Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по заявлению ТСЖ «Рубин-2009», ФИО1, ФИО2, ФИО3 ФИО4, заинтересованные лица: Управление Росреестра по СК, ООО «СТ Финанс», о признании недействительной государственной регистрации права собственности технических этажей многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ «Рубин-2009», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Октябрьский районный суд города Ставрополя с заявлением о признании недействительной государственной регистрации права собственности технических этажей многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями № 870, 872-873, общей площадью 234,1 кв.м., расположенные по адресу: г..

В обоснование заявленных требований заявители ссылаются на то, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г., на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности. Согласно полученного 26 ноября 2012 года от представителя ООО «СТ Финанс» ФИО5 свидетельства о государственной собственности регистрации права, стало известно, что нежилые помещения № 870, 872-873, общей площадью 234,1 кв.м., расположенные на техническом этаже, были зарегистрированы за собственником ООО «СТ Финанс» согласно свидетельства о государственной регистрации права от. В период строительства дома ООО «СТ Финанс» выступало застройщиком данного многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Таким образом, нарушены права собственников, предусмотренные вышеуказанными нормами.

Считают, что действия, связанные с государственной регистрацией права собственности за ООО «СТ Финанс», являются незаконными (сделка о регистрации права ничтожной) по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поскольку, спорные помещения находятся в долевой собственности, их регистрация за ООО «СТ Финанс» могла происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования иными собственниками.

В спорных помещениях расположены ливневые воронки с электроподогревом, проходит ливневая канализация для отвода ливневых стоков.

На техническом этаже расположены пульты управления системой дымоудаления, доступ к которым является открытым для посторонних лиц. Отсутствует пожарный (второй эвакуационный) выход, используемый при чрезвычайных ситуациях для эвакуации находящихся на техническом этаже собственников или других лиц.

Кроме того, согласно акта приема-передачи помещений общего пользования № 3 от 31 января 2011 года ООО «Аквапарк» передал ТСЖ «Рубин — 2009», в том числе, и чердачное помещение с выявленными на тот момент недоделками (1-16п/п).

В судебном заседании АС СК по делу А63-8550/2011 представитель ООО «СТ Финанс» подтвердил что помещения товариществу собственников жилья должен был передавать заказчик строительства - ООО «Аквапарк», это продублировано и письмом № 181 от 30.11.10 г. ООО «СТ Финанс», где сославшись на пункт 2.3.31 договора № 002/ТЗ-0504 от 27.05.04 об оказании услуг по исполнению функций заказчика, заключенного между ООО «СТ Финанс» и ООО «Аквапарк» дало разъяснение, что именно заказчик обязан передать объект в управление эксплуатирующей организации (ТСЖ) и, следовательно, находящуюся у него документацию на жилой дом. Таким образом, осуществляя государственную регистрацию права собственности за собой, ООО «СТ финанс» владел информацией о том, что технические этажи были переданы Заказчиком - ООО «Аквапарк» эксплуатирующей организации по актам.

Более того, технические этажи в многоквартирном доме выполняют функцию отсечения контакта холодного воздуха бетонных конструкций с собственниками верхних квартир (потолочного перекрытия) для уменьшения теплопотерь и создания температуры в соответствии с правилами оказания коммунальных услуг выше 18 градусов в жилых помещениях. В соответствии с проектной документацией, переданной ТСЖ «Рубин - 2009» отсутствует снабжение помещений технического этажа тепловой энергией, электрической энергией (за исключением освещения), водой.

Согласно пункта 40 Правил пожарной безопасности РФ «В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается: использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.... Получается, что эксплуатация технических этажей без нарушения правил пожарной безопасности остальных жильцов многоквартирного жилого дома попросту невозможна.

Застройщик - ООО «СТ Финанс» целенаправленно утаивал (уклонялся в том числе от предоставления информации о получении права собственности на помещения), не оплачивал техническое содержание помещений в соответствии со ст. 155 ЖК РФ с июля 2010 года (даты, начала взимания стоимости технического содержания и коммунальных платежей). Кроме того, при продаже квартир от застройщика и при заключении договоров долевого участия в строительстве до приобретателей (дольщиков) жилых помещений не доводилась информация о том, что технические этажи или подвальные помещения будут исключены из общедолевой собственности с последующей реализацией, что является обманом потребителя при заключении договора на более худших условиях. Пункт 1.3. типовых договоров участия в долевом строительстве, заключаемых Застройщиком с участниками долевого строительства в период строительства дома содержал условие: «У участника долевого строительства при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в здании в соответствии с нормами ГК РФ, ЖКРФ, Федерального закона№214-ФЗ.

В силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Абз. 1 п.4 ст. 37 ЖК РФ установлено: собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ "Товарищество собственников жилья" обязано представлять интересы собственников помещений в жилом доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В судебном заседании представитель заявителя ТСЖ «Рубин» ФИО6, заявитель ФИО4 доводы, изложенные в заявлении, поддержали в полном объеме и просили заявление удовлетворить.

