Гражданский кодекс часть 1

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТехСтрой»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО7 к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства,

установил:

ФИО5, ФИО7 обратились в суд с иском к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» (далее – ПАО «ПИК СЗ») о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

В обоснование исковых требований истцы указали, что 25 августа 2018 года между ними и ПАО «Группа Компаний Пик» заключен договор № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) участия в долевом строительстве. Согласно условиям данного договора застройщик обязался построить жилое помещение, назначение: квартира, условный №, этаж – №, номер подъезда (секции) – № проектная общая площадь – 60,50 кв. м, количество комнат – 2, расположенное по адресу: <адрес>

Стоимость квартиры составила 5905284 рублей и оплачена ими полностью.

На основании пункта 5.1 договора участия в долевом строительстве передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период:

начало периода: 30 октября 2020 года;

окончание периода – не позднее 30 декабря 2020 года.

В указанный срок объект долевого строительства передан не был.

12 января 2021 года пришло сообщение от ПАО «Группа Компаний Пик» о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства.

18 января 2021 года составлен и подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в котором указаны все дефекты и недостатки строительно-отделочных работ.

Согласно пункту 5.8 договора участия в долевом строительстве в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

3 марта 2021 года ФИО5 в адрес ПАО «Группа Компаний Пик» направлено уведомление о просьбе явиться 10 марта 2021 года в 13 час. 00 мин. на экспертный осмотр квартиры.

10 марта 2021 года ФИО5 и экспертом ООО «Титул» ФИО3 был повторно осмотрен объект долевого строительства, осмотром установлено, что ранее выявленные дефекты, недостатки, отраженные в акте осмотра от 18 января 2021 года, застройщиком не устранены.

16 марта 2021 года ими отправлена претензия по недостаткам, обнаруженным в квартире. 22 марта 2021 года претензия получена, однако ответа на претензию не поступило.

Отказ принять объект долевого строительства вызван нарушением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, то есть ненадлежащего качества.

7 апреля 2021 года ответчиком в их адрес направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года.

2 июня 2021 года в адрес ответчика ими направлена претензия с просьбой отменить односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года до полного устранения или возмещения недостатков в квартире, однако ответа на нее не поступило.

На основании вышеизложенного просили суд признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года недействительным (т.д. 1, л.д. 2-4).

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 13 октября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на сторону ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТехСтрой» (далее – ООО «ТехСтрой»).

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО7 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

В судебном заседании представитель истцов ФИО6 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание представитель ответчика ПАО «ПИК СЗ» не явился, о времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки своего представителя суд не известило.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «ТехСтрой» не явился, о времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки своего представителя суд не известило.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя истцов, допросив эксперта, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО5, ФИО7 подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Из материалов дела следует, что 25 августа 2018 года между ФИО5, ФИО7 и ПАО «Группа Компаний Пик» заключен договор № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) участия в долевом строительстве. Согласно условиям данного договора застройщик обязался построить жилое помещение, назначение: квартира, условный №, этаж – №, номер подъезда (секции) – №, проектная общая площадь – 60,50 кв. м, количество комнат – 2, расположенное по адресу: <адрес> (т.д. 1, л.д. 9-17).

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составила 5905284 рублей и оплачена истцами в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

начало периода: 30 октября 2020 года (пункт 5.1.1);

окончание периода – не позднее 30 декабря 2020 года (пункт 5.1.2).

В указанный срок объект долевого строительства передан не был.

12 января 2021 года истцам пришло сообщение от ПАО «Группа Компаний Пик» о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства (т.д. 1, л.д. 26).

18 января 2021 года ФИО5, ФИО7 и ПАО «Группа Компаний ПИК» в лице ФИО2, действующей на основании доверенности, был составлен и подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в котором указаны все дефекты и недостатки строительно-отделочных работ (т.д. 1, л.д. 27-28).

10 марта 2021 года ФИО5 и экспертом ООО «Титул» ФИО3 был повторно осмотрен объект долевого строительства, осмотром установлено, что ранее выявленные дефекты и недостатки, отраженные в акте осмотра от 18 января 2021 года, застройщиком не устранены.

Указанные обстоятельства установлены решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 августа 2021 года, вступившим в законную силу 27 сентября 2021 года, по гражданскому делу № 2-968/2021 по иску ФИО5, ФИО7 к ПАО «ПИК СЗ» о взыскании денежной суммы в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры, компенсации морального вреда и штрафа.

При рассмотрении дела судом принимается во внимание то обстоятельство, что 17 марта 2021 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения об изменении наименования публичного акционерного общества «Группа Компаний ПИК». Новое полное фирменное наименование стало: публичное акционерное общество «ПИК-Специализированный застройщик», сокращенное наименование - ПАО «ПИК-СЗ».

16 марта 2021 года ФИО5, ФИО7 в адрес ответчика отправлена претензия по недостаткам, обнаруженным в квартире. 22 марта 2021 года претензия получена, ответа на претензию не поступило (т.д. 1, л.д. 29-33).

7 апреля 2021 года ПАО «ПИК СЗ» в адрес ФИО5 направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года (т.д. 1, л.д. 36-37).

2 июня 2021 года ФИО5, ФИО7 в адрес ответчика направлена претензия с просьбой отменить односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года до полного устранения или возмещения недостатков в квартире, ответа на нее также не поступило.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закон об участии в долевом строительстве).

