Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» о признании дополнительного соглашения недействительным, с участием третьих лиц: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру по Республике Крым, ФИО4,

установил:

истцы ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Джанкойский районный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» о признании дополнительного соглашения недействительным, просят признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений к договору субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, по адресу: <адрес>, кадастровый №, исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений к договору субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Требования мотивирует тем, что на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником 1/2 доли нежилого помещения, по адресу: <адрес>, кадастровый №. В графе 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» было указано следующее: 4.1.1. Договор Аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 4.1.2. Договор субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 03.09.2019 года ФИО1 подарила ФИО5 <данные изъяты> долю нежилого помещения, по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №. После регистрации договора аренды у ФИО1 осталась в собственности <данные изъяты> долей. В договоре дарения доли нежилого помещения указано, что имеются обременения: договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. В графе 4 выписки из ЕГРН «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» было указано следующее: 4.1.1. Договор Аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 4.1.2.Договор субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ООО «Рубин», ИП ФИО3 уведомление об отсутствии согласия на заключение договора субаренды. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ истекает срок действия договора субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Как собственник доли нежилого помещения ФИО2 не дает согласия на сдачу помещения в субаренду в последующем ООО «Рубин». 10.07.2020 года И.П. ФИО3 направила в адрес ФИО2 копию выписки из ЕГРН, и сообщали, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 и ООО «Рубин» (уже после того как ФИО1 и ФИО2 стали собственниками) заключили и зарегистрировали дополнительное соглашение к договору субаренды в соответствии с которым срок договора субаренды был изменен и пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ. Но в выписки из ЕГРН имеется запись о дополнительном соглашении и сроки субаренды изменены. Истцы считают, что заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку, посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности. В силу того, что ФИО2, ФИО1 на момент подписания дополнительного соглашения, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было получено согласие всех собственников нежилого помещения. Заключив дополнительное соглашение ИП ФИО6, ООО «Рубин» изменили гражданские права и обязанности относительно прав и обязанностей на| нежилое помещение.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, её интересы по доверенности представляет истец ФИО2

Истец ФИО2, действующий за себя и как представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчиков - ИП ФИО3 и ООО «Рубин» – ФИО7, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признала, посчитала их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ИП ФИО3, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру по Республике Крым, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, ФИО4 предоставил возражения, согласно которых подтвердил факт того, что сособственниками было дано согласие на продление договора аренды.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №, приходит к следующему выводу.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, а именно: нежилое помещение № в литере Б, площадью <данные изъяты> кв.м., для использования под торговые цели – магазин, нежилые помещения №№ <данные изъяты> общая площадь <данные изъяты> кв.м. для подсобных целей, (предмет договора). Согласно п. 4.2.3. договора аренды арендатор с устного согласия арендодателя вправе сдавать предмет договора в субаренду на срок, не превышающий срока договора аренды. (л.д. 9-14).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 и ООО «Рубин» в лице директора ФИО3 заключен договор субаренды нежилых помещений. Предмет договора часть нежилого помещения № в литере Б, площадью <данные изъяты>, <данные изъяты> кв.м. для использования под торговые цели-магазин. Согласно п.3.1. настоящий договор заключен на три года, начиная со дня подписания договора, о продлении действия договора на определенный срок субарендатор письменно сообщает субарендодателю не позднее 1 месяца до окончания срока действия (п. 3.2.), договор считается продленным на неопределенный срок на прежних условиях в случае, если за 30 дней до его истечения стороны не заявят контрагенту о своем желании прекратить договорные отношения. (п. 3.3.) (л.д. 15-19).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого увеличена площадь на <данные изъяты> кв.м., зарегистрировано в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру по Республике Крым под №. (л.д. 100).

Дополнительным соглашением к договору субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого срок действия договора субаренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру по Республике Крым под №. (л.д. 102-103).

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником <данные изъяты> доли нежилого помещения, по адресу: <адрес>, кадастровый №, (с ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником <данные изъяты> доли на основании решения Ялтинского городского суда РК). В графе 3.1.1. выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» было указано следующее: Договор Аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 3.1.2. Дополнительно соглашение о внесении и дополнений к договору субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. Договор субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (Дело № л.д. 45).

03.09.2019 года ФИО1 подарила ФИО2 <данные изъяты> долю нежилого помещения, по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, 44, кадастровый №. После регистрации договора аренды у ФИО1 осталась в собственности <данные изъяты> долей. В договоре дарения доли нежилого помещения указано, что имеются обременения: договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 21-22).

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <данные изъяты> доли нежилого помещения, по адресу: <адрес>, кадастровый №. В графе 3.1.1. выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» было указано следующее: Договор Аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 3.1.2. Дополнительно соглашение о внесении и дополнений к договору субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. Договор субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ Срок субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (Дело № л.д. 44).