Заявитель ФИО1, ФИО2, ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по СК ФИО7, действующий на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении заявления, при этом пояснил суду, что заявителями выбран ненадлежащий порядок защиты. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГПК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. При этом государственная регистрация носит заявительный характер обращения и проводится с соблюдением требований, предусмотренных статьями 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для ее проведения. В соответствии со статьями 16-18 Закона о регистрации обязанность предоставления документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременении) на заявленный к регистрации объект недвижимого имущества, лежит на заявителях. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП) г. на основании заявления ООО «СТ Финанс» и представленных правоустанавливающих документов проведена государственная регистрация права собственности ООО «СТ Финанс» на технический этаж площадью 234,1 кв.м., расположенный по адресу: г. и сделана запись регистрации №. На государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст.20 Закона о регистрации, не имелось. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав лишь определяет момент возникновения права собственности на недвижимое имущество или переход права на такое имущество, является доказательством существования зарегистрированного права, но не имеет правоустанавливающего значения. При этом ни акт регистрации, ни запись в реестре или свидетельство о регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера. Оспариванию в судебном порядке подлежит не собственно акт государственной регистрации, свидетельство о ней или же запись в реестре, а те гражданско-правовые основания, на основании которых возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве правообладателя. Требования истцов о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации и исключении записи из ЕГРП, без оспаривания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации, не могут подлежать удовлетворению, поскольку не соответствуют статье 12 Гражданского кодекса РФ и являются ненадлежащим способом защиты гражданских прав. Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Однако, в то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В пункте 53 Постановления закреплено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Заинтересованное лицо: ООО «СТ Финанс», неоднократно извещалось судом о месте и времени рассмотрения дела по указанному в заявлении адресу, однако по сведениям почтовой связи, адресат по указанному адресу отсутствует. С учетом мнения лиц, участвующих в судебном процессе, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии заинтересованного лица по имеющимся письменным материалам.

Выслушав лиц, участвующих в судебном процессе, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин, юридическое лицо вправе оспорить в суде решения, действия, бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В соответствии с ч.2 ст. 7 Конституции РФ охраняются труд и здоровье людей, устанавливается гарантированный минимальный размер оплаты труда, обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции РФ, Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. В соответствии с этим конституционным положением судам при рассмотрении дел следует оценивать содержание закона или иного нормативного правового акта, регулирующего рассматриваемые судом правоотношения, и во всех необходимых случаях применять Конституцию Российской Федерации в качестве акта прямого действия. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 № 8 (ред. От 06.02.200) «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия»).

Судом установлено, что заявители являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: г., на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности: ФИО1 (квартира №) свидетельство от ;ФИО2 (квартира № ) свидетельство от ; ФИО3 (квартира № ) свидетельство от г.; ФИО4 (квартира № ) свидетельство от г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от, собственником нежилых помещений № 870, 872-873, общей площадью 234,1 кв.м., расположенные на техническом этаже по пр., является ООО «СТ Финанс» (застройщик многоквартирного дома) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2009г.

Заявители считают, что действия, связанные с государственной регистрацией права собственности за ООО «СТ Финанс», являются незаконными (сделка о регистрации права ничтожной), поскольку спорные помещения находятся в долевой собственности, их регистрация за ООО «СТ Финанс» могла происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования иными собственниками.

Однако, суд не может принять во внимание указанные доводы, считает их необоснованными по следующим основаниям.

Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГПК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. При этом государственная регистрация носит заявительный характер обращения и проводится с соблюдением требований, предусмотренных статьями 16, 17, 18 Закона «О регистрации» на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии со ст.ст. 16-18 Закона «О регистрации» обязанность предоставления документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременении) на заявленный к регистрации объект недвижимого имущества, лежит на заявителях.

По сведениям Единого государственного реестра прав от 01.06.2012г. на основании заявления ООО «СТ Финанс» и представленных правоустанавливающих документов, была проведена государственная регистрация права собственности на технический этаж, площадью 234,1 кв.м., расположенный по адресу: г., о чем сделана запись о регистрации №.

Поскольку на государственную регистрацию ООО «СТ Финанс» были представлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст.20 Закона о регистрации, не имелось.

В соответствии с нормами ГК РФ государственная регистрация прав лишь определяет момент возникновения права собственности на недвижимое имущество или переход права на такое имущество, является доказательством существования зарегистрированного права, но не имеет правоустанавливающего значения. При этом ни акт регистрации, ни запись в реестре или свидетельство о регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера.

В судебном порядке подлежит оспариванию не сам акт государственной регистрации, свидетельства или запись в реестре, а гражданско-правовые основания, на основании которых возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве правообладателя.

Требования заявителей о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации без оспаривания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации, не могут подлежать удовлетворению, поскольку не соответствуют требований ст. 12 ГК РФ и являются ненадлежащим способом защиты гражданских прав.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав, даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

В пункте 53 указанного Постановления закреплено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. В данном случае, Управление Росреестра по СК не является стороной по сделке.

Таким образом, исследовав все обстоятельства в совокупности с собранными по делу письменными доказательствами, суд приходит к выводу об оставлении заявления ТСЖ «Рубин-2009», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительной государственной регистрации права собственности технических этажей многоквартирного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ТСЖ «Рубин-2009», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, заинтересованные лица: Управление Росреестра по СК, ООО «СТ Финанс», о признании недействительной государственной регистрации права собственности технических этажей многоквартирного жилого дома со встроено- пристроенными помещениями– оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение составлено 01 июля 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в краевой суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Ф.Гусева