Гражданский кодекс часть 1

истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО3, указывая в обоснование, что 25 декабря 2014 года между ним в лице своего представителя ФИО4, Х... Н.А. с одной стороны и ФИО3 и ее несовершеннолетним сыном Б... Б.И. с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого, продавцы Х... Н.А., ФИО1 продали, а покупатель ФИО3, действующая за себя и за своего несовершеннолетнего сына Б... Б.И. купила в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сторонами по договору купли-продажи указанная квартира была оценена в 1 000 000 рублей, хотя фактически квартира была продана за 1 250 000 рублей. 25 декабря 2014 года ФИО3 по расписке передала продавцам 1 250 000 рублей, по 625 000 рублей каждому продавцу. На момент заключения договора купли-продажи по квартире числилась большая задолженность по коммунальным платежам, общий размер которых составлял около 200 000 рублей. ФИО4, как представитель продавца ФИО1, получив денежные средства за продажу квартиры, сразу же из поученной денежной суммы передала ФИО3 200 000 рублей в качестве гарантии обеспечения его договорных обязанностей по уплате имеющихся долгов за квартиру, так как задолженность по платежам сложилась из долгов прежних собственников – С... Л.Я., М... А.О. и из текущих долгов ФИО1 и Х... Н.А. В связи с тем, что по условиям договора купли-продажи от 25 декабря 2014 года указанной квартиры, продавцы гарантировали отсутствие задолженности за электроэнергию, коммунальные и налоговые платежи, поэтому между его представителем ФИО4 и ответчиком ФИО3 была достигнута договоренность, которая была оформлена письменным соглашением-распиской, в которой было указано, что 200 000 рублей будут возвращены ФИО4 до 01 января 2015 года после оплаты всей задолженности. Коммунальные и иные долги по квартире были погашены им в течение 2015 года, однако ответчик отказалась ему возвращать 200 000 рублей. Просил суд взыскать с ФИО5 (ФИО2) в его пользу 200 000 рублей, как не дополученную им оплату по договору купли-продажи квартиры от 25 декабря 2014 года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 поддержала исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске, пояснила, что действительно передала ответчику ФИО3 денежную сумму в размере 200 000 рублей в счет гарантии оплаты задолженности по коммунальным услугам. В 2015 году ею как представителем ФИО1 были полностью погашены все имеющиеся на момент совершения сделки с ответчицей коммунальные долги, представила произведенные ею подсчеты. Также указала, что при рассмотрении судом иных дел с участием ответчицы, последняя указывала, что она полученные от нее (ФИО4) денежные средства в размере 200 000 рублей потратила на ремонт приобретенной квартиры. Просила требования удовлетворить.

