отмена торгов по всему извещению произошла ДД.ММ.ГГГГ 16:42, то есть уже после времени окончания приема заявок, а значит и после того, как организатору торгов стало известно о лицах, участвующих в торгах и об их предложениях по данным торгам. Ввиду чего, следует, что отмена торгов была произведена без каких – либо законных оснований, в связи с чем права истцов нарушены были нарушены.

Открытый аукцион по продаже права на земельный участок по <адрес> ст. С. организован с нарушением требований федерального законодательства, а именно на аукцион выставлен земельный участок, который не мог быть предметом аукциона.

Согласно п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В извещении о проведении торгов, предоставленной ответчиками, информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий отсутствует, что в значительной степени сузил круг лиц потенциальных участников торгов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка отсутствовали сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Никаких коммуникаций данный земельный участок не имел и не имеет, ведение всех коммуникаций должно осуществляться исключительно через соседние земельные участки, что затрагивает и права истцов, являющихся жителями указанного квартала. Таким образом, в нарушении требований федерального законодательства муниципальным органом организованы торги по реализации прав относительно земельного участка, который не мог быть предметом аукциона. Технические условия на подсоединение к электросетям и водоснабжению, были получены ответчиком Кривовяз С.А. уже после проведения торгов в августе 2017 года и в июне 2018 года.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений (пп.3 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.)

Спорный земельный участок, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером №, площадью 527 кв.м., расположен внутри иных смежных соседних земельных участков и не имеет самостоятельного выхода к землям муниципального образования – проезду, дороге /л.д. 44/.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки С. сельского поселения <адрес> (решение Совета С. сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ№) установлены предельные размеры (максимальный и минимальный) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, а так же иные существенные параметры соответствия земельных участков, находящихся в муниципальной собственности земель населенных пунктов: для отдельно стоящих усадебных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества) установлены следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства: минимальная/максимальная площадь земельных участков – 300 /5000 кв. м; минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) – 12 м; максимальное количество надземных этажей зданий – 3 этажа (включая мансардный этаж); максимальный процент застройки 30% коэффициент плотности застройки Кпз-0,4; максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (или конька кровли) – 12 м.

Приведенным параметрам Правилам землепользования и застройки С. сельского поселения Динского района спорный участок не соответствует, следовательно, земельный участок, не имеющий выхода к проезду, то есть к землям общественного пользования не мог быть выставлен на торги.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику Кривовяз сроком на 10 лет, что противоречит закону.

Так в соответствии с п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу п. 1 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Организовывая проведение торгов, администрация нарушила требования федерального законодательства в части срока аренды.

Таким образом, торги, проведенные в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования С. сельское поселение в составе МО Динской район от ДД.ММ.ГГГГ№ «О форме и условиях продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков», проведены в нарушение действующего законодательства, а результаты проведения данных торгов нарушают права граждан на участие в свободном хозяйственном обороте. Частью 1 ст. 17 Закона «О защите конкуренции» установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов. Действия А. С. сельского поселения при организации и проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка являются нарушением ч. 1 ст. 17 Закона «О защите конкуренции».

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. (ст. 449 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено судом, о том, что спорный земельный участок предоставлен Кривовяз С.А. на основании открытого аукциона, истцы узнали в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты истцы небыли осведомлены о проводимых торгах и их результате.

На основании ст. 449 ГК РФ Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как установлено судом по договору аренды с учетом задатка ответчик Кривовяз заплатил 25 564 руб. Указанная сумма подлежит возврату ответчику. Документов, подтверждающих, что Кривовяз С.А. осуществлял другие платежи по аренде, нет. В связи с чем ответчик вправе самостоятельно обратиться в А. С. сельского поселения о возврате денежных сумм. В случае отказа в этом, он вправе обратиться в суд с иском.

При таких обстоятельствах суд полагает иск обоснованным.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Гуц А. Н., Гуц М. С., Сафоненко Е. И., Сафоненко М. Г., Сафоненко Е. М. к А. С. сельского поселения <адрес> и Кривовяз С. А. о признании недействительными в части открытого аукциона и протокола о результатах открытого аукциона, признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ в части результата лота № права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0401035:254, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 13.10.2016г., заключенный между Кривовяз С. А. и А. С. сельского поселения <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с А. С. сельского поселения в пользу Кривовяз С. А. 25 564 руб. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Динской отдел) погасить регистрационную запись от № земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 6 июля 2018 года.

Судья

Динского районного суда подпись А.А. Костюк