Решением Джанкойского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, с участием третьих лиц: ООО «Рубин», Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО4 – удовлетворены. Внесены в договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> (сорок четыре) кадастровый №, расположенное в Литере «Б» общей площадью <данные изъяты> кв.м, сведения о новых собственниках и их банковских реквизитах, а именно: в первом абзаце договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ слова «Арендодатель» заменить на слова именуемый в дальнейшем «Арендодатель №». После фразы «Арендодатель №» в абзаце первом, дополнить фразами: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. паспорт серии <данные изъяты>№ выдан ФМС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения <данные изъяты>, проживающая по адресу: <адрес>, именуемая в дальнейшем «Арендодатель №» и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии 39 14 № выдан ТП УМФС РФ по <адрес> в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 910-011, проживающий по адресу: <адрес>, Литер «б» квартира-2, именуемый в дальнейшем «Арендодатель №», а вместе именуемые «Арендодатели». В пункте 1.3. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ дополнить словами: «право собственности у «Арендодателя №» на 8/18 доли нежилого помещения подтверждается Решением Ялтинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности у «Арендодателя №» подтверждается Договором дарения 1/18 доли нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО9 и зарегистрированным в реестре под №. В пункте 2.2. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ вместо слов «Арендодателя» заменить на слово «Арендодателей». В пункте 2.2. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ после слов «Арендодателей» дополнить фразой «пропорционально доли каждого из Арендодателей». В пункте 3.2. Договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ вместо слов «Арендодателю» заменить на слово «Арендодателям». В пунктах 4.1.5., 4.1.6., 4.1.8., 4.2.3., 4.3., 4.4., 4.4.2., 4.4.5., 5.3.3., 5.3.4., слово «Арендодателя» заменить на слово «Арендодателей». В пункте 8.3. фразу «Арендодатель гарантирует» заменить на фразу «Арендодатели гарантируют». В Договоре аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Адреса и банковские реквизиты сторон» дополнить фразами следующего содержания: «Арендодатель №» - ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. паспорт серии <данные изъяты>№ выдан ФМС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 900-002, проживающая по адресу: <адрес>. Банковские реквизиты: Банк Получателя: РНКБ Банк (ПАО) к\с № в Отделении Республики Крым БИК <данные изъяты> ИНН <данные изъяты> КПП <данные изъяты> Счет получателя №. «Арендодатель №» ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. паспорт серии <данные изъяты>№ выдан ТП УМФС РФ по Республике Крым в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ код подразделения <данные изъяты> проживающий по адресу: <адрес> Банковские реквизиты: Банк Получателя: РНКБ Банк (ПАО) к/с № БИК <данные изъяты> ИНН <данные изъяты> КПП <данные изъяты> Счет получателя №. (Дело № л.д. 122-126).

29.04.2020 года ИП ФИО3 получено уведомление от ФИО2 об отсутствие согласия на заключение договора субаренды. (л.д. 23, 28).

Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

В соответствии с ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных законом.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Содержание правомочий собственника предусмотрено статьей 209 Гражданского кодекса, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и т.д.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 ГК РФ), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по предоставлению имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, также осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Продление срока действия договора аренды по соглашения сторон называется пролонгацией. В этом случае стороны подписывают дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, хотя они могли бы заключить и новый самостоятельный договор аренды на новый срок.

В силу указанных норм согласие остальных собственников общего имущества необходимо в случае реализации любого из правомочий собственника.

В соответствии с пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Таким образом, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

По правилам пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание договора недействительным влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, а именно: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон могут участвовать одно или несколько лиц одновременно.

Сторона арендодателя в спорном договоре аренды недвижимого имущества с 04.09.2019 года представлена тремя сособственников в различных долях, однако несогласие с продлением договора выразили только два участника долевой собственности. Третий сособственник ФИО4, владеющий подавляющим большинством долей в праве общей долевой собственности (1/2), дал согласие на пролонгацию договора субаренды. Сведения, указанные в возражении на исковое заявление от имени ФИО4, в которых он указывает о том, что он подтверждает факт того, что сособственниками было дано согласие на передачу предмета в субаренду, суд оценивает и принимает это как доказательство того, что согласие дано только ФИО4, поскольку письменных доказательств согласия на субаренду истцов, в материалы дела не представлено, кроме того, об их не согласии свидетельствует подача данного искового заявления.

Основываясь на том, что истцы обращаются с требованиями о недействительности договора по основаниям не получения согласия на субаренду, учитывая, что стороной арендодателя, то есть всеми тремя сособственниками недвижимого имущества, не выражено возражение против действия договора субаренды, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 24.09.2020 года к договору субаренды нежилых помещений от 28.08.2017 года.

При этом было учтено отсутствие доказательств выделения истцам в натуре их доли в праве общей собственности, а также то, что участниками общей собственности заключено соглашение о порядке пользования зданием, предусматривающее право одного из сособственников расторгать договора, дополнительные соглашения или заявлять арендатору, субарендатору возражения относительно продления договора на новый срок. Кроме того, не исключено обстоятельство того, что при выделении истцам в натуре части недвижимого имущества, соответствующего их доле в праве, им в собственность будет выделено имущество, не являющегося предметом договора субаренды.

Как пояснил в судебном заседании истец ФИО2 каких – либо претензий арендатору ИП ФИО3 по договору аренды не имеют, им известно и принимается, то обстоятельство, что срок аренды по договору от 15.06.2017 года, с учетом дополнительного соглашения к нему от 12.02.2019 года, установлен до 15.06.2025 года.

Таким образом, судом сделан вывод, о том, что заключение ИП ФИО3 и ООО «Рубин» дополнительного соглашения от 24.09.2020 года ущерба интересам истцов не приносит, в материалы дела не представлены доказательства того, что договор аренды, субаренды исполняется ненадлежащим образом.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права, так чтобы каждый мог осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

После раздела помещения и выделения каждому из собственников его доли собственники смогут распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, рассматривая спор и руководствуясь требованиями действующего законодательства, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» о признании дополнительного соглашения недействительным, с участием третьих лиц: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру по Республике Крым, ФИО4 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 24 сентября 2020 года.

Председательствующий М.И. Подобедова