В судебном заседании ФИО4 как третье лицо подтвердила ранее изложенные пояснения, дополнила, что после произведенного ответчиком расчета за квартиру были написаны расписки в офисе агентства недвижимости в присутствии сотрудников агентства. Не отрицала, что расчет покупателем был произведен в полном объеме. После получения от покупателя –ответчика ФИО2 денежных средств, она (ФИО4) передала назад ответчику из полученной суммы деньги в размере 200 000 рублей. Между ними было заключено соглашение. При этом не оспаривала, что оригинал соглашения хранился не у нее, как у кредитора, а находился у ФИО6 Оказался у нее (ФИО4) в ходе рассмотрения судом иного гражданского дела по иску ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В судебном заседании ответчик ФИО2 (фамилия изменена в связи со вступлением в брак (л.д. 137) возражала по заявленным требованиям, суду пояснила, что действительно, 25 декабря 2014 года между истцом ФИО1 в лице его представителя по доверенности ФИО4, Х... Н.Н.А., которые являлись равнодолевыми собственниками квартиры по адресу <адрес> и ею был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В день подписания договора купли-продажи в офисе агентства недвижимости вдруг выяснилось, что по указанному жилому помещению имеется большая, в размере около 180 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг. Разрешить возникшую проблему взялась ФИО4, сообщив, что сама оплатит часть задолженности, а какую-то часть сможет списать с лицевого счета по квартире, поскольку у нее имеются различного рода связи и знакомства в организациях и учреждениях. В качестве подтверждения своих обязательств и реальности их исполнения, ФИО4 долго рассказывала схему своих действий, их порядок и последовательность, чем окончательно сбила ее с толку. Также, ФИО4 предложила ей написать своего рода соглашение, по которому она (ФИО2) из суммы оплаты за квартиру оставит часть суммы в размере 200 000 рублей, а после погашения задолженности по коммунальным платежам, передаст эти деньги ФИО4, что данное соглашение необходимо будет для того, чтобы она смогла взыскать долг с прежних собственников. Под напором ФИО4 она (ФИО2) написала такое соглашение, при этом так и не понимая сути того о чем они говорили, но когда ФИО4 продолжая рассказывать обстоятельства возникновения задолженности по оплате коммунальных платежей, пояснила, что задолженность сложилась еще за период владения квартирой прежних собственников и для решения вопроса ей (ФИО4) необходимо будет обращаться в суд для списания суммы по сроку исковой давности, она (ФИО2) отказалась от указанной схемы, сообщив ФИО4, что и так в силу закона оплата ранее возникшей задолженности лежит на прежних собственниках квартиры. После указанного, никаких денег в размере 200 000 рублей из переданной суммы оплаты за квартиру ФИО4 ей не возвращала. На вопрос об очередности написания расписок пояснила, что прежде был произведен расчет за квартиру, продавцам преданы наличные денежные средства, затем ФИО4 собственноручно были написаны две расписки о получении денежных средств в размере 1 000 000 рублей и 250 000 рублей, в том числе за второго продавца Х... ФИО7 она (ФИО2) написала соглашение. Написанное соглашение она оставила у себя, хотела уничтожить и потом забыла про него, так как оно затерялось в папке документами, значения ему не придала.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО8 полагал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, согласно двум распискам от 25 декабря 2014 года ФИО9 и ФИО4 как представитель продавца, получили от ФИО3 денежную сумму в размере 1 000 000 рублей, указанную в договоре и плюс еще 250 000 рублей в счет оплаты покупки квартиры <адрес>. Никаких денег из переданной суммы оплаты за квартиру ФИО4 ответчику не возвращала, расчет между сторонами произведен в полном объеме.

Допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании М... А.Л. пояснила, что работает агентом по недвижимости агентства «Т...», сопровождала сделку купли-продажи квартиры между сторонами. В ее присутствии между сторонами был произведен расчет наличными денежными средствами, продавцами написаны две расписки о получении денежных средств. О том, что ФИО4 вернула часть денежных средств покупателю, ей не известно, при ней передача денег не происходила. Также пояснила, что ей было известно о том, что по продаваемой квартире имелась большая задолженность по оплате коммунальных услуг и ФИО4 обязалась ее погасить в ближайшее время.

В судебном заседании Б... Д.М. допрошенный в качестве свидетеля пояснил, что является руководителем агентства недвижимости «Т...» в г.Артеме. Агентом этого агентства выполнялись услуги по сопровождению сделки между сторонами, также был еще один продавец квартиры Х... Н. Расчет за квартиру происходил в офисе агентства в его присутствии наличными денежными средствами. Продавцам были преданы денежные средства в сумме 1 250 000 рублей, а ими написаны две расписки на сумму 1 000 000 рублей и 250 000 рублей, поскольку цена квартиры в договоре сторонами указана в размере 1 000 000 рублей, а по факту оговорили ее цену в размере 1 250 000 рублей. После передачи денег ФИО4 сама произвела расчет со вторым продавцом –Х... Н., и как ему показалось, передала ей сумму меньшую, чем половину от полученной от покупателя, поскольку между ними возник спор. О том, что в последующем ФИО4 возвращала часть денег покупателю, ему не известно, при нем таких действий не происходило.Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положения статей 554 и 555 Гражданского кодекса РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

