Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бирюковой Татьяны Юрьевны к Павловой Ирине Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность,

установил:

Бирюкова Т.Ю. обратилась в суд с иском к Павловой И.В. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность.

В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор купли-продажи от 25 апреля 2015 г. в отношении земельного участка и нежилого здания. По условиям договора оплата ответчиком приобретаемого имущества в размере 3 800 000 руб. осуществляется следующим образом: 200 000 руб. до подписания договора (по данному платежу претензий нет), и 3 600 000 руб. в рассрочку до 30 апреля 2020 г. равными ежегодными платежами по 720 000 руб. до 30 апреля каждого года. Ни одного платежа по 720 000 руб. от ответчика не поступало. Право собственности ответчика на приобретенные по данному договору объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН. Данное имущество находится в залоге у истца до полной оплаты. В соответствии со ст. 450, 452, 453, 1102-1104 ГК РФ, истец полагала, что в связи с неоплатой приобретенного по договору имущества она вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи от 25 апреля 2015 г., возвратить земельный участок кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, площадью 279 кв.м. по адресу: <адрес>, и нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 165,9 кв.м., по адресу <адрес>, в собственность Бирюковой Т.Ю.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

В судебном заседании истец Бирюкова Т.Ю. и ее представитель по доверенности Голышева И.А. заявленные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить. Истец Бирюкова Т.Ю. дополнительно пояснила, что в доверенности ее представителя, заключившего договор, действительно не было права на продажу здания, но ее представителем был ее муж, она данную сделку одобрила. Нежилое здание было построено ее мужем, там был спортивный зал, потом оно перестраивалось под кафе. Все коммуникации в здании имеются: отопление, газ, вода, канализация. Данное здание ответчик длительное время арендовала, потом решила выкупить, поэтому, что собой представляло здание, ответчику было известно. Расторгнуть данный договор просит, потому что ответчик не выполняет условия договора и не вносит ежегодные платежи. Представитель истца Голышева И.А. пояснила, что по договору ответчиком были уплачены только 200 000 руб., больше денежных средств от ответчика не поступало, расписку о получении денег в сумме 150 000 руб. Бирюков И.В. не писал, эти деньги не передавались. Полученные истцом в счет исполнения договора деньги в сумме 200 000 руб. истец самостоятельно вернет ответчику в случае удовлетворения иска.

Ответчик Павлова И.В., надлежащим образом извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, доверив представление своих интересов Параскевопулос А.И. и Параскевопулу М.А.

Представитель ответчика по доверенности Параскевопулос А.И. в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным во встречном иске о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и взыскании неосновательного обогащения, который просил принять к производству суда, суть которых сводится к следующему. В доверенности представителя истца по первоначальному иску были полномочия по отчуждению земельных участков, но не было полномочий на отчуждение здания. После предъявления иска Павлова И.В. обратилась к представителю, который усомнился в том, что приобретенное ею здание является объектом недвижимости. По заключению кадастрового инженера данное здание нельзя признать объектом недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ. По договору ответчиком была произведена частичная оплата в размере 150 000 руб. по расписке от 01 октября 2014 г. и 200 000 руб. по расписке от 25 апреля 2015 г. Также Павловой И.В. оплачены ремонтные работы, работы по благоустройству территории и утеплению крыши на общую сумму 750 000 руб., т.е. произведены неотделимые улучшения проданных объектов. При заключении договора ответчик была уверена, что приобретает объекты недвижимости, а не временные постройки. В договоре купли-продажи в качестве правоустанавливающих документов продавца на здание указан договор от 18 февраля 2005 г., однако в выписке из ЕГРН на это здание год завершения строительства указан 2010 год, что входит в явное противоречие, тем самым покупатель совершила сделку под влиянием существенного заблуждения в отношении покупаемого объекта. С момента получения искового заявления с приложениями, в том числе доверенности Бирюковой Т.Ю. и получения заключения кадастрового инженера, ответчику стало известно, что заключенный договор является недействительной (оспоримой) сделкой, поэтому Бирюкова Т.Ю. должна возвратить Павловой И.В. полученное по недействительной сделке.

Представитель ответчика по доверенности Параскевопулу М.А. в судебном заседании исковые требования истца не признала, также просила о принятии к производству встречного иска Павловой И.В., пояснив, что встречный иск предъявлен в соответствии с позицией ответчика, обеспокоенной относительно возврата затраченных ею денежных средств и их размера. Считала необходимым в одном производстве разрешить все вопросы о взыскании денежных средств, в том числе за произведенный ремонт. Не отрицала, что ответчиком периодические платежи в размере по 720 000 руб. в установленные сроки не вносились, однако, полагала, что договор должен быть расторгнут по вине продавца, а не покупателя, поскольку проданное истцом нежилое здание не является объектом недвижимости, сделка совершена под влиянием существенного заблуждения.

Определением суда от 31 января 2018 г. в принятии встречного искового заявления Павловой И.В. к Бирюковой Т.Ю. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и взыскании неосновательного обогащения отказано, Павловой И.В. разъяснено право на обращение за судебной защитой путем предъявления самостоятельного иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Бирюковой Т.Ю., в лице представителя по доверенности Бирюкова И.В., и Павловой И.В. 25 апреля 2015 г. заключен договор купли-продажи, согласно которому истец передает, а ответчик принимает в собственность и оплачивает земельный участок площадью 279 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования под производственную базу, по адресу: <адрес>, с расположенным на нем нежилым одноэтажным зданием, общей площадью 165,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора земельный участок с расположенным нем нежилым зданием оцениваются соглашением сторон в размере 3 800 000 руб. и продаются за указанную цену.