Положения абзаца 5 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом положениями части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 44/21 от 16 сентября 2021 года в объекте долевого строительства (условный номер №, этаж расположения №, секция №, проектная площадь 60,5 кв. м, количество комнат 2, по строительному адресу: <адрес>), выявлены несоответствия выполненных строительно-монтажных работ необходимым для соблюдения при их производстве строительным нормам, правилам и обязательным требованиям.

Причиной возникновения выявленных строительных недостатков и дефектов является нарушение технологии производства строительно-монтажных работ и применение некачественных строительных конструкций, изделий и материалов. Следовательно, все выявленные строительные недостатки и дефекты имеют производственный характер.

Все выявленные экспертом несоответствия (недостатки) выполненных строительно-монтажных работ необходимы для соблюдения при их производстве, строительным нормам, правилам и обязательным требованиям, указаны истцами в претензии от 15 марта 2021 года.

Поскольку выявленные недостатки имелись на дату составления претензии (15 марта 2021 года) и не устранены на дату экспертного осмотра (20 августа 2021 года), следовательно, они имелись и по состоянию на 7 апреля 2021 года - день составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

Проектно-сметная документация не была предоставлена на исследование эксперту, следовательно, определить соответствие выполненных строительно-монтажных работ, в объекте долевого строительства (условный №, этаж расположения №, секция №, проектная площадь 60,5 кв. м, количество комнат 2, по строительному адресу: <адрес>), проектно-сметной документации не представляется возможным.

Согласно проведенным исследованиям и подробному анализу, в объекте долевого строительства (условный №, этаж расположения №, секция №, проектная площадь 60,5 кв. м, количество комнат 2, по строительному адресу: <адрес>) не выявлены несоответствия выполненных строительно-монтажных работ условиям договора участия в долевом строительстве №БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года.

Установлено, что все выявленные экспертом в объекте долевого строительства (условный №, этаж расположения №, секция №, проектная площадь 60,5 кв. м, количество комнат 2, по строительному адресу: <адрес>) несоответствия (недостатки) выполненных строительно-монтажных работ носят существенный характер, и, следовательно, препятствуют принятию объекта долевого строительства для использования его по назначению, поскольку отрицательно влияют на эксплуатационные характеристики объекта исследования и создают неблагоприятные условия для проживания в исследуемой квартире (т.д. 1, л.д. 118-154).

Экспертное заключение № 44/21 от 16 сентября 2021 года, подготовленное экспертом ООО «Оценка в праве», суд считает достоверным и обоснованным. Оно подробно мотивировано, содержит ссылки на перечень специальной нормативной базы и литературы, не оспорено ответчиком, согласуется с установленными по делу обстоятельствами, не содержит в себе противоречий, не опровергается другими доказательствами по делу, является обоснованным, выполненным в соответствии с требованиями закона. Не доверять указанному экспертному заключению у суда нет оснований.

Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО1 заключение № 44/21 от 16 сентября 2021 года поддержала в полном объеме и пояснила, что проектно-сметная документация при проведении исследования ей не была нужна, поскольку выявленные недостатки выполненных строительно-монтажных работ в квартире не отражены в ней. Проектную сметную документацию можно исследовать только на соответствие инженерно-технических коммуникаций архитектурно-планировочным решениям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 1 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

Истцы указали, что их отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 3.2 договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный №, этаж расположения: №, номер подъезда: №, проектная общая площадь 60,50 кв. м, проектная общая приведенная площадь (с учетом летних помещений): 60,50 кв. м, количество комнат: 2. Проектная площадь комнат: 23,10 кв. м. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, с учетом положений части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве суд приходит к выводу об отсутствии вины истцов в нарушении сроков приема объекта долевого строительства или уклонению от такового, поскольку данное нарушение вызвано наличием выявленных и указанных в акте осмотра квартиры и оборудования в квартире от 18 января 2021 года недостатков квартиры, подтвержденных также заключением судебной строительно-технической экспертизы, повлекших несоответствие объекта долевого строительства необходимым для соблюдения при их производстве строительно-монтажных работ строительным нормам, правилам и обязательным требованиям, в связи с чем ФИО5, ФИО4 воспользовались правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказались от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствует о злоупотреблении правом с их стороны. Обращения (претензии) истцов относительно выявленных недостатков оставлены ответчиком без ответа.

Таким образом, факт необоснованного уклонения истцов от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлен.

На основании вышеизложенного суд полагает возможным признать незаконным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 7 апреля 2021 года к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года.

Указанные выводы суда подтверждаются позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2017 года № 4-КГ17-25, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2018 года № 31-КГ17-11, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2018 года № 5-КГ18-13, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 октября 2019 года № 5-КГ19-180, и аналогичной позицией судов кассационной инстанции (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2020 года № 88-16666/2020).

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины истцы – по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

С учетом требований части первой статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика ПАО «ПИК СЗ» подлежит взысканию в доход бюджета городского округа Саранск государственная пошлина в размере 300 рублей.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцами требований и по указанным ими основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО5, ФИО7 к публичному акционерному обществу «ПИК-Специализированный застройщик» о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства удовлетворить.

Признать незаконным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 7 апреля 2021 года к договору участия в долевом строительстве № БунЛуг-2.4/2(кв)-4/5/1(2) (АК) от 25 августа 2018 года.

Взыскать с публичного акционерного общества «ПИК-Специализированный застройщик» в доход бюджета городского округа Саранск государственную пошлину в размере 300 (трехсот) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия О.В. Селезнева

Мотивированное решение суда составлено 8 ноября 2021 года

Судья О.В. Селезнева

1версия для печатиДело № 2-1366/2021 ~ М-1560/2021 (Решение)