На основании статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, и не оспаривалось сторонами, что 25 декабря 2014 года между Х... Н.А., ФИО1 (в лице представителя по доверенности ФИО4) и ФИО6 (ФИО2), Б... Б.И. (в лице представителя по закону ФИО6) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Х... Н.А., ФИО1 продали, а ФИО6, Б... Б.И. купили в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 данного договора стороны оценили указанную квартиру в 1 000 000 рублей. Данный договор с приложением необходимых документов, был подан 25 декабря 2014 года в Управление Росреестра по Приморскому краю на государственную регистрацию перехода права собственности. Переход права собственности зарегистрирован 18 ноября 2015 года.

Согласно распискам от 25 декабря 2014 года Х... Н.А. и ФИО4 получили от ФИО6 денежную сумму в размере 1 250 000 рублей по двум распискам (по одной расписке 1 000 000 рублей и по другой 250 000 рублей) в счет оплаты покупки квартиры <адрес> (л.д.20-21).

Факт передачи денежных средств в указанном размере ответчиком ФИО2 и факт получения денежных средств в указанном размере продавцами в день полписания договора купли-продажи квартиры не оспаривался представителем истца ФИО4 в судебном заседании.

Суд, анализируя тексты данных расписок, приходит к выводу, что обязательств ни у ФИО2 ни у ФИО4, Х... Н.А. не имеется, расписки продавцами, в том числе представителем истца ФИО4 подписаны с отметкой об отсутствии претензий.

Заявляя требования о взыскании денежных средств в размере 200 000 рублей, недополученных по договору купли-продажи квартиры от 25 декабря 2014 года, истцом представлено соглашение (л.д. 19), из текста которого следует, что ФИО6 оставляет денежную сумму в размере 200 000 рублей с вычетом от общей стоимости квартиры 1 250 000 рублей. По уплате всех долгов за квартиру (коммунальных и прочих платежей) деньги будут возвращены ФИО4 до 01 января 2015 года. А ФИО4 в свою очередь обязуется оплатить долги за коммунальные услуги за проданную квартиру по адресу <адрес> до 01 января 2015 года.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив содержание указного соглашения, суд приходит к выводу, что для правильного разрешения дела юридически значимым обстоятельством является установление характера правоотношений, возникших между сторонами, и характер обязательств, взятых на себя сторонами. И в данном случае характерные последствия, обусловленные фактом передачи денежных средств, являющихся предметом спора.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, указывая в обоснование требований на то, что соглашение написано и денежные средства в размере 200 000 рублей были переданы ответчику непосредственно после произведенного между сторонами расчета по договору купли-продажи квартиры, истцом указанные обстоятельства не доказаны, тот факт, что деньги в указанной сумме фактически были преданы ответчику, допустимыми доказательствами не подтвержден и доводы ответчика о том, что денежные средства, после написания соглашения ей представителем продавца ФИО4 не передавались, не опровергнуты.

В отсутствие иных доказательств, в том числе расписки ответчика, удостоверяющей передачу и получение ею денежной суммы, само по себе соглашение и объяснения представителя истца, исходя из обстоятельств дела, оснований иска, последующего поведения сторон, пояснений свидетелей в судебном заседании, не являются в силу положений гражданского процессуального законодательства допустимыми, относимыми и достаточными доказательствами для подтверждения исковых требований для взыскания денежных средств как недополученных по договору купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, что оплата по договору купли-продажи квартиры от 25 декабря 2014 года произведена покупателем в полном объеме, доказательств обратного истцом не предоставлено, исковые требования ФИО1 о взыскании недополученной платы по договору купли-продажи удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Артемовский городской суд Приморского края.

Судья Е.В.Бузьская

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2017 года.

Судья Е.В.Бузьская