Расчет между сторонами производится следующим образом: 200 000 руб. – до подписания настоящего договора; 3 600 000 руб. – в рассрочку до 30 апреля 2020 г. Оплата указанном суммы производится пятью равными ежегодными платежами по 720 000 руб. до 30 апреля каждого года.

Переход права собственности на земельный участок с расположенным нем нежилым зданием на основании данного договора подлежит государственной регистрации (пункт 6.2. договора).

В силу пункта 7.2 до полной оплаты суммы, указанной в пункте 2.1 договора, продаваемые земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием находится в залоге у Бирюковой Т.Ю.

В случае расторжения договора или признания его недействительным, стороны обязаны возвратить все полученное по сделке (пункт 7.3 договора).

Передаточным актом от 25 апреля 2015 г. подтверждается, что истец передал ответчику вышеуказанные объекты недвижимости.

Выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что 06 мая 2015 г. зарегистрировано право собственности Павловой И.В. на приобретенные по названному договору объекты недвижимости, одновременно зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Бирюковой Т.Ю. до полной оплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Требование о расторжении договора купли-продажи заявлено истцом на основании того, что ответчиком по договору купли-продажи уплачено только 200 000 руб. до подписания договора, ежегодные платежи в размере по 720 000 руб. в срок до 30 апреля каждого года ответчиком не вносились.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Во исполнение п. 2 ст. 452 ГК РФ о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, 04 августа 2017 г. истцом направлена в адрес ответчика досудебная претензия об оплате задолженности по ежегодным платежам в размере 1 440 000 руб. за 2016 и 2017 годы, а также соглашение о расторжении договора, содержащее условие о возврате сторонами друг другу всего полученного по сделке.

Претензия и соглашение о расторжении договора получены Павловой И.В. 18 августа 2017 г., однако, денежные средства в размере 1 440 000 руб. ответчиком уплачены не были, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.

Судом установлено, и сторонами не оспорено, что в счет оплаты стоимости проданного имущества ответчиком было уплачено истцу 200 000 руб. до подписания договора купли-продажи.

Ежегодные платежи в размере по 720 000 руб. в установленный в договоре срок до 30 апреля каждого года ответчиком не уплачивались, что ответчиком не оспаривалось.

Ответчиком представлена копия расписки Бирюкова И.В. от 01 октября 2014 г. о получении от Павловой И.В. задатка в размере 150 000 руб. в счет предоплаты за земельный участок по адресу: <адрес>, с условием о том, что Павлова И.В. обязуется выкупить данный участок не позднее 7 дней с момента получения документов из земельного кадастра, если в указанный срок участок не будет выкуплен залог будет возвращен в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что между сторонами имеется спор по поводу уплаты ответчиком истцу 150 000 руб. по указанной расписке, поскольку истцом факт получения этих денежных средств отрицается.

Вместе с тем, при разрешении данного спора передача денег в сумме 150 000 руб. по указанной расписке не имеет существенного значения, поскольку, как с учетом этой суммы, так и без ее учета, сумма денежных средств, уплаченных ответчиком в пользу истца по договору купли-продажи составляет менее половины стоимости объектов недвижимости, предусмотренной договором, т.е. менее 1 900 000 руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении заключенного договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность истца подлежат удовлетворению в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ, так как покупатель не исполняет свои обязательства, указанные в пункте 2.2 договора, т.е. не оплачивает очередные платежи, в связи с чем истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Доводы стороны ответчика о недействительности сделки по причине того, что приобретенное по договору нежилое здание не является объектом недвижимости, суд не принимает во внимание, поскольку данные обстоятельства в предмет доказывания по данному иску не входят, переход права собственности на приобретенное имущество к покупателю зарегистрирован за покупателем в установленном порядке, до предъявления данного иска договор в установленном порядке не оспаривался, расторжение договора купли-продажи не препятствует Павловой И.В. обратиться в суд с самостоятельным иском о признании сделки недействительной. Вопрос о возврате истцом ответчику спорной суммы в размере 150 000 руб. и стоимости неотделимых улучшений приобретенного имущества также может быть разрешен Павловой И.В. посредством предъявления самостоятельного иска, в случае не достижения сторонами согласия по данному вопросу. При этом суд принимает во внимание пояснения представителя истца о том, что полученные по договору денежные средства в размере 200 000 руб. будут возвращены истцом ответчику самостоятельно.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 521 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Бирюковой Татьяны Юрьевны к Павловой Ирине Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 279 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 165,9 кв.м., с кадастровым номером №, от 25 апреля 2015 г., заключенный между Бирюковой Татьяной Юрьевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Павловой Ириной Вячеславовной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 279 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 165,9 кв.м., с кадастровым номером №, в собственность Бирюковой Татьяны Юрьевны.

Взыскать с Павловой Ирины Вячеславовны в пользу Бирюковой Татьяны Юрьевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 521 (двадцать одна тысяча пятьсот двадцать один) рубль.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Павловой Ирины Вячеславовны на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 279 кв.м., с кадастровым номером: №, и нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 165,9 кв.м., с кадастровым номером №, в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации права собственности Бирюковой Татьяны Юрьевны на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Комарова

Решение в окончательной форме принято 05 февраля 2018 г.

Судья Е.С. Комарова